Дело № 2-277/2025 (2-4386/2024)

55RS0005-01-2024-007120-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Шакуовой Р.И.,

при секретаре Такидзе Д.Д., помощнике судьи Гаюновой Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

в городе Омске 20 января 2025 года

гражданское дело по иску АО «Банное хозяйство» к ФИО1 о взыскании неустойки и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

АО «Банное хозяйство» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды и истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав в обоснование на то, что между МУП «Банный комбинат №» и ИП ФИО1 был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, предусматривающего ежемесячную оплату арендной платы до 

<

данные изъяты>-го числа текущего месяца.

В связи с неоднократными нарушениями арендатором условий договора аренды ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендатора было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Согласно уведомлению арендатор обязан был по истечении 

<

данные изъяты> дней со дня его направления возвратить нежилые помещения по акту приема-передачи недвижимого имущества из аренды.

Таким образом, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие с ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем до настоящего времени недвижимое имущество арендодателю ответчиком не возвращено, акт сдачи-приёмки недвижимого имущества, направленный арендатору ответчиком не подписан.

В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязан возместить арендодателю на основании выставленного счета стоимость технического обслуживания и коммунальных услуг.

Также договором предусмотрено начисление пени по 

<

данные изъяты>% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

На основании изложенного с учетом финальных уточнений просит обязать ответчика возвратить истцу имущество, находящееся у него в незаконном владении: недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>, а именно:

а) нежилые помещения №№,№ на поэтажном плане первого этажа общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные в нежилом здании бани с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, литера 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес>;

б) нежилые помещения №№,№ на поэтажном плане строения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные в нежилом здании бани с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, литера 

<

данные изъяты>, по адресу: 

<

адрес>;

в) нежилые помещения №№ на поэтажном плане строения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные в нежилом здании с кадастровым номером 

<

данные изъяты> склада, литера 

<

данные изъяты> адресу: 

<

адрес>;

Взыскать с ответчика пени по договору от ДД.ММ.ГГГГ №№ аренды недвижимого имущества за периоды просрочки ДД.ММ.ГГГГ -ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 30 068,75 руб., расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: «Принять отказа истца АО «Банное хозяйство» от иска к ФИО1 в части требований о взыскании с ФИО1 в пользу АО «Банное хозяйство» задолженности по договору аренды недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 110 459,24 руб., задолженности по возмещению стоимости коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 97 331,04 руб.

Прекратить производство по делу по иску в указанной части.

Возвратить АО «Банное хозяйство» (ИНН 

<

данные изъяты>) уплаченную по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ государственную пошлину частично в размере 4 975 рублей».

В судебном заседании представитель истца ФИО2, по доверенности, поддержала заявленные требования с учетом уточнения. Ответчик не пользуется помещением, а сдает его третьим лицам. У ответчика были просрочки более двух месяцев в связи с чем, предлагали расторгнуть договор. На сегодняшний день не выплачены только пени.

Ответчик ФИО1, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3, действующий по доверенности, поддержал доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление, просил отказать в удовлетворении заявленных требований. Задолженность по договору погашена в полном объеме. Указал, что нарушение арендатором договора является единичным и не попадает под основания одностороннего отказа от договора. Ответчиком в адрес субарендатора ФИО4 направлено уведомление об освобождении занимаемых помещений. Полагал, что заявленная неустойка явно несоразмерно требованиям, просил снизить размер.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено, ДД.ММ.ГГГГ между МУП «Банное хозяйство» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор), заключен договор аренды недвижимого имущества № №, согласно которому арендатору предоставлено за плату в аренду:

а) нежилые помещения №№,№ на поэтажном плане первого этажа общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные в нежилом здании бани, литера А, по адресу: 

<

адрес>. Назначение: свободного назначения (офисное);

б) нежилые помещения №№ на поэтажном плане строения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные в нежилом здании, литера Б, по адресу: 

<

адрес>. Назначение: производственно-складское (гаражи, автомастерские, автомойки);

в) нежилые помещения №№ на поэтажном плане строения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные в нежилом здании склада, литера В, по адресу: 

<

адрес>. Назначение: производственно-складское (гаражи), индивидуализированное согласно Приложению № к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством РФ.

Пунктом 

<

данные изъяты> договора предусмотрено, что арендная плата установлена в размере 86 916,82 рублей, без НДС в месяц. Арендатор ежемесячно вносит арендную плату за текущий месяц, указанную в п. 

<

данные изъяты>. договора в до 

<

данные изъяты>-го числа текущего месяца.

Срок действия настоящего договора 

<

данные изъяты> года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2.). 

Недвижимое имущество передано ИП ФИО1 по акту приемки-передачи ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15).

МУП 

<

адрес> « Банное хозяйство» сменило наименование путем реорганизации на АО «Банное хозяйство».

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В ходе рассмотрения дела задолженность по арендной плате в размере 110 459,24 руб. и коммунальным платежам 97 331,04 рублей была ответчиком оплачена в ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем истцом заявлено требование об отказе от иска в части, представитель поддержал требования о возврате имущества и взыскании пени.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Раздел 

<

данные изъяты> договора содержит условие об одностороннем порядке арендатора об отказе от договора аренды в следующих случаях: если арендатор после неоднократных (не менее 

<

данные изъяты>) письменных предупреждений арендодателя продолжает пользоваться помещением не в соответствии с условиями договора; если арендатор более двух месяцев подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; если арендатор неоднократно (не менее 

<

данные изъяты> раз) нарушал п. 

<

данные изъяты> договора, о чем арендодателем были составлены акты.

Пунктом 

<

данные изъяты> договора установлено, что арендатор вправе после письменного согласования арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

МУП 

<

адрес> «Банное хозяйство» ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направило предупреждение об исполнении договора аренды, в котором указано, что в ходе проверки представителями арендодателя были выявлены следующие нарушения: в арендуемом помещении имеется свободный доступ посторонних лиц, со стороны арендатора отсутствует контроль за антитеррористической защищенностью объектов аренды и прилегающей территории. Отсутствуют запирающие устройства на входных группах, двери и въездные ворота в помещения находятся в открытом доступе; помещения находятся в неудовлетворительном помещения санитарном состоянии, по зданию разбросан бытовой мусор, также мусор, образовавшийся в результате деятельности арендатора, такой как тара после хранения технических жидкостей, применяемых для ремонта автотранспорта, а также загрязнённая и пропитавшаяся техническими жидкостями ветошь, остатки мебели и вспомогательного оборудования; на территории, прилегающей к арендуемым объектам недвижимого имущества, имеются множественные поросли травы и кустарников, а также мусор как бытовой и строительный, так и ставшийся в результате деятельности арендатора; мусор, оставшийся в результате деятельности арендатора после ремонта автомобильного транспорта, что оказывает негативное влияние на состояние окружающей среды, что является нарушением законодательства в области охраны окружающей среды.

Указано на необходимость незамедлительно в кротчайшие сроки устранить указанные нарушения.

ДД.ММ.ГГГГ истцом вновь направлено требование об исполнении договора аренды и устранение нарушений в кротчайшие сроки установленные актом осмотра недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлены следующие нарушения: нежилые помещения №№ на поэтажном плане строения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные в нежилом здании, литера Б, по адресу: 

<

адрес> используются с нарушением условий договора аренды: арендодателем произведен допуск их использования другими лицами; арендатором ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5 заключен договор субаренды без письменного разрешения арендодателя на сдачу в субаренду имущества или его части; при входе в помещение, по истечении 

<

данные изъяты> календарных дней с даты заключения настоящего договора, не установлена вывеска с указанием своего наименования и другой необходимой информации, не обеспечено освещение вывески в вечернее время. Также указано на наличие просроченной задолженности по арендной плате за ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26-27).

ДД.ММ.ГГГГ МУП 

<

адрес> «Банное хозяйство» в адрес ФИО1 направлено требование о возврате недвижимого имущества в связи с прекращением договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №№ по акту приема-передачи, возмещение стоимости коммунальных услуг, погашение задолженности по арендной плате и пени (л.д. 22).

Указанное требование ответчиком исполнено не было в связи с чем истец обратился с иском в суд.

Ссылаясь на заключение между ФИО1 и ФИО5 договора субаренды ответчик указывает на направление ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО5 требования об освобождении нежилых помещений №№,№ общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. в связи с тем, что директор МУП 

<

адрес> «Банное хозяйство» не согласовал субаренду.

Ранее ФИО5 направляла в адрес МУП 

<

адрес> «Банное хозяйство» письмо о предоставлении согласия на передачу ФИО5 в субаренду помещений общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес> (л.д. 29).

Ответчиком в судебное заседание представлены фотографии информационной табличке с режимом работы помещения.

Относительно аварийного состояния нежилого помещения ответчиком в адрес директора МУП 

<

адрес> «Банное хозяйство» направлялось письмо об аварийном состоянии потолочных перекрытий и наружных стен нежилых помещений и просьбой провести капитальный ремонт.

Также ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца направлялось письмо с просьбой отключить электроэнергию в помещениях №,№ литера 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес> для проведения ремонтных работ. 

С учетом однократно установленного факта нарушения п. 

<

данные изъяты> договора суд не усматривает оснований удовлетворения требований в части требований о возврате недвижимого имущества.

Что касается взыскания неустойки, то суд отмечает следующее.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Пунктом 

<

данные изъяты> договора предусмотрено, что в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Истцом заявлены пени в размере 30 068,75 руб.

Ответчик просит снизить размер пени полагая их явно несоразмерными последствиям нарушения обязательства ссылаясь на непринятие своевременных мер истца к надлежащему исполнению договора (в части ремонта нежилого помещения). За период с ДД.ММ.ГГГГ ответчиком на ремонт системы отопления в арендуемых помещениях было потрачено около 1 000 000 руб.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки, а также штрафа, последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела. При этом суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Принимая во внимание компенсационный характер неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношение размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, принцип соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательства и длительности периода начисления неустойки, которая по своему существу является способом обеспечения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, учитывая, что подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд полагает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ, и уменьшить размер начисленной неустойки до 20 000 рублей.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В связи с частичным удовлетворения исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 028,40 рублей

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт 

<

данные изъяты> №) в пользу АО «Банное хозяйство» (ИНН 

<

данные изъяты>) неустойку в размере 20 000 рублей, расходы по оплате государственно пошлины в размере 1 028,40 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы через Первомайский районный суд 

<

адрес>.

Судья Р.И. Шакуова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.