Гражданское дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город ФИО7 Томской области 28 января 2020 года

Стрежевской городской суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Чукова Н.С.,

при секретаре Баумгертнер М.В., с участием 

помощника прокурора города Стрежевого Петрушина А.И.,

представителя истца адвоката Чирцова И.Н., действующего на основании доверенности от 27.09.2019, 

ответчиков ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего К.Д.Р..,

без участия истца ФИО3,

третьего лица Отдела по вопросам миграции МО МВД России «Стрежевской»,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО2, К.Д.Р. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении без предоставления жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец в лице представителя Чирцова И.Н. обратился в Стрежевской городской суд Томской области с исковым заявлением к ответчикам о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении без предоставления жилого помещения, указывая следующее. ФИО3 является собственником жилого помещения по адресу 

<

адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от 13.09.2019. Согласно справке ООО «ФИО7 теплоэнергоснабжение» от 10.10.2019 в указанной квартире зарегистрированы ФИО1, ФИО2, К.Д.Р. После заключения договора купли-продажи произошел переход права собственности на спорную квартиру к новому собственнику ФИО3 Между истцом и ответчиками соглашение о сохранении права пользования квартирой отсутствует. 21.10.2019 ответчикам направлено требование о выселении. До настоящего времени ответчики не выселились, квартира не освобождена. Ссылаясь на положения п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 292, ст. 304 ГК РФ истец просит суд прекратить право пользования ФИО1, ФИО2, К.Д.Р. квартирой по адресу 

<

адрес>, выселить ответчиков из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения. Обязать Отдел по вопросам миграции МО МВД России «Стрежевской» снять ответчиков с регистрационного учета по адресу 

<

адрес>.

Истец ФИО3, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил суду письменное заявление, в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие с участием представителя адвоката Чирцова И.Н. (л.д. 72).

Третье лицо Отдел по вопросам миграции МО МВД России «Стрежевской» в судебное заседание представителя не направило. В письменном заявлении от 27.12.2019 начальник Отдела ФИО4 просила суд рассмотреть дело без участия представителя третьего лица, оставляя разрешение спора на усмотрение суда (л.д. 105).

На основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие истца, представителя третьего лица.

Представитель истца адвокат Чирцов И.Н. в судебном заседании исковые требования ФИО3 к ответчикам о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении без предоставления жилого помещения поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указывая, что между ней и М.Н.Г. в январе 2003 года заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по которому она передала М.Н.Г. денежные средства за жилое помещение на общую сумму 700 000 рублей, что подтверждается распиской М.Н.Г. в получении 350 000 рублей, а также квитанцией судебного пристава о принятии 349 052 рублей в счет погашения задолженности М.Н.Г. по исполнительным производствам. Поскольку в спорном жилом помещении был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок М.Н.Г. завершить оформление сделки не представилось возможным, в связи с чем между сторонами состоялась устная договоренность о том, что сделка будет завершена по достижении ребенком М.Н.Г. возраста совершеннолетия. При этом М.Н.Г. передала в пользование ответчика и членов ее семьи спорное жилое помещение, в котором они постоянно проживают с 2003 г. до настоящего времени, с согласия М.Н.Г. зарегистрированы в нем по месту жительства, полностью оплачивают все расходы по содержанию указанной квартиры. Ответчик полагает, что сделка купли-продажи спорной квартиры не завершена ввиду противодействия М.Н.Г., в том числе в связи с тем, что она незаконно перепродала квартиру ФИО3

В судебном заседании ответчик ФИО2, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына К.Д.Р. возражая против удовлетворения иска привела аналогичные доводы.

В своем заключении по делу помощник прокурора г. Стрежевого Петрушин А.И. полагал, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку между предыдущим собственником спорного жилого помещения и ответчиками фактически сложились отношения по найму жилого помещения, при этом переход права собственности на квартиру не является безусловным основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Заслушав стороны, заключение прокурора Петрушина А.И., изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища. Данное положение раскрыто в ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, согласно которой никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

По смыслу названных положений Конституции РФ во взаимосвязи с положениями ее статей 17 (часть 3) и 55 (части 1 и 3), необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, т.е. не искажать основное содержание норм статей 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции РФ. Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений (Определение Конституционного Суда РФ от 03.11.2006 N 455-О).

В судебном заседании установлено, что 13.09.2019 между продавцом М.Н.Г. и покупателем ФИО3 заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял в собственность квартиру по адресу 

<

адрес>. Стороны достигли соглашения о цене отчуждаемого имущества, которая составляет 2 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен следующим образом – 1 000 000 рублей покупатель выплачивает продавцу в день подписания договора, оставшуюся сумму 1 000 000 рублей обязуется выплатить в срок до 13.09.2020, при этом до полного расчета имущество будет находиться у продавца в залоге (п.п. 1, 10 договора). 

В соответствии с п. 8 договора стороны определили, что в отчуждаемой квартире на момент подписания договора зарегистрированы ФИО1, К.Ю.А. О.Д,А. К.С.А.. Иные лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, отсутствуют (л.д. 9-10).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности истца ФИО3 на жилое помещение по адресу 

<

адрес> зарегистрировано 20.09.2019, а также зарегистрировано обременение данного объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу М.Н.Г.. (л.д. 7-8).

Из справки ООО «СТЭС», выданной М.Н.Г.. 10.10.2019 следует, что по адресу 

<

адрес> по месту жительства зарегистрированы сестра ФИО1 с 23.12.2003, племянница ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ г.р. с ДД.ММ.ГГГГ, родственник К.Д.Р. ДД.ММ.ГГГГ г.р. с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39).

Аналогичные сведения о регистрации указанных лиц отражены в справках ООО «СТЭС» от ДД.ММ.ГГГГ и адресных справках Управления по вопросам миграции УМВД России по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 76-78, 99-101).

Согласно записи акта о рождении № матерью К.Д.Р. ДД.ММ.ГГГГ г.р. является ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ г.р. (л.д. 63, 111).

В связи с заключением брака ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 изменила фамилию на ФИО5, что подтверждается свидетельством о заключении брака (л.д. 110).

Из пояснений ответчиков судом установлено, что ФИО2 (ФИО1, ФИО5) Д.А. и К.Д.Р.. приходятся ответчику ФИО1 дочерью и внуком соответственно.

В обоснование своих возражений ответчик ФИО1 ссылалась на письменные доказательства, находящиеся в материалах гражданских дел №, №, №, №, которые изучены судом по ходатайству ответчика и приобщены к материалам настоящего дела в виде копий (л.д. 139-161).

20.01.2003 М.Н.Г. и ФИО1 заключили договор купли-продажи квартиры по адресу 

<

адрес> за 699052 рубля 55 копеек (л.д. 140).

По мнению суда, данный договор является незаключенным в связи с нарушением императивного правила, установленного п. 2 ст. 558 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений), которое предусматривает, что договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Ответчиком ФИО1 не оспаривалось, что договор от ДД.ММ.ГГГГ процедуру государственной регистрации не проходил.

Согласно квитанциям №, № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 внесла на депозитный счет Стрежевского подразделения службы судебных приставов в счет погашения задолженности М.Н.Г. денежные средства на общую сумму 349 052 рубля 55 копеек (л.д. 141).

Из копии расписки от 20.01.2003 следует, что М.Н.Г.. получила от ФИО1 в счет погашения стоимости квартиры 350 000 рублей (л.д. 142).

Согласно информации Стрежевского отделения ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации» от 16.05.2017 договор купли-продажи на жилое помещение по адресу Томская 

<

адрес> в архиве не зарегистрирован (л.д. 161).

В сообщении Отдела опеки и попечительства Управления образования Администрации городского округа ФИО7 от 30.05.2003 указано, что М.Н.Г. отказано в рассмотрении заявления о разрешении на отчуждение квартиры по адресу 

<

адрес>, 4 мкр., 

<

адрес> связи с представлением неполного пакета документов (л.д. 160).

Согласно протоколу судебного заседания Павловского районного суда Алтайского края от 22.11.2017, проведенного на основании судебного поручения Стрежевского городского суда по гражданскому делу по иску ФИО1 к М.Н.Г. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (№), М.Н.Г. в своих пояснениях исковые требования ФИО1 не признала, при этом не оспаривала наличие намерений продать спорную квартиру ФИО1 с которой она ранее знакома не была, получение от нее денежных средств в размере 350 000 рублей, а также наличие договоренности завершить сделку купли-продажи спорной квартиры по достижении совершеннолетия сыном М.Н.Г. (л.д. 147-148)

Кроме того, по ходатайству ответчика определением суда к материалам дела приобщены письменные пояснения М.Н.Г., в которых указано следующее:

Поскольку в регистрации сделки купли-продажи спорной квартиры было отказано и ФИО1 понимала, что М.Н.Г. не может сразу вернуть 350 000 рублей, стороны договорились, что ФИО1 будет арендовать спорную квартиру, производить коммунальные платежи, при этом конкретная сумма арендной платы не называлась, стороны договорились, что такая плата будет минимальной. Оставшаяся сумма от аренды, платы коммунальных услуг от 350 000 рублей, которые передала ФИО1 для оплаты задолженности судебным приставам, будет зачтена в оплату стоимости при продаже квартиры (л.д. 144-146).

Согласно протоколу судебного заседания Стрежевского городского суда от 20.07.2018 по гражданскому делу по иску ФИО1 к М.Н.Г. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества (№) М.Н.Г. в своих пояснениях по иску подтвердила тот факт, что ФИО1 была вселена в спорную квартиру и зарегистрирована в ней по месту жительства с согласия М.Н.Г. В отношении 350 000 рублей полученных от ФИО1 стороны договорились, что М.Н.Г. не будет брать с ФИО1 арендную плату за проживание в квартире, а если в последующем получится заключить договор купли-продажи спорной квартиры, то в этом случае расчеты между сторонами будут производиться с учетом задолженности ФИО1 за аренду, рассчитанной исходя из средних цен. Кроме того, на вопрос представителя истца понесенных с 2002 г. расходах на содержание спорной квартиры, М.Н.Г. сослалась только на оплату налога и оплату задолженности по квартплате в размере 17 000 рублей (л.д. 150-157). 

Из письменных объяснений ФИО3, полученных в ходе доследственной проверки по заявлению ФИО1 о привлечении к уголовной ответственности М.Н.Г. (КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ), следует, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у М.Н.Г. квартиру по адресу 

<

адрес>. При заключении договора выяснилось, что в данной квартире зарегистрированы посторонние граждане. В связи с чем им инициирована подача настоящего искового заявления.

В силу ч. 1 ст. 71 ГПК РФ к письменным доказательствам относятся протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий.

Таким образом, суд принимает в качестве надлежащих доказательств по делу указанные протоколы судебных заседаний и письменные пояснениями М.Н.Г. в подтверждение сложившихся между М.Н.Г. и ФИО1 отношений по пользованию спорной квартирой.

Лицевой счет на квартиру по адресу 

<

адрес> открыт на имя М.Н.Г. Представленные лицевые счета на 

<

адрес> за 2017 год, 2018 год, 2019 год подтверждают регулярное внесение платы за жилищно-коммунальные услуги, по состоянию на 31.12.2019 задолженность по оплате ЖКУ составляет 20 760 рублей.

Кроме того, в подтверждение внесения платы за спорное жилое помещение и коммунальные услуги ответчиком ФИО1 представлены оригиналы квитанций, начиная с 2004 года по 2018 год.

По мнению суда, указанные платежные документы с учетом пояснений М.Н.Г. подтверждают факт несения расходов по содержанию спорного жилого помещении именно ответчиком ФИО1 

Обсуждая вопрос о правовой природе сложившихся между сторонами отношений, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, в том числе пояснений М.Н.Г., возражений ответчиков, а также фактических действий сторон, между М.Н.Г. и ФИО1 был заключен устный договор, в соответствии с которым М.Н.Г. предоставила ФИО1 спорное жилое помещение для проживания в нем, а ФИО1 обязалась нести расходы по его содержанию. ФИО1 вселилась в спорную квартиру с согласия М.Н.Г. не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 (ФИО1, К.Д.А.. на момент вселения 23.12.2003 и К.Д.Р. на момент вселения 13.05.2016 являлись несовершеннолетними, в связи с чем согласие собственника на вселение указанных лиц не требовалось (л.д. 76-78). До момента продажи квартиры истцу 13.09.2019 ответчики постоянно проживали в спорной квартире, М.Н.Г.. каких-либо требований к ответчикам, в том числе о выселении в судебном порядке, не предъявляла.

В соответствии с положениями ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР, действующей на момент вселения ответчиков в спорную квартиру, граждане, имеющие в личной собственности квартиру вправе вселять в квартиру других граждан, а также сдавать их внаем на условиях и в порядке, устанавливаемых законодательством Союза ССР, настоящим Кодексом и другим законодательством РСФСР.

Статья 30 Жилищного кодекса РФ, введенного в действие с 01.03.2005, устанавливает, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671).

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст. 676 ГК РФ).

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ)

В соответствии со ст. 674 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения отношений) договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Представленными в материалах дела письменными доказательствами объективно подтвержден факт постоянного проживания ответчиков в спорном жилом помещении с 2003 г. (К.Д.Р. 2016 г.) с согласия собственника М.Н.Г., несения ответчиками расходов по содержанию жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, получения М.Н.Г. от ФИО1 денежных средств в размере 350 000 рублей с условием не взимать с ФИО1 арендную плату за проживание в квартире (л.д. 141, 142, 153).

Анализируя договор, заключенный между М.Н.Г. и ФИО1 в устной форме, его предмет и условия, обязательства, принятые на себя сторонами, субъектный состав (собственник жилого помещения и физическое лицо), суд приходит к выводу, что правоотношения между сторонами соответствуют договору найма жилого помещения, при этом несоблюдение письменной формы договора найма жилого помещения, предусмотренной ст. 674 ГК РФ, в силу положений ст. 162 ГК РФ не влечет недействительности такого договора.

Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).

С учетом приведенных положений закона и отсутствия доказательств отказа М.Н.Г. от продления договора, договор найма спорного жилого помещения следует считать последовательно продлевавшимся на тех же условиях с 23.12.2003 на максимально возможный пятилетний срок, установленный законом – до 23.12.2008, 23.12.2013, 23.12.2018, очередной срок данного договора истекает 23.12.2023.

При таких обстоятельствах в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на спорное жилое помещение от М.Н.Г. к ФИО8 13.09.2019 не является безусловным основанием для расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник ФИО8 стал наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Судом учтено, что на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры 13.09.2019 в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали сведения об обременении права собственности на жилое помещение, тогда как Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ в ст. 674 ГК РФ введен п. 2 в соответствии с которым ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, по мнению суда, отсутствие государственной регистрации такого обременения на действительность договора найма спорного жилого помещения не влияет, прав истца не нарушает, поскольку истцу на момент заключения договора купли-продажи 13.09.2019 было достоверно известно о проживающих в квартире лицах.

Более того, пунктом 8 договора купли-продажи от 13.09.2019 определено, что в отчуждаемой квартире на момент подписания договора зарегистрированы ФИО1, К.Ю,А., О.Д.А., К.С.А. Иные лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, отсутствуют.

При толковании данного условия в соответствии со ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, из буквального значения содержащихся в п. 8 договора слов и выражений с учетом положений п. 1 ст. 558 ГК РФ следует, что ФИО1, К.Ю.А. ФИО1 (в настоящее время ФИО2) Д.А., К.С.А. сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а иные лица, сохраняющие такое право отсутствуют.

Как следует из искового заявления истец просит признать ответчиков прекратившими право пользования квартирой и выселить по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 292 ГК РФ в действующей редакции, в соответствии с которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, по мнению суда, положения п. 2 ст. 292 ГК РФ к сложившимся правоотношениям применению не подлежат, поскольку ответчики не являлись членами семьи прежнего собственника М.Н.Г.

Принимая во внимание, что право ФИО1, ФИО2 на пользование спорной квартирой правомерно возникло до перехода права собственности к истцу, при этом право пользования спорным жилым помещением приобретено несовершеннолетним К.Д.Р. на основании ст. 679 ГК РФ, соответственно право пользования спорной квартирой не может быть прекращено по основаниям, указанным истцом.

С учетом изложенного суд, оставляет исковые требования истца о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2, К.Д.Р. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении без предоставления жилого помещения – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Стрежевской городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: подпись Н.С.Чуков

Верно. Судья: _____________________ Н.С.Чуков 

Мотивированный текст решения изготовлен 03.02.2020