Копия

2-1090/2026 (2-9697/2025)

56RS0018-01-2025-014849-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 9 февраля 2026 года

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Астафьевой А.С.,

при секретаре Белой И.С.,

с участием представителя ответчика ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании договоров недействительными сделками,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением, указав, что 27.12.2023 г. между ней (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи принадлежащей истцу квартиры, расположенной по адресу: .... Указанная сделка является недействительной в силу притворности, поскольку прикрывает иную сделку, а именно договор залога в обеспечение договора займа, заключенного между ответчиками ФИО4 и ФИО1

Так, в конце декабря 2023 г. ко истцу обратилась знакомая ФИО4 со своей дочерью ФИО5 и сообщила, что ей необходимы денежные средства, у нее имеется договоренность с ФИО1 о займе суммы 3 350 000 рублей под 5% ежемесячно, однако ФИО1 необходимо предоставить в обеспечение обязательств в залог недвижимое имущество. ФИО4 попросила в обеспечение гарантии возврата долга предоставить квартиру, принадлежащую истцу, уверяя, что проблем в бизнесе у нее не имеется, необходимо просто срочно осуществить оплату за приобретаемую продукцию, ФИО4 указала, что намерена рассчитаться с долгом до 15.08.2024 г. после продажи выращенных кур, соответственно, с квартиры сразу же будут сняты ограничения. ФИО1, как кредитор, предложил оформить в обеспечение обязательств по займу договор купли-продажи квартиры, пояснив, что он будет являться фактически договором залога. Со слов ФИО4 и ФИО1 никаких рисков для истца не имеется, между ними неоднократно осуществлялись подобные сделки, которые разрешались благополучно.

После заключения договора ФИО1 перевел на имя истца денежные средства 3 350 000 рублей, которые истец полностью передала ФИО4 При этом из квартиры истец не выезжала, ключи ФИО1 не передавала.

В подтверждение возврата истцу квартиры после погашения займа, между ФИО1 и истцом заключен договор найма жилого помещения с правом выкупа от 15.01.2024 г., по условиям которого указанная квартира была предоставлена истцу во владение и пользование сроком на 7 месяцев до 15.08.2024 г., т.е. до срока возврата займа ФИО4 По условиям договора истец имеет право выкупить у ФИО1 указанное имущество по цене 3 350 000 рублей, плата за пользование имуществом составляет за январь и февраль 2024 г. по 134 000 рублей в месяц, с марта 2024 г. - по 167 500 рублей в месяц (т.е. 5% от суммы займа), и вносятся не позднее 1 числа месяца, следующего за расчетным. При этом, фактически выплаченная нанимателем плата за пользование квартирой, в силу п. 6.1 договора, не входит в сумму сделки, указанную в п. 1.6 договора.

Таким образом, договор содержит условия об оплате за пользование квартирой, которая превышает сложившуюся ставку за наем однокомнатной квартиры в 7-8 раз, и при этом равна 5 % от суммы займа, что подтверждает притворность указанных сделок.

Истец просит суд:

признать недействительным в силу притворности договор купли-продажи от 27.12.2023 г. квартиры с кадастровым номером ..., общей площадью 46,3 кв.м., расположенной по адресу: ..., заключенный между ФИО3 и ФИО1;

признать недействительным в силу притворности договор найма жилого помещения с правом выкупа от 15.01.2024 г. в отношении квартиры с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: ...;

признать недействительным прикрываемую сделку залога квартиры с кадастровым номером ..., общей площадью 46,3 кв.м., расположенной по адресу: ..., между ФИО3 и ФИО1;

признать право собственности за ФИО3 на квартиру с кадастровым номером ..., общей площадью 46,3 кв.м., расположенной по адресу: ...;

Прекратить право собственности за ФИО1 на квартиру с кадастровым номером ..., общей площадью 46,3 кв.м., расположенной по адресу: ....

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом. Ходатайствовала об отложении рассмотрения дела, ссылаясь на состояние здоровья и нахождение представителя истца адвоката Рогачевой Р.М. в командировке в .... В ходатайстве, поступившем по электронной почте, указано на приложение к нему копий проездных билетов (однако фактически таковые не приложены) и предоставление позднее справки о состоянии здоровья истца. Суд отказал в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения дела, учитывая, что неявка представителя истца не является уважительной причиной для отложения рассмотрения дела; в прошлом судебном заседании при согласовании даты судебного заседания представитель истца о своей занятости не упоминала. Истец не лишена была возможности направить в суд другого своего представителя. Уважительность же причин неявки в судебное заседание самого истца документально не подтверждена, при этом суд отмечает, что ранее истец также ходатайствовала об отложении рассмотрения дела, но доказательств уважительности неявки по состоянию здоровья также не представила.

Ответчики ФИО1, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены о нем надлежащим образом.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена о нем по правилам гла. 10 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, ранее в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явился, извещен о нем надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке, предусмотренном ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований возражал в полном объеме, просил отказать.

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 27.12.2023 г. между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., по условиям которого продавец продал, а покупатель купил квартиру за 3 350 000 рублей.

Договор прошел государственную регистрацию 28.12.2023 г., и согласно выписке из ЕГРН от 20.11.2025 г. право собственности на данную квартиру зарегистрировано за ФИО1

15.01.2024 г. между ФИО3 (наниматель) и ФИО1 (наймодатель) заключен договора найма жилого помещения с правом выкупа, по условиям которого наймодатель предоставляет нанимателю во владение и пользование принадлежащую ему на праве собственности жилую квартиру, находящуюся по адресу: ....

Согласно п. 1.6 договора по истечении срока договора либо досрочно в иной согласованный с наймодателем срок наниматель имеет право выкупить у наймодателя нанимаемом имущество по цене 3 350 000 рублей.

Договор заключен сроком на 7 месяцев, по 15.08.2024 г. включительно (п. 5.1 договора).

Плата за пользование имуществом составляет: за январь 2024 г. и февраль 2024 г. - в сумме 134 000 рублей в месяц и вносится не позднее 1 числа месяца, следующего за расчетным; с марта 2024 г. – в сумме 167 500 рублей в месяц и вносится не позднее 1 числа месяца, следующего за расчетным (п.п. 3.1, 3.2 договора).

Как следует из иска и объяснений представителя истца, фактически сделка купли-продажи представляет собой залог в счет обеспечения обязательств ФИО4 по возврату долга перед ФИО1 Денежные средства в размере 3 350 000 рублей, полученные от ФИО1, истец перечислила ФИО4 Из квартиры не выезжала, ключи от квартиры ФИО1 не передавала, все это время к квартире проживает, оплачивает коммунальные услуги.

В подтверждение перечисления денежных средств ФИО4 истцом в материалы дела представлены платежные поручения N от 28.12.2023 г. на сумму 1 500 000 рублей, N от 30.12.2023 г. на сумму 1 000 000 рублей, назначение платежа в обоих поручениях «перевод денежных средств согласно договору займа от 28.12.2023».

Указанный договор займа запрашивался судом у истца, но в материалы дела ею не представлен.

Как следует из иска, оставшуюся сумму денежных средств в размере 850 000 рублей истец передала ФИО4 наличными, но доказательства этому истцом в материалы дела также не представлены.

Представитель ответчика ФИО1, возражая против иска, в ходе судебного разбирательства пояснил, что о якобы состоявшейся передаче истцом денежных средств ФИО4 или ее дочери ФИО5 ФИО1 не знал ни до заключения с истцом договора купли-продажи, ни после его исполнения, с истцом вопросы предоставления займа или передачи денежных средств ФИО4 не обсуждал, в том числе под залог квартиры ФИО3 ФИО3 и ФИО4 ранее являлись индивидуальными предпринимателями и имели схожий вид деятельности (ФИО4 - производство продукции из мяса, ФИО3 - торговля мясом и мясными продуктами), в связи с чем, по мнению ФИО1, у них могут быть общие бизнес-интересы. Представленные документы о якобы осведомленности ФИО1 о факте передачи ФИО3 денежных средств в долг ФИО4, выдачи ФИО4 односторонней расписки ФИО1, о которой ФИО1 никогда не знал, могут свидетельствовать о наличии злоупотребления права со стороны ФИО3 и ФИО4, что не соответствует требованиям ст. 10 ГК РФ. Заключение договора найма жилого помещения сразу после заключения договора купли-продажи не свидетельствует о мнимости или притворности сделки. ФИО1 обеспечен собственным жильем, поэтому цель приобретения квартиры истца была инвестиционной - для последующей реализации по более выгодной цене. ФИО3 предложила заключить договор купли-продажи квартиры с правом дальнейшего проживания в ней и возможностью обратного выкупа. Указанный вариант в настоящее время активно используется лизинговыми компаниями, такой вариант называется «возвратный/обратный лизинг», когда нуждающееся в денежных средствах лицо продает имущество лизинговой компании, берет его в аренду, возвращая его стоимость с платой за финансирование частями в сроки и на условиях, определенных договором. В данном случае высокая стоимость аренды вызвана обязанностью ФИО1 реализовать квартиру по строго определенной, а не рыночной цене.

В ходе судебного разбирательства судом по ходатайству представителя ответчика ФИО1 допрошена свидетель ... которая показала, что ей знакомы истец, а также мать и дочь С-вы, о ФИО1 свидетель только слышала. В связи с необходимостью оперативно узнать необходимую информацию в органах ГИБДД ... свидетелю посоветовали ФИО3 как человека, который может помочь. ФИО3 попросила деньги за свою работу, дала номер телефона, и свидетель перевела деньги абоненту .... Требуемая информация свидетелю так и не поступила, свидетель позвонила ФИО3 и потребовала возврата денег. Истец сообщила, что передала эти деньги ФИО4, дала ее номер. ФИО4 25.09.2024 г. пообещала вернуть деньги. Этого не произошло. 05.12.2024 г. ФИО3 попросила свидетеля подъехать к ней домой по адресу ..., где якобы будет Л. и вернет свидетелю деньги. Там ФИО3 и ФИО4 сообщили, что деньги все-таки не вернут. Свидетель сообщила, что обратится в полицию, после чего ФИО4 написала расписку о том, что вернет деньги в размере 230 000 рублей. На днях ФИО3 и ФИО4 приходили к свидетелю, сказали, что как только отсудят деньги у Д. (ФИО1), вернут деньги свидетелю. У свидетеля сложилось впечатление, что ФИО3 и ФИО4 состоят в дружеских отношениях.

Оценив собранные по делу докаательства, разрешая заявленные требования, суд не находит оснований для их удовлетворения.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как указано в п.п. 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Оснований полагать, что ФИО1 при заключении договора купли-продажи квартиры было известно о наличии каких-либо договоренностей истца со ФИО4 о передаче денежных средств последней, не имеется, истцом данные обстоятельства не подтверждены. Суд соглашается с доводами ответчика ФИО1 о том, что ФИО3 была вправе распоряжаться вырученными от продажи квартиры денежными средствами по своему усмотрению каким бы то ни было способом, при этом такие действия истца не могут порождать правовых последствий для ФИО1

В соответствии с ч. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Как следует из платежных поручений N от 28.12.2023 г., N от 30.12.2023 г., которыми истец перечислила денежные средства в адрес ответчика ФИО4, назначение платежа в обоих случаях указано «перевод денежных средств согласно договору займа от 28.12.2023». Таким образом, имеются основания полагать, что между истцом и ФИО4 сложились заемные правоотношения, стороной которых ФИО1 не является.

Истцом в материалы дела представлена расписка от 25.02.2025 г., согласно которой ФИО4 выступает в качестве поручителя по объекту залога – квартире по адресу: ... (договор найма жилого помещения с правом выкупа от 15.01.2024 г.) между ФИО3 и ФИО1 В данный момент на 25.02.2025 г. квартира по вышеуказанному адресу, стоимостью 3 350 000 рублей согласно договору найма жилого помещения с правом выкупа от 15.01.2024 г. ФИО3 не выкуплена, сумму долга перед ФИО1 составляет 1 257 612 рублей. Общая сумма квартиры и задолженности 4 607 612 рублей. В случае невнесения ФИО3 суммы 4 607 612 рублей ФИО4 обязуется внести данную сумму долга за нее в срок не позднее 30.03.2025 г.

Суд критически относится к данной расписке, поскольку, в первую очередь, она не содержит подписи ФИО1

В соответствии с п. 3 ст. 361 ГК РФ условия поручительства, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре поручительства имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. В договоре поручительства, поручителем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, может быть указано, что поручительство обеспечивает все существующие и (или) будущие обязательства должника перед кредитором в пределах определенной суммы.

Согласно ст. 362 ГК РФ договор поручительства должен быть совершен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора поручительства.

Данная расписка не содержит указания на основное, обеспечиваемое поручительством обязательство. Ответчик ФИО1 отрицает возникновение каких-либо обязательств между ним и ФИО4, указывает, что ее поручительство по каким-либо обязательствам ФИО3 не принимал. Доказательств наличия обязательств между ФИО1 и ФИО4 истец в материалы дела не представила.

Кроме того, суд соглашается с доводами возражений ответчика ФИО1 о том, что как залог, так и поручительство являются способами обеспечения исполнения основного обязательства, т.е. акцессорными (дополнительными) по отношению к основному. Поручительство не может быть заключено в обеспечение исполнения обязательств по залоговому обязательству и наоборот.

В отношении договора найма жилого помещения от 15.01.2024 г. суд отмечает, что соглашение о найме квартиры было достигнуто между сторонами спустя 19 дней после заключения договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру от истца к ответчику ФИО1, и в течение этого срока у истца не возникло сомнений относительно природы совершенной ею 27.12.2023 г. сделки.

Кроме того, суд полагает значимым то обстоятельство, что истец ФИО3 в прошлом имела статус индивидуального предпринимателя, который к настоящему времени прекращен, что дает основания полагать, что в силу осуществления ранее профессиональной предпринимательской деятельности она имела представление о сделке, которую совершает, и не могла не понимать, чем купля-продажа квартиры отличается от залога.

Ответчик ФИО4 также имела в прошлом статус индивидуального предпринимателя, в силу чего не могла не иметь представления о совершаемых сделках и порядке их оформления.

Ответчик ФИО1 полагает, что имеются основания для применения к истцу ФИО3 правила «эстоппель».

В соответствии п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Как указывает ответчик в возражениях, у ФИО1 имелись основания полагаться на действительность сделки, поскольку ФИО3 подписала договор купли-продажи, совместно с ФИО1 посетила МФЦ для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также производила оплату по договору найма, например, 06.04.2024 г. в сумме 50 000 рублей.

Так, в материалы дела представлена справка по операции ... от 06.04.2024 г. о переводе денежных средств в сумме 50 0000 рублей от В. Г. М. на карту Д. Н. М. Доказательств наличия между истцом и ответчиком ФИО1 на тот момент каких-либо иных правоотношений, кроме договора найма жилого помещения от 15.01.2024 г., истцом в материалы дела не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что истец, производя частичный платеж, признавала действительность заключенных сделок.

Кроме того, заявляя требования о признании недействительными сделок в силу притворности (которые, помимо прочего, являются ничтожными в силу закона и не требуют судебного признания), истец не указывает на все последствия недействительности этих сделок. Заявляя требование о прекращении за ФИО1 права собственности на квартиру и признании права собственности за ней, истец не раскрывает в иске судьбу денежных средств, полученных ею от ФИО1 в счет продажи квартиры.

Истцом заявлено также требование о признании недействительной сделки залога, однако в рассматриваемых обстоятельствах судом не установлено наличие признаков этой сделки в действиях сторон. В удовлетворении данной части требований суд также отказывает.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.

Определением судьи от 20.11.2025 г. по делу приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области осуществлять любые регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: ....

В определении от 20.11.2025 г. допущена описка в дате вынесения определения, указан неверный год - «2023».

Определением суда от 15.12.2025 г. исправлена описка, допущенная во вводной части определения судьи от 20.11.2025 г. о принятии обеспечительных мер по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры притворной сделкой, постановлено указать верный год вынесения определения «2025» вместо неверного «2023».

В соответствии с ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Частью 3 ст. 144 ГПК РФ установлено, что в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Учитывая, что по делу принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд приходит к выводу, что в настоящее время нет необходимости в продолжении обеспечительных мер.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании договоров недействительными сделками – оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Ленинского районного суда г. Оренбурга от 20.11.2023 г. (с учетом исправления описки определением от 15.12.2025 г. в дате вынесения определения от 20.11.2023 г.) в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области осуществлять любые регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: ....

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись А.С. Астафьева

Решение в окончательной форме принято 3 марта 2026 года.

Судья подпись А.С. Астафьева

Копия верна.

Судья:

Секретарь: