Дело № 3а – 13/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 18 апреля 2017 года 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Михайловой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Кондратьевский» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кондратьевский» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности – нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д.15 к.2 лит «А»,общей площадью 13 189,3 кв.м., кадастровый номер 78:10:0005159:1796 кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости 435 000 000 по состоянию на дату установления кадастровой стоимости - 28 мая 2014 года. Указывает, что кадастровая стоимость здания определена в размере 934 951 228,03 руб. и утверждена приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга № 390.

В подтверждение своих требований административным истцом представлен отчёт индивидуального предпринимателя ФИО1 от 11.07.2016 года №28\10 об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 28.05.2014 года (далее – отчёт об оценке), положительное экспертное заключение экспертов некоммерческого партнерства «саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» от 15.07.2016 года № Э-0164-16. В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.

В ходе рассмотрения дела, после проведения повторной экспертизы, представителем административного истца требования изменены, просит установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной стоимости, установленной заключением повторной экспертизы, равной 468 900 000 рублей (т.4 л.д.2).

Представитель административных истцов в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, против удовлетворения заявления возражает, считает, что требования административного истца должны быть удовлетворены частично, кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной, установленной первоначальной судебной экспертизой.

Представители ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу о слушании дела извещены, в суд не явились, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем с согласия сторон дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Как следует из материалов дела ООО «Кондратьевский» на праве собственности принадлежит нежилое здание общей площадью 13189,3 кв.м. по адресу Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д.15, корп.2 лит.3, с кадастровым №78:10:0005159:1796, что подтверждено копией свидетельства о государственной регистрации права (т.1 л.д. 9).

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в размере 934 951 228,03 рублей по состоянию на 28.05.2014 года и утверждена Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.11.2014 года №390 (т.1 л.д.7).

Согласно отчету об оценке №28\10 ИП ФИО1, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 435 000 000 руб. по состоянию на 28.05.2014 (т.1 л.д.10-164). На указанный отчет саморегулируемой организацией оценщиков «Ассоциация российских магистров оценки» дано положительное экспертное заключение от 15.07.2016 года (т.1 л.д.165-177).

25.07.2016 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу ООО «Кондратьевский» было подано заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (т.1 л.д.179).

Решением №109 от 10.08.2016 года Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющей функции по государственной кадастровой оценке заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено (т.1 л.д.180-182).

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика на отчет, представленный представителем административного истца, по ходатайствам сторон, судом назначена судебная экспертиза данного отчета. 

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости (т.2 л.д.52-56).

Согласно заключению эксперта ФИО2 №09-2016 от 05.12.2016 года отчет следует признать не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной достаточной проверяемой. В частности в отчете искажены основные технико-экономические показатели здания (площадь застройки, строительный объем); в рамках затратного подхода отсутствует определение класса качества здания по шкале Ко-Инвест; при определении стоимости замещения к объекту оценки неправомерно отнесена прибыль предпринимателя, относящаяся к земельному участку; при расчете износа учтен неверный год постройки офисной части и бассейна; не приведены расчеты, подтверждающие избыточный объем здания; неверно определен вид права на земельный участок, площадь земельного участка; не подобрано сопоставимых объектов аналогов; не учтены обременения земельного участка и его инженерное обеспечение; отсутствуют подтверждения арендопригодной площади здания и расчет средневзвешенной ставки аренды площадей. В связи с отрицательным ответом на первый вопрос рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 813 410 000 рублей (т.2 л.д.75-191).

По ходатайству представителя административного истца, в связи с наличием сомнений в обоснованности экспертного заключения судом назначена повторная экспертиза (т.3 л.д.220-226). 

Согласно заключению повторной экспертизы №3а-13\17 от 27.02.2017 года, проведенной экспертом ФИО3, при составлении отчета об оценке (представленного административным истцом) в качестве строительного объема здания ошибочно принято недостоверное значение, предоставленное заказчиком оценки, что привело к неправильному определению важного фактора, влияющего на стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 468 900 000 рублей.

Таким образом, как первоначальная так и повторная экспертизы указывают на несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Как указывалось выше, истцом требования изменены, просит установить кадастровую стоимость объекта оценки в размере его рыночной стоимости, установленной повторной экспертизой.

Учитывая изложенное, в данном случае, стоимость объекта не может быть определена, исходя из отчета об оценке, предоставленного истцом.

Представителем КИО СПб заявлено о недостоверности повторной экспертизы, данный представитель заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы, считает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в данном случае следует руководствоваться заключением эксперта ФИО2

Представитель административного истца против назначения повторной экспертизы возражает, указывает, что рыночная стоимость объекта должна быть установлена, исходя из заключения повторной экспертизы, проведенной экспертом ФИО3

Получив объяснения сторон, допросив экспертов, суд находит, что в удовлетворении ходатайства представителя КИО СПб о проведении еще одной повторной экспертизы следует отказать, при определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества следует руководствоваться заключением экспертизы, проведенной экспертом ФИО2

Основанием для назначения повторной экспертизы явились сомнения в обоснованности экспертизы, проведенной экспертом ФИО2, в связи с доводами представителя административного истца о том, что экспертом выбран объект-аналог, оцениваемого здания, значительно меньших объемов. Кроме того, истцом указано на арифметическую ошибку при расчете экспертом среднего срока строительства объекта (т.3 л.д.220-226).

Однако в ходе дальнейшего рассмотрения дела указанные сомнения устранены.

Так, при назначении повторной экспертизы суд пришел к выводу о том, что в таблице расчетов среднего срока строительства допущена арифметическая ошибка: вместо 26,5 мес. (22+22+38+24 мес.\4= 26,5) экспертом указано 32 мес.

Однако, согласно обоснованной позиции административного ответчика, представленной суду после проведения повторной экспертизы, эксперт устанавливал не среднее арифметическое значение, а функцию Тенденция (т.4 л.д.61-66).

Возражений относительно данного довода от административного истца не поступило.

Суд также учитывает, что при проведении повторной экспертизы экспертом ФИО3 дана некоторая оценка экспертному заключению ФИО2 При этом эксперт указывает, что при проведении первой экспертизы обоснованно в качестве основного используется затратный подход, математические ошибки в расчетах ФИО2 отсутствуют, аналоги подобраны из справочника «Общественные здания 2014» Ко-Инвест, указаний на какие-либо нарушения, допущенные ФИО2, в заключении повторной экспертизы не имеется. В суде эксперт ФИО3 на такие нарушения также не указывал. 

В то же время, у суда имеются основания для сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО3 в части установления рыночной стоимости объекта оценки, исходя из следующего. 

Как следует из экспертных заключений оба эксперта в качестве основного использовали затратный подход, при этом основывали свои выводы на одном и том же аналоге из справочника Ко-Инвест.

Однако, при проведении повторной экспертизы эксперт, применяя методологию Ко-Инвест, не применил прямо предусмотренную для расчета соответствующей корректировки формулу.

Кроме того, при проведении повторной экспертизы не доказана обоснованность проведенной корректировки на объем. Вместо использования методологии Ко-Инвест, экспертом произведен собственный расчет корректировки на объем на основании объектов из сборника УПВС. В выборке аналогов экспертом включены объекты объемом от 25 000 до 100 000 куб.м., в то время как аналог Ко-Инвест имеет объем 7 525 куб.м. То есть расчет производился на основании объектов-аналогов, чей строительный объем в несколько раз превышает объем корректируемого объекта аналога.

При таких, обстоятельствах, учитывая, что у суда не имеется сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО2, в то же время такие сомнения имеются в отношении повторной экспертизы, суд считает возможным руководствоваться заключением первой экспертизы.

Оценивая заключение судебной экспертизы, проведенной ФИО2 суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. 

При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости. 

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Кондратьевский» удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, общей площадью 13189,3 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д.15 корп.2, лит.А, кадастровый номер 78:10:0005159:1796, принадлежащего ООО «Кондратьевский, по состоянию на 28.05.2014 года в размере рыночной стоимости равной 813 410 000 рублей

Датой обращения ООО «Кондратьевский» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Санкт-Петербургу считать 25.07.2016 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья подпись С.А.Леонтьев

Копия верна 

Судья С.А. Леонтьев