Дело № №

№

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Тюмень № июля № года

Ленинский районный суд города Тюмени в составе 

председательствующего судьи Межецкого А.Н.,

при помощнике ФИО1,

с участием истца, представителя истцов по доверенностям – ФИО2, представителя истцов по доверенностям – ФИО3, ответчика – ФИО4, представителя ответчика ФИО4 по устному заявлению – ФИО5, представителя третьего лица ООО «УК «МОЯ СТРАНА» по доверенности – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО35

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с указанным иском к ответчикам. Требования с учетом заявления о дополнении оснований иска (том № л.д. №) мотивированы тем, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу 

<

...> д. №, корпус №. В октябре № года истцам стало известно, что часть технического подвального помещения дома, которое жители дома считали общим имуществом, по договору купли-продажи перешло в собственность от ФИО7 к ФИО8 Данное помещение общей площадью № кв.м, (кадастровый номер №:№:№:№) было передано застройщиком ООО Строительная фирма «Сарет» (директор ФИО9) в собственность соответчика (ФИО7), на основании договора долевого участия в инвестиционной деятельности № №-И от №. В последствии № выдано свидетельство о государственной регистрации права, запись регистрации №, при этом конкретный адрес помещению (в отличии от других нежилых помещений дома, находящихся в частной собственности) данному помещению не присвоен. Вместе с тем, ФИО7 не платил за содержание имущества и коммунальные услуги в спорном нежилом помещении, факт наличия права собственности у ФИО7 скрывался. Ранее собственники жилых помещений не имели сведений о том, что помещение общей площадью № кв.м, (кадастровый номер №:№:№:№) находится в чьей либо собственности, так как до № помещение использовалось как общедомовое, не имело самостоятельного назначения, не разделено с другими техническими общедомовыми помещениями, не сдавалось в аренду, не использовалось для личных или коммерческих целей, не имело отдельных счётчиков на свет и воду. Управляющая компания имела свободный доступ в данное помещение, использовало его с целью надлежащего обслуживания дома. В указанном жилом помещении расположены лежаки и стояки водоснабжения, канализации, элеваторный узел для отопления дома, кабели линии электроснабжения дома, вход в ВРУ № кВт и другое оборудование, необходимое для обслуживания дома. Кроме того, согласно проектной документации спорное помещение состоит из технических помещений и не подлежало передаче в индивидуальную собственность. Таким образом, истцы просят суд: №) признать договор долевого участия в инвестиционной деятельности №№-И от № недействительным; №) признать отсутствующим право собственности ФИО4, ФИО7 на объект недвижимости с кадастровым номером №:№:№:№; №) признать недействительным выданное № свидетельство о государственной регистрации права, запись регистрации №.

Истец ФИО2, являющаяся также представителем других истцов, представитель истцов ФИО3 в судебном заседании иск поддержали по основаниям, изложенным в иске, дополнении.

Остальные истцы в судебное заседание не явились, извещены посредством СМС на основе согласия на информирование посредством СМС-сообщений, сведений об уважительности причин неявки суду не предоставлено, дело с учетом мнения представителей рассмотрено в их отсутствие.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, дело рассмотрено в отсутствие данного ответчика.

Ответчик ФИО4, ее представитель в судебном заседании просили в иске отказать. Заявили о пропуске срока исковой давности.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - ООО «УК «МОЯ СТРАНА», в судебном заседании полагала иск подлежащим удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве на иск. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – Управление Росреестра по Тюменской области, в судебное заседание не явился, извещались, направили письменные возражения, полагали требование о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права не подлежащим удовлетворению.

Допрошенный по ходатайству представителя ответчика ФИО4 в качестве свидетеля ФИО10 в судебном заседании сообщил, что проживает по адресу 

<

...> №, кв. №. С конца № года в подвале дома по адресу 

<

...> №, корп. № работает ФИО11, чинит холодильники, ранее никого не было.

Выслушав объяснения, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно ч. № ст. № ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

В соответствии с ч. № ст. № ЖК РФ №. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: №) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); №) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; №) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; №) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По смыслу положений статьи № ГК РФ и статьи № ЖК РФ, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от № августа № года №№.

В силу пп. «а» п. № Постановления Правительства РФ от № N № «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). Возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. № ст. № ГК РФ и п. № ч. № ст. № ЖК РФ.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от № мая № года N №-O-O указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте № статьи № Гражданского кодекса Российской Федерации и части № статьи № Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, к общему имуществу дома должно относиться такое имущество, которое не использовалось и не может использоваться самостоятельно, имеет исключительно вспомогательное назначение. Возможность отнесения помещений к общему имуществу здания или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Судом по настоящему делу установлено, что истцы являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу 

<

...> д. №, корпус №, что подтверждается сведениями о собственниках, предоставленных Управлением Росреестра по Тюменской области (том № л.д. №).

Как следует из материалов реестрового дела, открытого №, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №:№:№:№, площадью №, № кв.м. местоположение: 

<

...> №, корпус №, между ОАО Строительная Фирма «САРЕТ» (застройщик) и ФИО7 (инвестор) был подписан договор участия в инвестиционной деятельности от №. По условиям договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить кирпичный многоквартирный жилой домГП-№ в 

<

...> (объект), и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать инвестору нежилое помещение (с входной группой) общей проектной площадью №, № кв.м., расположенное в цокольном этаже в №-ой и №-ой секциях объекта, в осях «№-№-Гс-Дс», а инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять долю при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. №. договора); цена доли составила № руб. (п. № договора).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от № ОАО Строительная Фирма «САРЕТ» прекратило деятельность в связи с ликвидацией, дата прекращения № (том № л. д. №).

Жилой дом по адресу 

<

...> №, корпус № введен в эксплуатацию на основе разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №№-рв от №.

Согласно выписке из ЕГРН от № №КУВИ-№ зарегистрировано право собственности ФИО4 на объект недвижимости с кадастровым номером №:№:№:№, местоположение: 

<

...> №, корпус № (том № л.д. №). Основанием государственной регистрации явился договор купли-продажи нежилого помещения от № между ФИО7 (продавец) и ФИО4 (покупатель) (том № л.д. №).

Как следует из выписки из ЕГРН от №, объяснений сторон в судебном заседании объект недвижимости с кадастровым номером №:№:№:№ включает помещения №№ поэтажного плана (цокольного этажа, подвала) технического паспорта по состоянию на № на здание по адресу 

<

...> №, корпус № (том № л.д. №).

Вместе с тем, согласно экспликации к поэтажному плану указанного здания назначением помещений являются: №№, №№ – техническое помещение, №№ – электрощитовая, №№ – мусорокамера, №№, №, № – технические помещения (том № л.д. №).

Кроме того, как следует из предоставленной Департаментом земельных отношений и градостроительства проектной документации дома по адресу 

<

...> №, корпус №, выполненной ООО Проектный институт ЗАПСИБАГРОПРОМТЕХПРОКТ по инициативе ООО СФ «Сарет», проектное назначение помещений №№ – техническое помещение, № № – электрощитовая, №№ – мусорокамера, № – тепловой пункт (имеющейся также в томе № л.д. № в дела №№).

Согласно представленным в материалы дела распечаткам изображений в спорных помещениях расположены также общедомовые инженерные сети (том № л. д. №).

Как следует из письменного отзыва ООО «УК «МОЯ СТРАНА» к настоящему времени свободный доступ в техническое подвальное помещение отсутствует, сотрудники управляющей организации не могут производить периодические осмотры общедомовых коммуникаций и выполнять заявки собственников помещений. Так же отсутствует свободный доступ к общедомовому оборудованию (ВРУ, помещение № №), поскольку вход в ВРУ (помещение № №) возможен только через помещения № № и №.

Из имеющих в материалах дела доказательств суд приходит к выводу, что изначально спорные помещения проектировались как технические (в том числе электрощитовая, мусорокамера, мусорокамера), что подтверждается проектной документацией. Впоследствии спорные помещения инвентаризированы также как технические и продолжают быть таковыми к настоящему времени, что подтверждается техническим паспортом на дом. Суд также приходит к выводу, что спорные помещения с даты введения дома в эксплуатацию фактически находились во владении и пользовании жильцов многоквартирного дома для удовлетворения общедомовых нужд, что следует из объяснений сторон, показаний свидетеля, и отсутствия доказательств наличия у ФИО4, ФИО7 самостоятельных договорных отношений с ресурсоснабжающими организациями в отношении спорного объекта недвижимости до № года. При таких обстоятельствах спорные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома по адресу 

<

...> №, корп. №.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда РФ в соответствии с пунктом № статьи № Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п. № постановления Пленума Верховного Суда РФ N №, Пленума ВАС РФ N № от №).

Поскольку спорные подвальные помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома и принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, при этом в ЕГРН право собственности на это общее имущество зарегистрировано за ФИО4, чем нарушаются права собственников квартир многоквартирного дома, включая права истцов по настоящему иску, нарушенное право не может быть защищено путем признания права (это право существует в силу закона) или истребования имущества из чужого незаконного владения (имущество находится во владении жильцов многоквартирного дома), то нарушенное право в данном случае подлежит защите путем признания права собственности ФИО4 на спорный объект недвижимости, отсутствующим. В данной ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав. Право собственности собственников квартир в многоквартирном доме, обладающих таким правом в силу прямого указания закона, нарушается самим фактом регистрации в ЕГРН права собственности ФИО4 на указанный объект.

Суд не находит оснований считать истцов пропустившими срок исковой давности, поскольку в силу абз. № ст. № ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья № ГК РФ). Кроме того, согласно п. № ст. № ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Вместе с тем, как следует из показаний свидетеля ФИО10, до конца № года в подвале дома по адресу 

<

...> №, корп. № никого не было.

Перечень способов защиты нарушенного права установлен статьей № Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Существование различных способов защиты гражданских прав не означает, что выбор конкретного способа обусловливается только усмотрением истца и зависит лишь от его волеизъявления. Избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию спорных правоотношений, виду нарушенного права и характеру нарушения. В тех случаях, когда законом предусмотрены специальные способы для защиты конкретного права от конкретных нарушений, именно они и подлежат применению.

Поскольку в рассматриваемой ситуации надлежащим способом защиты прав истцов является признание права отсутствующим, такое требование истцов судом удовлетворено, то в требованиях истцов о признании договора долевого участия в инвестиционной деятельности №№-И от №, выданного № свидетельства о государственной регистрации права, записи регистрации недействительными, следует отказать.

В соответствии со ст. № ГПК РФ с ФИО4 в пользу ФИО12, как лица уплатившего государственную пошлину, подлежит взысканию ее возмещение в размере № руб.

На основании изложенного, руководствуясь № ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать право собственности ФИО13 ФИО31 на объект недвижимости с кадастровым номером №:№:№:№, местоположение: 

<

...> №, корпус № – отсутствующим.

Взыскать с ФИО13 ФИО33 в пользу ФИО34 возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере № руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд города Тюмени в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья А.Н. Межецкий

Мотивированное решение составлено № июля № года.