УИД 57RS0024-01-2024-001296-44

№ 2-1190/2024 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 октября 2024 года город Орел 

Северный районный суд города Орла в составе 

председательствующего судьи Лигус О.В.,

при секретаре Стакановой С.Д., помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома и взыскании денежных средств. В обоснование требований указав, что за счет кредитных средств ДД.ММ.ГГГГ ею был приобретён жилой дом по адресу 

<

адрес> общей площадью 154,1 кв.м. стоимостью 3890000 рублей. В процессе проживания в доме обнаружены многочисленные недостатки, а именно: в зимний период в доме стало очень прохладно, появились сквозняки и плесень практически на всех конструктивных элементах внутри дома (полы, стены). После демонтажа стен выяснилось, что они выполнены из материала, который практически полностью разрушился. После того как начались дожди и заморозки, в доме появилась высокая влажность в связи с тем, что под полом скапливается вода. Полагает, что дом не имеет фундамента и именно это стало причиной проникновения воды под пол. Входная дверь зимой очень плохо открывалась и упиралась снизу в порог, в связи с чем, порог от мороза поднялся на несколько сантиметров от земли. В ванной комнате стена снаружи обшита сайдингом, внутри из пенопласта и пластика. Вода в унитазе и трубах в ванной комнате в сильные морозы замерзала. Также выяснилось, что пластиковые окна закреплены не в проемах стен, а в старые деревянные рамы, которые остались в проеме стены. Обследовав крышу дома было установлено, что она изготовлена из кусков металлочерепицы и закреплена к обрешетке обычными гвоздями. Крыша протекает в ванной комнате и коридоре. После начала холодов на кирпичной кладке наружной стены из облицовочного кирпича появились трещины, предположительно, из-за отсутствия фундамента. Крыша дома держится на старых стенах, которые рассыпаются. Дом находится в аварийном состоянии и абсолютно не пригоден для проживания в нем человека и представляет угрозу жизни и здоровью. Заключением специализированной организации ООО «ЦСЭМ» по техническому обследованию несущих и ограждающих строительных конструкций жилого дома Шифр: 03- ЦСЭМ/2024-ТО общее техническое состояние жилого дома признано ветхим (аварийным). Жилой дом в настоящее время не пригоден для проживания людей. Дефекты и повреждения жилого дома являются не устранимыми (критическими).

С целью определения рыночной стоимости указанного жилого дома с учетом выявленных в ходе его эксплуатации недостатков, информацию о которых продавец умышленно скрыл при заключении договора купли-продажи, она обратилась в 

<

данные изъяты> Согласно отчета № об оценке рыночной стоимости, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 927 770 рублей.

В связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, просила соразмерно уменьшить покупную цену жилого дома на 2 962 230 руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 2 962 230 руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома и 23 011,15 руб. в качестве расходов по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 - ФИО4 исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО5 возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Указал, что ФИО2 приобрела жилой дом, осмотрев его и согласившись с его техническим состоянием. ФИО3 не препятствовала осмотру дома, не скрывала его состояния. В договоре купли-продажи отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества, в связи чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы гражданского дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором применительно к обязательствам, возникшим в связи с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Статьей 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара, порядок которой не установлен специальным законом, осуществляется покупателем в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно, применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации), что применительно к спорным правоотношениям означает осмотр покупателем приобретаемого жилого помещения.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пункт 1 статьи 475 ГК РФ предусматривает возможность соразмерного уменьшения цены проданного товара по требованию покупателя, в случае, когда продавцом был передан товар ненадлежащего качества и недостатки которого не были оговорены продавцом.

По смыслу указанной нормы при разрешении требований покупателя о соразмерном уменьшении покупной цены необходимо определять, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. Покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (ч. 1 ст. 476 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ)

Судом установлено, что 25.05.2023 между ФИО2 (покупатель) и ФИО3 (продавец) был заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу 

<

адрес> (далее - договор) общей площадью 154,1 кв.м. стоимостью 3890000 рублей.

Согласно п.12 договора стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути настоящего договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях. 

Из п.13 договора следует, что настоящий договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

В соответствии с п.15 договора, Продавец передал, а Покупатель принял вышеуказанное имущество в том виде, в котором оно находилось на момент заключения договора. Передача имущества производится путем передачи ключей и документов. У сторон нет друг к другу претензий по существу договора и передаваемому имуществу. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Судом установлено, что в тексте договора купли-продажи жилого дома от 25.05.2023 отсутствуют какие-либо требования по качеству покупаемого жилого дома, напротив, согласно п.15 договора «…у сторон нет друг к другу претензий по существу договора и передаваемому имуществу». 

Согласно техническому паспорту, жилой дом, приобретенный истцом, 1950 года постройки. Технический паспорт так же содержит сведения о том, что его капитальный ремонт проводился лишь в 1971 году.

В техническом паспорте жилого помещения указаны все технические характеристики жилого дома, в том числе, год постройки, материал наружных стен, перегородок, перекрытий, полов, крыши, окон, вид отопления.

Приобретая объект недвижимости, при должной внимательности и осмотрительности, ФИО2 могла ознакомиться с данными технического паспорта, выяснить год постройки дома, его физический износ и технические характеристики.

Доказательств того, что ФИО2 была лишена возможности ознакомиться с технической документацией на дом, выяснить степень физического износа дома, сведений о препятствиях при выяснении его реального состояния истцом не представлено.

Исходя из анализа вышеуказанных правовых норм, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (оснований возмещения убытков): наличие и размер убытков, противоправность действий/бездействий причинителя убытков (вина), причинная связь между противоправными действиями/бездействиями и убытками.

При этом в силу положений ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания факта наличия убытков, причиненных действиями ответчика, наличия причинно- следственной связи между действиями ответчика и возникновением убытков возлагается на истца.

Из содержания договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком, следует, что он содержит все существенные условия, позволяющие определить предмет договора, в том числе конкретный объект недвижимости, его площадь, местонахождение, кадастровый номер, стоимость. Цена в исполненном договоре согласована сторонами и определена за конкретное имущество в том состоянии качества и благоустройства, которое было на момент заключения сделки.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 401 ГК РФ лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик указывала, что ФИО2 приобрела жилой дом, осмотрев его и согласившись с его техническим состоянием.

В ходе рассмотрения дела, представитель истца не отрицал того, что ФИО2 осматривала дом и участок, а ФИО3 не препятствовала ей в этом и не создавала какие либо препятствия в его осмотре.

В силу вышеизложенного, суд приходит к выводу, что ФИО2 не была ограничена в способах осмотра и исследования состояния дома для принятия решения о его покупке. Более того, в кредитное досье была представлена оценка специалиста - оценщика о стоимости дома на дату сделки, которую никто не оспаривал.

Суд, оценив представленные сторонами доказательства, установил, что до заключения сделки истцу было предоставлено время и возможность для обследования жилого дома, при этом, препятствий в осмотре ей не чинилось, время осмотра не ограничивалось, с просьбой более детального осмотра конструкций дома она не обращалась. На момент осмотра, заключения договора и передачи дома, замечаний и претензий по техническому состоянию дома, снижающего его потребительские качества, у нее не имелось.

Таким образом, судом установлено, что перед приобретением бывшего в употреблении недвижимого имущества, истец имела возможность при необходимости пригласить специалиста-строителя для проведения осмотра, то есть, проявить должную осмотрительность и осторожность, которая требовалась от нее до заключения сделки, а не после ее заключения. Приобретая жилое помещение, покупатель добровольно приняла на себя риск в отношении качества товара, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знала об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыла их от покупателя и (или) создавал препятствия для осмотра жилого помещения до заключения сделки, истцом суду не представлено.

В силу части 1 статьи 12, части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ФИО2, как покупатель, при заключении договора ознакомилась с характеристиками и фактическим состоянием приобретаемого дома, визуально осмотрела приобретаемый объект, а значит, имела возможность установить имеющиеся дефекты, либо привлечь специалиста для проведения осмотра.

Истец при заключении договора не выразила несогласия с условиями договора, при этом как одна из сторон договора не была лишена возможности повлиять на содержание его условий, своим правом на это не воспользовалась и собственноручно подписала договор с указанными условиями, которые соответствуют положениям п. 4 ст. 421 ГК РФ о свободе договора. Достоверных и достаточных доказательств того, что в момент заключения договора истцу не были разъяснены его условия, либо она была лишена возможности отказаться от заключения данного договора, истцом не представлено.

Заключения специалистов, представленные истцом, суд не принимает во внимание, поскольку изложенные в них недостатки дома не позволяют безусловно определить какие требования были предъявлены истцом к приобретаемому ею по договору купли-продажи объекту недвижимости. Из содержания заключенного сторонами договора следует, что истец не заявляла каких либо требований к приобретаемому ею по договору купли-продажи объекту недвижимости

В силу вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что приобретая жилой дом, истец имела возможность проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки, произвести его осмотр не только самостоятельно, но и при необходимости с участием специалиста.

Вместе с тем, заключая сделку, ФИО2 согласилась купить его в том виде, в котором он находился. Доказательств того, что ФИО3 скрыла какие-либо недостатки объекта недвижимости, истцом суду представлено не было.

В связи с чем доводы истца о том, что ответчиком было передано имущество по качеству не соответствующее условиям заключенного договора, что позволяет требовать снижение покупной цены жилого дома в порядке ст. 475 ГК РФ, судом отклоняются.

Приходя к такому выводу, суд принимает во внимание положения ст. 421 ГК РФ, согласно которой стороны свободны в заключении договора, а в соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из анализа вышеуказанных норм права следует, что необходимым и достаточным условием реализации покупателем недвижимости прав, предусмотренных пунктом 1 ст. 475 ГК РФ, является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое согласовано сторонами в договоре.

Принимая во внимание, что в договоре купли-продажи отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования ФИО2 (паспорт №) к ФИО3 (паспорт №) о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома и взыскании денежных средств, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Северный районный суд г.Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения, который будет изготовлен в течение десяти дней.

Судья О.В.Лигус

Мотивированное решение изготовлено 23.10.2024.