Дело № 3а-350-2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 декабря 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,

при секретаре Силенок О.В., 

с участием представителя административных ответчиков ФИО1, действующей на основании доверенности от 03.10.2017 № 232 и протокола от 03.10.2017 № 18/1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 22.08.2017 № 757 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной, равной 46248803 рубля по состоянию на 01.01.2013, а также исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование своих доводов указал, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя, административные исковые требования поддерживает.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица МАДОУ «Детский сад № 238» г. Перми, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечило.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив письменный отзыв на административное исковое заявление, исследовав материалы настоящего дела, а также дело № 11/31 (том 757), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости; копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке объекта оценки.

Из материалов дела усматривается, что МАДОУ «Детский сад № 238» г. Перми на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером ** по адресу: ****, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под детский сад.

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п по состоянию на 01.01.2013 была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** в размере 67233548 рублей 86 копеек.

Не согласившись с указанной оценкой, МАДОУ «Детский сад № 238» г. Перми 04.08.2017 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту - Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № П/455 и представил отчет об оценке рыночной стоимости № ** от 28.07.2017.

Решением Комиссии от 22.08.2017 № 757 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости, равной 46248 803 рубля, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № ** от 28.07.2017.

Отчет о рыночной стоимости земельного участка № ** был произведен по состоянию на 01.01.2013, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии от 22.08.2017 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 31%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). Изложенное не оспаривается административным истцом, что следует из доводов административного искового заявления.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчета об оценке № ** от 28.07.2017 по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле № 11/31 (том № 757) отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены. 

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком К. использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано три объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Ссылка административного истца на нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 вследствие указания иной площади объекта оценки, чем та, которая использовалась для расчета кадастровой стоимости, является неубедительной. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости площадь объекта оценки является уточненной и имеет погрешность. Оценщик при определении площади оценки руководствовался сведениями из правоустанавливающих документов, использовал публичную кадастровую карту, из которых следует, что площадь участка составляет 5871 кв.м, то есть больше чем площадь объекта оценки согласно Постановления Правительства Пермского края № 1610-п от 21.11.2013 – 5870, 69 кв.м, что не влечет за собой нарушения прав и законных интересов Департамента земельных отношений.

Из представленных документов на объект оценки и при его осмотре, оценщиком не было установлено факторов, существенно влияющих на определение рыночной стоимости участка, таким образом, требования подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 не нарушены. 

Нельзя согласиться с доводами стороны административного истца, что оценщиком не были учтены в полном мере характеристики объектов-аналогов, что, по мнению истца, свидетельствует о нарушении требований пункта 22 «д, е» ФСО № 7, в частности, в отношении объекта-аналога № 1 не учтено, что он был застроен, а также о том, что в сделке участвовало 3 объекта недвижимости. Как следует из представленных на странице 51 отчета копий электронных листов, в отношении объекта-аналога № 1 приведен скриншот данных Росреестра, где в столбце «количество объектов в сделке» указано – 1, в качестве объекта недвижимости указан «земельный участок». Кадастровый номер участка установлен согласно кадастровому кварталу и площади участка по Постановлению Правительства Пермского края № 1610-п от 21.11.2013, то есть цена указана только земельного участка.

Ссылка на то, что объект-аналог № 2 на момент предложения был застроен, является неубедительной, поскольку оценщик при определении рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2013 исходил из того, что объект-аналог №2 не застроен согласно имеющейся в объявлении информации и сведений публичной кадастровой карты (страницы 40, 42-43, 52 отчета). При этом оценщиком была найдена проектная декларация от 04.02.2015 к данному объекту по строящемуся жилому дому. 

Утверждения Департамента о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункту 5 ФСО № 3 (в части введения в заблуждение), подпунктам «б», «д» и «е» пункта 22 ФСО № 7, поскольку, по мнению административного истца, оценщиком не выявлены имеющиеся отличия объекта оценки и объектов-аналогов по виду разрешённого использования и не проведена соответствующая корректировка, являются несостоятельными.

Перечень территориальных зон и подзон согласно градостроительному зонированию территории г. Перми содержится в Правилах землепользования и застройки города Перми, утверждённых решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143. Объект оценки и объекты-аналоги относятся к категории земель – земли населённых пунктов. Все земельные участки расположены в территориальных зонах Ц-2, Ц-5, Ж-1 (страницы 41-43 отчета об оценке), в которых допускается размещение объектов коммерческого и жилого назначения. Виды разрешённого использования (основные и вспомогательные) земельных участков, расположенных в перечисленных территориальных зонах, пересекаются, в связи с чем оценщиком корректировка по данной категории не производилась.

Копии материалов, на которых основан отчет об оценке, приведены оценщиком в основном тексте отчета, на что указывают таблицы на страницах 23-25 отчета, со ссылкой на источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, представленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»). В пункте 11 ФСО № 3 не закреплено, в каком разделе отчета должны быть приложены использованные при составлении отчета материалы, информация которых не опубликована в общедоступном печатном издании. Напротив, в соответствии с требованиями пункта 8 «з» ФСО № 3 в отчете после описания объекта оценки должен содержаться раздел – «анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, что приведено оценщиком в тексте отчета. В связи с чем, оснований утверждать о нарушении пунктов 5 и 11 ФСО № 3 суд не усматривает. 

Ссылаясь на нарушения требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3, сторона административного истца указывает, что расчет корректировок на дату предложения и местоположение произведен с использованием данных ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», которые не опубликованы в свободном доступе и не приложены к отчету.

Однако текстовая часть Отчета об оценке содержит фрагменты исследования анализа рынка по сегментам недвижимости, представленного ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», что в свою очередь свидетельствует об отсутствии нарушений требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3.

Не могут быть приняты во внимание утверждения Департамента о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 5 ФСО № 3, поскольку, по мнению административного истца, оценщиком выделен такой фактор, оказывающий существенное влияние на стоимость объекта оценки, как наличие автомобильных магистралей, в то же время в расчете данный фактор не нашел своего отражения. 

Как следует из отчета об оценке № ** в разделе 8.6 отчета, оценщиком указана информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельных участков, предназначенных для строительства многоквартирных жилых домов и объектов коммерческой недвижимости. При анализе фактических данных о сделках и (или) предложениях с указанными выше объектами недвижимости в интересующий оценщика период, оценщик пришел к выводу, что в качестве одного из основных факторов, влияющих на спрос, предложение является –транспортная доступность, близость к основным транспортным магистралям (раздел 8.9 отчета). Именно по данному фактору (подъездные пути) оценщик произвел сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, не установив различий, подлежащих корректировке.

Подлежат отклонению и доводы Департамента о том, что в отчете не приведен анализ значения существенного для величины определяемой стоимости объекта оценки, определенного экспертным мнением, на соответствие рыночным данным, вывод об отсутствии рыночной информации, необходимой для проведения анализа, не содержится, чем нарушен пункт 13 ФСО № 3. 

Как следует из отчета об оценке (страницы 25-28), оценщик провел анализ рыночной информации по земельным участкам, предложенным к продаже для строительства многоквартирных жилых домов, а также объектов коммерческой недвижимости, определив общую ситуацию и динамику средних цен предложений участков в период 2012 года. Приняв во внимание, что реальные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, так как цена оферты, как правило, изначально завышена на «торг», а также в цену предложения может быть заложено комиссионное вознаграждение риелтора, оценщиком было принято решение об использовании для корректировки на торг результатов исследования Приволжского центра финансового консалтинга и оценки на 2012 год. 

При корректировке на площадь оценщик учел, что при прочих равных условиях, большие по площади участки чаще продаются по более низкой цене, что объясняется большим спросом на меньшие по площади и более дешевые объекты. Приняв во внимание, что недостаток площадей или их существенный излишек являются причиной снижений стоимости 1 кв.м общей площади участка, при закономерном росте стоимости 1 кв.м при уменьшении площади участка, оценщик учел справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков, издание ООО «РусБинесПрайсИнформ», 2012 г., стр. 29, таб. 22.

С учетом изложенного, требования пункта 13 ФСО № 3 оценщиком выполнены, скорректированная стоимость объектов-аналогов по отношению к объекту оценки с учетом данных Приволжского центра финансового консалтинга и оценки и справочника ООО «РусБинесПрайсИнформ» входит в интервал значений средних цен на рынке земель исследуемой категории. 

В связи с чем, указание административного истца на то, что оценщиком допущено нарушение федеральных стандартов оценки, суд находит неубедительным.

В силу положений части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Таким образом, предъявление любого административного иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов обратившегося в суд лица.

Оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.08.2017 № 757, будучи направленным на обеспечение исполнения МАДОУ «Детский сад № 238» г. Перми, как налогоплательщиком обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться и как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены комиссией при рассмотрении заявления МАДОУ «Детский сад № 238» г. Перми о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 22.08.2017 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента земельных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 22 августа 2017 года № 757 - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 12 декабря 2017 года.

Судья (подпись)