Дело № 2-1093\18

Решение

Именем Российской Федерации

6 июня 2018 года

Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе председательствующего судьи Мельситовой И.Н.

при секретаре Руфуллаевой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о государственной регистрации сделки и признании права собственности и встречному иску ФИО3 к ФИО2 и ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным,

Установил:

В суд обратился ФИО1 с иском к ФИО2 о государственной регистрации сделки и признании права собственности, ссылаясь на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, действующая по доверенности 

<

адрес>0 от имени ФИО4 за которым было зарегистрирована право собственности на квартиру, находящуюся по адресу: Россия, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, состоящую из двух комнат общей площадью 42.2 (сорок две целых и две десятых) кв. м, (этаж) - 3, в 5-этажном жилом доме, кадастровый номер объекта № продала недвижимость ФИО1 

Стороны заключили договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, соответствующий требованиям закона, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы продавцу в полном объеме, согласно которому стоимость квартиры определена в 990 000 руб. (девятьсот девяносто тысяч), которые покупатель передал представителю продавца при подписании договора. 

Представитель продавца передал, а ФИО1 принял квартиру. 

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является документом, подтверждающим передачу квартиры покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен (п.16). ФИО1 и ФИО2 выполнили все существенные условия договора 

Договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 умер. 

Ссылаясь на ст. 8,218, 223,164, 432. 558, 165, 551, 556, 1110,1112, ГК РФ

Истец обратился в суд первоначально с иском, в котором просил зарегистрировать переход права собственности от ФИО4 к ФИО1, на квартиру, находящуюся по адресу: Россия, 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, состоящую из двух комнат общей площадью 42.2 (сорок две целых и две десятых) кв.м., (этаж) - 3, в 5-этажном жилом доме, кадастровый номер объекта - № 

В последующем к участию в деле в качестве соответчика была привлечена ФИО3, которая наряду с ФИО2, в срок предусмотренный законом подала заявление о принятии наследства, и является правопреемником наследником умершего ФИО4

Истцом были уточнены исковые требования и в окончательном варианте он просил признать заключенным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес>, признав за ФИО1 право собственности на указанную квартиру, зарегистрировать переход права от ФИО4 к ФИО1, прекратить право собственности ФИО4 на данную квартиру.

ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 и ФИО2 в котором просила признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> недействительным как мнимую сделку, совершенную лишь для вида без намеренья создать соответствующие правовые последствия, указывая, что покупателем явился кум умершего, квартира была продана за 990000 руб., как следует из условий договора, тогда как ее кадастровая стоимость составляет 1851 000 руб., а на 2018 год 2131957 руб., экземпляры договоров разнятся, документов подтверждающих расход полученных денежных средств не представлено, продавец на момент заключения сделки был тяжело болен, и данная квартира была для него единственным жильем, стороны имели возможность зарегистрировать договор при жизни продавца, однако этого не сделали, договор составлен вместо 3 в двух экземплярах, после заключения договора и по настоящее время ФИО2 проживает в данной квартире, которая фактически не передавалась покупателю и осталась в распоряжении продавца.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали исковые требования и просили удовлетворить их в полном объеме, не согласившись с требованиями встречного иска.

ФИО2 с исковыми требованиями ФИО1 согласилась, не признав требований ФИО3 

Представитель ФИО3 с требованиями ФИО1 не согласилась, поддержав встречные исковые требования.

ФИО3 и представитель 3-го лица Управления Росреестра в судебное заседание не явились, будучи и извещенными о дне рассмотрения дела надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, действующая по доверенности 

<

адрес>0 от имени ФИО4 являвшегося собственником квартиры, находящейся по адресу: Россия, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый номер объекта - № и ФИО1 был подписали договор купли-продажи вышеуказанной квартиры.

Также ФИО2, имеющей соответствующие полномочия были получены от ФИО7 денежные средства в сумме 990000 руб. за проданную квартиру, что следует из представленной расписки.

Данные обстоятельства не отрицались ФИО2 и ФИО1, подтверждаются материалами дела и не опровергнуты какими либо иными доказательствами.

Каких-либо допустимых доказательств иной даты подписания данного договора, кроме указанной в нем, а также факту не исполнения обязательства по передаче денежных средств счет выплаты стоимости квартиры, материалы дела не содержат.

Вместе с тем, данный договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Продавец ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ умер, что подтверждается свидетельством о его смерти.

Указывая, что договор исполнен сторонами, однако в связи со смертью продавца, зарегистрировать переход права собственности не представляется возможным, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Как предусмотрено пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

В настоящее время права собственности на спорную квартиру по адресу: Россия, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> зарегистрировано за ФИО4

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 4 покупатель купил у продавца квартиру за 990000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью при подписании договора. Продавец получил от покупателя 990000 руб.

Также п.12 данного договора предусмотрено, что за ФИО4 и ФИО2, которые зарегистрированы в данной квартире, сохраняются право пожизненного пользования ею. 

П. 16 договора предусмотрено, что данный договор является документом, подтверждающим передачу квартиры покупателю без каких либо актов и дополнительных документов.

В соответствии с положениями п. 60 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № и Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем данного имущества и имеет право защиты своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации остается за продавцом.

Согласно ст. 61 Постановления 10\22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, то другая вправе обратится к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Иск покупателя к продавцу о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п.1ст. 556 ГК РФ, в случае если иное не предусмотрено законом и договора, обязательство продавца по передаче недвижимого имущества считается исполненным после вручения этого имущества сторонами и подписания соответствующего документа.

Выбранный истцом способ защиты права соответствует характеру спорного правоотношения. 

Судом установлено, что договор подписан сторонами, ими исполнен, в соответствии с условиями договора было передано недвижимое имущество и денежные средства за него.

Договор купли-продажи спорного недвижимого имущества был заключен в надлежащей форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, с включением в него всех предусмотренных законом существенных условий, в том числе сохранением права проживания за зарегистрированными в жилом помещении лицами, расчет по договору произведен, имущество передано, что следует из содержания самого договора, расписки, а также квитанций об оплате, подтверждающих что ФИО1 нес расходы по содержанию данной квартиры после заключения договора купли-продажи.

Доводы о несогласованности цены, ввиду того, что ФИО2 и ФИО1 называют различную цену за квартиру и размер долга несостоятельны. Цена сделки указана в самом договоре, подписанной обеими сторонами. Наличие каких- либо обязательств между ФИО2 и ФИО1 не свидетельствует о несогласованности цены оспариваемого договора и не исполнении договора, в том числе обязательства по оплате стоимости квартиры. 

То обстоятельство, что после заключения договора в квартире остались проживать ФИО4 и ФИО2 не свидетельствуют также о неисполнении договора, поскольку в соответствии с его условиями данные лица сохраняли право пожизненного проживания в спорном жилом помещении.

Препятствием для регистрации перехода права по данному договору являлась смерь ФИО4, наступившая через 15 дней после его подписания. 

ФИО2 и ФИО1 пояснили, в судебном заседании, что обращались в МФЦ за регистрацией договора, ими была получена консультация о необходимости предоставить пакет документов, однако, в связи с ухудшением состояния здоровья продавца, режимом работы, сделка зарегистрирована не была. ФИО8 занимает одну из комнат в квартире, где находятся его вещи, в которой иногда остается ночевать, делает в ней ремонт. Данные обстоятельства не опровергнуты.

Свидетель Солопон и ФИО5 подтвердили, что им было известно о намерении ФИО4 продать квартиру.

Свидетелям ФИО6 и ФИО9 о продаже квартиры ничего известно не было. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что совокупностью исследованных судом доказательств подтверждается факт заключения договора, и исполнения его сторонами.

Что касается встречных требований о признании договора недействительным, то суд исследовав, оценив и проанализировав все собранные доказательства в совокупности приходит к следующему.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользовании и распоряжения. 

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Конституцией РФ гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом.

По смыслу ст. 35 Конституции РФ во взаимосвязи со ст.ст. 8, 34,45,46 и 55 (ч.1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственниками, но и иными участниками гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренном законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица- владельцы, пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей. 

В силу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотрены законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которое подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Статьей 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, с ДД.ММ.ГГГГ вступил в законную силу Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно ч. 8 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного закона.

Учитывая, что спорный договор купли продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ, то правила обязательной регистрации сделки к нему не применяются.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Правовые последствия сделки возникают также с момента ее заключения.

Таким образом, оспариваемый договор считает заключенным с момента передачи квартиры, однако переход права собственности на данную квартиру, подлежал государственной регистрации и право собственности на спорное имущество могло перейти к ФИО1,Г, именно с этого момента. 

Истец, по встречному иску обращаясь с требованиями о признании данного договора недействительным, указывает, что данная сделки является мнимой.

Иных оснований для признания сделки недействительным не заявляет. Суд в силу ст. 196 ГПК РФ рассматривает дело в пределах заявленных требований.

В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как разъяснено в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Целью мнимой сделки является создание видимости перед третьими лицами возникновения реально несуществующих прав и обязанностей. Мнимый характер сделки предполагает, что ее стороны действовали недобросовестно (в ущерб интересам третьих лиц и ради собственной выгоды).

Таким образом, для признания сделки мнимой необходимо установление того факта, что обе стороны сделки действовали недобросовестно. 

Вместе с тем, осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (абз. 3 п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.

Частями 3 и 4 статьи 67 этого же кодекса предусмотрено, что суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Суд не может исходить лишь формального соблюдения сторонами требований к оформлению договоров и регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Между тем, каких-либо доказательств, свидетельствующих о мнимом характере сделки, материалы дела не содержат.

Кроме того, данная сделка была заключена ФИО4 и ФИО1, которые вопрос о ее недействительности не ставили. ФИО4 о нарушении своих прав заключением настоящей сделки при жизни не заявлял.

Ни ФИО2, ни ФИО3 на момент заключения сделки обладателями прав на спорную квартиру не явились.

Каких-либо доказательств наличия порока воли, либо несоответствия воли сторон сделки ФИО4 и ФИО1 при ее заключении их волеизъявлению материалы дела не содержат.

Для признания сделки мнимой необходимо установление того факта, что обе стороны сделки действовали недобросовестно. 

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Доказательств, что целью спорной сделки является лишь создание видимости перед третьими лицами возникновения реально несуществующих прав и обязанностей также не представлено.

Иных основании для признания договора недействительным, истцом не заявлялось.

Доводы о том, что ФИО2 является наследницей и имеет заинтересованность в исключении квартиры из наследственной массы, не логичны.

Также не могут служить основанием для признания сделки мнимой доводы о наличии болезни продавца, подписании договора в двух экземплярах и невозможности по мнению истца установить дату его подписания и волю собственника, а напротив опровергают наличие недобросовестности со стороны продавца.

Что касается, доводов о том, что в квартире как проживала, так и проживает ФИО2, что свидетельствует о том, что квартира продавцу не предавалась, то такие доводы является несостоятельными, поскольку ФИО2 собственником квартиры не являлась и не является. ФИО2 в квартире проживает, ввиду того, что условиями договора за ней и за собственником предусмотрено сохранение права прижизненного проживания. Собственник ФИО4 в квартире проживал до своей смерти, как и было предусмотрено условиями договора.

При таких обстоятельствах, оснований предусмотренных законом для признания договора купли-продажи не недействительным на основании его мнимости не имеется.

Таким образом, требования ФИО1 о признании права собственности на квартиру подлежат удовлетворению, на основании ст. 8,218, 165 и др. ГК РФ. 

Также подлежат удовлетворению и требования ФИО1 о прекращении зарегистрированного права собственности на спорную квартиру за ФИО4 в соответствии со ст. 235 ГК РФ.

Решение суда о признании права собственности и является основанием для регистрации права собственности.

Оснований для удовлетворения встречных требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Признать за ФИО1 право собственности на 

<

адрес> доме по 

<

адрес> в 

<

адрес>, площадью 42,2 кв.м.

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО4 на 

<

адрес> доме по пр

<

адрес> в 

<

адрес>, площадью 42,2 кв.м.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 и ФИО2 о признании договора недействительным.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме - 13 июня 2018 года.

Судья: