УИД: №

Дело № 2-372/2021 (2-3020/2020)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2021 года Кировский районный суд г.Перми в составе председательствующего судьи Швец Н.М., при секретаре Мазлоевой Е.С., с участием истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 08 ноября 2013 года между ФИО2 и ФИО1, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по 

<

адрес>, с указанием в решении суда, что оно будет являться основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 08 ноября 2013 года между ФИО2 и ФИО1, в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по 

<

адрес>, заключенного в отношении квартиры №, состоящей из одной комнаты, расположенной по 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что 08 ноября 2013 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес>. Как следует из содержания договора, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора участия в строительстве, приняли на себя взаимные обязательства и обязанности по нему.

По мнению истца, при данных обстоятельствах указанный предварительный договор является заменой договора долевого участия, в связи с чем считает возможным зарегистрировать право требования на объект в виде регистрации предварительного договора купли-продажи как договора долевого участия в строительстве.

Определением суда в протокольной форме к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено УФССП России по Пермскому краю. 

Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, по изложенным в иске основаниям. Дополнительно указал, что часть стоимости квартиры оплатил за него его отец ФИО3

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание своих представителей не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Представитель третьего лица УФССП России по Пермскому краю в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей, общая площадь 2216+/-14 кв.м., расположенный по 

<

адрес> Право собственности зарегистрировано 28 декабря 2012 года, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 06 сентября 2017 года.

28 июня 2013 года департаментом ....... ФИО2 выдано разрешение № на строительство многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> в соответствии с утвержденной проектной документацией, серия проекта: индивидуальный, шифр 009-2012. Впоследствии взамен указанного разрешение в связи с продлением срока действия выдано разрешение на строительство от 24 сентября 2014 года № сроком действия до 24 апреля 2015 года. Срок действия данного разрешения продлен до 18 мая 2017 года.

В последующем выдано разрешение от 07 сентября 2017 года № сроком действия до 07 апреля 2018 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

08 ноября 2013 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, из условий которого следует, что продавец обязуется на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 2216+/- 14 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома, этажностью не выше 4 этажей, находящийся по 

<

адрес>, построить в срок до 30 декабря 2013 года трехэтажный жилой дом и передать покупателю в собственность жилое помещение – 1-комнатную квартиру № общей площадью 37,55 кв.м., находящуюся в 1-м подъезде на 1 этаже данного дома, а покупатель - принять и оплатить квартиру в соответствии с условиями настоящего договора. Согласованная сторонами цена квартиры составила 1351 800 руб., подлежавшую оплате при заключении настоящего договора. До 30 марта 2014 года продавец должен был заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры в Управлении ........

Общая площадь квартиры являлась ориентировочной и подлежала уточнению по данным технического паспорта, составляемым органом инвентаризации (п.1.3 вышеназванных предварительных договоров).

Пунктом 1.6 предварительного договора предусмотрено, что право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру. 

Пунктами 3.1, 3.2 договора установлено, что квартира будет передаваться продавцом покупателю по передаточному акту в день подписания основного договора купли-продажи и перехода права собственности на данные помещения. Обязательства продавца будут считаться исполненными после государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и переходом права собственности на квартиру.

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора, а именно: продавец обязан построить жилой дом по 

<

адрес> в срок до 30 декабря 2013 года (пункт 4.1.1); заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 30 марта 2014 года (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора и указанную в пункте 1.2 договора по передаточному акту (пункт 4.1.3); продавец вправе изменить сроки, указанные в пунктах 4.1.1 и 4.1.2 договора, но не более чем на 3 месяца (пункт 4.2.1). Покупатель обязан оплатить квартиру в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 договора (пункт 4.3.1); принять квартиру на условиях, предусмотренных договором, подписать передаточный акт (пункт 4.3.2). 

В приложении 1 к договору указаны характеристики объекта недвижимости: 1-комнатная квартира общей площадью (ориентировочно) 37,55 кв.м. на 1 этаже дома, иные характеристики, имеет строительную отделку, сантехнические приборы. 

Обязательство по выплате денежных средств по предварительному договору в счет оплаты стоимости квартиры выполнены истцом, что подтверждено актом передачи денег от 29 октября 2013 года на сумму 100000 руб. и сумма в размере 1251800 руб. оплачена отцом истца ФИО3, что подтверждается приходным кассовым ордером № от 08 ноября 2013 года.

В нарушение принятых обязательств ответчиком строительство жилого дома окончено не было, право собственности ответчика на жилой дом по 

<

адрес> не зарегистрировано, объект в эксплуатацию не введен. 

Объект незавершенного строительства, расположенный по 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет 02 августа 2013 года со следующими характеристики: площадь застройки - 879,8 кв.м., степень готовности 19 %, количество этажей 2, в том числе, подземных 1, материал стен - пеноблок, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра.

Ответчиком в процессе строительства произведена смена нумерации помещений, в связи с чем квартира № изменена на №.

Обращаясь в суд истец просил признать предварительный договор договором участия в долевом строительстве.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения договорных обязательств сторон) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению договора в будущем. Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги. 

Из содержания предварительного договоров купли-продажи квартиры, заключенного сторонами, следует, что предоставление в собственность истцу квартиры поставлено в зависимость от регистрации права собственности на жилой дом ответчиком и от наличия акта приемки законченного строительством объекта (многоквартирного дома). Этим подтверждается, что ответчик использовал полученные по договору денежные средства на оплату строительства многоквартирного дома, взяв на себя обязательство передать оконченную строительством квартиру истцу.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, …и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. 

Истолковав условия договора, суд полагает, что ответчик не имел цели приобретения квартир в строящемся доме по 

<

адрес> в свою собственность, а имел целью привлечь денежные средства граждан, в том числе, истца, для строительства многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов допускается только на основании договора участия в долевом строительстве. 

При этом частью 1 статьи 3 названного Закона предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды такого земельного участка. 

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 названного Федерального закона).

Однако в нарушение вышеприведенных норм, ответчик осуществлял привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по предварительному договору, не прошедшему государственную регистрацию. Ответчиком также не представлено доказательств соблюдения требований, предусмотренных ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Таким образом, ответчик ФИО2 привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 г., при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений между сторонами. 

Как указывалось судом выше, истец вступил в правоотношения с ответчиком ФИО2 с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме, строительство которого осуществляет ответчик.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исполнение истцом финансовых обязательств по оплате строительства указанного жилого помещения подтверждено материалами дела, ответчиком факт исполнения истцом обязательств не оспорен.

Однако ответчиком на момент рассмотрения дела судом строительство жилого дома не окончено. Право собственности ответчика на жилой дом по 

<

адрес> не зарегистрировано, объект в эксплуатацию не введен. 

Объект незавершенного строительства, расположенный по 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет 02 августа 2013 года со следующими характеристики: площадь застройки - 879,8 кв.м., степень готовности 19 %, количество этажей 2, в том числе, подземных 1, материал стен - пеноблок, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, судом установлено, что на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом по 

<

адрес> в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства квартира фактически передана истцу, которым производится оплата текущего ремонта и предоставления коммунальных услуг. 

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцы, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе были рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика ФИО2, а при неисполнении обязательства ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве.

Как следует из анализа договора, сферу регулирования договорных отношений истца и ответчика составляет привлечение денежных средств истца для долевого строительства многоквартирного дома и в последующем возникновения у истца права собственности на помещение, используемого для личного проживания. 

Таким образом, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительства и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства: государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (ч. 1). 

Согласно части 2 данной статьи для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы перечисленные в ней документы.

В силу п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В п. 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г. указано на то, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Кроме того, в п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013г., указано на то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам ст. 2 (п. 1) и 3 (ч. 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Как установлено в судебном заседании, заключенный между ФИО2 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи квартиры от 08 ноября 2013 года фактически является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судом установлено, что правовых препятствий для регистрации договора, признанного судом договором участия в долевом строительстве, не имеется, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено, единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика в рамках сложившихся между сторонами правоотношений, а также наличие запретов судебных приставов в отношение принадлежащего ФИО2 имущества.

При этом суд считает также необходимым отметить следующее.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2014 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

В пункте 131 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 94, установлено, что запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества. 

Поскольку регистрация договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по 

<

адрес>, заключенного в отношении квартиры № общей площадью 37,55 кв.м., в осях Д-Ж и 3/1-5/1 в соответствии с альбомом шифр 009-2012-АР от 2012 года проекта «3-этажный многоквартирный жилой дом по №, г.Пермь, Кировский район, ул. Парусная, 5», расположенную на1 этаже 1 подъезда многоквартирного жилого дома, находящегося по 

<

адрес>, не изменяет сведений о собственнике земельного участка, а также не меняет статус земельного участка, то наличие запретов на совершение регистрационных действий, а именно: по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером №, не является препятствием для регистрирующего органа по осуществлению регистрационных действий по регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного 08 ноября 2013 года с ФИО1

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры № находящейся по 

<

адрес>, заключенный 08 ноября 2013 года между ФИО2 и ФИО4, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по 

<

адрес>. 

Решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 08 ноября 2013 года между ФИО2 и ФИО4, в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по 

<

адрес>, заключенного в отношении квартиры № расположенной на 1 этаже 1 подъезда многоквартирного жилого дома, находящегося по 

<

адрес>.

Решение в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми.

Судья Н.М.Швец