Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 августа 2017 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Лещевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-717/2017 по административному иску ООО «Восток» к Управлению Росреестра по Самарской области, Правительству Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере ее рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Восток» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** ***,** кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 910 356 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** ***,** кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена на 01.01.2013 года и составляет 8 843 439,06 рублей.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года составляет 3 910 356 рублей, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель ООО «Восток» по доверенности от ДД.ММ.ГГ. № ФИО2 поддержала административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации муниципального района Кинельский Самарской области, Администрации сельского поселения Богдановка муниципального района Кинельский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв на административный иск, в котором указало, что если дополнительные доказательства достоверности рыночной стоимости представлены не будут, возражает против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Администрации сельского поселения Богдановка муниципального района Кинельский Самарской области просил рассмотреть дело без его участия.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, допрошенного в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ. между Администрацией муниципального района Кинельский Самарской области и ООО «Восток» был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому ООО «Восток» принял в пользование на условиях аренды земельный участок на срок ** лет (с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ., с распространением договорных правоотношений с ДД.ММ.ГГ.), площадью ** ***,** кв.м., с кадастровым номером №, из категории земель 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для размещения 

<

данные изъяты>.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 8 843 439,06 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** ***,** кв.м., категория: земли 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет по состоянию на 01.01.2013 года 3 910 356 рублей.

ООО «Восток» 03.05.2017 года обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № заявление ООО «Восток» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами, а именно: 

- оценщик игнорирует факт наличия/отсутствия коммуникаций на объекте оценки и объектах-аналогах, хотя на фотографиях объекта оценки видно наличие электроснабжения. Нарушен п.22 ФСО № 7 (отсутствуют корректировки на коммуникации);

- нет четкого описания выделенного оценщиком сегмента рынка объекта оценки, так как частично факторы стоимости приняты из сегмента производственно-складской недвижимости, а частично – из земель сельскохозяйственного использования (например наличие/отсутствие орошения на стр.№ отчета) – п.11 ФСО № 7;

- анализ по многим факторам стоимости не проводился, обоснование данных фактов отсутствует. Указание на одинаковое значение для объекта оценки и объектов-аналогов значений по данным факторам не является таковым обоснованием – нарушен п.22 ФСО № 7;

- корректировка на транспортную доступность вводилась на основании исследования – источник информации http://ceae.ru/ocenca-zemel-uchastkov.htm, используемый оценщиком для расчета корректировок сфальсифицирована. Нарушен п.5 ФСО № 3, п.22 ФСО № 7. Кроме того, в данном исследовании указаны регионы РФ его применения (прилегающие к Московской области), что опровергает экспертное мнение оценщика (стр.№) о возможности его использования на территории Самарской области.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

Согласно п.5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п.11 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода, от применения затратного и доходного подходов обоснованно отказался, что отражено на страницах № отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Используя объем доступной ему информации, оценщик подобрал 3 объекта-аналога, – земельные участки, расположенные в Кинельском и Красноярском района Самарской области, с видом разрешенного использования: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью от 65 000 кв.м. до 165 000 кв.м., которые представлены в таблице № на странице № отчета. 

Затем были применены корректировки в виде скидки на торг, на площадь, которые описаны на страницах № отчета.

В результате расчета рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, составила 3 910 356 рублей.

Согласовав результаты, оценщик пришел к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки составила 3 910 356 рублей.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1 поддержал выводы отчета об оценке, по замечаниям Комиссии пояснил, что сегмент рынка был определен землями населенных пунктов сельскохозяйственного назначения для размещения строений, поскольку земельный участок используется под зерносклад. Объект оценки не относится к землям производственно-складского назначения. В качестве объектов-аналогов были взяты земли сельскохозяйственного назначения для размещения строений в Кинельском и Красноярском районах Самарской области и произведены корректировки на торг и площадь, остальные факторы совпали и не требовали корректировок, что нашло сове отражение в отчете. Все объекты-аналоги имели возможность подключения инженерных коммуникация, были свободны, следовательно, корректировка на инженерные коммуникации не производились. Приведенные сведения относительно транспортной доступности со ссылкой в отчете на Московскую область, носят информационно-справочный характер и не повлияли на размер стоимости земельного участка. Корректировка на транспортную доступность не проводилась, ввиду идентичности условий объекта оценки с объектами-аналогами. Информация о транспортной доступности дана для общего сведения и повлияла на результат оценки.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, поскольку они последовательны, аргументированы, свидетель обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, заинтересованность в исходе дела не установлена. 

Таким образом, суд полагает, что отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, выполненный ООО «

<

данные изъяты>», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки. 

Кроме того, согласно положительному экспертному заключению от ДД.ММ.ГГ. № на отчет от ДД.ММ.ГГ. №, отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего деятельность по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности. Данный вывод обоснован результатами проведенных исследований вышеуказанного отчета об оценке.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке. 

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 03 мая 2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Восток» к Управлению Росреестра по Самарской области, Правительству Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере ее рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** ***,** кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 910 356 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 30.06.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 03 мая 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 августа 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова