66RS0057-01-2023-000377-35

Дело №2-520/2023

Мотивированное 

решение

 составлено 21.06.2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 июня 2023 года г.Талица

Талицкий районный суд Свердловской области в составе:

судьи Бакиной М.В.,

при секретаре Братановой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи 44/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, 

установил:

Истец обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику об обязании заключить договор купли-продажи 44/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, указав, что согласно пункту 1.7 Договора купли-продажи доли в праве на земельный участок от 12.08.2014 г., заключенного между продавцом ООО «Талицкая строительная компания-1» и покупателями, в том числе ФИО1 (Покупатель № 7), на основании перехода права собственности на нежилые помещения № общей площадью 99,7 кв.м., расположенные на 1 этаже универсального магазина по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с договором № на приобретение нежилого помещения путем инвестирования в строительство универсального магазина от 04.07.2013 г., истец купила 44/1000 доли, равнозначные 247,84 кв.м., в праве на земельный участок площадью 6 620 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения объектов торговли, административных и офисных зданий, кадастровый №, за который она уплатила 73 039,58 руб. наличными денежными средствами в кассу продавца до подписания договора купли-продажи.

С момента государственной регистрации указанной сделки по договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, истец приобрела право собственности на 44/1000 доли в праве на земельный участок с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.08.2014 г. сделана запись регистрации №.

Таким образом, нежилые помещения № общей площадью 99,7 кв.м., расположенные на 1 этаже универсального магазина по адресу: 

<

адрес>, фактически расположены на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, за который при заключении договора купли-продажи истец заплатила 73039,58 руб. за 247,84 кв.м., как за самостоятельный объект кадастрового учета, имеющий определенную стоимость вне зависимости от стоимости расположенных на нем нежилых помещений.

На данный момент кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № площадью 6 620 кв.м. составляет 10 400 020 руб., стоимость 1 кв.м. составляет 1 571 руб. (10 400 020 руб. / 6 620 кв.м.), соответственно, стоимость 247,84 кв.м. (44/1000 доли) составляет 389 356,64 руб.

В рамках дела № А760-61786/2018 о признании ФИО1 несостоятельной (банкротом) в ходе процедуры реализации имущества должника, ответчиком ФИО3 приобретено недвижимое имущество должника (истец ФИО1), а именно: нежилые помещения № общей площадью 99,7 кв.м., расположенные на 1 этаже универсального магазина по адресу: 

<

адрес>, принадлежащие ФИО1 на основании договора № на приобретение нежилого помещения путем инвестирования в строительство универсального магазина от 04.07.2013 г.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество произведена 16.08.2019 года на основании договора купли-продажи имущества, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 26.10.2022 г. (резолютивная часть определения объявлена 19 октября 2022 года) по делу №А60- 61786/2018 процедура реализации имущества в отношении ФИО1 (ИНН №, СНИЛС №) завершена, в отношении ФИО1 (ИНН №, СНИЛС №) применены положения п. 3 ст. 213.28 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» об освобождении от обязательств.

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 26.10.2022 г. по делу №А60-61786/2018 вступило в законную силу.

Положения пп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ, предусматривают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все, прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В Определении Верховного Суда РФ от 19.11.2015 по делу N 308-ЭС15- 8731, А32-8510/2012 (Судебная коллегия по экономическим спорам) указано, что истребование участка без решения судьбы названной недвижимости (расположенной на участке) неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Более того, в п.11 Обзора судебной практики N 3 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) Верховный Суд РФ указал, что поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

В определении N 303-ЭС15-13807 Верховного Суда РФ отмечено, что согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В п.7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) также отмечено, что в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится (Определение N 307-КГ15- 14692).

Принадлежащая истцу, как должнику в деле о банкротстве, доля в размере 44/1000 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 6 620 кв.м. с кадастровым № не была включена в конкурсную массу и, соответственно, не была оценена.

А потому доля в размере 44/1000 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 6 620 кв.м. с кадастровым номером 66:28:2901027:58 не была приобретена и оплачена ФИО3 в результате приобретения имущества должника в рамках дела о банкротстве.

На данный момент истец не является собственником нежилых помещений № общей площадью 99,7 кв.м., расположенных на 1 этаже универсального магазина по адресу: 

<

адрес>, которые расположены на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, следовательно, будучи собственником указанной 44/1000 доли земельного участка, вынуждена нести расходы по уплате налогов.

24.01.2023 г. в адрес ответчицы было направлено уведомление о заключении договора купли-продажи 44/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В ответ на уведомление, ФИО2 отказалась приобретать долю, указывая на то, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости.

Также ФИО2 указывает на то, что предлагает заключить сделку с привлечением всех заинтересованных лиц (конкурсный управляющий, смежные собственники), с проведением независимой оценки отчуждаемых 44/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, в связи с разногласиями в цене объекта недвижимости.

Однако, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № никем из правообладателей в установленном законом порядке не оспорена.

Более того, согласно информации-онлайн Росреестра о сведениях по объекту с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, его кадастровая стоимость на 30.06.2022 г. составляла 10 400 020 руб., а на 09.02.2023 г. кадастровая стоимость составляет уже 31 034 428 руб.

В соответствии с положениями ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 19.12.2022) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В данном случае Российская Федерация, субъекты Российской Федерации либо муниципальные образования, не являются участниками общей долевой собственности земельного участка с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>.

Следовательно, с учетом норм действующего законодательства в данном случае собственник сам определяет стоимость принадлежащего ему имущества.

Кроме того, поскольку процедура банкротства в отношении ФИО1 на данный момент завершена, а в соответствии с нормами действующего законодательства в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно, то заключение сделки купли-продажи доли земельного участка с привлечением всех заинтересованных лиц (конкурсный управляющий, смежные собственники) законом не предусмотрено.

Более того, 44/1000 долей спорного земельного участка в натуре не выделены не имеют самостоятельных границ, а потому в данном случае отсутствуют смежные землепользователи и собственники, чьи права могут быть нарушены в результате заключения сделки купли-продажи указанных долей.

Согласно п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" заключение договора в судебном порядке) требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Согласно положениям ст.445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

В каких случаях и в каком порядке производится понуждение к заключению договора.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, для перехода права собственности на долю в размере 44/1000 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 6 620 кв.м. с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, на котором расположены нежилые помещения № общей площадью 99,7 кв.м., расположенные на 1 этаже универсального магазина по адресу: 

<

адрес>, принадлежащие на праве собственности ответчице, - необходимо заключить с ФИО2 договор купли-продажи доли земельного участка, а именно:

- 44/1000 доли, равнозначные 291,28 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 6 620 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения объектов торговли, административных и офисных зданий, кадастровый №.

- стоимость 44/1000 долей, равнозначных 291,28 кв.м., составляет 1 365 514,81 руб. исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, которая составляет 31 034 428 руб., стоимость 1 кв.м. соответственно составляет 4 687,98 руб.

Просит обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи доли земельного участка в соответствии с проектом договора, в том числе:

- 44/1000 доли, равнозначные 291,28 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 6 620 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения объектов торговли, административных и офисных зданий, кадастровый №

- стоимость 44/1000 долей, равнозначных 291,28 кв.м., составляет 1 365 514,81 руб. исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, которая составляет 31 034 428 руб., стоимость 1 кв.м. соответственно составляет 4 687,98 руб.

Определением суда от 17.05.2023 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен финансовый управляющий ФИО4(л.д.214-218 том 1).

17.05.2023 истец уточнила исковые требования, просит обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи доли земельного участка в соответствии с проектом договора, в том числе:

- 44/1000 доли, равнозначные 291,28 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 5174 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №;

- стоимость 44/1000 долей, равнозначных 291,28 кв.м., составляет 1 365 514,81 руб. (л.д.221 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ истец вновь уточнила исковые требования, просит обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи доли земельного участка в соответствии с проектом договора, в том числе:

- 44/1000 доли, равнозначные 227,66 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 5174 кв.м. с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: объекты торговли (магазины, торговые центы, торгово-развлекательные центры), расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

- стоимость 44/1000 долей, равнозначных 227,66 кв.м., составляет 293836,21 руб. исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д.9-11 том 2).

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО5, на заявленных требованиях с учетом уточнения настаивали, подтвердив доводы, изложенные в исковом заявлении. Представитель истца также указала, что совместно с помещением должна перейти часть земельного участка новому собственнику. Сделка, где переданы права без земельного участка, в силу закона является недействительной, независимо от признания ее таковой. Земельный участок должен быть продан по возмездной сделке, поскольку доля имеет кадастровую стоимость, однако арбитражный управляющий необоснованно оценил стоимость доли в 1 руб., его действия по не включению в конкурсную массу земельного участка противоречат закону. Истец не участвовала в торгах, узнала только в июле 2022 года о том, что земельный участок не реализован, поэтому арбитражный суд предоставил время для решения вопроса по земельному участку, однако арбитражный управляющий не включил его в конкурсную массу. Поскольку ответчик отказывается в добровольном порядке заключить договор купли-продажи просят обязать ответчика заключить договор купли-продажи 44/1000 доли земельного участка.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признали, просили в удовлетворении исковых требований отказать по доводам письменного отзыва (л.д.68-69 том 1). Представитель ответчика указала, что ответчик уже является собственником 33/1000 доли в праве на земельный участок, что соответствует площади занимаемых ею помещений. Право собственности на спорную долю земельного участка перешло к ответчику на основании договора купли-продажи. В ходе реализации имущества 28.07.2022 в Арбитражном суде рассматривалась необходимость решения вопроса о реализации имущества, земельный участок не был включен в конкурсную массу, не было принято решение о том, что доля земельного участка должна быть выкуплена ФИО2 В связи с чем считает, что оснований у ответчика для выкупа доли земельного участка по возмездной сделке не имеется.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.6 том 2). 

Третье лицо финансовый управляющий ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на исковое заявление, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.242, 243-244 том 1).

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец ФИО1 с 10.04.2008 являлась индивидуальным предпринимателем, с 28.05.2019 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что следует из выписки ЕГРИП (л.д.174-175 том 1). 

Ответчик ФИО2 согласно выписки из ЕГРИП является индивидуальным предпринимателем (л.д.172-173 том 1).

Истец ФИО1 с 27.08.2014 является собственником 44/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, площадью 6620,00кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участка, предназначенные для размещения объектов торговли, административных и офисных зданий, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи доли в праве на земельный участок от 12.08.2014, заключенного между ООО «Талицкая строительная компания-1» и 28 покупателями, в том числе ФИО1(л.д.24-28,29-30 том 1).

Также истец ФИО1 с 18.11.2014 являлась собственником нежилого помещения, номера на поэтажном плане №, с кадастровым №, площадью 99,70 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: 

<

адрес> (.л.д.32 том 1).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.01.2019 ФИО1 признана несостоятельной (банкротом) и введена процедура реализации имущества на 6 месяцев, до 18.07.2019. Утвержден финансовым управляющим ФИО4 (л.д.23 том 2). 

Соглашением от 20.05.2019 об образовании земельных участков между собственниками земельных участков № и № путем их перераспределения, собственники указанных земельных участков, в том числе ФИО1, перераспределили указанные земельные участки. В ходе перераспределения земельный участок с кадастровым номером №, собственником 44/1000 доли в котором является ФИО1, был разделен на две части. В результате перераспределения был образован земельный участок площадью 5174 кв.м., с кадастровым номером: № (л.д.128-145 том 1).

Земельный участок с кадастровым номером: 66:28:2901027:58 снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ (л.д.148 том 1). 

В ходе процедуры реализации имущества ФИО7 ответчик ФИО2 на торгах, проведенных 30.07.2019, по договору купли-продажи имущества от 05.08.2019, заключенному с финансовым управляющим ФИО1 – ФИО4, приобрела нежилое помещение общей площадью 99,70 кв.м., номера на поэтажном плане 22-25, этаж 1 по адресу: 

<

адрес>А, кадастровый №, за 2 600 000руб. Право собственности ответчика ФИО2 зарегистрировано 16.08.2019 (л.д.33,56,57,58-59 том 1). 

Данный договор купли-продажи от 05.08.2019 сторонами не оспаривается.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 25.05.2022 срок реализации имущества в отношении ФИО1 продлен на два месяца (до 25.07.2022) (л.д.27 том 2).

Из отчета финансового управляющего от 20.07.2022 следует, что в конкурсную массу включено имущество должника ФИО1: нежилое помещение, кадастровый №, площадью 99,7 кв.м., адрес: 

<

адрес>, которое реализовано на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ за 2600000руб.(л.д.19-22 том 2).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.07.2022 срок реализации имущества в отношении ФИО1 продлен на три месяца (до 21.10.2022) на том основании, что за покупателем помещения доля в праве на земельный участок не зарегистрирована, а также то, что в настоящее время в собственности должницы находится доля в праве 44/1000 на земельный участок 66:28:2901027:272, основания для завершения процедуры реализации имущества отсутствуют (л.д.26 том 2). 

10.10.2022 финансовым управляющим ФИО4 проведено собрание кредиторов должника по рассмотрению вопроса об исключении из конкурсной массы доли 44/1000 в праве общей долевой собственности на ЗУ кадастровый № в связи с разделением данного ЗУ в результате заключения соглашения об образовании земельных участков между собственниками ЗУ 66:28:2901027:43 и 66:28:2901027:58 путем их перераспределения и образованием в результате этого соглашения ЗУ с кадастровым номером 66:28:2901027:272. Исключение из конкурсной массы 44/1000 доли в праве общей долевой собственности на ЗУ кадастровый № в связи с невозможностью продажи данной доли в связи с действующим законодательством. Отказ от оспаривания сделки – соглашения об образовании земельных участков между собственниками ЗУ 66:28:2901027:43 и 66:28:2901027:58 путем их перераспределения и образованием в результате этого соглашения ЗУ с кадастровым номером 66:28:2901027:272 в связи с нецелесообразностью данного оспаривания, что следует из сообщения о собрании кредиторов № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.28 том 2).

Из Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что процедура реализации имущества ФИО1 окончена 19.10.2022, долевая собственность 44/1000 в ЗУ по адресу 

<

адрес>А стоимостью 1,00р. не подлежит включению в конкурсную массу, так как не может быть продана на свободном рынке, поскольку следует судьбе помещения кадастровый № (л.д.29 том 2).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 26.10.2022 завершена процедура реализации имущества в отношении ФИО1, применены положения п.3 ст.213.28 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» об освобождении ФИО1 от обязательств (л.д.24-25 том 2).

На основании договора № на приобретение нежилого помещения путем инвестирования в строительство универсального магазина от 14.12.2012, заключенного между ООО «Талицкая строительная компания -1» и ФИО2, ответчик ФИО2 также является собственником нежилого помещения с кадастровым №, номера на поэтажном плане № 26,27,28, общей площадью 73,90 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: 

<

адрес> (л.д.91-93,94 том 1).

В соответствии с договором купли-продажи нежилого помещения от 14.03.2023 между ООО «Талицкая строительная компания -1» и ФИО2, ответчик ФИО2 приобрела нежилое помещение, общей площадью 31,3 кв.м., с кадастровым №, находящееся по адресу: 

<

адрес> (л.д.98-99 том 1). 

В результате перепланировки нежилых помещений, принадлежащих ответчику ФИО2, с КН № расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д.103,104-125 том 1), образовано одно нежилое помещение с КН №, площадью 209,7 кв.м.(л.д.146-147 том 1).

Нежилые помещения с КН 171, 168, 391 сняты с кадастрового учета 11.04.2023, что подтверждается выписками из ЕГРН от 11.04.2023 (л.д.85-86, 87-88,89-90 том 1).

То есть, в настоящее время ответчик ФИО2 является собственником нежилого помещения с КН №, которое расположено в нежилом здании с КН №, площадью 1444,4 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, находящемся на земельном участке с КН № (л.д.149-170). Ответчику ФИО2 принадлежит 33/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН №, что следует из выписки из ЕГРН на земельный участок с КН № (л.д.128-145 том 1).

Истец ФИО1 24.01.2023 направила в адрес ответчика ФИО2 уведомление о заключении договора купли-продажи 44/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с проектом договора купли-продажи (л.д.34-36,37,38 том 1).

Ответчик ФИО2 отказалась заключать договор купли-продажи 44/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (л.д.39 том 1).

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Положениями ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1). В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2).

При отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании, а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается.

При этом в случае, если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

На основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вместе с тем, согласно пп. 1 п. 4 данной статьи - отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Таким образом, земельное законодательство допускает возможность отчуждения части объекта недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, принадлежащего продавцу на праве собственности (п. 1 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ). Поэтому приобретение права собственности на часть помещений здания, строения, сооружения не влечет возникновение права собственности на долю в земельном участке, на котором данный объект расположен.

Судом установлено, что приобретенное ответчиком в собственность нежилое помещение является частью здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с земельным участком, который предоставлен для эксплуатации всего здания, а также иных расположенных на нем зданий.

Вместе с тем, п. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ не распространяется на случаи приобретения покупателем части права общей долевой собственности на земельный участок.

При этом если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (ч.2 ст.8.1 ГК РФ).

Таким образом, право собственности на соответствующую часть земельного участка, занятую объектом недвижимости и необходимую для его использования, перешло от прежнего собственника ФИО1 к новому собственнику ФИО2 одновременно с приобретением права собственности на нежилое помещение, несмотря на то, что надлежащим образом в установленном законом порядке это право не было оформлено (пункт 2 статьи 8.1. ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, заключение договора и формирование его условий должны носить добровольный характер, базирующийся исключительно на соглашении сторон, определяемом их частными интересами.

Понуждение к заключению договора купли-продажи не является способом защиты права истца, отношения сторон по землепользованию вытекают из заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества и регулируются законом.

Доводы о несении расходов по уплате налога несостоятельны, доказательств оплаты истцом расходов, связанных с содержанием спорного имущества, в деле не имеется, и такие расходы к взысканию не предъявлены.

Доводы стороны истца относительно возможности возникновения права долевой собственности на земельный участок при приобретении нежилых помещений только на основании самостоятельной возмездной сделки отклоняются судом как прямо противоречащие положениям статьи 552 ГК РФ.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела и приведенных норм закона, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований об обязании ответчика ФИО2 заключить с истцом договор купли-продажи 44/1000 доли земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по цене 293836,21 рублей.

Исковые требования не подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст.12,56,196-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи 44/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Талицкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Бакина М.В.