Дело № 2-196(1)/2024

64RS0034-01-2023-002809-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

14.02.2024 г. п. Дубки

Саратовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Корсаковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тищенко Н..А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлениюФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1608 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного 13 марта 2023 года между ФИО2 и ФИО1, о взыскании с ФИО1 оплаченные по договору денежные средства в размере 650 000 руб.; о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2075 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> заключенного 13 марта 2023 года между ФИО2 и ФИО1 о взыскании с ФИО1 оплаченные по договору денежные средства в размере 750 000 руб.

В обоснование иска указав, что 13 марта 2023 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1608 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для ведения садоводства. А также 13 марта 2023 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2075 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для ведения садоводства. 

Земельные участки осмотрены. Стоимость земельного участка - 650 000 руб. и 750 000 руб., данные денежные средства переданы продавцу. Земельные участки приобретались с целью строительства жилого дома. После регистрации вышеуказанных участков истцу стало известно о недопустимости размещения объекта строительства, поскольку приобретенный земельный участок расположен в зоне минимальных расстояний до газопровода - отвода установленного в соответствии с таб. 4 СП 36.13330.2012. 12.10.2023 г. ФИО2 обратился к ФИО1 с предложением о расторжении договоров купли-продажи данных земельных участков. Предложение было получено, однако ФИО1 отказалась расторгнуть договора.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик и ее представитель в судебном заседании возражали относительно заявленных исковых требований, просили отказать в удовлетворении иска. 

Представитель третьего лица - ООО «Газпромтрансгаз Саратов» в судебном заседании пояснила, что строительство на спорных земельных участках невозможно, ограничения были указаны в выписке ЕГРН.

Третьи лица в суд не явились, извещены надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщили.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Конституция Российской Федерации (статья 7), провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, возлагает на государство обязанность обеспечивать государственную поддержку инвалидов, развивать систему социальных служб, устанавливать государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты.

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 1 и 2 пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В соответствие с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. п. 1 - 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Как то предусмотрено пунктами 1 и 2 статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В соответствие с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, при этом продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами, при этом могут устанавливаться такие формы ограничения прав на землю, как особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 января 2022 года было признано незаконным действия ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице ФГБУ «ФКП Росреестр» по Саратовской области по отказам внесения в ЕГРН сведений о зонах минимальных расстояний до объекта, принадлежащих ПАО «Газпром».

Кроме того, в соответствии с правилами землепользования и застройки Усть-Курдюмского муниципального образования Саратовского муниципального района Саратовской области, утвержденными решением Собрания депутатов Саратовского муниципального района Саратовской области от 08 февраля 2013 года № спорные земельные участки расположены в границах территориальной зоны ограниченной застройки для садоводства и огородничества СХ2, в которой градостроительным регламентом капитальное строительство запрещено. Указанная информация размещена в свободном доступе в федеральной государственной информационной системе территориального планирования.

Как следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, что земельные участки полностью расположены в границах с реестровым номером № от 23.05.2022 г., ограничение использования земельного участка в пределах зоны: зона минимальных расстояний до газопровода -отвода установлена в соответствии с таб. 4 СП 36.13330.2012 «Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85».

30 марта 2023 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1608 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для ведения садоводства. А также 13 марта 2023 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2075 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для ведения садоводства.

Стоимость земельного участка с кадастровым номером №, которые уплачены продавцу, составляет 650 000 руб., а также стоимость земельного участка с кадастровым номером №, которые уплачены продавцу, составляет 750 000 руб. 

В соответствии с пунктом 7 Договора ФИО1 гарантирует, что на момент заключения договора земельный участок не передан в аренду и (или) безвозмездное пользование (или) не находится в фактическом владении или пользовании третьих лиц, не продан, не заложен, в спорах, под арестом, запрещением или ограничением не состоит, не является объектом какого-либо договора, предусматривающего последующее отчуждение и (или) обременение земельного участка, либо его части правами третьих лиц.

Пунктом п. 2 Договора на основании статей 56 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) на земельном участке предусмотрено ограничение прав. Факт передачи денежных средств сторонами не оспаривается.

Указанный договор зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем 30.03.2023 в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сделана запись регистрации.

В ходе судебного заседания допрошены свидетели ФИО4 и ФИО5, которые пояснили, что выписка ЕГРН была предоставлена истцу, кроме того,ФИО2 выезжал и смотрел земельные участки.

Как следует из сообщения заместителя генерального директора по ремонту и капитальному строительству от 22.05.2023 г., земельные участки полностью расположены в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода «Степное-Сторожовка», №. Ограничения в использовании земельных участков отражены в выписках ЕГРН.

Таким образом, ФИО1 при заключении договора купли-продажи земельного участка представила истцу актуальную выписку из ЕГРН, где имелось сообщение о существующих ограничениях на индивидуальное жилищное строительство на отчуждаемых земельных участках из-за установленной охранной зоны газопровода и прямого запрета на строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах предусмотренных законодательством минимальных расстояний.

Суд не может согласиться с доводами истца, поскольку они противоречат действующему законодательству, регулирующему правоотношения, связанные с расторжением договора купли-продажи земельного участка, а также не учитывают всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, - ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде установления границ охранной зоны магистрального газопровода, т.е. территории с особыми условиями использования на момент заключения договора купли-продажи было зарегистрировано в ЕГРН и ответчик-продавец предоставил сведения о принадлежащем ему земельном участке при заключении договора (п. 2 Договора), вопреки утверждениям истца-покупателя.

Положениями п. 1 ст. 10 ГК РФ установлен прямой запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); в силу п. 2 той же статьи, в случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом; согласно п. 4 той же статьи, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного ст. 10 ГК РФ, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со ст. 10 и п. 2 ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Оснований полагать, что при заключении требуемого покупателем к расторжению договора купли-продажи земельных участков не была соблюдена письменная форма сделки, не осуществлена ее государственная регистрация, в подписанном истцом тексте договора не были указаны все существенные условия договора, не имеется.

В рассматриваемом случае заключение спорных договоров не противоречит действующему законодательству - положениям пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 554, абзаца 2 пункта 1 статьи 460 ГК РФ, пункту 1 статьи 37 ЗК РФ, доказательств обременения права собственности продавца либо покупателя на земельный участок правами третьих лиц в ходе рассмотрения судебного спора представлено не было.

Суд находит, что продавец при заключении договора купли-продажи предоставил покупателю имеющуюся у нее информацию об обременениях земельных участков и ограничениях его использования, указав в п. 2 Договора, что на земельном участке предусмотрено ограничение прав.

Более того, покупатель должен был проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки, не был лишен возможности получения сведений о наличие охранных зон на спорных территориях уточнить, возможность застройки приобретаемых участках. Доказательств недобросовестности поведения ответчика материалы дела не содержат.

Учитывая вышеприведенные положения закона, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Саратовский районный суд Саратовской области (21.02.2024 г.). 

Судья: