Дело № 2-4042/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2018 года 

Уссурийский районный суд Приморского края в составе 

председательствующего судьи Гавриленко И.С., 

с участием прокурора Синенко В.С.

при секретаре Авдалян Т.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уссурийского городского прокурора в интересах Уссурийского городского округа к администрации Уссурийского городского округа, ФИО1, КорО. О. Ю. о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделок, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, 

УСТАНОВИЛ:

Уссурийский городской прокурор обратился в суд с указанным иском к ответчикам, с учетом уточнений, мотивирую свои требования следующим. При проверке проведенной прокуратурой города установлено, что согласно сведениям публичной кадастровой карты, на земельном участке с кадастровым номером XXXX, расположен объект капитального строительства с кадастровым номером XXXX. ДД.ММ.ГГ между администраций УГО и ФИО1 (покупателем) заключен договор XXXX купли-продажи указанного земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящегося в собственности покупателя. ДД.ММ.ГГ прокуратурой проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером XXXX, в ходе которого установлено, что земельный участок свободен от построек, и порос 1,5 метровым слоем травы. При отсутствии в границах земельного участка с кадастровым номером XXXX объекта капитального строительства, земельный участок был передан администрацией УГО в собственность ФИО1 с нарушением требований действующего законодательства, что является основанием для признания договора купли-продажи недействительным. Так же установлено, что ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ продал земельный участок XXXX ответчику КорО. О.Ю. В связи с изложенным, истец просил: признать недействительным договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером XXXX, на котором расположен объект недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ XXXXК, заключенный между администрацией УГО и ФИО1; признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером XXXX, заключенный между ФИО1 и КорО. О.Ю.; применить последствия недействительности сделки путем аннулирования Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю записи о регистрации права собственности ФИО1, КорО. О.Ю. на земельный участок с кадастровым номером XXXX, и возложении на администрацию УГО обязанности возвратить полученные по договору купли-продажи денежные средства.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями согласился, пояснил, что по просьбе ФИО2 оформил на него доверенность. О земельном участке ему ничего не известно. ФИО2 ему объяснил, что хочет оформить земельный участок. Дом на земельном участке он не строил, сам земельный участок не видел. Доверенность в настоящее время аннулирована. Работы у кадастрового инженера, по факту обследования земельного участка на предмет сноса дома, он не заказывал. 

Представитель ответчика администрации УГО исковые требования признала, пояснила, что они были введены в заблуждение, поскольку при регистрации проверялись только документы без выезда на земельный участок для осмотра. 

Представитель ответчика КорО. О.Ю. по доверенности ФИО3 исковые требования не признала, пояснила, что ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок, поскольку на нем был построен дом, что подтверждается техническим паспортом на здание. Затем, на основании решения ФИО1 от ДД.ММ.ГГ, дом был снесен хозяйственным способом и прекратил свое существование, что подтверждается визуальным осмотром и актом обследования от ДД.ММ.ГГ, составленным кадастровым инженером. Ответчик КорО. О.Ю.купил только земельный участок без дома. Представленный прокурором акт проверки является ненадлежащим доказательством, поскольку подписан только прокурором, в нем отсутствует привязка к координатам. Не проведена экспертиза, которая могла указать на наличие фундамента. Так же пояснила, что КорО. О.Ю. и ФИО2 являются родственниками. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явился, представив ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьиHYPERLINK "consultantplus://offline/ref=319E5F872256B390A50F20B94B3051EA40731CEB47EF0F5DE0499BAF7FF439988CCCE93D896BB8B2F67117D71BCD6D194958FC0D62V5xFW"(п. 1).

Без проведения торгов осуществляется продажа, в частности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (п. 2).

В силу ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1).

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. При этом земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

ДД.ММ.ГГ между администрацией УГО (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор XXXXа аренды земельного участка площадью XXXX кв.м для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый номер XXXX, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение земельного участка установлено примерно в XXXX м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: XXXX, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, части жилых домов. 

ДД.ММ.ГГ от ФИО2, действующего по доверенности от ФИО1 подано заявление на имя начальника управления градостроительства администрации УГО о предоставлении земельного участка с кадастровым номером XXXX, без проведения торгов, для обслуживания и эксплуатации жилого дома с кадастровым номером XXXX.

Из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГ следует, что на регистрационный учет ДД.ММ.ГГ поставлен жилой дом с кадастровым номером XXXX, площадью 36 кв.м., стоимостью XXXX, расположенный на земельном участке с кадастровым номером XXXX.

ДД.ММ.ГГ между администрацией УГО (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи XXXXК земельного участка с кадастровым номером XXXX. Договор за покупателя подписан представителем по доверенности ФИО2 Согласно п. 2.1. договора, цена участка составила XXXX, которые перечислены на счет администрации УГО. 

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

ДД.ММ.ГГ прокуратурой XXXX составлен акт проверки земельного участка с кадастровым номером XXXX, в ходе которой установлено, что данный земельный участок свободен от построек, участок зарос 1,5 метровым слоем травы. К акту проверки представлены фотоиллюстрации, подтверждающие отсутствие жилого дома. 

Суд, в силу ст. 56 ГПК РФ, признает представленный акт проверки допустимым доказательством по делу, подтверждающим факт отсутствия жилого дома на спорном участке на момент осмотра, поскольку он составлен уполномоченным лицом, с подтверждением изложенных в акте обстоятельств фотоиллюстрациями. 

Доводы представителя ответчика КорО. О.Ю. о том, что дом на момент покупки ФИО1 земельного участка был построен, но в дальнейшем снесен собственником, что подтверждается актом обследования от ДД.ММ.ГГ, суд отклоняет в силу следующего.

Согласно представленного ответчиком акта обследования от ДД.ММ.ГГ, составленного по заказу ФИО1 кадастровым инженером, следует, что дом снесен собственником ФИО1 хозяйственным способом и прекратил свое существование, что подтверждается визуальным осмотром. Между тем, как следует из пояснений ответчика ФИО1, акт обследования он не заказывал, и дома не сносил. Кроме того, суд учитывает, что на дату составления прокуратурой акта проверки ДД.ММ.ГГ, спорный земельный участок уже представлял собой поросшее травой поле, в связи с чем, выводы о сносе дома на основании осмотра земельного участка судом признаются недоказанными. 

Ответчиками в нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено суду достаточных и достоверных доказательств наличия спорного объекта - жилого дома на момент осуществления государственной регистрации права собственности на него, а также на момент заключения договора купли-продажи земельного участка.

В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку здания и сооружения на спорном земельном участке отсутствуют, доказательства наличия на земельном участке строения, используемого для ведения личного подсобного хозяйства на момент заключения договора купли-продажи земельного участка суду представлены не были, предусмотренная действующим законодательством цель передачи в собственность земельного участка не достигнута, суд приходит к выводу, что земельный участок был передан в собственность ФИО1 с нарушением требований действующего земельного законодательства, что в силу статьи 168ГК РФ является основанием для признания договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ недействительным и применения последствий недействительности сделки.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ следует, что выкупная цена земельного участка составляет XXXX Факт оплаты представителем администрации УГО не оспаривался, в связи с чем, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде возврата продавцом администрацией УГО покупателю ФИО1, уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ денежных средств в размере XXXX 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если впоследствии договор купли-продажи, заключенный между арендодателем и арендатором, будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Поскольку утрата отношений из договора аренды была связана с заключением договора купли-продажи земельного участка, который признан недействительным, стороны подлежат возвращению в первоначальные арендные правоотношения.

Так же суд находит обоснованными требования истца о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ на основании которого КорО. О.Ю. купил у ФИО1 земельный участок с кадастровым номером XXXX.

Согласно разъяснениям, содержащихся в п. 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ от имени продавца ФИО1 выступал по доверенности ФИО2, который, как установлено в судебном заседании из пояснений сторон, является родным братом ответчика КорО. О.Ю., в связи с чем, суд приходит к выводу, что покупатель КорО. О.Ю. не мог не знать об обстоятельствах приобретения права собственности на земельный участок.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что сделка совершена в период проведения прокурорской проверки, без уведомления ФИО1, суд приходит к выводу о заведомо недобросовестном поведении покупателя и продавца в лице его представителя, в связи с чем, заключенный договор купли-продажи, на основании ст. 10 и ч. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

В соответствии с ч.ч. 3, 5 ст.1Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

По изложенному, руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи XXXX земельного участка с кадастровым номером XXXX, заключенный ДД.ММ.ГГ между администрацией Уссурийского городского округа и ФИО1.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером XXXX, заключенный ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и КорО. О. Ю.. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО1, КорО. О. Ю. на земельный участок с кадастровым номером XXXX. 

Обязать администрацию Уссурийского городского округа вернуть ФИО1 полученные по договору купли-продажи XXXX земельного участка с кадастровым номером XXXX от ДД.ММ.ГГ денежные средства в размере XXXX 

Настоящее решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в месячный срок со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 23.11.2018 г. 

Председательствующий И.С. Гавриленко