16RS0051-01-2023-009761-29

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД 

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН 

Патриса Лумумбы ул., д. 48, г. Казань, Республика Татарстан, 420081 тел. (843) 264-98-00 

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дело № 2-230/2024

02 апреля 2024 года

город Казань

 

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи М.И. Амирова

при секретаре судебного заседания Г.Р. Халиуллиной

с участием представителя истцов ФИО6, третьего лица и представителя ответчика ФИО9, представителя третьего лица ФИО9 – ФИО10, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, действующей в своих интересах и интересах ФИО1, ФИО4, ФИО5 к ФИО2 о взыскании неустойки за несвоевременную передачу земельного участка, жилого дома и за нарушение сроков безвозмездного устранения недостатков в жилом доме, 

установил:

ФИО3, действующая в своих интересах и интересах ФИО1, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО2 о взыскании неустойки за несвоевременную передачу земельного участка, жилого дома и за нарушение сроков безвозмездного устранения недостатков в жилом доме.

В обоснование иска указано, что 13 июля 2022 года между ФИО5, ФИО4, ФИО3, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетней ФИО1, с одной стороны (покупатели) и ФИО7 (продавец) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец принял на себя обязательства передать в собственность покупателям, а покупатели – принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующие объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 

<

номер изъят>, жилой дом общей площадью 197,6 кв.м с кадастровым номером 

<

номер изъят>, расположенные по адресу: 

<

адрес изъят>.

18 июля 2022 года покупатели передали продавцу денежные средства в размере 16 600 000 рублей, что подтверждается платежным поручением №419048.

Согласно пункту 3.1 договора земельный участок и индивидуальный жилой дом передаются по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение №1) в течение 10 дней с даты подписания договора – то есть до 24 июля 2022 года.

07 августа 2022 года между сторонами подписан передаточный акт в соответствии с приложением №1 к договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 5.1 договора за нарушение продавцом срока передачи земельного участка и индивидуального жилого дома, предусмотренного пунктом 3.1 договора, покупатели вправе требовать уплаты пени в размере 0,1% от цены договора за каждый день просрочки. Таким образом, сумма пени за период с 24 июля 2022 года по 06 августа 2022 года составляет 232 400 рублей (16 600 000 рублей*0,1%*14 дней).

При подписании передаточного акта от 07 августа 2022 года были выявлены и указаны следующие недостатки: пункт 21 – протекает счетчик воды, срок устранения до 10 августа 2022 года; пункт 22 – бойлер нагрева протекает, срок устранения до 10 августа 2022 года.

До настоящего времени данные недостатки продавцом не устранены.

В соответствии с пунктом 5.2 договора купли-продажи за нарушения продавцом срока безвозмездного устранения недостатков, предусмотренных пунктом 4.3 договора, покупатели вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от цены договора за каждый день просрочки. Таким образом, сумма пени за период с 10 августа 2022 года по 04 августа 2023 года составляет 5 976 000 рублей (16 600 000 рублей*0,1%*360 дней).

20 июня 2023 года истцы обратились к ответчику с требованием о выплате неустойки, однако конверт вернулся в связи с истечением срока хранения.

Истцы просили взыскать с ФИО2 в пользу истцов в равных долях неустойку за несвоевременную передачу земельного участка и жилого дома в размере 232 400 рублей, неустойку за нарушение сроков безвозмездного устранения недостатков в жилом доме в размере 5 976 000 рублей, в возмещение расходов на оплату услуг представителя 30 000 рублей, в возмещение расходов на оплату государственной пошлины 39 242 рубля.

Представитель истцов ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Третье лицо ФИО9, представляющий также интересы ответчика, в судебном заседании исковые требования не признал. Ранее представил возражения, в которых указал на недобросовестное поведение истцов, которые необоснованно составили передаточный акт после регистрации первого акта в органах Росреестра, а также в связи с тем, что акт от 07 августа 2023 года был составлен для необоснованного взыскания с ответчика денежных средств.

Представитель третьего лица ФИО9 – ФИО10 в судебном заседании исковые требования не признала.

Третье лицо ФИО12 в судебное заседание не явилась.

Представители третьих лиц ПАО Сбербанк, Управления Росреестра по РТ, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, извещены.

Заслушав лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из материалов дела следует, что 13 июля 2022 года между ФИО5, ФИО3, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних ФИО4 и ФИО1, с одной стороны (покупатели) и ФИО7 (продавец) в лице представителя ФИО12 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец принял на себя обязательства передать в собственность покупателям, а покупатели – принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующие объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 

<

номер изъят>, жилой дом общей площадью 197,6 кв.м с кадастровым номером 

<

номер изъят>, расположенные по адресу: 

<

адрес изъят>.

Стоимость указанных объектов недвижимости составила 16 600 000 рублей (пункт 2.1 договора).

18 июля 2022 года покупатели перечислили продавцу денежные средства в размере 16 600 000 рублей, что подтверждается платежным поручением №419048.

Согласно пункту 3.1 договора земельный участок и индивидуальный жилой дом передаются по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение №1) в течение 10 дней с даты подписания договора.

В силу пункта 4.2.3 покупатели обязаны своевременно подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности в срок 2 календарных дня со дня подписания договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора за нарушение продавцом срока передачи земельного участка и индивидуального жилого дома, предусмотренного пунктом 3.1 договора, покупатели вправе требовать уплаты пени в размере 0,1% от цены договора за каждый день просрочки. 

В соответствии с пунктом 5.2 договора купли-продажи за нарушение продавцом срока безвозмездного устранения недостатков, предусмотренных пунктом 4.3 договора, покупатели вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от цены договора за каждый день просрочки. 

Согласно сведениям ЕГРН истцы являются собственниками вышеуказанного земельного участка и дома.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что к договору купли-продажи было составлено два передаточных акта: один от 13 июля 2022 года, другой – от 07 августа 2022 года. При этом ни одна из сторон не отрицала факт подписания обоих актов. 

Истцы приобрели указанные объекты недвижимости в том числе за счет кредитных средств, предоставленных им ПАО Сбербанк на основании кредитного договора №

<

номер изъят>.

Судом из ПАО Сбербанк истребованы документы, оформляемые при заключении кредитного договора, а также реестровые дела из Росреестра на указанные объекты недвижимости.

При этом вышеуказанными организациями представлен передаточный акт, содержащийся в качестве приложения к договору купли-продажи, представленном для получения кредита, а также в реестровом деле, согласно которому продавец передал, а покупатели приняли объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 

<

номер изъят>, жилой дом с кадастровым номером 

<

номер изъят>. При этом указано, что стороны взаимных претензий не имеют. Акт подписан путем применения ЭЦП.

Данное обстоятельство также подтверждается уведомлением, составленным сотрудником ПАО Сбербанк в Росреестр 13 июля 2022 года, в котором указано на составление и передачу в регистрирующий орган кредитного договора и акта приема-передачи.

При этом из содержания представленных документов суд исходит, что датой подписания передаточного акта, представленного при регистрации перехода права собственности, является именно 13 июля 2023 года. Так, согласно разделу 2 договора купли-продажи перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение 5 рабочих дней с даты получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объекты недвижимости к покупателям и ипотеки в силу закона.

Согласно акту от 07 августа 2022 года в объектах недвижимости, являющихся предметом договора, были выявлены и указаны следующие недостатки, которые продавец обязался устранить, среди которых: пункт 21 – протекает счетчик воды, срок устранения – до 10 августа 2022 года; пункт 22 – бойлер нагрева протекает, требует замены, либо сварка аргоном, срок устранения либо замены – до 10 августа 2022 года.

20 июня 2023 года истцы обратились к ответчику с требованиями (претензиями) о выплате неустойки. Согласно представленным истцами квитанциям указанные требования были направлены ответчику по адресу: 

<

адрес изъят>.

При этом, как следует из материалов дела, ответчик зарегистрирована по адресу: 

<

адрес изъят>. Этот же адрес был указан в договоре купли-продажи и в передаточном акте, этот же адрес указан в исковом заявлении. Таким образом, истцам был достоверно известен правильный адрес ответчика.

Истцами представлены конверты, направленные в адрес ответчика. Однако на конвертах видно, что цифра «56» исправлена на «55» путем дописки. Более того, факт направления корреспонденции по неправильному адресу также подтверждается квитанциями от 20 июня 2023 года (РПО 42092983036707 и 42092983036677). При этом судом также принимается во внимание, что со стороны почтового органа также не были предприняты попытки вручения корреспонденции ответчику – обе претензии прибыли в место вручения 21 июня 2023 года, 22 июля 2023 года конверт возвращен отправителю из-за истечения срока хранения.

Постановлением от 15 августа 2023 года отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО5, ФИО12, ФИО9 в связи с отсутствием состава преступления. Из содержания указанного постановления следует, что между сторонами имелись конфликтные отношения, связанные первоначально с несвоевременной передачей земельного участка и дома. 

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

При этом в силу пункта 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Таким образом, статьи 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе (определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 августа 2020 года N 305-ЭС19-3996 (6) по делу N А40-109856/2017).

В данном случае стороны иной порядок передачи имущества отдельно не согласовали. При этом государственная регистрация перехода права собственности состоялась, следовательно, продавцом была исполнена обязанность передать объекты недвижимости. При этом указанная обязанность была выполнена в установленные договором сроки, поскольку право собственности на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано через два дня после заключения договора – 15 июля 2022 года. 

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку между продавцом и покупателем было достигнуто соглашение о передаче объектов недвижимости в виде земельного участка и дома покупателям. При этом какие-либо недостатки в передаточном акте не указаны. В том числе на основании указанного передаточного акта истцам предоставлен кредит на приобретение объектов, указанный акт был передан в регистрирующий орган и в том числе на основании указанного передаточного акта зарегистрирован переход права собственности за истцами. При этом содержание вышеуказанных документов позволяет сделать вывод, что объекты были переданы в пределах установленного договором десятидневного срока.

Наличие другого акта с указанием недостатков дома правового значения не имеет, поскольку как следует из материалов дела, объекты были переданы без указания на какие-либо недостатки. При этом истцами не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих наличие недостатков, указанных в передаточном акте от 07 августа 2022 года. Представитель истцов не смог пояснить, устранены ли недостатки в настоящее время.

Также судом при отказе в удовлетворении иска во внимание принимается следующее.

Пунктом 4.3 договора установлено, что в случае передачи продавцом покупателям земельного участка и дома, не соответствующим условиям договора, если недостатки земельного участка и дома не были оговорены продавцом, покупатели, которым переданы земельный участок и дом ненадлежащего качества, по своему выбору вправе потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в срок, не превышающий 15 дней, возмещения расходов на устранение недостатков.

В соответствии с пунктом 5.2 договора купли-продажи за нарушение продавцом срока безвозмездного устранения недостатков, предусмотренных пунктом 4.3 договора, покупатели вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от цены договора за каждый день просрочки. 

Буквальное толкование условий договора позволяет сделать вывод, что указанная неустойка может быть применена только в том случае, когда недостатки не были оговорены. Вместе с тем, из акта от 07 августа 2022 года следует, что стороны согласовали наличие недостатков. Таким образом, указанная неустойка не может быть применена к правоотношениям между сторонами в любом случае. При этом, как было указано ранее, с учетом того, что продавцу соответствующее требование об устранении недостатков не поступало (направлено по неправильному адресу), у продавца не возникло обязанности устранить какие-либо недостатки, даже если они имели место и были согласованы между сторонами.

Ответчик в ходе рассмотрения дела ссылался на злоупотребление правом со стороны истцов.

Суд соглашается с доводами ответчика в данной части по следующим основаниям.

Пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения, которыми предусмотрено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Судом при отказе в удовлетворении исковых требования дополнительно принимается во внимание, что покупатели после того, как были обнаружены недостатки, фактически не обращались к продавцу с требованиями об их устранении. Требований о расторжении договора также не поступало. Вместе с тем, требования о взыскании неустойки были заявлены в иске, который подан в суд по истечении почти 1 года. Заявленный размер неустойки при этом составляет почти 1/3 от стоимости объектов недвижимости.

Ответчик в ходе рассмотрения не исключил, что бойлер и счетчик имели недостатки. Однако также пояснил, что между сторонами были конфликтные отношения и даже при наличии указанных недостатков, он не имел бы возможности их исправить, поскольку дом и земельный участок уже были переданы и у него не имелось доступа в дом. Суд считает, что указанные доводы ответчика заслуживают внимания. 

Наличие между сторонами конфликтных отношений подтверждается материалами дела, в том числе постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела, не отрицалось сторонами в ходе рассмотрения дела. Указанный конфликт возник в том числе по вопросу переезда и передачи дома. Однако, как было указано ранее, истцами каких-либо требований не предъявлялось. При этом ответчик был лишен возможности попасть внутрь дома и устранить недостатки, на которые ссылаются истцы с учетом наличия конфликтных отношений у сторон и фактической передачи дома и земельного участка. 

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 (паспорт 

<

номер изъят>), действующей в своих интересах и интересах ФИО1, ФИО4 (паспорт 

<

номер изъят>), ФИО5 (паспорт 

<

номер изъят>) к ФИО2 (паспорт 

<

номер изъят>) о взыскании неустойки за несвоевременную передачу земельного участка, жилого дома и за нарушение сроков безвозмездного устранения недостатков в жилом доме отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья /подпись/ М.И. Амиров

Мотивированное решение изготовлено 09 апреля 2024 года, судья

Копия верна, судья М.И. Амиров