К делу № 2-736/2025 23RS0042-01-2024-006685-69

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новороссийск 05 марта 2025 года

Приморский районный суд г. Новороссийска в составе:

судьи Семенова Н.С.,

при секретаре Любимовой В.А., 

с участием представителей истцов – ФИО1, ответчика – ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 и ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кубаньжилинвест» о защите прав потребителей, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском, в котором указали, что 03.05.2024 г. они заключили с обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кубаньжилинвест» договор участия в долевом строительстве №186 (далее «договор участия»), по условиям которого ответчик обязался возвести жилое помещение (квартиру) 

<

№>, расположенную в жилом многоквартирном доме, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 

<

№>, расположенном по адресу: 

<

адрес>, проектной площадью 37,42 кв.м., без учета балкона. Стоимость квартиры составила 7 960 050 руб., исходя из стоимости квадратного метра в размере 212 721,81 руб. Свои обязательства по оплате жилого помещения ими исполнены своевременно и в полном объеме. 14.10.2024 г. ими подписан акт приема-передачи жилого помещения, площадь которого составила 36.1 кв.м., без учета балкона, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке. По причине несоответствия площади сданного жилого помещения условиям договора участия в размер 1,32 кв.м. на сумму 280 792,79 руб., они 17.10.2024 г. обратились к ответчику с заявлением о соразмерном снижении цены договора и возврате излишне уплаченных средств, которое оставлено без рассмотрения. Просили суд взыскать с ответчика: стоимость разницы площади жилого помещения в размере 280 792,79 руб.; денежную компенсацию за причиненный моральный вред по 50 000 руб. в пользу каждого, а также штраф в размере 50 % от взысканной суммы.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили свои исковые требования и просили суд взыскать с ответчика: переплату по договору в размере 212 720,79 руб.; денежную компенсацию за причиненный моральный вред по 50 00 руб. в пользу каждого, а также штраф в размере 5,0 % от взысканной суммы, а также неустойку за нарушение сроков выполнения требований о соразмерном уменьшении цены договора, которая по состоянию на 25.12.2024 г. составила 25 676,36 руб. 

В судебном заседании представитель истцов отказался от требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков выполнения требований о соразмерном уменьшении цены договора, в связи с чем, в указанной части судом вынесено определение о прекращении производства по делу. На остальных требованиях истцов ФИО1 настаивал, пояснив, что после обращения истцов в суд и получения копии настоящего искового заявления, ответчик 10.12.2024 г произвел выплату каждому из истцов по 34 036 руб. в качестве возврата стоимости разницы 0,32 кв.м. жилой площади квартиры. Оставшуюся стоимость 1,0 кв.м. в размере 212 720 руб. ответчик отказывается возвращать, что является нарушением прав потребителей.

ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истцов, ссылаясь на предусмотренное в п. 3.11 договоре участия условие, согласно которому стороны договора предусмотрели, что изменение площади квартиры до 1,0 кв.м. в сторону увеличения или уменьшения не влечет изменение цены договора. Поскольку общая площадь квартиры меньше проектной на 1,32 кв.м., ответчик произвел выплату истцам стоимости 0,32 кв.м. исходя из установленной договором участия стоимости одного квадратного метра. Кроме того, истцам достоверно было известно о несоответствии площади приобретенной ими квартиры и при этом у них отсутствовали какие-либо претензии к застройщику, что отражено в акте приема-передачи квартиры.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные суду доказательства, суд считает возможным частично удовлетворить требования истцов. 

Выпиской из ЕГРН подтверждается право общей собственности ФИО5 и ФИО4 на 

<

адрес> общей площадью 36,1 кв.м., кадастровый 

<

№>, которое зарегистрировано на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного 

<

адрес> от 03.05.2024 г. и акта приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.10.2024 г.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом российской Федерации от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее «№214-ФЗ»).

Согласно ч. 1 ст.4 названного Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 3 названной статьи закреплено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как видно из договора участия в долевом строительстве №186, заключенного 03.05.2024 г. ООО «СЗ «Кубаньжилинвест» с ФИО3 и ФИО4, застройщик обязался возвести для участников долевого строительства жилое помещение в виде однокомнатной квартиры проектный №24, общей площадью 37,42 кв.м. (без учета балкона), расположенной в корп. №3 на 6 этаже многоквартирного жилого дома, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 

<

№>, расположенном по адресу: 

<

адрес> (п.1.1.4). Пунктом 3.1 договора определена его цена в размере 7 960 050 руб. Стоимость одного квадратного метра помещения определяется путем деления цены договора, указанной в п. 3.1 на общую проектную площадь помещения, указанную в п. 1.1.4 настоящего договора. Согласно п. 3.11 договора, стороны сделки согласовали, что если общая площадь помещения по результатам кадастровых работ окажется более той, что указана в п. 1.1.4, участник долевого строительства обязуется осуществить за счет собственных денежных средств доплату, увеличенную на разницу, рассчитанную исходя из стоимости квадратного метра, определенной в п. 3.1 настоящего договора. Если общая площадь помещения по результатам кадастровых работ окажется менее той, что указана в п. 1.1.4 договора, застройщик обязуется осуществить возврат участникам долевого строительства излишне уплаченные средства, рассчитанные исходя из стоимости квадратного метра, определенной в п. 3.1 настоящего договора. Возврат денежных средств должен быть осуществлен на основании предоставленного участником долевого строительства заявления с указанием банковских реквизитов и ИНН, до государственной регистрации права собственности на помещение участниками долевого строительства, и не позднее 10 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи помещения. Стороны пришли к соглашению, что расхождение общей площади помещения по результатам кадастровых работ к проектной площади объема долевого строительства в сторону увеличения или уменьшения до 1,0 кв.м., не влечет изменения цены договора. Договор подписан сторонами и прошел государственную регистрацию.

В судебном заседании нашел подтверждение факт того, что во исполнении договора участия в долевом строительстве №186, заключенного 03.05.2024 г., ООО «СЗ «Кубаньжилинвест» передало в совместную собственность ФИО3 и ФИО4 квартиру, фактическая площадь которой меньше на 1,32 кв.м. площади указанного жилого помещения согласно названного договора и указанный факт не оспаривается представителем ответчика в судебном заседании. Стоимость 1 кв.м. жилого помещения по договору участия в долевом строительстве №186 от 03.05.2024 г. составляет 212 721,81 руб.

Как закреплено ч. 1 ст. 5 «№214-ФЗ» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Согласно ч. 2 этой же статьи по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре, как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Как видно из акта приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.10.2024 г., ООО «СЗ «Кубаньжилинвест» передало ФИО5 и ФИО4 

<

адрес>. Согласно п. 2 указанного акта, передаваемая квартира соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В силу ч. 1 ст. 7 «№214-ФЗ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как установлено п. 2 ч. 2 этой де статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 «№214-ФЗ» могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Аналогичное толкование со ссылками на положения части 1, пункт 2 части 2 статьи 7 «№214-ФЗ» дано в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021 г., согласно которым отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) является его недостатком и само по себе основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Принимая во внимание, что п. 3.11 договора участия в долевом строительстве №186, заключенного 03.05.2024 г., стороны договора согласовали, что расхождение общей площади помещения по результатам кадастровых работ к проектной площади объема долевого строительства в сторону увеличения или уменьшения до 1,0 кв.м., не влечет изменения цены договора, суд приходит к выводу о праве истцов на уменьшение цены договора исходя из стоимости 0,32 кв.м. жилой площади, составляющей 68 070,98 руб. на обоих участников долевого строительства, исходя из установленной договором стоимости 1,0 кв.м. квартиры в размере 212 721,81 руб.

Из заявления ФИО3 и ФИО4, датированного 17.10.2024 г. и адресованного ООО «СЗ «Кубаньжилинвест» и полученному адресатом в указанный день видно, что заявители обратились к застройщику с требованием о возврате стоимости 1,32 кв.м. жилого помещения, составляющей разницу площади принятого жилого помещения от площади квартиры, указанной в договоре, в сумме 280 792,78 руб., в течение десяти рабочих дней с даты получения заявления. 

Платежным поручением от 10.12.2024 г. №868 и справкой по операции Сбербанка подтверждается перечисление ООО «СЗ «Кубаньжилинвест» в указанный день на счет ФИО3 и ФИО4 по 34 036 руб. каждому, а всего 68 072 руб., в счет возврата части стоимости жилого помещения по договору участия в долевом строительстве №186, заключенному 03.05.2024 г. Указанный факт не оспаривается и представителем истцов в судебном заседании.

В связи с фактическим исполнением застройщиком своих обязательство по возврату стоимости расхождения площади переданного жилого помещения, требования истцов о взыскании с ответчика стоимости разницы площади, принятого жилого помещения, суд считает необходимым оставить без удовлетворения.

Учитывая. что акт приема передачи помещения подписан сторонами договора 14.10.2024 г., а фактическая выплаты денежных средств за отклонение площади переданного жилого помещения, установленных п. 3.11 договора участия в долевом строительстве №186 от 03.05.2024 г., произведены застройщиком только 10.12.2024 г., не смотря на получение ООО СЗ «Кубаньжилинвест» 17.10.2024 г. заявления участников долевого строительства о необходимости выплаты указанных денежных средств, суд признает нарушением ответчиком прав истцов, как участников долевого строительства на своевременность получения указанных выплат.

Согласно ч. 2 ст. 10 №214-ФЗ, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

С учетом требований разумности и справедливости, а также имущественного положения истцов, являющихся супругами, и ответчика, являющегося юридически лицом, деятельность которого направлена на извлечение прибыли, суд считает возможным удовлетворить частично требования истцов в части взыскания морального вреда, путем взыскания с ответчика денежной компенсации за причиненный моральный вред по 10 000 руб. в пользу каждого из истцов.

Как установлено ч. 3 ст. 10 №214-ФЗ, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

С учетом положений постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» устанавливающего, что в период времени с 01.01.2025 г. по 30.06.2025 г. включительно, не назначается штраф, подлежащий уплате по ч. 3 ст. 10 №214-ФЗ, у суда отсутствуют законные основания для взыскания с ответчика в пользу истцов названного штрафа.

Исходя из требований ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определяющей, что государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, суд считает необходимым взыскать с ответчика в местный бюджет государственную пошлину в размере 20 000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 и ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кубаньжилинвест» - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кубаньжилинвест» (ИНН:

<

***>) в пользу:

- ФИО3 (паспорт 

<

№>) денежную компенсацию за причиненный моральный вред в сумме 10 000 (десяти тысяч) руб.;

- ФИО4 (паспорт 

<

№>) денежную компенсацию за причиненный моральный вред в сумме 10 000 (десяти тысяч) руб.;

- бюджета муниципального образования г. Новороссийск (ИНН: 

<

***>) - государственную пошлину в размере 20 000 (двадцати тысяч) руб. 

В остальной части исковые требования ФИО3 и ФИО4 - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение вступило в законную силу «_____» ____________ 2025 года

Судья Н.С. Семенов

Мотивированное решение составлено 20 марта 2025 г.