Дело № 3а-186/2018 

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 11 апреля 2018 года 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

при секретаре судебного заседания: Гапоновой В.А.,

с участием: представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, впоследствии уточненным, к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости 36920 000 рублей по состоянию на 14 июля 2016 года. 

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО2 является собственником объекта капитального строительства – торгово – офисного здания с кадастровым номером ….., площадью 3905,7 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: …...

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ….. определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 14 июля 2016 года в размере 80231592,43 рубля. 

Заявленные административным истцом требования основаны на результатах отчета об определении рыночной стоимости № 087/12.2017 от 20 декабря 2017 года, составленного ИП Ц.Е.А. по заказу административного истца

Таким образом, по рассматриваемому административному делу размер кадастровой стоимости объекта капитального строительства, определенный в государственном кадастре недвижимости, существенно отличается от размера его рыночной стоимости на основании выполненного по заказу административного истца отчета.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО1 просила вынести законное и обоснованное решение. Замечаний к заключению эксперта ООО «Профэксперт» К.С.С. № 032/18-Э от 05 марта 2018 года не высказала. 

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление представитель Управления Росреестра по Ставропольскому краю просит принять решение в соответствии с действующим законодательством. 

ФИО2, представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации Георгиевского городского округа, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. 

От ведущего специалиста – эксперта одела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО3 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя управления. 

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующее лицо не возражало против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лица, участвующего в деле, суд приходит к следующему.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства. 

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником объекта капитального строительства – торгово – офисного здания с кадастровым номером …., площадью 3905,7 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: …..

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером …. определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 14 июля 2016 года в размере 80231592,43 рубля. 

Согласно отчету об определении рыночной стоимости № 087/12.2017 от 20 декабря 2017 года, составленному ИП Ц.Е.А. по заказу административного истца, рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ………. по состоянию на 14 июля 2016 года составила 36920 000 рублей. 

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим кодексом. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

На основании определения Ставропольского краевого суда от 15 февраля 2018 года по ходатайству административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Профэксперт» К.С.С. №032/18-Э от 05 марта 2018 года рыночная стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 14 июля 2016 года составила 77412 000 рублей.

Кроме того, эксперт пришел к выводу, что при составлении ИП Ц.Е.А. отчета об оценке № 087/12.2017 от 20 декабря 2017 года допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, корректному подбору объектов – аналогов. Оценщиком допущены ошибки при выполнении математических действий. Информация, использованная оценщиком, не является проверяемой и достаточной. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец предоставил надлежащие доказательства в обоснование своих требований. 

Судом предоставлялась возможность административным ответчикам и заинтересованным лицам предоставить возражения, доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу. 

Вместе с тем, административные ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили аргументированных возражений, относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с расхождением рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке и заключении судебной экспертизы, при определении размера рыночной стоимости объекта капитального строительства суд считает необходимым исходить из выводов заключения эксперта ООО «Профэксперт» К.С.С. №032/18-Э от 05 марта 2018 года, принимая его в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты. 

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости объекта капитального строительства, определенного заключением эксперта ООО «Профэксперт» К.С.С. №032/18-Э от 05 марта 2018 года, не представлено.

Эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно - экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в том числе описание объекта оценки, объектов - аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

В рамках данной экспертизы определение рыночной стоимости исследуемого объекта произведено сравнительным, доходным и затратным подходами. 

Визуальный осмотр исследуемого объекта и его основных конструктивных элементов не проводился. Идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела. 

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и другие. 

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Кроме того, осмотр объекта исследования мог быть осуществлен лишь на дату, далеко отстоящую от даты исследования, и поэтому идентификация объекта по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объекта по результатам ознакомления с документами административного дела и данных, имеющихся в открытом доступе. В связи с этим осмотр объекта исследования экспертом не проводился. 

Информация, идентифицирующая объекты – аналоги, получена из текста объявления. Там, где по тексту не хватает информации по ценообразующим факторам, сделаны телефонные звонки с целью уточнения. 

Экспертом собраны объявления о продаже наиболее схожих по основным параметрам объектов с объектом исследования. Описание объектов – аналогов приведено в таблице. 

Экспертное заключение полностью соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. 

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится. 

Представленный административным истцом отчет об оценке, составленный по заказу административного истца, суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку он противоречит заключению эксперта ООО «Профэксперт» К.С.С. №032/18-Э от 05 марта 2018 года. Кроме того, оформление и содержание отчета не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

В связи с вышеизложенным данное доказательство не может быть положено в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта ООО «Профэксперт» К.С.С. №032/18-Э от 05 марта 2018 года, свидетельствующим о наличии в нем недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика. 

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доказательств, содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено. 

При таких обстоятельствах, административные исковые требования подлежат удовлетворению на основании выводов заключения эксперта ООО «Профэксперт» К.С.С. №032/18-Э от 05 марта 2018 года.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

При таких обстоятельствах, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата обращения административного истца в суд.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – торгово – офисного здания с кадастровым номером …., площадью 3905,7 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: ….., в размере его рыночной стоимости 77412 000 рублей по состоянию на 14 июля 2016 года. 

Датой подачи административного искового заявления считать 27 декабря 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 12 апреля 2018 года.

Судья В.Ю. Брянский