Дело № 2-4393/2025

43RS0001-01-2025-004792-65

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г.Киров 07 октября 2025 года

Ленинский районный суд г.Кирова в составе председательствующего судьи Куликовой Л.Н., при секретаре Михеевой Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4393/2025 по иску муниципального образования «Город Киров» в лице администрации г.Кирова к ООО «Северстрой», конкурсному управляющему ФИО1, ФИО2 о погашении регистрационных записей об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки, о праве аренды и прекращении права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Киров» в лице администрации города Кирова обратилось в суд с исковым заявлением о погашении регистрационных записей об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки, о праве аренды и прекращении права собственности на земельный участок. В обоснование требований указано, что согласно сведениям ЕРГН в отношении права собственности земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} имеются актуальные записи о регистрации следующих ограничений/обременений: ипотека в силу закона, номер регистрации ограничения {Номер изъят}, залогодатель: ООО «Северстрой», залогодержатель: участник долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве, основание государственной регистрации договор о долевом участии в строительстве жилья №Х/16-28 от 03.06.2008. В связи с окончанием строительства многоквартирного жилого дома по адресу: {Адрес изъят} администрацией г.Кирова выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию {Номер изъят} от 30.07.2012 и №RU43306000-137 от 10.09.2012. Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят} обременение в виде ипотеки установлено до момента передачи объектов долевого строительства (не позднее 4 квартала 2009, а именно до 31.12.2009). Однако до настоящего времени указанное обременение, право собственности ООО «Северстрой» не погашено. В соответствии с выпиской ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) на него объекты недвижимости от 30.06.2025, в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных объектах недвижимости, расположенных по адресу: {Адрес изъят}, правообладателем по которым является ООО «Северстрой». На жилые помещения в вышеуказанном жилом доме в установленном законом порядке зарегистрированы права собственности граждан, участников долевого строительства. В связи с расположением МКД по адресу: {Адрес изъят} на двух земельных участках {Номер изъят}, наличием права собственности, обременения в виде аренды, ипотеки в силу закона у администрации г.Кирова отсутствует возможность для исполнения обязанности по формированию земельного участка для целей нужд МКД. На основании изложенного, просит погасить регистрационную запись {Номер изъят} от 08.02.2011 об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона; прекратить право собственности ООО «Северстрой» на земельный участок с кадастровым номером 43:40:000443:112; погасить регистрационную запись о праве аренды ООО «Северстрой» на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, номер регистрационной записи {Номер изъят}

Представитель истца муниципального образования «Город Киров» в лице администрации г.Кирова в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Конкурсный управляющий ФИО1, в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, просит заявление рассмотреть в отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Северстрой», ответчик ФИО2, представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Суд, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон, извещенных о дате судебного заседания, в порядке заочного судопроизводства.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон №102-ФЗ) регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, а также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п.1.1 ст.25 Закона №102-ФЗ регистрационная запись в ЕГРН о залоге, возникшем в силу статьи 13 Закона №214-ФЗ, в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома.

В соответствии со ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч.1 ст.12.1, ч.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. 

Залог на спорные объекты недвижимости возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 16 вышеназванного Закона, статья 219 ГК РФ, статьи 2, 4, 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Федеральным законом (часть 1); основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В силу п.8 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

На основании ч.2 ст.7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В силу ч.4 ст.36 Земельного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч.1 ст.45 Градостроительного кодекса РФ решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, за исключением случаев, указанных в частях 1.1 и 12.12 настоящей статьи.

Следовательно, именно на администрации города Кирова лежит обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом.

В судебном заседании установлено, что администрацией муниципального образования «город Киров» выданы разрешения на ввод следующих объектов в эксплуатацию:

- 30.07.2012 №RU43306000-021ж группы жилых домов, расположенных по адресу: {Адрес изъят}, кадастровые номера земельных участков: {Номер изъят}

- 10.09.2012 №RU43306000-137 группы жилых домов, расположенных по адресу: {Адрес изъят}, кадастровые номера земельных участков {Номер изъят}

Согласно сведениям ЕГРН в едином государственном реестре недвижимости в отношении спорных земельных участков имеются следующие записи:

- земельного участка с кадастровым {Номер изъят} имеется актуальная запись ООО «Северстрой» об ипотеке в силу закона от 08.02.2011 {Номер изъят} в пользу участников долевого строительства на основании договора участи в долевом строительстве жилья, №Х/16-28, выдан 03.06.2008, дата государственной регистрации: 08.02.2011, номер государственной регистрации {Номер изъят}

- земельного участка с кадастровым {Номер изъят} - запись об аренде в пользу ООО «Северстрой», регистрационный {Номер изъят} от 21.05.2008 и запись об ипотеке в пользу участников долевого строительства, регистрационный {Номер изъят} от 30.05.2011 на основании договора о долевом участии в строительстве №Х/16-28, выдан 03.06.2008, дата государственной регистрации: 08.02.2011, номер государственной регистрации {Номер изъят}. 

Согласно сведениям из ЕГРН ФИО2 является стороной договора участия в долевом строительстве 30.05.2011 на основании договора о долевом участии в строительстве №Х/16-28, выданного 03.06.2008.

На жилые помещения в вышеуказанном жилом доме в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности граждан. 

Исходя из права собственников помещений в многоквартирном доме на обращение с заявлением о формировании земельного участка, предусмотренного положениями статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 1 статьи 16, пунктов 3, 4 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», определения местоположения границ земельного участка и его площади с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, именно на органе местного самоуправления лежит обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом по заявлению собственников помещений в таковом. Истец в настоящее время не имеет возможности выполнить данную обязанность в связи с нахождением земельного участка в залоге участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве и наличием регистрационных записей в виде ипотеки и права собственности на спорный земельный участок, несмотря на то, что участники долевого строительства зарегистрировали право собственности на жилые помещения, жилые дома введены в эксплуатацию.

В судебном заседании также установлено, что решением Арбитражного суда Кировской области от 18.10.2012 ООО «Северстрой» признано несостоятельным (банкротом).

Возражений на иск ответчики не предоставили.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований муниципального образования «Город Киров» в лице администрации г.Кирова.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199, 233, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования муниципального образования «Город Киров» в лице администрации г.Кирова удовлетворить.

Прекратить регистрационную запись {Номер изъят} от 08.02.2011 об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона;

Прекратить право собственности ООО «Северстрой» на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}

Прекратить регистрационную запись о праве аренды ООО «Северстрой» на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, номер регистрационной записи {Номер изъят}

Решение суда является основанием для погашения записей о праве собственности, об аренде и об ограничении права в виде ипотеки на спорные объекты.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение 7 дней со дня вручения им копии решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме изготовлено 21.10.2025.

Судья Л.Н. Куликова