Председательствующий по делу Дело № 33-597/2026

судья Ефимиков Р.И. 1 инстанция № 2-4012/2025

УИД 75RS0001-02-2025-005046-05

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Беспечанского П.А.

судей краевого суда Малаховой Е.А.

ФИО1

при секретаре Ваулиной Ю.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 05 марта 2026 года гражданское дело по исковому заявлению МАН к КЕВ о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании задатка,

по апелляционной жалобе представителя ответчика КАС,

на решение Центрального районного суда города Читы от 19 ноября 2025 года

Заслушав доклад судьи Беспечанского П.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

МАН (далее - истец) обратилась в суд с иском к КЕВ (далее - ответчик) о расторжении предварительного договора купли-продажи от 02.08.2023 и взыскании задатка в двойном размере – 100 000 рублей. В обоснование иска указано, что между сторонами 02.08.2023 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Ответчик обязалась продать, а Истец – купить земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>, пер. Дарасунский, 

<

адрес>. Стоимость объекта согласована в 4 500 000 рублей. При подписании предварительного договора купли-продажи Истцом уплачен задаток в размере 50 000 рублей, что подтверждается распиской Ответчика. Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи не позднее 01.12.2023, однако на указанную дату основной договор заключен не был, поскольку Ответчиком не были зарегистрированы технические изменения объекта недвижимости (реконструкция жилого дома), в связи с чем, существовало несоответствие между фактическими и зарегистрированными в ЕГРН параметрами дома, что делало невозможной государственную регистрацию перехода права собственности. Истец ссылается на то, что Ответчик заранее знал о данном препятствии и обещал его устранить до 01.12.2023, но свои обязательства не выполнил, в связи с чем просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи и взыскать с Ответчика задаток в двойном размере на основании п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, так как именно Ответчик, получивший задаток, ответственен за неисполнение договора (т.1 л.д.5-7).

25.09.2025 протокольным определением к участию в деле в качестве третьего лица привлечен СВА (т.1 л.д.45-46).

Решением Центрального районного суда города Читы от 19 ноября 2025 года исковые требования удовлетворены частично, взыскано с КЕВ в пользу МАН денежные средства в сумме 100 000 рублей. В остальной части исковых требований отказано (т.1 л.д.83-84).

В апелляционной жалобе представитель ответчика КАС указывает, что судом первой инстанции не верно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, не верно дана оценка доказательствам и обстоятельствам дела, допущены нарушения норм материального и процессуального права. Считает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, поскольку из текста предварительного договора купли - продажи не следует установление сторонами взаимосвязи заключения основного договора от наступления определенных событий, тем более внесение изменений в регистрационные данные на дом и участок. Из текста соглашения следует, что истцом земельный участок и дом осмотрен лично, дефектов и недостатков не обнаружено, никаких несоответствий истцом не установлено. Указывает, что 01.12.2023 ответчик был готов к заключению основного договора купли-продажи, о чем уведомил истца (покупателя) в надлежащем порядке, однако истец уклонился от исполнения принятых на себя обязательств, что не принято во внимание судом. Ссылаясь на ст.484, 445 ГК РФ, указывает, что в случае если истец считает невозможным заключение основного договора, им должны быть предприняты обычно ожидаемые от него действия об отказе от заключения основного договора. Считает, что суд первой инстанции нарушил принцип равноправия и состязательности сторон, приняв доводы истца о невозможности заключения основного договора в связи с нарушением срока внесения сведений об изменении конструкции жилого дома в безапелляционном порядке. Указывает, что ответчик заблаговременно предпринимал попытки получения разрешения о реконструкции жилого дома, однако получил отказ от Администрации городского округа «Город Чита», что подтверждается решением Ингодинского районного суда г. Читы от 11.03.2024. Покупателем не предпринимались попытки заключения основного договора, на дату направления претензии спорный жилой дом был зарегистрирован в установленном законом порядке (на основании решения суда), что не влечет невозможности заключения основного договора.

Просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать (т.1 л.д.86-88).

Истец МАН, ответчик КЕВ в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли.

Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями частей 1,2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, заслушав явившихся в судебное заседание представителя ответчика КАС, представителей истца ВАВ, КОА, третье лицо СВА, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.08.2023 между МАН (покупатель) и КЕВ (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. (л.д.10)

Согласно п. 3 предварительного договора купли-продажи основной договор должен был быть заключен не позднее 

<

Дата>. В тот же день Истец передал, а Ответчик получил денежные средства в размере 50 000 рублей в качестве задатка, что подтверждается распиской Ответчика. (л.д.33)

В ЕГРН на указанный объект недвижимости, на момент заключения предварительного договора купли-продажи были зарегистрированы следующие сведения: площадь жилого дома – 47,1 кв. м, площадь земельного участка – 400 кв. м (Выписки из ЕГРН от 

<

Дата>). (л.д.63-66)

Решением Ингодинского районного суда от 

<

Дата> за КЕВ признано право собственности на жилой дом общей площадью 131,5 кв. м. (л.д.114-116)

<

Дата> основной договор купли-продажи заключен не был.

<

Дата> Ответчик направил Истцу извещение о готовности заключить основной договор по адресу, указанному Истцом в предварительный договор купли-продажи. Данное почтовое отправление (№) было возвращено отправителю 

<

Дата> в связи с истечением срока хранения, то есть Истцом получено не было. (л.д.41, 30-32)

Разрешая заявленные требований, суд первой инстанции указал, что фактически на момент заключения предварительного договора купли-продажи жилой дом был реконструирован, и его площадь составляла 131,5 кв. м. Данные о реконструкции и новой площади в ЕГРН внесены не были, что делало невозможным отчуждение объекта в его фактическом состоянии. Зарегистрировать его реальные параметры ответчик смог лишь по истечении установленного предварительным договором купли-продажи срока для заключения основного договора (

<

Дата>). Именно действия (бездействие) ответчика, выразившиеся в неправомерном состоянии объекта недвижимости и несвоевременном приведении его в соответствие с законом, явились основной причиной, по которой основной договор не мог быть заключен в установленный срок.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик является виновной стороной за неисполнение договора, в связи с чем обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Поскольку обязательства по предварительному договору купли-продажи прекратились, в момент истечения установленного в нем срока, стороны не намерены заключить основной договор, то по мнению суда первой инстанции оснований для принятия судом решения о расторжении договора, не имеется, в связи с чем в данной части исковые требований суд оставил без удовлетворения.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требований о расторжении предварительного договора купли-продажи сторонами не обжалуется.

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 названного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (ч. 4 ст. 380 ГК РФ).

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст. 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Совокупность имеющихся в материалах дела доказательств свидетельствует о том, что в срок до 01 декабря 2023 года кто-либо из сторон не совершил надлежащих действий, направленных на заключение основного договора.

Так, материалы дела не содержат сведений, а равно доказательств, и никем из сторон не сообщалось суду о том, что ими совершены действия по составлению текста договора купли-продажи имущества, поименованного в предварительном договоре, действия, направленные на получение контрагентом текста основного договора купли-продажи.

Истец каких-либо предложений в адрес ответчика о намерении заключить основной договор купли-продажи в срок до 01.12.2023 не направлял.

Более того, как следует из объяснений третьего лица СВА, в судебном заседании суда апелляционной инстанции, он приходится зятем истцу и помогал в оформлении покупки жилого дома, с учетом того, что 01.12.2023 им стало известно об отсутствии документов об оформлении реконструкции, они отказалась от заключения основного договора, на заключении основного договора не настаивали, и уже 03.12.2023 они забрали мебель из спорного дома, в дальнейшем ими приобретен иной жилой дом.

Указанные обстоятельства, с очевидностью свидетельствует об утрате интереса стороны истца в приобретении спорного дома.

Направленное ответчиком 01.12.2023 предложение заключить основной договор купли-продажи, в данной ситуации не может считаться надлежащим действием, направленным на заключение основного договора.

Само по себе направление ответчиком извещения от 01.12.2023 о готовности заключить основной договор, без приложения текста договора купли-продажи, содержащего характеристики объекта недвижимости, при том, что жилой дом был реконструирован, и вопрос признания права на самовольную постройку на тот момент не был разрешен судом, не может свидетельствовать о реальной готовности к заключению основного договора.

Указанное свидетельствует о том, что ни одна из сторон не предприняла надлежащих попыток заключить основной договор в срок, указанный в предварительном договоре (01.12.2023), то есть не была заинтересована в заключении основного договора купли-продажи объекта недвижимости.

Действий об изменении сроков заключения основного договора стороны не предпринимали.

В связи с истечением срока действия предварительного договора, предусмотренные предварительным договором обязательства в результате отсутствия действий по заключению основного договора сторон прекращены.

Учитывая изложенное выше, принимая во внимание, что предварительный договор купли-продажи прекращен, а основной договор купли-продажи не заключен в установленный предварительным договором срок по вине обеих сторон, судебная коллегия считает, что правовые последствия в виде взыскания суммы задатка в двойном размере отсутствуют, но оснований удержания ответчиком переданной ей суммы в размере 50 000 руб. не имеется, и указывают на наличие в силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности ответчика возвратить денежные средства в размере 50 000 руб. как неосновательное обогащение.

При указанных обстоятельствах решение Центрального районного суда города Читы от 19 ноября 2025 года подлежит изменению в части размера взысканной денежной суммы, с КЕВ в пользу МАН подлежат взысканию денежные средства в сумме 50 000 рублей.

Поскольку иск удовлетворен частично, то в силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 2000 рублей (4000 * 50%).

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда города Читы от 19 ноября 2025 года изменить в части размера взысканной денежной суммы.

Взыскать с КЕВ в пользу МАН денежные средства в сумме 50 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции г. Кемерово в течение трех месяцев со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Центральный районный суд г. Читы.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено

в окончательной форме 

<

Дата>