Дело № 2-365/2024

УИД 21RS0025-01-2023-002914-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 января 2024 г. город Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары под председательством судьи Михайловой А.Л., при секретаре судебного заседания Солдатовой Н.В., с участием представителя истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Ягуар" к ФИО2 о признании условий договора существенными, расторжении договора аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ягуар" (далее ООО «Ягуар», Общество, арендатор) обратилось в суд с указанным иском.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка 

<

данные изъяты> для проведения первоначального обучения вождению на закрытой площадке (автодром) согласно графику (приложение №).

ДД.ММ.ГГГГ арендатором было направлено претензионное письмо в адрес арендатора с требованием передать земельный участок по акту приема-передачи, организовать допуск автомобилей Общества на земельный участок в течение 10 календарных дней и уведомлением о расторжении договора аренды в случае невыполнения требований.

ИП ФИО3 не исполнил требования Общества.

С ДД.ММ.ГГГГ новым собственником земельного участка является ФИО2, который в нарушение пункта 6.2 договора не сообщил арендатору о смене собственника и в нарушение пункта 4.2.3 не предоставил необходимую документацию для использования земельного участка: правоустанавливающие документы на арендуемый земельный участок, документы (графики), подтверждающие сроки использования арендуемого земельного участка для образовательной деятельности (в случае использования земельного участка несколькими организациями). 

Просят признать пункты 6.2 и 4.2.3 существенными условиями договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнуть договор с ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца ООО «Ягуар» ФИО1 исковые требования поддержала, пояснила, что ответчик не выполнил свою обязанность по передаче всех документов, необходимых для использования земельного участка в целях обучения водителей вождению, и не сообщил о смене собственника земельного участка.

Ответчик ФИО2, его представители, надлежащим образом извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились. Ранее представитель ответчика ФИО4, не возражая против расторжения договора с момента, предусмотренного договором аренды, в целом просила отказать в удовлетворении иска по основаниям, приведенным в письменных возражениях. Не соглашаясь с доводами истца, представитель пояснила, что после смены собственника ООО «Ягуар» продолжило пользоваться земельным участком и оплачивать арендную плату. Обстоятельства заключения договора, а также передачи участка, условия оплаты рассматривались Арбитражным судом Чувашской Республики при рассмотрении дела по иску ИП ФИО3 к Обществу о взыскании задолженности по договору аренды. ДД.ММ.ГГГГ вынесено решение, согласно которому в договоре аренды нет условия о необходимости подписания акта приема-передачи земельного участка. По взаимному согласию сторон сначала оплата аренды производилась непосредственно директором Общества ФИО5 на банковскую карту ФИО2, в последующем ей было известно о смене собственника. Пунктом 6.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение трех дней сообщить арендодателю о смене организационно-правовой формы, наименования, адреса или других сведений. Следовательно, довод истца о том, что арендодатель должен был известить арендатора о смене собственника, является несостоятельным. Права арендатора данным пунктом не нарушены. Истцом не представлено доказательств невыполнения ответчиком условий пункта 4.2.3. Арендатор использовал земельный участок, оплачивал аренду с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. До ДД.ММ.ГГГГ уведомлений о расторжении договора от истца не поступало.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о его рассмотрении, в судебное заседание не явились.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 этого же кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В ходе рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и ООО «Ягуар» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка 

<

данные изъяты> для проведения первоначального обучения вождению на закрытой площадке (автодром) согласно графику (приложение №). Размер арендной платы составил 10 000 руб., которая в силу пункта 2.2 договора должна вноситься арендатором 20-го числа текущего месяца путем перечисления суммы на расчетный счет арендодателя.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ новым собственником земельного участка является ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО3; земельный участок имеет 

<

данные изъяты>

Обращение в суд с требованием о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ мотивировано невозможностью использовать Обществом земельный участок в целях обучения вождению, поскольку арендодателем и в последующем новым собственником не были переданы документы, необходимые для получения заключения УГИБДД МВД по Чувашской Республике о соответствии установленным требованиям учебно-материальной базы организаций, осуществляющих образовательную деятельность: правоустанавливающие документы, график заезда.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 этой же статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. Так, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «Ягуар» ФИО5 обратилась к ФИО2 с письмом, в котором просила считать договор расторгнутым в связи с неисполнением арендодателем обязанностей и нарушением существенных условий договора. В частности, в нем указано на нарушение пунктов 4.2.3, 6.2 договора, поскольку арендодатель не уведомил арендатора о смене собственника, не предоставил правоустанавливающие документы. В связи с этим арендатор не мог начать процедуру осмотра арендуемого земельного участка в УГИБДД МВД Чувашской Республики для получения заключения о соответствии предъявляемым требованиям.

Так, согласно пункту 4.2.3 договора арендодатель обязан обеспечить необходимой документацией для использования земельного участка по назначению.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона от 10.12.1995 N 196-ФЗ "О безопасности дорожного движения" подготовка водителей транспортных средств соответствующих категорий и подкатегорий является профессиональным обучением.

Согласно пункту 13 статьи 2 Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" (далее - Закон N 273-ФЗ) профессиональное обучение - вид образования, который направлен на приобретение обучающимися знаний, умений, навыков и формирование компетенции, необходимых для выполнения определенных трудовых, служебных функций (определенных видов трудовой, служебной деятельности, профессий).

Указом Президента Российской Федерации от 15.06.1998 N 711 "О дополнительных мерах по обеспечению безопасности дорожного движения" утверждено Положение о Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации, подпунктом "б" пункта 11 которого на Госавтоинспекцию возлагаются обязанности по согласованию программ подготовки (переподготовки) водителей автомототранспортных средств, трамваев и троллейбусов, выдача заключений соискателям лицензий на осуществление образовательной деятельности (при подготовке водителей автомототранспортных средств) о соответствии учебно-материальной базы установленным требованиям.

ООО «Ягуар» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц ДД.ММ.ГГГГ (ОГРН: №). Директором Общества является ФИО5 Основным видом деятельности юридического лица является «85.42.1 Деятельность школ подготовки водителей автотранспортных средств».

Требования к учебно-материальной базе, необходимой для профессиональной подготовки водителей транспортных средств различных категорий установлены примерными программами профессионального обучения водителей транспортных средств различных категорий, утвержденными приказом Министерства образования и науки Российской Федерации от 26.12.2013 N 1408 "Об утверждении примерных программ профессионального обучения водителей транспортных средств соответствующих категорий и подкатегорий".

Следовательно, для осуществления указанной заявителем образовательной деятельности необходимо получение соответствующего заключения УГИБДД МВД по Чувашской Республике.

Порядок выдачи заключений о соответствии (несоответствии) установленным требованиям учебно-материальной базы организаций, осуществляющих образовательную деятельность и реализующих основные программы профессионального обучения водителей транспортных средств соответствующих категорий и подкатегорий, и соискателей лицензий на осуществление образовательной деятельности по указанным программам установлен Приказом МВД N 50 от 04.02.2019 (далее - Порядок).

В пунктах 4.2, 5.1, 5.4 Порядка указано, что для получения заключения о соответствии организация представляет в подразделение Госавтоинспекции заявление, содержащее: "адрес места (адреса мест) осуществления образовательной деятельности"; к нему прилагаются, в том числе: копии правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, используемые для осуществления образовательной деятельности по программам профессионального обучения (пункт 5.1); документы (графики), подтверждающие сроки использования объектов недвижимости для осуществления образовательной деятельности, - в случае использования объекта недвижимости несколькими организациями.

Из договора аренды видно, что график проведения обучения вождению является неотъемлемой его частью (Приложение № 1). Согласно пункту 7.1 договора график был приложен к нему. Договор подписан сторонами. 

В ходе рассмотрения дела ни одной из сторон этот график не был предоставлен суду.

Исходя из буквального толкования условий договора, учитывая наличие подписей сторон, суд приходит к выводу о том, что график проведения обучения вождению был получен истцом. Из материалов дела иное не усматривается. Какой-либо отметки об отсутствии графика использования площадки договор не содержит. С требованием предоставить этот документ арендатор к арендодателю не обращался. 

Доказательств использования земельного участка для проведения первоначального обучения вождению несколькими организациями, а также обращения в ГИБДД по ЧР с таким заявлением и получения отказа в согласовании ввиду невозможности использования земельного участка или отсутствия тех или иных документов, что не позволяло использовать земельный участок в арендуемых целях, истцом не представлено. С просьбой предоставить необходимые документы арендатор к арендодателю до направления уведомления о расторжении договора не обращался.

В претензионном письме от ДД.ММ.ГГГГ такое требование не ставилось. Из представленной переписки, в которой ФИО2 неоднократно в ДД.ММ.ГГГГ годах напоминает ФИО5 об отсутствии оплаты по договору аренды, также не следует, что у арендатора имелись какие-либо возражения против оплаты ввиду невозможности использования земельного участка.

Кроме того, оплата арендатором договора аренды в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно по 10 000 руб., как предусмотрено договором, свидетельствует об использовании Обществом земельного участка или о намерении его использовать.

Арбитражным судом Чувашской Республики рассматривалось дело № № по иску ИП ФИО3 о взыскании с ООО «Ягуар» задолженности по внесению арендной платы. Решением от ДД.ММ.ГГГГ с Общества в пользу индивидуального предпринимателя взыскана неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. Рассматривая дело, суд пришел к выводу о том, что со стороны ответчика имело место быть одобрение сделки путем внесения арендной платы; ФИО5, являясь директором ООО «Ягуар», вносила ежемесячные платежи по аренде спорного земельного участка в размере 10 000 руб., действуя в интересах Общества.

Таким образом, доказательств нарушения арендодателем пункта 4.2.3 договора, предусматривающего его обязанность обеспечить арендатора необходимой документацией для использования земельного участка по назначению, и невозможности использования арендованного земельного участка истцом не представлено. Как и не представлено доказательств уважительности причин столь длительного необращения к ответчику с надлежащей претензией о расторжении договора и в суд с соответствующим иском.

Представленные суду фотографии и иные документы достоверность доводов истца не подтверждают.

Обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для расторжения договора по вине ответчика, судом не установлено. С учетом изложенного выше, оснований для расторжения договора с ДД.ММ.ГГГГ суд не усматривает.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 6.3 договора стороны согласовали условие о возможности досрочного расторжения договора при письменном уведомлении не позднее, чем за 60 календарных дней другой стороны.

Во исполнение требований указанного пункта договора и статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с уведомлением о расторжении договора. 

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства ответчик в целом не возражал против расторжения договора, суд полагает необходимым требования истца в этой части удовлетворить. При определении даты прекращения договорных обязательств между ФИО2 и ООО «Ягуар» исходит из следующего.

Как следует из описи вложения, ценное письмо о расторжении договора направлено ФИО2 с присвоением идентификационного номера №. Согласно отчету об отслеживании отправления уведомление не было получено ответчиком, а было возвращено отправителю ДД.ММ.ГГГГ.

По истечении предусмотренного договором 60-дневного календарного срока договор признается судом расторгнутым, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Истец заявляет о нарушении арендодателем пункта 6.2 договора в части несообщения Обществу о смене собственника земельного участка.

Исходя из буквального прочтения указанного условия, в случае изменения арендатором организационно-правовой формы, наименования, адреса или других вышеперечисленных сведений арендатор в течение трех дней должен письменно сообщить об этом арендодателю с приложением копий соответствующих документов.

Таким образом, данный пункт содержит обязанность конкретного лица – арендатора ООО «Ягуар» – по предоставлению информации и, вопреки доводам представителя истца, не возлагает такую обязанность на другую сторону договора. Следовательно, нет оснований утверждать о нарушении ответчиком пункта 6.2 договора.

Более того, оплата аренды ФИО2 свидетельствует о том, что Обществу было известно о смене предыдущего собственника земельного участка.

Что касается требования истца о признании существенными условиями пунктов 6.2 и 4.2.3 договора, то в соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как следует из пункта 1 статьи 432 этого же кодекса, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Защита гражданских прав осуществляется способами, прямо названными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, и иными способами, предусмотренными законом.

Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Возможность обращения в суд с иском о признании отдельных условий договора существенными законом не предусмотрено, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований в этой части.

Руководствуясь изложенным, на основании статей 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Ягуар» к ФИО2 удовлетворить частично:

расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с 

<

данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ года, отказав в удовлетворении остальной части исковых требований.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Московский районный суд г. Чебоксары в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. 

Председательствующий судья А.Л. Михайлова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.