Дело № 2-207/2024

УИД 35RS0019-01-2023-003013-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2024 года г. Сокол, Вологодская область

Сокольский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Закутиной М.Г.,

при секретаре Сухачевой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Сокольского муниципального округа о признании договора аренды земельного участка заключенным,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просит признать за ней право аренды на земельный участок площадью 1 500 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с характерными точками границ образуемого земельного участка согласно межевому плану от 28 июня 2012 года. В обоснование указывает, что земельный участок с кадастровым номером № передан ей в аренду сроком до 01 марта 2024 года для индивидуального жилищного строительства. Она своевременно не обратилась для регистрации договора. В настоящее время зарегистрировать договор не представляется возможным, поскольку земельный участок снят с кадастрового учета. Сведениям о земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости присвоен статус «архивные», так как участок являлся временным объектом недвижимости, а права на него не были зарегистрированы до установленной даты. Земельный участок передан ей в пользование, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования достигнуто, исполняется. Характерные точки земельного участка с кадастровым номером № указаны в Едином государственном реестре недвижимости на основании межевого плана от 28 июня 2012 года.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 исковые требования уточнила, просит суд признать договор аренды земельного участка от 28 марта 2014 года № между Комитетом по управлению имуществом Сокольского муниципального района и ею заключенным в отношении земельного участка площадью 1 500 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с характерными точками границ земельного участка.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, ее представитель по доверенности ФИО2 в письменном заявлении просит рассмотреть дело в свое отсутствие и в отсутствие истца, уточненные исковые требования поддерживает. 

В судебное заседание представитель ответчика Администрации Сокольского муниципального округа не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном отзыве просит о рассмотрении дела без своего участия, рассмотрение вопроса об удовлетворении исковых требований оставляет на усмотрение суда, указывает, что обязательства по договору аренды исполняются, арендные платежи вносятся, договор является действующим. До настоящего времени истица жилой дом на земельном участке не выстроила.

В судебное заседание представитель третьего лица Комитета по управлению имуществом Сокольского муниципального округа не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном отзыве просит о рассмотрении дела без своего участия, рассмотрение вопроса об удовлетворении исковых требований оставляет на усмотрение суда.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

В судебное заседание третье лицо ФИО3 не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

26 июля 2012 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 1 500 кв. м с местоположением: 

<

адрес> (категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства), участку присвоен кадастровый номер №, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 39-41).

При постановке на кадастровый учет земельный участок имел следующие координаты:

№ точки 

координаты, м 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

В соответствии с абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из материалов дела следует, что решением Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального района от 28 марта 2014 года № 225 (с учетом изменений, внесенных решением Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального района от 18 апреля 2014 года № 292) ФИО1 был предоставлен в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

адрес>, площадью 1 500 кв. м для индивидуального жилищного строительства на срок до 01 марта 2024 года.

На основании данных решений 28 марта 2014 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального района (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 1 500 кв. м для индивидуального строительства по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 2.1 договора закреплено, что договор заключен на срок до 01 марта 2024 года.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вступившего в силу 31 января 1998 года и действовавшего на момент заключения договора аренды, далее – Закон о регистрации прав на недвижимое имущество от 21 июля 1997 года) было предусмотрено, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежали государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 2 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество от 21 июля 1997 года (действовавшего на момент заключения договора аренды) было определено, что обязательной государственной регистрации подлежали права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое были оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Поскольку договор аренды земельного участка № 4782/10 от 28 марта 2014 года был заключен на срок не менее одного года, он в силу вышеприведенных правовых норм подлежал обязательной государственной регистрации.

В соответствии с п. 4 ст. 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в последней редакции, действовавшей с 01 по 31 декабря 2016 года) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носили временный характер, за исключением сведений о земельных участках, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории (в том числе в случае признания местоположения границ или частей границ такого земельного участка спорным в порядке, установленном частью 15 статьи 42.10 настоящего Федерального закона), а также случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считалось возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивали временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не была осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулировались и исключались из государственного кадастра недвижимости. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости договор аренды земельного участка от 28 марта 2014 года зарегистрирован не был, 29 марта 2022 года земельный участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учета, поскольку в течение пяти лет со дня его государственного кадастрового учета на него не были зарегистрированы права.

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды земельного участка) было определено, что договор, подлежавший государственной регистрации, считался заключенным с момента его регистрации, если иное не было установлено законом.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действующей с 01 июня 2015 года) договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку договор аренды земельного участка от 28 марта 2014 года не был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, данный договор не считается заключенным.

Разрешая исковые требования о признании договора аренды земельного участка заключенным, суд приходит к следующему.

Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Судом установлено, что 28 марта 2014 года земельный участок с кадастровым номером № передан ФИО1 в пользование на условиях аренды на основании решений Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального района № 25 от 28 марта 2014 года, № 292 от 18 апреля 2014 года и договора аренды от 28 марта 2014 года, а ФИО1 приняла участок по акту приема-передачи от 28 марта 2014 года без каких-либо замечаний и фактически использует его по назначению с 2014 года по настоящее время несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды, оплачивает арендную плату.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и не оспаривались ответчиком в ходе судебного разбирательства.

С учетом изложенного суд полагает, что между сторонами фактически сложились арендные отношения по использованию земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства. До настоящего времени решения Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального района № 25 от 28 марта 2014 года, № 292 от 18 апреля 2014 года никем не оспорены, не отменены, недействительными не признаны, при этом предварительная и заблаговременная публикация сообщения о наличии этого земельного участка для передачи в аренду осуществлена арендодателем в газете «Сокольская правда» (выпуск № 168 за 25 сентября 2009 года); Администрацией Сокольского муниципального округа принимаются арендные платежи от ФИО1, в судебном порядке участок арендодателем не истребуется в связи с его незаконным использованием, истцом не нарушено целевое назначение земельного участка, участок с 26 июля 2012 года по 29 марта 2022 года был внесен в установленном законом порядке в государственный кадастр недвижимости.

Принимая во внимание фактически сложившиеся арендные отношения по использованию земельного участка, учитывая, что истец не имеет возможности оформить арендные отношения надлежащим образом во внесудебном порядке, поскольку земельный участок снят с кадастрового учета, суд считает исковые требования ФИО1 о подлежащими удовлетворению. 

При этом суд учитывает, что исключение временных сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости само по себе не влечет прекращения договора аренды и не ущемляет право арендатора использовать земельный участок, в отношении которого сторонами заключен договор, что подтверждается разъяснениями, сформулированными в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (п. 23 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года).

Кроме того, суд принимает во внимание, что в межевом плане земельного участка, составленном кадастровым инженером индивидуальным предпринимателем ФИО4 15 февраля 2024 года, координаты фактически используемого истцом земельного участка соответствуют координатам земельного участка с кадастровым номером №, при этом спор о границах со смежными землепользователями отсутствует.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать заключенным договор аренды земельного участка от 28 марта 2014 года № между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального района и ФИО1 в отношении земельного участка для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов площадью 1 500 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с характерными точками границ земельного участка: 

№ 

координаты, м 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Сокольский районный суд Вологодской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.Г. Закутина

Мотивированное решение суда составлено 22 апреля 2024 года.