Дело № 3а-30/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 27 января 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Колесниковой А.И., с участием представителя административного истца Администрации города Хабаровска ФИО1, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2, представителя заинтересованного лица ФИО3 ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21 сентября 2016 года № 2, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21.09.2016г. № 2, которым на основании заявления ФИО3 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9456 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.03.2015г. в размере 9 520 410 руб.; возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере 23 970 108,96 руб. ФИО3, являясь арендатором данного земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ФИО3 не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ФИО3 в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком использован только сравнительный подход определения стоимости земельного участка. Невозможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах города. В качестве исходной информации оценщиком использовались не цена сделки, а цена предложения. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО3, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административное исковое заявление поддержала по изложенным в нем основаниям. 

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО3 представил полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. В силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФИО3 имеет право на пересмотр кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, не требуемый согласия администрации г. Хабаровска, и может выступать заказчиком оценки. Участия ФИО3 в процессе внесения сведений о кадастровой стоимости при ее изменении не требуется. Оспаривание решения Комиссии по основаниям недостоверности данных, приведенных в отчете оценщика, возможно только путем признания величины рыночной стоимости, указанной в отчете, недостоверной в установленном законом порядке. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Представитель заинтересованного лица ФИО4 против удовлетворения заявленных требований возражала по аналогичным основаниям.

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля исполнительного директора ООО «Дальневосточный центр оценки собственности ФИО5, утвердившего Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац второй).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора № аренды земельного участка от 16.06.2015г., Соглашения от 09.09.2015г. об изменении условий договора аренды, заключенных между городским округом «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ФИО3, последний является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 9456 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для размещения производственной базы (пункт 1.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.1 Договора, пункт 3 Соглашения). Срок действия договора определен по 20.05.2018г. (пункт 2.1 Договора). 

Согласно данным кадастрового паспорта, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости 24.03.2015г. Разрешенное использование: для размещения производственной базы.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 24.03.2015г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 23 970 108,96 руб. 

01.09.2016г. ФИО3 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 546/ОН-2016 об оценке, составленный 03.08.2016г. оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24.03.2015г. составляет 9 520 410 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет от 01.09.2016г. № 73/2016/ХАБАРОВСК/1, составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО7 

На заседании Комиссии от 21.09.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 60,3%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 24.03.2015г. в размере 9 520 410 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов. 

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО2 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО8 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО9 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО10 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО2, заместителя председателя комиссии ФИО8, члена комиссии ФИО10, при участии секретаря комиссии ФИО11

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 546/ОН-2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет от 01.09.2016г. № 73/2016/ХАБАРОВСК/1.

Доводы административного истца об отсутствии у ФИО3 права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.Согласно абзацу 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку ФИО3 является арендатором земельного участка, арендная плата которого исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, то он имеет право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Комиссией заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума № 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления, которые, заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. В указанном случае согласие арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено. 

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ФИО3 соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

Обратившись в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, ФИО3 в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка представил Отчет № 546/ОН-2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительное экспертное заключение на отчет № 73/2016/ХАБАРОВСК/1 от 01.09.2016г.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного Отчета № 546/ОН-2016 следует, что оценка проводилась по состоянию на 24.03.2015г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, а также доходный подход, в рамках которого применен метод капитализации земельной ренты. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного подхода, и иных методов в рамках сравнительного и доходного подходов. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком в рамках сравнительного подхода выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): цена продажи/предложения; дата продажи/предложения; вид права; условия продажи; местоположение; площадь земельного участка; категория земель; назначение земельного участка; наличие построек; экологическое состояние.

В рамках сравнительного подхода выявлено 8 объектов сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым земельным участком.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из еженедельного информационно-справочного издания риэлторов города Хабаровска «Вся недвижимость Хабаровска» № 1 (476) от 12.01.2015г., 14 (439) от 07.04.2014г., официального сайта Правительства Хабаровского края (http://old.gov.khabkrai.ru), официального портала услуг Росреестра http://portal.rosreestr.ru/wps/, архива бесплатных объявлений http://ruads.org.

Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на уторговывание (не применялась для объекта-аналога № 6); на дату продажи/предложения; на вид права; на местоположение; на площадь земельного участка; расчет и описание корректировок приведены в Отчете. 

Корректировки на условия продажи, на категорию земель, на назначение земельного участка не произведены с указанием, что объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по данному параметру. 

Корректировка на наличие построек не произведена с указанием, что застроенный земельный участок оценивается как незастроенный (п. 20 ФСО № 7).

Корректировка на экологическое состояние не произведена с указанием, что оцениваемый земельный участок и все объекты-аналоги расположены в районах с удовлетворительной экологической обстановкой. 

В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка определена в размере 10 316 496 руб.

В рамках доходного подхода отобрано 5 объектов-аналогов. 

Произведены корректировки на условия продажи – для аналогов № 2, 3, 5, исходя из шага аукциона; на дату продажи/предложения; на местоположение; на площадь земельного участка, расчет и описание корректировок приведены в Отчете. 

Корректировки на вид права, на категорию земель, на назначение земельного участка не произведены с указанием, что объекты-аналоги не отличаются от объекта оценки по данному признаку. 

Корректировка на экологическое состояние не произведена с указанием, что оцениваемый земельный участок и все объекты-аналоги расположены в районах с удовлетворительной экологической обстановкой. 

В рамках доходного подхода стоимость земельного участка составила 8 724 324 руб.

Итоговая рыночная стоимость земельного участка после согласования результатов составила 9 520 410 руб.

Из показаний свидетеля ФИО5 следует, что в связи с недостатком объектов-аналогов, расположенных в одном с объектом оценки районов города, подбирались аналоги из других районов, с последующим применением корректировки на местоположение. В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 при оценке может быть использована информация о предложениях к сделке с последующей корректировкой на торг, что было сделано в Отчете. 

Доводы представителя административного истца о том, что подобранные в рамках сравнительного подхода объекты не являются аналогами объекта оценки, являются не обоснованными и опровергаются положениями Отчета, показаниями свидетеля ФИО5 в судебном заседании. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № 73/2016/ХАБАРОВСК/1 от 01.09.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», ФИО7, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку; выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки являются обоснованными. 

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы по проверке Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности заявлено не было.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21 сентября 2016 года № 2, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказать. 

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 31 января 2017 года. 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз