Дело № 2-1713/2020

УИД: 39RS0004-01-2020-000677-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2020 года г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Скворцовой Ю.А.

при секретаре Лагуза Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании доли квартиры незначительной, о прекращении права собственности на долю квартиры, о признании права собственности на долю квартиры и об обязании выкупить долю квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, указав в обоснование заявленных требований, что она является собственником ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Собственниками ? доли указанной квартиры являются члены её семьи: дочь – ФИО4 и внучка ФИО5 Собственником ? доли указанной квартиры является ответчик ФИО3, которая родственником или членом семьи истца не является, в спорной квартире фактически не проживает, поскольку постоянно проживает в 

<

адрес>, не имеет существенного интереса в пользовании своей долей спорной квартиры, в связи с чем, ссылаясь на положения ст. 252 ГК РФ, ФИО2 с учетом уточнения просила признать 1/4 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ФИО3, незначительной и не подлежащей выделу в натуре, признать отсутствие у ФИО3 существенного интереса в использовании имущества, признать за ФИО2 право собственности на 1/4 доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, прекратить право собственности ФИО3 на 

<

данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежную компенсацию за 

<

данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в размере 386 800 руб.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Представила суду письменное заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, с участием её представителя по доверенности ФИО6 (т. 1 л.д.194).

Из письменных возражений ФИО2 от 27 октября 2020 года (т. 2 л.д. 228-231) следует, что она не согласна с размером рыночной стоимости доли спорного жилого помещения, определенной экспертом в ходе проведения судебной оценочной экспертизы, поскольку экспертом неверно произведены некоторые математические вычисления, не применены понижающие корректировки на необходимый косметический ремонт стоимости 1 кв.м., исследованы, но не учтены и не применены, скидки на обесценивание долевой собственности при определении рыночной стоимости 1/4 доли жилого помещения, общей площадью 78,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. С помощью сравнительного анализа аналогичных квартир (без учета характеристик исследуемой квартиры) была выведена средняя стоимость кв.м. квартиры, но к этой стоимости не применено понижение цены на необходимый косметический ремонт, на узаконивание перепланировок и т.п.). Таким образом, используя результаты эксперта о средней стоимости аналогичных квартир, приведённые в таблице № 11, средняя стоимость 1 кв.м. равна 

<

данные изъяты> руб. и данные, приведенные в таблице, из которых следует, что рыночная стоимость объекта с состоянием отделки «современный», требующая косметического ремонта, должна быть обесценена на – 4 514 руб. на кв.м. площади. Исходя из данных, приведенных экспертом в таблицах, рыночная стоимость квартиры должна определяться следующим образом: 

<

данные изъяты> руб. В таблице № 13 приведены данные (которые также подтверждаются Отчетом № Н-0164-2020 об оценке рыночной стоимости и ответом на запрос вх. от 10 августа 2020 года № 215 от ООО «НЦ «Балтэкспертиза»), должна быть применена скидка на обесценивание % доли в размере - 45% (без учета невозможности её выдела). На 1/4 долю применяется больший процент, то есть 45%, до ? - меньший процент - 30%. Что составляет: 

<

данные изъяты> руб. Данный метод учитывает обесценивание доли, но не учитывает особенности доли. Данный метод и расчет эксперт не применил. Используя факторный анализ, эксперт указывает комментарий: «Собственник желает получить идеальную долю. Однако на практике, это невозможно. Поэтому большая часть доли часто переоценена. Идеальная доля 1/4 доли определяется следующим образом: оцененная стоимость всей квартиры / 4». В комментариях эксперт верно указывает, что получить идеальную долю на практике невозможно. Но эксперт не применяет данный фактор к понижению стоимости доли в размере 20%. При этом указывает, что получить идеальную долю невозможно. То есть идет противоречие. Должна быть применена скидка на обесценивание - 20%. Эксперт верно указывает комментарий: «Вне зависимости от размера доли, сложно проживать в квартире, где живет чужая семья. Кроме того, это дополнительная нагрузка на сантехнику. Кроме собственника доли в жилье имеет право проживать члены его семьи», но игнорирует наличие данного фактора и ошибочно не применяет корректировку - 50%. В квартире, помимо собственника спорной доли, долевыми сособственниками являются еще три человека, которые проживают в данной квартире. Фактор должен быть применен и должна быть применена дополнительная корректировка на данный фактор -50%. Учитывая наличие несовершеннолетнего собственника доли квартиры, эксперт применяет корректировку -30%. К расчету по факторному анализу 1/4 доли должна применяться совокупность факторов с соответствующими величинами корректировок: большой размер части: - 20%; много жильцов: - 50%; наличие несовершеннолетних собственников: - 30%. Все эти факторы значительно снижают стоимость доли. Таким образом, математический расчет стоимости доли составит: стоимость квартиры - 

<

данные изъяты> руб. - номинальная стоимость 1/4 доли в праве собственности, что в факторном анализе является идеальной частью, к которой применяются положительные и отрицательные факторы и соответствующие величины корректировок: большой размер части 

<

данные изъяты> руб. Много жильцов: 

<

данные изъяты> руб. Наличие несовершеннолетних собственников 

<

данные изъяты> руб. Согласно всему вышеизложенному в заключение эксперта ошибочно не применены существенные корректировки факторного анализа (большой размер части, много жильцов, наличие несовершеннолетних собственников), которые влияют на итоговую рыночную стоимость 1/4 доли, которая, по мнению ФИО1 с учетом всех необходимых скидок составляет 

<

данные изъяты> руб., которую она и просила суд признать при рассмотрении её требований.

Представитель истца ФИО2 - ФИО6, действующая на основании доверенности от 12 марта 2020 года, в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержала в полном объеме, по изложенным в иске основаниям, настаивала на их удовлетворении. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила в суд ходатайство, в котором просила рассматривать дело в ее отсутствие.

23 июля 2020 года от ФИО3 в суд поступили письменные возражения на исковое заявление, в которых она указала, что спорная доля жилого помещения в размере ? (25%) квартиры, не может быть признана судом незначительной, поскольку в квартире имеется изолированная комната, площадь которой соответствует размеру указанной доли. Кроме того, существует реальная возможность совместного использования истцом и ответчиком спорного жилого помещения, поскольку жилое помещение состоит из трёх комнат, площадь которых составляет 

<

данные изъяты>. соответственно. Общая жилая площадь составляет 

<

данные изъяты> кв.м., следовательно, ? доли ответчика соответствует 

<

данные изъяты> кв.м. жилой площади. В связи с чем ответчик имеет право пользоваться изолированной комнатой №ж площадью 

<

данные изъяты> кв.м. ФИО3 не оспаривала отсутствие у неё возможности пользоваться данной комнатой ввиду проживания в другом городе и нахождения длительное время в отпуске по уходу за ребенком, а полагала, что спорным в данном случае является лишь вопрос о стоимости данного объекта и соответственно, о размере денежной компенсации, подлежащей выплате. Полагала, что размер стоимости спорной доли квартиры, заявленный истцом – 

<

данные изъяты> руб., является чрезмерно заниженным, не соответствующим рыночной стоимости доли, которая, по мнению ФИО3, составляет 

<

данные изъяты> руб. При внесении истцом указанной суммы на депозит Управления Судебного Департамента в Калининградской области ФИО3 полагала возможным удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО7, действующий на основании доверенности серии 77 АВ № 2704663 от 16 февраля 2017 года, в судебное заседании не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании исковые требования ФИО2 не признал, полагал, что размер денежной компенсации выкупаемой доли квартиры истцом сильно занижен и не соответствует рыночной стоимости доли. Принудительно изъять долю у собственника можно только с его согласия, либо в случае признания такой доли незначительной. Полагал, что ? доли квартиры не может считаться незначительной долей. Указал, что ФИО3 пыталась определить порядок пользования спорной квартирой в судебном порядке, однако решением суда ей было отказано в этом. После вступления решения суда в законную силу ФИО3 предпринимала попытки мирно решить вопрос. Стороны пришли к мнению, что жить в одной квартире они не смогут, при наличии сохраняющихся конфликтных отношений, поэтому ФИО3 готова продать спорную долю истцу, но по справедливой цене. Предложенная истцом компенсация явно несоразмерна рыночной стоимости принадлежащей ФИО3 доли квартиры. 

Третье лицо ФИО4, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО5, в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, просила иск ФИО2 удовлетворить. Дополнительно пояснила, что стоимость спорной доли квартиры неоднократно оценивалась различными экспертными организациями, однако наиболее объективной, соответствующей рыночной стоимости, учитывающей всю нюансы спорной квартиры и обстоятельства дела, является стоимость, определенная истцом, в размере 234 010 руб.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, обозрев материалы гражданского дела № 2-64/2017, оценив представленные по делу доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Таким образом, удовлетворение требования о выплате компенсации допускается только в том случае, если участник долевой собственности согласен на выплату компенсации либо если при отсутствии такого согласия доля участника не значительная и он не имеет существенного интереса в пользовании имуществом. При этом обязательным условием удовлетворения требования о принудительной выплате участнику долевой собственности денежной компенсации за принадлежащую ему долю является наличие реальной возможности получения таким участником справедливой денежной компенсации взамен имущества, право на которое им будет утрачено. Такая возможность может обеспечиваться внесением необходимой для выкупа денежной суммы в депозит суда или нотариуса.

Судом установлено, что ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения является собственником 1/2 доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, на основании договора дарения от 23 сентября 2014 года, собственником 

<

данные изъяты> доли в праве на указанную квартиру является ФИО3, собственниками по 

<

данные изъяты> доли являются ФИО4 и ФИО5, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-002/2020-1589936 от 28 мая 2020 года, от 30 июня 2020 года (том 1, л.д. 105-109, 212-217).

Как следует из искового заявления, поскольку ответчик ФИО3, родственником или членом семьи истца не является, в спорной квартире фактически не проживает, постоянно проживает в 

<

адрес>, не имеет существенного интереса в пользовании своей долей спорной квартиры, ФИО2 просит признать 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ФИО3, незначительной и не подлежащей выделу в натуре, признать отсутствие у ФИО3 существенного интереса в использовании имущества, признать за ФИО2 право собственности на 1/4 доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, прекратить право собственности ФИО3 на 

<

данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежную компенсацию за 

<

данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в размере 

<

данные изъяты> руб.

Из материалов дела следует, и не оспаривалось сторонами, что истец в адрес ответчика не направляла предложение о выкупе 

<

данные изъяты> доли в указанной квартире.

Согласно отчету ООО «НЦ «Балтэкспертиза» № Н-0164-2020 от 18 февраля 2020 года об оценке рыночной стоимости 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности справке об оценке рыночной стоимости доли в праве собственности на квартиру, представленного истцом ФИО2, стоимость квартиры общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенной на 6 этаже, по адресу: 

<

адрес>, составляет 

<

данные изъяты> руб., номинальная стоимость 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на указанную квартиру составляет 

<

данные изъяты> руб. (том 1, л.д. 37-93).

Как следует из экспертного заключения КРОО «Европейская Академия менеджмента и социальных проектов» от 02 сентября 2020 года, представленного истцом ФИО2, на ? доли в жилом помещении, расположенного по адресу: 

<

адрес>, рыночная цена находится в диапазоне от 

<

данные изъяты> руб. (том 2, л.д. 24-47).

Из отчета об оценке рыночной стоимости ? доли общего долевого права собственности на квартиру № 129-02/17 от 20 февраля 2017 года, составленного Оценочной компанией «Стандарт Оценка», представленного ответчиком ФИО3 следует, что рыночная стоимость объекта оценки - ? доли общего долевого права собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью 83,6 кв.м., расположенную на 6 этаже 10-этажного дома по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 26 мая 2013 года составляет 

<

данные изъяты> руб. (том 1, л.д. 125-178).

Согласно заключению эксперта ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» № 28-10/ЭС-2020 от 09 октября 2020 года, рыночная стоимость ? доли жилого помещения, общей площадью 78,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 

<

данные изъяты> руб. (том 2 л.д. 102-212).

Проанализировав представленные отчеты, заключение судебной экспертизы ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» № 28-10/ЭС-2020 от 09 октября 2020 года суд принимает как допустимое доказательство стоимости спорного объекта, поскольку оно полностью согласуется с материалами дела, аргументировано, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Ответчик ФИО3 в своих письменных возражениях на исковое заявление указала, что доля ответчика не может считаться незначительной, а за сумму аналогичную предложению истца (из расчета 

<

данные изъяты> руб. за ? доли квартиры) ответчик готов сам выкупить ? доли истца в спорной квартире.

В соответствии с разъяснениями, содержащими в п. 35, 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на доли в общем имуществе.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Из анализа вышеприведенной нормы права следует, что применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Разрешая спор в указанной части, суд исходит из того, что совокупность условий, предусмотренных п. 4 ст. 252 ГК РФ, при которых возможна выплата компенсации стоимости доли в праве собственности без согласия собственника, в данном случае отсутствует, поскольку принадлежащая ответчику доля в праве собственности на спорное жилое помещение не может быть признана незначительной. Предложение к продаже доли за сумму, соответствующую рыночную стоимость доли, свидетельствует о готовности ответчика отказаться от права собственности на доли при условии выплаты ему суммы, фактически достаточной для приобретения взамен отдельного жилого помещения.

При несогласии истца выплатить такой размер компенсации и отсутствии доказательств наличия у истца права пользования иным жилым помещением, предложение выкупить доли по указанной ответчиком цене не может быть расценено как отсутствие существенного интереса в использовании спорной квартиры. Непроживание ответчика в квартире само по себе не может быть основанием для вывода о постоянном ее выезде из квартиры и отказе от прав пользования ею.

В то же время данные нормы закона в совокупности с положениями статей 1, 9 ГК РФ, определяющими, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых отношений, недопустимости произвольного вмешательства в частные дела, требуют при разрешении споров о возложении на иных участников долевой собственности обязанности по выплате одному из них денежной компенсации исходить из необходимости соблюдения баланса интересов всех сособственников.

Пунктом 3 статьи 252 ГК РФ предусмотрено право выделяющегося участника долевой собственности на выплату стоимости его доли другим участникам, что не предусматривает обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения в праве собственности на имущество выделяющегося сособственника.

Из материалов дела следует, что ответчик ФИО3 не заинтересована в продаже принадлежащей ей доли спорной квартиры по цене, предлагаемой истцом ФИО2

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что взыскание с ФИО2 в пользу ФИО3 компенсации за причитающуюся ей долю в праве общей долевой собственности в рассматриваемом случае не обеспечивает необходимый баланс интересов участников долевой собственности. Кроме того, действующее гражданское законодательство содержит правила, согласно которым собственник вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащим ему имуществом, в частности, продать, подарить, завещать, отдать в залог, поменять свои доли либо распорядиться ими иным способом с соблюдением при их возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО2 о признании 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ФИО3, незначительной и не подлежащей выделу в натуре, признании отсутствия у ФИО3 существенного интереса в использовании имущества, признании за ФИО2 право собственности на 

<

данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, прекращении права собственности ФИО3 на 

<

данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, взыскании с ФИО2 в пользу ФИО3 денежной компенсации за 

<

данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в размере 

<

данные изъяты> руб., основаны на неправильном применении положений статьи 252 ГК РФ, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании доли квартиры незначительной, о прекращении права собственности на долю квартиры, о признании права собственности на долю квартиры и об обязании выкупить долю квартиры - оставить без удовлетворения.

Управлению Судебного департамента в Калининградской области произвести выплату ФИО2 денежных средств в размере 

<

данные изъяты> рублей, внесенных ФИО2 на счет УФК по Калининградской области (Управление Судебного департамента в Калининградской области, л/с 

<

***>) 23 июля 2020 года, назначение платежа - «Московский районный суд, № 2-1713/2020».

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 04 декабря 2020 года. 

Судья /подпись/

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>