УИД 59RS0004-01-2024-007332-18 

Дело № 2-4172/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 октября 2024 года город Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Чикулаевой И.Б.,

при секретаре судебного заседания Ветелиной О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ДНМ к муниципальному образованию город Пермь в лице администрации города Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, за излишки земельного участка под многоквартирным домом в связи с изъятием жилого помещения,

установил:

ДНМ обратилась с иском к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – комнаты, общей площадью 18,8 кв.м, расположенной по адресу: 

<

Адрес>, в размере 171 000 руб., компенсации за излишек земельного участка под многоквартирным домом № по 

<

Адрес>, приходящийся на долю жилого помещения - комнату, общей площадью 18,8 кв.м, расположенную по адресу: 

<

Адрес> – 93 800 руб., судебных расходов по оплате государственной пошлины – 300 руб., расходов по оплате услуг оценщика – 15 000 руб. В обоснование требований указала, что ей на праве собственности принадлежала комната в доме коридорной системы (помещение №) общей площадью 18,8 кв.м, расположенная по адресу: 

<

Адрес>, а также общее имущество в многоквартирном доме: земельный участок, кадастровый №, общей площадью 1999 кв.м, с разрешенным видом использования: под многоквартирный дом. Жилой 

<

Адрес> в 

<

Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истцом заключен договор об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

Адрес>, в который не включены компенсация за непроизведенный капитальный ремонт и компенсация за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом в связи с изъятием жилого помещения. Жилой 

<

Адрес> в 

<

Адрес> 1958 года постройки, капитальному ремонту за время эксплуатации не подвергался. Нормативная площадь земельного участка составляет 1638,68 кв.м, фактическая площадь – 1999 кв.м, излишки – 360, 32 кв.м. Ввиду того, что фактическая площадь больше нормативной площади участка, истец имеет право на компенсацию в размере рыночной доли излишней площади земельного участка, приходящейся на жилое помещение истца. Согласно отчетам об оценки № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО «Оценка-Консалтинг», компенсация за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения составляет 171 000 руб., компенсации за излишек земельного участка под многоквартирным домом – 93 800 руб. 

Определением Ленинского районного суда г. Перми от 30.08.2024 в соответствии со статьей 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление жилищных отношений администрации г. Перми (л.д. 1).

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась в порядке, предусмотренном законом. Ранее представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором на исковых требованиях настаивала (л.д. 63).

Представитель ответчика в судебное заседание не явилась, направила письменный отзыв, в котором исковые требования не признала в полном объеме, просит в удовлетворении исковых требований отказать, рассмотреть дело в ее отсутствие. 12.07.2022 заключен договор об изъятии жилого помещения. В соответствии с п. 1.5 сумма возмещения является окончательной и пересмотру не подлежит. При определении размера возмещения со стороны ответчика была соблюдена предусмотренная положениями жилищного законодательства процедура, между сторонами подписано соглашение, в котором истец признала предоставление возмещения равноценным. При заключении соглашения сторонами согласованы все существенные условия, оснований для их изменения не имеется. Истец не оспаривала размер стоимости изымаемого жилого помещения и причинённых убытков, возникающих у собственника при изъятии жилого помещения. Принятый во внимание отчёт об оценке при заключении договора о изъятии жилого помещения изготовлен по инициативе истца, в последующем истцом представлен в администрацию г. Перми. Земельный участок под многоквартирным домом относится к общему имуществу собственников помещений, при переходе права собственности к новому собственнику переходит право на общее имущество многоквартирного дома. Расчет стоимости «излишков» земельного участка не может быть произведен отдельно от стоимости жилого помещения. Земельный участок является единым, неделимым объектом, не подлежит отчуждению, не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта, не имеет самостоятельно функционального назначения. При оценке квартиры стоимость земельного участка (нормативная) отдельно не рассчитывается. В рыночную стоимость жилого помещения при его выкупе экспертом включена стоимость земельного участка. Информация о проведенных работах по капитальному ремонту многоквартирного дома отсутствует. Ходатайствовать о проведении судебной экспертизы администрация г. Перми не намерена. 

Представитель третьего лица в суд не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором поддержала правовую позицию администрации г. Перми. Также в заявлении указано, что дата первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме по адресу

<

Адрес> состоялась 03.03.1999.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Суд, изучив материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Положениями части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1)ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3).

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В судебном заседании установлено, что ДНМ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежала комната общей площадью 18,8 кв.м, расположенная по адресу: 

<

Адрес> (л.д. 9-11).

Согласно сведениям, содержащимся в акте от ДД.ММ.ГГГГ, принято решение о признании жилого дома по адресу: 

<

Адрес> командиров, 

<

Адрес> – угловой дом) непригодным для проживания. Для дальнейшей эксплуатации здания требуется проведение ремонтных работ (л.д. 44-45).

ДД.ММ.ГГГГ заключением межведомственной комиссии № принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного 

<

Адрес> командиров в 

<

Адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д. 12). 

Факт аварийности многоквартирного дома также подтверждается Техническим заключением по результатам обследования несущих и ограждающих строительных конструкций жилого дома, выполненным специализированной организацией ООО «РСМП «Энергетик»» в 2013 году (л.д. 23-54). 

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город Пермь и ДНМ заключен Договор об изъятии жилого помещения, в соответствии с которыми предметом Договора является выплата возмещения за изымаемое жилое помещение - комнату, общей площадью 18,8 кв.м, расположенная по адресу: 

<

Адрес>, в размере 1 091 458 руб. и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения – 1 010 858 руб., убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду), стоимость услуг риэлтора, грузоперевозок и грузчиков – 65 600 руб., стоимость изготовления отчета об оценке – 15 000 руб. Сумма возмещения определена на основании отчета об оценке ООО «Компания «Центр недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 55-56).

Из отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Компания «Центр недвижимости» усматривается, что сумма возмещения составила 1 356 984 руб., в том числе рыночная стоимость комнаты – 1 010 858 руб., убытки, причиненные изъятием жилого помещения – 65 600 руб. При этом рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт оценщиком не определялись (л.д. 152).

Из содержания договора и отчета усматривается, что вопрос о выплате ДНМ компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом, не разрешался.

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сведения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома отсутствуют. В архиве отсутствуют сведения о приватизации жилых помещений до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 154 оборот).

Согласно сведениям, представленным управлением жилищных отношений администрации г. Перми, дата первой приватизации многоквартирного 

<

Адрес> – ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 165).

Согласно копии техническому паспорту на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

Адрес> командиров, 

<

Адрес>, 1958 года постройки. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют (л.д. 155-162). 

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми изъят для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410599:2 площадью 1999,0 кв.м, по 

<

Адрес> (л.д. 166).

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН, правообладателями земельного участка с кадастровым номером № площадью 1999,0 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес>, являются собственники помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

При разрешении заявленных исковых требований в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, юридически значимым обстоятельством по делу является установление того, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Из отчета ООО «Оценка-Консалтинг» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом по адресу: 

<

Адрес> относится к II группе, общим сроком службы 100 лет. По состоянию на дату изготовления технического паспорта на ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом имел физический износ 48%, на дату первой приватизации - 47%, при котором требовался немедленный капитальный ремонт (реконструкция) всего здания с восстановлением фундаментов стен и полной заменой крыши, перекрытий и перегородок, полов. Сведения о последнем капитальном ремонте здания отсутствуют. На дату первой приватизации жилого помещения в указанном многоквартирном доме многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта. 

Учитывая изложенное, имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации и отсутствие такого ремонта.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Ответчиком не представлено доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта и на дату первой приватизации многоквартирный дом не требовал капитального ремонта и администрацией г. Перми производились действия по его проведению с целью предотвращения снижения уровня разрушения. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за изымаемое жилое помещение даже при выплате собственникам возмещения в соответствии с договором об изъятии жилого помещения.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Оценка-Консалтинг», рыночная стоимость доли в праве на общедомовое имущество многоквартирного жилого дома в виде площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка, расположенного по адресу: 

<

Адрес>, пропорционально площади жилого помещения - комнате общей площадью 18,8 кв.м, расположенной по адресу: 

<

Адрес>, составляет 93 800 руб. (л.д. 103-144).

При этом в отчете экспертом указано, что нормативный размер земельного участка под многоэтажными жилыми домами рассчитывается на основании СП 30-101-98 Свод правил по проектированию и строительству «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» от ДД.ММ.ГГГГ. 

При определении наличия излишков земельного участка экспертом учтены зона престижности расположения земельного участка (4 зона престижности), на котором расположен объект исследования – комната в 

<

Адрес> года постройки площадью 18,8 кв.м; удельный показатель земельной доли (в соответствии с приложением А СП 30-101-98 составляет 2,84); общая площадь жилых помещений жилого дома (577 кв.м), фактическая площадь земельного участка, отведенного под жилой дом (1999 кв.м).

При расчете величины излишков земельного участка экспертом определена фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения – 65,1 кв.м, нормативная площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения – 53,4 кв.м, сделан вывод о том, что фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения превышает нормативную площадь земельного участка на 11,7 кв.м, в связи с чем выявлены излишки земельного участка.

Исходя из стоимости 1 кв.м. земельного участка (8 015 руб.) экспертом рассчитана стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения в размере 93 800 руб.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования ДНМ подлежат удовлетворению.

При разрешении вопроса о размере возмещения суд исходит из следующего.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт комнаты, общей площадью 18,8 кв.м, по адресу: 

<

Адрес>, за долю в излишней площади земельного участка истцом представлены отчеты № и № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные ООО «Оценка-Консалтинг», согласно которым, по состоянию на дату первой приватизации, с последующей индексацией на ДД.ММ.ГГГГ компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 171 000 руб., компенсация за долю в излишней площади земельного участка – 93 800 руб. (л.д. 67-144).

Поскольку иных доказательств, свидетельствующих о размере компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, за долю в излишней площади земельного участка, суду не представлено (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Ответчиком возражения относительно размера компенсации с приложением доказательств не представлены, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено, суд считает возможным определить возмещение за непроизведенный капитальный ремонт, за долю в излишней площади земельного участка, подлежащее взысканию с администрации г. Перми в пользу истца пропорционально площади жилого помещения – комнате, общей площадью 18,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес> размере: 171 000 руб. - компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, 93 800 руб. - компенсация за долю в излишней площади земельного участка.

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Истцом понесены расходы по оплате работ ООО «Оценка-Консалтинг» по определению компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, за долю в излишней площади земельного участка в размере 15 000 руб., что подтверждается договором №/о на проведение оценки от ДД.ММ.ГГГГ, заданием на оценку, актом сдачи-приемки услуг от ДД.ММ.ГГГГ, кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, отчетами №, №, представленными в материалы дела (л.д. 57-61, 67-144).

Указанный отчет приложен истцом к исковому заявлению для подтверждения размера и обоснованности заявленных исковых требований, положен в основу решения, в связи с чем понесенные истцом расходы по оплате услуг по оценке подлежат возмещению за счет администрации г. Перми в размере 15 000 руб. 

Также истцом при подаче искового заявления, понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., которые подлежат возмещению ответчиком. Факт уплаты государственной пошлины подтвержден чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 3).

руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ДНМ (

<

данные изъяты>) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 171 000 руб., за долю в излишней площади земельного участка – 93 800 руб., расходы по оплате услуг оценщика – 15 000 руб., по оплате государственной пошлины – 300 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

(мотивированное решение изготовлено 24.10.2024)

Председательствующий - подпись - И.Б. Чикулаева 

Копия верна

Судья И.Б. Чикулаева