Дело № 2 – 1565/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Киселёвский городской суд Кемеровской области

в составе: 

председательствующего - судьи Смирновой Т.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности 

<

данные изъяты> от 23 августа 2018 года, зарегистрированной в реестре нотариуса за №, сроком на три года,

при секретаре Черепановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Киселёвске 

02 октября 2018 года 

гражданское дело по иску акционерного общества «Луговое» к ФИО2 о разрешении разногласий при заключении договора купли – продажи жилого дома и понуждении заключить договор по рыночной цене, установленной независимой оценкой,

У С Т А Н О В И Л :

Истец - акционерное общество «Луговое» (далее – АО «Луговое»), обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику о разрешении разногласий при заключении договора купли – продажи жилого дома и понуждении заключить договор по рыночной цене, установленной независимой оценкой. 

Исковые требования мотивирует тем, что АО «Луговое» осуществляет ведение горных работ в рамках лицензии на право пользования недрами 

<

данные изъяты> от 22 января 2007 года и плана развития горных работ на 2011 – 2018 годы, согласованного и утверждённого в установленном порядке.

Санитарно – эпидемиологическим заключением № от 04 июня 2018 года Главным государственным санитарным врачом П.Е.С. утверждён «Проект предварительной (расчётной) санитарно – защитной зоны (СЗЗ) для участка открытых горных работ АО «Луговое». Год разработки – 2018. Кемеровская область, территория муниципального образования «Киселёвский городской округ».

В границах указанной санитарно – защитной зоны находятся жилые дома, в том числе, дом 

<

адрес>, принадлежащий ФИО2 на праве собственности № от 23 августа 2018 года.

СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно – защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» и Федеральный закон «О санитарно – эпидемиологическом благополучии населения» от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ предусматривают, что в санитарно – защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома. Выполнение мероприятий, включая отселение жителей, обеспечивают должностные лица соответствующих промышленных объектов и производств.

Процесс переселения граждан частными лицами законодательно не урегулирован, поэтому в целях осуществления мероприятий по сносу АО «Луговое» выкупает жилые дома у собственников.

На основании картографического материала АО «Луговое» жилой дом 

<

адрес>, общей площадью 42,6 кв.м, принадлежащий ФИО2 на праве собственности, расположен в границах санитарно – защитной зоны, в связи с чем подлежит выносу из границ санитарно – защитной зоны.

19 апреля 2018 года ФИО2 обратился в администрацию АО «Луговое» с заявлением о выплате денежной компенсации за принадлежащий ему жилой дом в размере 2500000 рублей. Однако, указанная сумма не обоснованно завышена, в связи с чем АО «Луговое» обратилось к независимому оценщику для установления рыночной стоимости жилого дома.

Положениями статьи 7 Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что для определения рыночной стоимости объекта оценки установлению подлежит его рыночная стоимость.

Для установления рыночной стоимости вышеуказанного жилого дома была проведена независимая оценка, где согласно отчёту № от 09 июня 2018 года рыночная стоимость жилого дома 

<

адрес> с надворными постройками составляет 596000 рублей.

В отсутствие специальных норм, регламентирующих порядок определения выкупной цены имущества при переселении населения из санитарно – защитной зоны предприятия, АО «Луговое» предложило, путём направления 31 июля 2018 года уведомления ФИО2, проживающему по адресу: 

<

адрес>, заключить договор купли – продажи жилого дома по выкупной стоимости, которая составляет 852000 рублей.

До настоящего времени принадлежащий ФИО2 дом 

<

адрес> не выкуплен в связи с тем, что между АО «Луговое» и ответчиком не удаётся достигнуть соглашения о выкупной цене. От участия в переговорах по установлению выкупной цены ФИО2 отказывается. Все просьбы АО «Луговое» о предоставлении обоснованной выкупной цены ФИО2 игнорируются, что влечёт для АО «Луговое» экономические негативные последствия, а именно приостановку производственной деятельности предприятия.

На основании изложенного, ссылаясь в обоснование иска на статьи 555, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит установить рыночную стоимость для заключения договора купли – продажи недвижимого имущества – жилого дома, площадью 42,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 596000 рублей и обязать ФИО2 заключить с АО «Луговое» договор купли – продажи по рыночной стоимости недвижимого имущества - жилого дома, общей площадью 42,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 596000 рублей, а также взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины. 

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании полностью поддержала заявленные исковые требования, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО2 в назначенное судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой от 20 сентября 2018 года, о наличии уважительных причин неявки не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие либо об отложении судебного заседания не просил, возражений по иску не представил.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования АО «Луговое» обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 42 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о её состоянии и на возмещение ущерба, причинённого его здоровью или имуществу экологическим правонарушением.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона «Об охране окружающей среды» нормирование в области охраны окружающей среды осуществляется в целях государственного регулирования воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду, гарантирующего сохранение благоприятной окружающей среды и обеспечение экологической безопасности.

В силу части 2 статьи 52 Федерального закона «Об охране окружающей среды» в целях охраны условий жизнедеятельности человека, среды обитания растений, животных и других организмов вокруг промышленных зон и объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, создаются защитные и охранные зоны.

Порядок разработки и установления санитарно – защитной зоны регламентируется Санитарно – эпидемиологическими правилами и нормативами (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) «Санитарно – защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

В соответствии с пунктом 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 санитарно – защитная зона – специальная территория с особым режимом использования, установленная в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом «О санитарно – эпидемиологическом благополучии населения» от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности – как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно – защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

Согласно пункту 3.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в проекте санитарно – защитной зоны на строительство новых, реконструкцию или техническое перевооружение действующих промышленных объектов, производств и сооружений должны быть предусмотрены мероприятия и средства на организацию санитарно – защитных зон, включая отселение жителей, в случае необходимости. Выполнение мероприятий, включая отселение жителей, обеспечивают должностные лица соответствующих промышленных объектов и производств.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО2 является собственником жилого дома, общей площадью 42,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 58-60). Земельный участок, на котором расположен спорный дом, ответчику на праве собственности не принадлежит (л.д. 61).

Указанный жилой дом расположен в санитарно – защитной зоне АО «Луговое» (л.д. 15), в соответствии с графиком выноса жилой застройки из границ расчётной санитарно – защитной зоны АО «Луговое» на 2018-2023 годы жилой дом по 

<

адрес> включён в список домов, подлежащих сносу (л.д. 9-12).

Нахождение дома ФИО2 в санитарно – защитной зоне АО «Луговое» нарушает его права на проживание в благоприятной окружающей среде.

Ответчик фактически не имеет возможности распоряжаться и использовать по назначению принадлежащий ему на праве собственности жилой дом, поскольку дом находится в санитарно – защитной зоне АО «Луговое».

СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно – защитные зоны и санитарная классификация и санитарная классификация предприятий, сооружений иных объектов» и Федеральный закон «О санитарно – эпидемиологическом благополучии населения» от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ предусматривают, что в санитарно – защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома. Выполнение мероприятий, включая отселение жителей, обеспечивают должностные лица соответствующих промышленных объектов и производств. Статьёй 10 указанного Федерального закона установлено, что граждане также обязаны выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний осуществляющих федеральный государственный санитарно – эпидемиологический надзор должностных лиц. 

Исходя из изложенного, у истца имеется обязанность расселить жилую застройку, попадающую в границу санитарно – защитной зоны, и этой обязанности корреспондирует встречная обязанность граждан, проживающих в санитарно – защитной зоне, переехать за её пределы.

Способы отселения жителей из санитарно – защитной зоны могут быть различными: как предоставление жилых помещений в натуре, так и предоставление денежной компенсации.

Как следует из материалов дела, в ходе проведения переговоров с ответчиком ФИО2 стороны определили, что взамен жилого дома по 

<

адрес>, площадью 42,6 кв.м, подлежащего сносу, собственнику будет предоставлена денежная компенсация путём заключения договора купли – продажи принадлежащего ему домовладения.

Учитывая заявленные исковые требования и позицию ответчика, изложенную им по данному поводу в заявлении от 19 апреля 2018 года (л.д. 16), усматривается, что стороны не возражают против заключения договора купли – продажи жилого дома, однако, не могут прийти к соглашению о цене.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьёй 10 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый должен разумно и добросовестно пользоваться своими гражданскими правами.

Статьёй 7 Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что для определения реальной стоимости объекта оценки установлению подлежит его рыночная стоимость.

Как следует из имеющегося в материалах дела отчёта о наиболее вероятной рыночной стоимости жилого дома, составленного ООО «Агентство недвижимости и оценки», по состоянию на 09 июня 2018 года рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 42,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 596000 рублей (л.д. 17-42).

Оценив указанное доказательство, суд считает, что в данном случае отчёт об оценке от 09 июня 2018 года № соответствует требованиям, предъявляемым к отчёту об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности.

Оценка рыночной стоимости жилого дома проведена с выездом для осмотра объекта оценки.

При определении рыночной стоимости жилого дома оценщик применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В отчёте изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение (область), дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект - аналог на основании всех характеристик, произвёл необходимые корректировки стоимости каждого объекта - аналога и привёл подробное обоснование поправок и расчёт их значений.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, проанализировав отчёт о наиболее вероятной стоимости объекта недвижимости в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установил, что отчёт отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на 09 июня 2018 года, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Представленный в суд отчёт исполнен экспертом, имеющим соответствующее образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ. 

Указанный отчёт не оспорен стороной ответчика, иных доказательств рыночной стоимости жилого дома, подлежащего выкупу, ответчиком, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено. 

При таких обстоятельствах суд полагает возможным принять данный отчёт для определения рыночной стоимости жилого дома, площадью 42,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 596000 рублей.

Учитывая изложенное, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования АО «Луговое» и обязать ФИО2 заключить с АО «Луговое» договор купли – продажи принадлежащего ему жилого дома, общей площадью 42,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, за цену, установленную в соответствии с отчётом ООО «Агентство недвижимости и оценки» от 09 июня 2018 года в размере 596000 рублей.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Статья 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам относит государственную пошлину.

Истцом АО «Луговое» при подаче в суд искового заявления оплачена государственная пошлина в сумме 6000 рублей 00 коп., что подтверждается платёжным поручением № от 05 сентября 2018 года (л.д. 4).

Поскольку исковые требования АО «Луговое» удовлетворены в полном объёме, с ответчика ФИО2 в пользу истца АО «Луговое» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Установить рыночную стоимость для заключения договора купли – продажи недвижимого имущества - жилого дома, площадью 42,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 596000 (пятьсот девяносто шесть тысяч) рублей.

Обязать ФИО2 заключить с акционерным обществом «Луговое» договор купли – продажи принадлежащего ему жилого дома, общей площадью 42,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, за цену 596000 (пятьсот девяносто шесть тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу акционерного общества «Луговое» судебные расходы по оплате государственной пошлины при обращении с иском в суд в размере 6000 (шесть тысяч) рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его вынесения. 

Председательствующий: Т.Ю.Смирнова

Решение в законную силу не вступило

В случае обжалования судебного решения сведения об обжаловании и результатах обжалования будут размещены в сети «Интернет» в установленном порядке