РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«2» ноября 2018 года Куйбышевский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего Гараевой Р.Р.,

при секретаре Иванове А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1641/18 по иску ЗАО Ипотечный агент «АИЖК 2014-2» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на залоговое имущество, 

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что 27.03.2012 г. между ФИО1, ФИО2 и ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (далее – «Первоначальный кредитор») заключен кредитный договор № 0009-РКАSF-R-0102-12 (далее – «Кредитный договор») на сумму 1 695 400 рублей сроком на 180 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитными ресурсами в размере 11,9% годовых для приобретения в общую долевую собственность заемщиков жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: г

<

адрес>, кадастровый номер объекта: №, право общей совместной собственности на которую зарегистрировали в Управлении Росреестра по Самарской области на основании договора купли-продажи квартиры от 27.03.2012 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.04.2012 г. сделана соответствующая запись. Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщика является залог (ипотека) указанной квартиры. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору удостоверены закладной, о чем также произведена запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указывая на то, что в настоящее время законным владельцем закладной, а соответственно кредитором и залогодержателем является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2», ссылаясь на не надлежащее исполнение заемщиком условий кредитного договора, а также на направление заемщикам требования о досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 09.07.2018 г., которое последними не исполнено, до настоящего времени задолженность не погашена, ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» просило суд взыскать с ответчиков в солидарном порядке образовавшуюся задолженность по кредитному договору № 0009-РКАSF-R-0102-12 от 27.03.2012 г. в размере 1 377746 руб. 44 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 088 руб. 73 коп; обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 - квартиру, кадастровый номер объекта: №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 1552800 руб. 00 коп.

В судебное заседание представитель истца – ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте его проведения. В исковом заявлении просили дело рассмотреть без участия их представителя.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с иском согласился и показал, что действительно неоднократно нарушались сроки возврата кредита и уплаты процентов, установленных кредитным договором. С оценкой рыночной стоимости спорного имущества и его начальной стоимостью он согласен, и не возражает против экспертной оценки рыночной стоимости квартиры в размере 1 941000, 00 рублей, которая определена в отчете ООО "ЭСАрДжи-ипотечный центр" от 25.06.2018 г. Расчет суммы задолженности не оспаривает. Просрочку платежей допускали из-за сложного материального положения. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще.

Изучив материалы дела, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее везде в редакции Кодекса, действовавшей в спорный период) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Пунктами 1 и 2 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно статье 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Из смысла приведенной нормы следует, что требование досрочного возврата суммы займа (кредита) является определенной мерой ответственности должника за неисполнение в срок денежного обязательства, исполняемого периодическими платежами.

Поэтому эта мера должна применяться с учетом общих правил ответственности за нарушение обязательства.

Основания ответственности за нарушение обязательства установлены статьей 401 ГК РФ.

Из приведенных правовых норм следует, что для применения меры ответственности в виде досрочного истребования суммы займа необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства. Если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность применения такой меры ответственности. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно статье 78 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из материалов дела, 27.03.2012 г. между ФИО1, ФИО2 и ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» был заключен кредитный договор № 0009-РКАSF-R-0102-12, в соответствии с условиями которого заемщикам был предоставлен кредит в размере 1695400, 00 рублей сроком 180 месяцев под 11,90 % годовых, для целевого использования: приобретения в общую совместную собственность ФИО1 и ФИО2, жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

...> кв. м.

Пунктом 1.1.3. договора, стороны установили процентную ставку по кредиту в размере 11,90% годовых, которая действует со дня, следующего за днем предоставления кредита, по дату фактического возврата кредита (включительно).

Пунктами 5.2 и 5.3 договора стороны установили, что при нарушении сроков возврата кредита, заемщики уплачивают кредитору неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора (включительно).

В заключенном между сторонами договоре нет указания на то, что заем используется заемщиком в целях осуществления предпринимательской деятельности, заем получен на приобретение квартиры.

На основании договора купли-продажи квартиры от 27.03.2012 г. Управлением Росреестра по Самарской области зарегистрировано право общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2 на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> А 

<

адрес>, общей площадью 

<

...> кв. м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.04.2012 г. сделана запись регистрации.

Права (требования) по закладной были переданы ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2», являющемуся в настоящее время законным владельцем закладной, и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается отметкой на закладной, сделанной ее предыдущим законным владельцем по правилам п. 1 ст. 48 ФЗ N 102-ФЗ от 27.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости").

Права законного владельца закладной также подтверждаются справкой от 07.06.2018 г. о наличии закладной на счете ДЕПО, выданной АО "ГАЗПРОМБАНК", ведущим депозитный учет закладных, согласно которой владельцем счета ДЕПО является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2».

Материалы дела указывают на то, что график платежей заемщиками действительно нарушался, ежемесячные платежи вносились заемщиками несвоевременно и не в полном объеме. При этом в качестве причины, повлекшей ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, ответчик ФИО1 сослался на возникшие сложные жизненные обстоятельства.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

15.06.2018 г. в адрес ответчиков было направлено письменное требование о досрочном истребовании задолженности в срок до 09.07.2018 г..

Истцом рассчитана задолженность в размере 1326247, 47 рублей, из которых: 1326247, 47 рублей - задолженность по основному долгу, 47614,10 рублей - задолженность по процентам; 3884, 87 рублей – задолженность по пени.

Факт наличия просрочки и задолженности по основному долгу и процентам в судебном заседании подтверждены материалами дела и не отрицаются самими ответчиками.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно статье 337 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора), если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 Кодекса (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).

Из системного толкования указанных норм права следует, что при решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество, суду необходимо установить обстоятельства неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком кредитного обязательства.

Поскольку обращение взыскания на заложенное имущество не производится само по себе, а для удовлетворения имущественных требований, обеспеченных залогом, предъявление иска о взыскании задолженности по договору займа связано с иском об обращении взыскания на заложенное имущества.

В силу ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Согласно сведениям, содержащимся в закладной, денежная оценка предмета ипотеки составляет 2422863, 00 рублей.

Согласно представленному истцом отчету № 7664-ВТБ-С/18 об оценке квартиры, подготовленному "ЭСАрДжи-ипотечный центр" от 25.06.2018 г., рыночная стоимость квартиры 1941 000, 00 рублей.

Как следует из ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

На основании изложенного, суд считает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1552800 рублей (1941000 х 80%).

Доказательств иной начальной продажной стоимости ответчиками не представлено.

Таким образом требования в данной части подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15 088 рублей 73 копейки, оплата которой подтверждается платежным поручением № 81 от 30.08.2018 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ЗАО Ипотечный агент «АИЖК 2014-2» удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ЗАО Ипотечный агент «АИЖК 2014-2» сумму задолженности по Кредитному договору № 0009-РКАSF-R-0102-12 от 27.03.2012 г. в размере 1377 746 (один миллион триста семьдесят семь тысяч семьсот сорок шесть) рублей 44 (сорок четыре) копейки, в том числе: 1 326 247, 47 руб. - задолженность по основному долгу; 47614,10 руб. - задолженность по процентам; 884, 87 руб. – задолженность по пени.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, назначение: жилое помещение, квартиру с кадастровым номером объекта: №, общей площадью 

<

...> кв. м., расположенную по адресу: 

<

адрес>; определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1552 800 рублей 00 копеек.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ЗАО Ипотечный агент «АИЖК 2014-2» расходы по оплате госпошлины в сумме 15 088 рублей 73 копейки.

Решение может быть обжаловано Самарский областной суд через Куйбышевский районный суд г.Самары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 06.11.2018 года.

Судья Р.Р. Гараева