Дело №3а-197/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

12 февраля 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания Федчун Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ОАО «Амур-Лада» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: магазин площадью 539,5 кв.м., кадастровый №, и установлению в размере равном рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Амур-Лада» обратилось в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: магазин площадью 539,5 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> и установлению в размере равном рыночной стоимости.

В обоснование своих требований административный истец указал, что АО «Амур-Лада» является плательщиком налога на имущество исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере 22 122 445,67 рублей утверждённой на основании постановления правительства Амурской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536. 

Считая кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости завышенной, ОАО «Амур-Лада» обратилось к оценщику ООО «АмурОценка» для определения рыночной стоимости.

Согласно Отчёту об оценке №028-17-9 от 05 августа 2017 года выполненному ООО «АмурОценка» рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым № определена в размере 5 323 000 рублей.

Экспертным Советом СОЮЗ СРО «Сибирь» на Отчёт об оценке от 05 августа 2017 года №028-17-9 выдано положительное экспертное заключение от 13 октября 2017 года №520/10/017.

ОАО «Амур-Лада» просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: магазин площадью 539,5 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> и установить равной рыночной стоимости в размере 5 323 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного ФИО1 исковые требования поддержал в полном объёме, просил пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым № и установить равной рыночной стоимости в размере 5 323 000 рублей, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05 августа 2017 года №028-17-9. 

Представитель правительства Амурской области ФИО2 в иске просил отказать, указав, что Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05 августа 2017 года №028-17-9 не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. 

Представители филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Амурской области, администрации г. Свободного в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В письменном отзыве на исковое заявление административного истца представитель филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Амурской области полагает, что требования административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № и установлению в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в случае установлении судом соответствия представленного Отчёта об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. Решение вопроса о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости оставил на усмотрение суда.

Из материалов дела следует, что ОАО «Амур-Лада» на праве собственности принадлежит объект недвижимости: магазин площадью 539,5 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

Постановлением Правительства Амурской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № утверждена в размере 22 122 445,67 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05 августа 2017 года №028-17-9 выполненному ООО «АмурОценка» рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым № составляет 5 323 000 рублей. 

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 07 сентября 2017 года №1226 АО «Амур-Лада» отказано в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № и установления в размере равном рыночной стоимости.

Из положительного экспертного заключения Экспертного Совета СОЮЗ СРО «Сибирь» от 13 октября 2017 года №520/10/017 следует, что Отчёт об оценке от 05 августа 2017 года №028-17-9 соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Изучив материалы дела, исковые требования административного истца, пояснения в судебном заседании его представителя ФИО1 и представителя правительства Амурской области ФИО2, другие материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ст.245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.400 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 401 настоящего Кодекса.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ч.1 ст.402 НК РФ).

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (ч.1 ст.403).

Предметом требований ОАО «Амур-Лада» является пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости: магазин площадью 539,5 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

Согласно ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и её оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но и в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости, определения кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ). 

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п.15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ. 

Согласно ст.24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. 

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абз.38 ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет независимого оценщика отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ч.2 ст.246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05 августа 2017 года №028-17-9 года, выполненный оценщиком ООО «АмурОценка» и положительное экспертное заключение Экспертного Совета СОЮЗ СРО «Сибирь» от 13 октября 2017 года №520/10/017 на указанный как документы, содержащие сведения доказательственного значения, подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

Судом установлено, что ОАО «Амур-Лада» на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым №, по адресу: 

<

...> (свидетельство о регистрации права от 02 декабря 2009 года №).

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, были внесены в государственный кадастр недвижимости в результате массовой оценки недвижимости. 

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости кадастровой оценки.

Следовательно, установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, суд проверяет отчет независимого оценщика на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. 

В соответствии с п.24 Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1) утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (раздел V. Анализ рынка. ФСО №7).

Судом исследован Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05 августа 2017 года №028-17-9,выполненный ООО «АмурОценка» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым № на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ч.1 ст.12 ФЗ №135-ФЗ). В связи с чем, отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с 5 указанного Стандарта стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)2.

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из исследованного судом Отчета от 05 августа 2017 года №028-17-9 следует, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценка объекта выполнена на основе анализа рынка, к которому относится объект оценки, его истории, текущей конъюктуры, аналогов объектов оценки. Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована; наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Отчёт от 05 августа 2017 года №028-17-9 выполнен оценщиком ООО «АмурОценка» Ф.И.О.1 состоящей в НП СОО «Сибирь» (свидетельство от 24 апреля 2009 года №); гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности №) (л.д.9-10 Отчёта), из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст.ст.4, 15, абз.4 ст.15.1 и 24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05 августа 2017 года №028-17-9 выполненному ООО «АмурОценка» рыночная стоимость объекта недвижимости магазин площадью 539,5 кв.м., кадастровый №, составляет 5 323 000 рублей.

На Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05 августа 2017 года №028-17-9 экспертным Советом СОЮЗа СРО «Сибирь» выдано положительное экспертное заключение от 13 октября 2017 года №520/10/017, согласно которому названный Отчёт об оценке спорного объекта недвижимости соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки: ФСО №1, №1, №3, №7.

Положительное экспертное заключение от 13 октября 2017 года №520/10/017 выполненное экспертным Советом СОЮЗа СРО «Сибирь» на Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05 августа 2017 года №028-17-9 соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)» утв. Приказом Минэкономразвития от 04 июля 2011 года №328 (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 20.02.2017 №71), о порядке её проведения, содержания и утверждения.

Исследовав материалы дела суд приходит к выводу о том, что Отчёт об оценке от 05 августа 2017 года №028-17-9 и положительное экспертное заключение от 13 октября 2017 года №520/10/017 выполненное экспертным Советом СОЮЗа СРО «Сибирь» на указанный Отчёт об оценке, соответствуют требованиям ст.59 КАС РФ и являются допустимыми доказательствами, согласно п.1 ст.61 КАС РФ. 

В судебном заседании представитель правительства Амурской области оспаривая представленные административным истцом доказательства о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в нарушение ч.5 ст.247 КАС РФ не представил суду доказательства, опровергающие выводы оценщика выполнившего Отчёт об оценке объекта недвижимости от 05 августа 2017года №028-17-9 не представлены доказательства и об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также доказательства, которые могли бы подставить под сомнение достоверность названного отчёта об оценке. 

При таких обстоятельствах суд находит подлежащим удовлетворению административное исковое заявление ОАО «Амур-Лада» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: магазин площадью 539,5 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> и установлению в размере равном рыночной стоимости в размере 5 323 000 рублей.

В силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ОАО «Амур-Лада» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: магазин площадью 539,5 кв.м., кадастровый №, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: магазин площадью 539,5 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> и установить равной рыночной стоимости в размере 5 323 000 (пять миллионов триста двадцать три тысячи),00 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года. 

Датой подачи заявления ОАО «Амур-Лада» о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 августа 2017 года. 

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым № для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости: магазин площадью 539,5 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> в соответствии со ст.35 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Косарев