Дело № 3а-122/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Хабаровск 5 июля 2021 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Джибе С.Е., с участием представителей административного истца ФИО1, ФИО2, представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО3, представителя заинтересованного лица администрации района имени Лазо Хабаровского края ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Амурсталь-Центр» к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Амурсталь-Центр» обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 156 397 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 557 558 рублей 72 копеек.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21 сентября 2018 года № 42 утверждена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 90 236 377 рублей 9 копеек. Отчетом об оценке ООО «Альфа-Оценка» от 31 марта 2021 года № 433-03/2021 его рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 557 558 рублей 72 копеек, что в силу действующего законодательства является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, от значения которой зависит размер арендной платы. 

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация городского поселения «Рабочий поселок Переяславка» муниципального района имени Лазо Хабаровского края, администрация муниципального района имени Лазо Хабаровского края. 

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации городского поселения «Рабочий поселок Переяславка», администрации муниципального района имени Лазо Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представители административного истца ООО «Амурсталь-Центр» ФИО1, ФИО2 заявленные требования поддержали по основаниям, указанным в административном исковом заявлении. 

Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО3 просил отказать в удовлетворении административного иска, пояснил, что представленный административным истцом оценочной отчет не отвечает требованию допустимости доказательства, поскольку подобранные оценщиком в рамках сравнительного исследования объекты-аналоги существенно отличаются по площади и иным основным характеристикам от объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается. 

В письменном отзыве Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. 

Администрация городского поселения «Рабочий поселок Переяславка» муниципального района имени Лазо Хабаровского края в письменном отзыве также заявило об оставлении разрешения спора на усмотрение суда. 

Представитель администрации муниципального района имени Лазо Хабаровского края ФИО4 в судебном заседании выразил согласие с требованиями ООО «Амурсталь-Центр», просил административный иск удовлетворить, указав, что необоснованно высокая кадастровая стоимость была установлена по результатам государственной кадастровой оценки вследствие неправильного учета вида разрешенного использования земельного участка. 

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов административного дела следует, что на основании заключенного между администрацией городского поселения «Рабочий поселок Переяславка» муниципального района имени Лазо Хабаровского края и ООО «Амурсталь-Центр» договора аренды от 11 сентября 2017 года № 40/17 последнему был передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № площадью 156 397 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: рыболовство, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

В силу статьи 5 Земельного кодекса РФ правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65 Земельного кодеккса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный кадастр недвижимости 16 декабря 2018 года, составляет 90 236 377 рублей 9 копеек, определена по состоянию на 1 января 2016 года приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21 сентября 2018 года № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Из содержания договора аренды от 11 сентября 2017 года № 40/17 и приложения к договору «расчет арендной платы» следует, что одной из составляющих формулы расчета арендных платежей является удельный показатель кадастровой стоимости.

ООО «Амурсталь-Центр», являясь арендатором объекта недвижимости с кадастровым номером №, арендная плата за пользование которым исчисляется исходя из установленной для него кадастровой стоимости, имеет право на ее пересмотр.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена оценщиком ООО «Альфа-Оценка» ФИО5, имеющей квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 17 февраля 2012 года являющейся членом Ассоциации «Русское общество оценщиков», о чем 31 марта 2021 года подготовлен отчет № 344-03/2021. 

В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2016 года составляла 557 558 рублей 72 копейки. 

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299. 

В отчете указаны дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на ту же дату, на которую утверждена его оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, а именно: представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка недвижимости.

Оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297).

Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Определяя сегмент рынка, оценщик исходил из того, что оцениваемый земельный участок расположен в поселке Переяславка Хабаровского края в территориальной зоне СХ-2 «Зона сельскохозяйственных угодий» в болотистой местности в окружении заболоченных земельных участков, поросших лесными травами и кочкой, кустарниками и деревьями. Транспортная доступность удовлетворительная, имеется пешеходный и автомобильный доступ по гравийной дороге. Территория участка частично обнесена временным забором, часть участка находится в удовлетворительном состоянии, территория частично подтоплена водой. 

Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщиком проведен анализ рынка земельных участков Хабаровского края за год, предшествующий дате оценки (с 1 января 2015 года по 1 января 2016 года), источниками получения информации послужили предложения, опубликованные в открытых изданиях региональных СМИ и специализированных изданиях и интернет-порталах, в том числе «Презент», «Из рук в руки», «Вся недвижимость Хабаровска», «Недвижимость Дальневосточного региона», сайтах риэлторских фирм «Центр оценки и продажи недвижимости», «Союз-ДВ», «Дом ком» и других. 

Описание действий по подбору объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены, подробно изложены в отчете. Исходя из выбранных критериев оценщиком для сравнительного исследования произведен отбор 5 объектов-аналогов.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м общей площади как наиболее универсальная и являющаяся базовой единицей площади в международной системе мер и весов. 

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Различия в объектах-аналогах устранены оценщиком путем применения корректировок, их описание и расчет также представлены в отчете (стр. 117-121). 

После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № за вычетом затрат на устранение заболоченности и риска его подтопления (отсыпка территории) по состоянию на 1 января 2016 года определена оценщиком в размере 557 558 рублей 72 копеек. 

Содержание приведенного отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен компетентным лицом и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с требованиями статей 4, 15.1 Закона об оценочной деятельности гражданская ответственность оценщика ФИО5 застрахована.

Вопреки доводам министерства имущественных отношений Хабаровского края, различие в площади и иных основных характеристиках объектов-аналогов между собой и с объектом оценки само по себе не свидетельствует о том, что отчет не отвечает требованию допустимости доказательства и выводы оценщика являются неверными. 

В рассматриваемом случае суд исходит из того, что произвести подборку в пределах одного населенного пункта (региона) ряда объектов-аналогов, максимально схожих с объектом оценки как по площади, так и иным характеристикам, влияющим на образование цены, объективно не всегда представляется возможным. 

Изложенные обстоятельства оценщиком ФИО5 при проведении исследования были учтены, выводы в данной части подробно изложены в отчете, указанные различия устранены оценщиком применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и пункта 22 ФСО № 7.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную административным истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, не представлены; ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости подвергнутого оценке объекта недвижимости административными ответчиками не заявлялось. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, предусматривающей, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит на административных ответчиках.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Амурсталь-Центр» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № площадью 156 397 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 557 558 рублей 72 копеек.

Дата обращения ООО «Амурсталь-Центр» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 26 мая 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда Т.А. Разуваева