Дело № 2-8200/2017

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

город Вологда 04 сентября 2017 года 

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Бахаревой Е.Е.,

при секретаре Сальниковой С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к акционерному обществу «Вологдабанк» о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к акционерному обществу «Вологдабанк» (далее – АО «Вологдабанк») о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.12.2016, заключенному между ФИО1 и АО «Вологдабанк». Требования мотивированы тем, что согласно указанному договору купли-продажи истец исполнил свои обязательства (принял имущество, оплатил расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности на имущество), сторонами подписан передаточный акт от 07.12.2016, однако, продавец свои обязательства не исполнил и не осуществил государственную регистрацию договора и переход права собственности на имущество на имя ФИО1.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, а также руководствуясь положениями ст.ст.218, 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит зарегистрировать переход права собственности за ФИО1 на следующие объекты недвижимого имущества:

- жилой дом, назначение: жилой дом, площадь 450,4 кв.м., количество этажей: 4, в том числе подземных: 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый (условный) №;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадь 1926 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый (условны) №;

- Квартира, назначение: жилое, общая площадь 49,8 кв.м., этаж 1, адрес

(местонахождение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый (или условный) №;

- Двухэтажное кирпичное здание склада-гаража общей площадью 657,1 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, условный №;

- Земельный участок, площадь 2121 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания здания склада - гаража, адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый №.

Обязать Управление Росреестра по Вологодской области произвести регистрацию перехода права собственности за ФИО1 на указанные объекты недвижимого имущества.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, его представитель по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что согласно условиям заключенного договора купли-продажи оплата переданного имущества производится покупателем только после регистрации права.

Представитель ответчика АО «Вологдабанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» по доверенности ФИО3 исковые требования не признала по доводам, изложенным в возражениях, просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Пояснила, что согласно условиям заключенного договора купли-продажи имущество продано за 1 100 000 рублей, то есть по цене, которая существенно ниже рыночной и балансовой стоимости имущества. Сделка была совершена явно не в интересах банка, повлекла существенные убытки. Сделка полностью не исполнена, оплаты по договору также не было. На основании действующего законодательства о банкротстве банк вправе отказаться от исполнения такого договора. Отказ от исполнения договора направлялся посредством почты истцу, однако, не был им получен, конверт вернулся отправителю с отметкой об истечении срока хранения. В связи с чем, считают договор купли-продажи расторгнутым. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве. 

Суд, рассмотрев дело в пределах заявленных требований, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и оценив представленные по нему доказательства, не находит оснований для удовлетворения исковых требований, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 07.12.2016 между АО «Вологдабанк» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого (пункты 1.1, 2.1 договора) Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель - принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

Жилой дом, назначение: жилой дом, площадь 450,4 кв.м, количество этажей: 4, в том числе подземных: 1, адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый №, за цену 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей, в том числе НДС;

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадь 1926 кв.м, адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый №, за цену 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей;

Квартира, назначение: жилое, общая площадь 49,8 кв.м, этаж 1, адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый №, за цену 300 000 (триста тысяч) рублей, в том числе НДС;

Двухэтажное кирпичное здание склада-гаража общей площадью 657,1 кв.м, адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый №, за цену 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей, в том числе НДС;

Земельный участок, площадь 2121 кв.м, категория земель - земли населенных

пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания здания склада-гаража, адрес: 

<

адрес>, кадастровый номер:

№, за цену 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.

Таким образом, цена указанных пяти объектов недвижимости, продаваемых по договору купли-продажи от 07.12.2016, составила 1 100 000 (Один миллион сто тысяч) рублей.

Условиями указанного договора купли-продажи от 07.12.2016г. предусмотрено, что Продавец обязан передать Покупателю имущество по передаточному акту в срок не позднее 1 рабочего дня после оплаты цены договора (пункт 4.1.1 договора), Покупатель обязан принять имущество и оплатить его в порядке и сроки, установленные договором (пункты 4.2.1, 4.2.3 договора); не позднее 10 рабочих дней после подписания договора, стороны передают договор в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на имущество (пункт 3.1 договора).

В пункте 2.2 договора купли-продажи от 07.12.2016 предусмотрено, что оплата по нему производится в срок не позднее 1 рабочего дня после регистрации перехода права собственности от Продавца Покупателю в установленном законом порядке.

07.12.2016 во исполнение указанного договора купли-продажи недвижимости между АО «Вологдабанк» и ФИО1 был подписан передаточный акт.

Однако государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество от Продавца (АО «Вологдабанк») к Покупателю (ФИО1) органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, не производилась.

Оплату за продаваемое по договору купли-продажи недвижимое имущество ФИО1 в пользу банка также не производил.

Фактически во владение и пользование недвижимым имуществом ФИО1 не вступал. Доказательств обратного суду не представлено.

19.12.2016 у АО «Вологдабанк» была отозвана лицензия на осуществление банковских операций.

07.02.2017 АО «Вологдабанк» было признано банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства, функции конкурсного управляющего банка возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Согласно пункту 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статей 551, 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Таким образом, исходя из указанных норм закона, условий договора купли-продажи от 07.12.2016 и фактических обстоятельств данной сделки на дату отзыва лицензии, а также признания банка банкротом договор купли-продажи от 07.12.2016 был исполнен лишь частично и только со стороны Продавца (АО «Вологдабанк»).

В результате анализа указанной сделки конкурсным управляющим АО Вологдабанк» был сделан вывод, что непосредственно перед отзывом лицензии у банка бывшим руководством банка осуществлялись действия по выводу активов банка в ущерб интересам самого банка и его кредиторам.

Указанное обстоятельство позволяет конкурсному управляющему, в силу пункта 2 ст.20.3, пункта 3, подпункта 4 пункта 4 ст.189.78, пункта 2 статьи 189.90 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», отказаться от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.12.2016,что он и сделал, направив ФИО1 письмо № от 18.04.2017) и обратиться в Управление Росреестра по Вологодской области с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности без проведения государственной регистрации, последствием чего стал отказ Управления Росреестра по Вологодской области в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 07.12.2016 к покупателю.

Данное письмо вернулось в банк как невостребованное ФИО1 по истечении срока хранения, вместе с тем, что в соответствии с п.1 ст.165.1 ГК РФ, п.63 Постановления пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», оно считается доставленным адресату, в том числе, в случае, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. 

В связи с изложенным договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.12.2016, заключенный между АО «Вологдабанк» и ФИО1, на основании которого истец обратился с иском в суд о понуждении АО «Вологдабанк» к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, является расторгнутым в одностороннем порядке по инициативе Продавца в лице конкурсного управляющего АО «Вологдабанк» - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» на основании специальных норм Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Учитывая изложенное, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к акционерному обществу «Вологдабанк» о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Судья Е.Е. Бахарева

Мотивированное решение изготовлено 08.09.2017.