Дело № 3а –123/2020(3а-1100/2019)

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 30 января 2020 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Есыревой Е.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО5, 

с участием представителя административного истца ФИО2 ФИО1 Елены ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания (административного-бытового), 2-этажного (подземных этажей – 0), общей площадью 508 кв.м., расположенного по адресу: г.Н.Новгород, [адрес], с кадастровым номером: [номер], в размере его рыночной стоимости – 12 000 000 рублей по состоянию на 05.06.2011 года,

У С Т А Н О В И Л :

Административный истец ФИО2 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания (административно-бытового), 2-этажного (подземных этажей - 0), общей площадью 508 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], с кадастровым номером: [номер] в размере его рыночной стоимости по состоянию на 05 июня 2011 года в размере 12 000 000 рублей (двенадцать миллионов) рублей 00 копеек.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указал на то, что является собственником вышеназванного объекта недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] определена на основании постановления Правительства Нижегородской области от 7 июня 2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», составляет 27 214 672,59 рублей.

Ссылаясь на положения Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер] существенно выше его рыночной стоимости, которая в соответствии с отчетом и дополнением к отчету об оценке ООО «Инновационно-внедренческая компания «Время» (ООО «ИВК «Время») оценщика ФИО6 от 25.11.2019 года № 1999 составляет 12 000 000,00 рублей, ФИО2 считает, что его кадастровая стоимость должна быть установлена равной рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке.

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ФИО1 Е.А. поддержала заявленные требования, просила административное исковое заявление удовлетворить по изложенным в нем основаниям, заявила ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления по настоящему делу, представила дополнение к отчету об оценке с расчетом рыночной стоимости здания без выделения НДС.

Правительство Нижегородской области представили письменную позицию, в которой указали на то, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением установленной процедуры (т.1 л.д. 170-175).

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд информацию на судебный запрос и отзыв на административное исковое заявление, в котором указало на то, что нежилое здание с кадастровым номером [номер] внесено в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05 июня 2011 года. Кадастровая стоимость данного здания определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 в размере 27 214 672,59 рублей по состоянию на 05 июня 2011 года. Изменений кадастровой стоимости в отношении данного объекта капитального строительства в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН (т.1 л.д. 176-181). Учреждение не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости; просит суд о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (т.1 л.д. 182-186).

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО6 пояснила суду о том, что составляла отчет об оценке от 25.11.2019 года №1999 и определяла рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилого здания (административно-бытового), 2-этажного (подземных этажей - 0), общей площадью 508 кв.м., с кадастровым номером: [номер] расположенного по адресу: [адрес]. Сообщила, что производила осмотр самого здания и исследовала представленную документацию на здание. ФИО6 пояснила, что помещения в здании используются как склад, мастерская, бытовые помещения, мансарда как типография и административное помещение. Согласно техническим документам здание постройки 2000 года, помещения не требуют ремонта, общее состояние его оценивается как «хорошее». В здании на дату оценки имелось центральное отопление, электроснабжение, холодное центральное водоснабжение, канализация, вентиляция. Газоснабжение и автономное отопление в здании оборудованы новым собственником в 2018 году. При оценке применялся затратный, сравнительный и доходный подходы. В отчете рыночная стоимость здания определена без выделения НДС в размере 12 000 000 рублей. Ею подготовлено дополнение к отчету и дано заключение о стоимости без выделения НДС в размере 12 000 000 рублей по состоянию на 05.06.2011 года. Указала, что рыночная стоимость здания с кадастровым номером 52:18:0020109:50 определена ею правильно. 

У суда не имеется оснований не доверять показаниям допрошенного в суде свидетеля.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, обсудив доводы административного искового заявления и отзывов на него, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему. 

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое здание (административно-бытовое), 2-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 508 кв.м., с кадастровым номером: [номер], расположенное по адресу: [адрес] (т.1 л.д.21,181).

Таким образом, ФИО2, является лицом, права которого затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости спорного помещения.

Административным истцом через своего представителя заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления по настоящему делу.

Учитывая обращение ФИО2 в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, суд полагает необходимым восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] была определена и утверждена по состоянию на 05 июня 2011 года постановлением Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области». В последующем изменений кадастровой стоимости вышеуказанного объекта капитального строительства в ЕГРН не вносилось. При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость здания может быть определена по состоянию на 05 июня 2011 года, что и просит административный истец.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, ФИО2 представил в суд отчет с дополнением к отчету об оценке ООО «ИВК «Время» оценщика ФИО6 от 25.11.2019 года № 1999, в соответствии с которым его рыночная стоимость составляет 12 000 000 рублей (двенадцать миллионов) рублей 00 копеек по состоянию на 05 июня 2011 года (т.1 л.д. 24-104, т.2 л.д. 1-81).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет и дополнения к отчету об оценке ООО «ИВК «Время» оценщика ФИО6 от 25.11.2019 года № 1999, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из отчета и дополнений к нему усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы.

Оценщиком дано подробное описание объекта оценки – здания с кадастровым номером [номер], в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие его местонахождение характеристика земельного участка. Приведен анализ наиболее эффективного использования оцениваемого имущества.

Год постройки здания 2000. Техническое состояние оценивается как «хорошее». Объект оценки – обособленное здание, общий вход на 2 этажа и гаражные ворота, во дворе жилого квартала «хрущевской» застройки г. Нижнего Новгорода. Здание перестроено из нежилого отдельно стоящего здания мастерских и холодного склада. Имеется центральное отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализация, вентиляция. По состоянию на дату составления отчета объект оценки используется в качестве склада, мастерской, бытовых помещений. 

В материалы дела представлена копия технического паспорта на нежилое здание с видом назначения и использования: административно-бытовое здание (т.1 л.д. 147-160), копия акта о проведении мероприятий по обследованию объекта на предмет его фактического использования соответственно в 2019-2020 годах (т.1 л.д. 120), договор аренды нежилого здания (т.1 л.д. 132-135).

Отчет об оценке содержит фотографии объекта оценки (т.1 л.д. 78-81, т.2 л.д. 54-58).

Оценка нежилого здания проведена с применением затратного, сравнительного и доходного подходов.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценщик использовал метод сравнительной единицы. Оценщик произвел расчет затрат на замещение, то есть затрат, необходимых для воспроизведения аналогичного объекта в текущих ценах на дату оценки. Расчет затрат на замещение произведен по методу сравнительной единицы, который основан на сравнении единицы площади или единицы объема объекта оценки со стоимостью единицы площади или единицы объема объекта-аналога. Расчет производился на основе методики перерасчета стоимости строительства 1 кв.м. аналогичного оцениваемому объекту из базового уровня цен с последующим перерасчетом их в уровень цен на дату оценки. Произведен расчет корректировок цен объектов-аналогов. Оценщиком установлен размер накопительного износа. С учетом налога на добавленную стоимость рыночная стоимость объекта оценки установлена оценщиком в размере 11 383 328 рублей.

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод прямой капитализации дохода, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, которая установлена в размере 11,1%. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Определен чистый операционный доход, который составил 1 557 528 рублей. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом, которая составила 12 342 664 рубля. 

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 8 объектов-аналогов из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. При этом в отчете обоснован выбор объектов-аналогов. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Размер рыночной стоимости, определенной оценщиком в рамках сравнительного подхода, составил 12 083 938 рублей.

Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. Размер рыночной стоимости нежилого здания (административно-бытового), 2-этажного (подземных этажей - 0), общей площадью 508 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], с кадастровым номером: [номер]50 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 05 июня 2011 года составляет 12 000 000 рублей (двенадцать миллионов) рублей 00 копеек.

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого здания, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. 

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, и дополнения к отчету в которых определена величина рыночной стоимости нежилого здания, являются допустимыми и надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Суд также принимает во внимание и то обстоятельство, что рыночная стоимость, установленная оценщиком различными подходами, имеет близкие друг к другу значения.

Судом установлено, что оценщик ФИО6 является лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 003180-1 от 09 февраля 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включен в реестр оценщиков 04.05.2007 года. Деятельность оценщика застрахована ООО СК «Гранта». Стаж работы в области оценочной деятельности 16 лет. 

Сведений о том, что оценщик ФИО6 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО7 у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету, и дополнениям к отчету составленным оценщиком ФИО9, у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости – здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО2 в суд имело место 11.12.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 52:18:0020109:50 в размере его рыночной стоимости необходимо считать 11.12.2019 года.

Руководствуясь статьями 176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Нижегородский областной суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление ФИО2 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (административно - бытового), 2-этажного (подземных этажей - 0), общей площадью 508 кв.м., кадастровый [номер], расположенного по адресу: ФИО3 [адрес], равной рыночной стоимости по состоянию на 05 июня 2011 года в размере 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей 00 копеек.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер] считать 11 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через Нижегородский областной суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Есырева

Решение в окончательной форме принято 13 февраля 2020 года.

Судья Е.В. Есырева