Дело № 2-504/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 сентября 2019 года г.Пермь

Свердловский районный суд г.Перми в составе:

Председательствующего судьи Толмачевой И.И.,

при секретаре Санниковой А.В., с участием представителя истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3, ФИО4, представителя ответчика ФИО5 – ФИО6, представителя ответчика ФИО7 – ФИО8, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО5, ФИО7 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском (с учетом его уточнений в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) к ФИО5, ФИО7 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ. между покупателями (ответчики по иску) и продавцами (истцы по иску) заключен договор купли-продажи долей в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Согласно п.2.1 цена по договору составила 

<

СУММА>. Ответчики произвели оплату цены на сумму 

<

СУММА> (п.2.2 Договора). Окончательный расчет по договору покупатели (ответчики) должны были произвести в срок до ДД.ММ.ГГГГ., однако, своих обязательств не исполнили.

ДД.ММ.ГГГГ. между покупателями (ответчики по иску) и продавцами (истцы по иску) заключено дополнительное соглашение к указанному договору купли-продажи. Согласно дополнительному соглашению стороны признают и подтверждают, что на момент его подписания задолженность покупателей перед продавцами составила 

<

СУММА>, срок оплаты которой продлен до ДД.ММ.ГГГГ. На сумму основной задолженности начисляются проценты в размере 15% годовых за весь период пользования денежными средствами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. до даты фактического полного погашения данной задолженности. Данные проценты являются платой за пользование денежными средствами. Покупатели обязуются выплачивать проценты продавцам ежемесячно до 30 числа каждого месяца за весь период фактического пользования денежными средствами. Первая сумма процентов от текущей суммы задолженности в размере 

<

СУММА> составляет 

<

СУММА>, которые подлежат выплате до ДД.ММ.ГГГГ. и далее ежемесячно до 30 числа каждого месяца за весь период фактического пользования денежными средствами. Однако обязательства ответчиками не выполнены.

Согласно п.2.4 договора купли-продажи покупатели отвечают перед продавцами солидарно.

Кроме того, по условиям договора купли-продажи (п.2.3) с момента передачи имущества покупателям и до его оплаты имущество признается находящимся в залоге у продавцов для обеспечения исполнения покупателями его обязанности по оплате имущества.

На основании изложенного, а также с учетом уточнений исковых требований, истцы просили взыскать с каждого из ответчиков в пользу каждого из истцов общую сумму задолженности по договору купли-продажи, состоящую из основного долга, а также процентов и пени по договору, в размере по 5 063 362,10 рублей. Обратить взыскание на предмет залога – нежилое помещение, общая площадь 

<

кв.м.>, этаж 2, номер на поэтажном плане 1, кадастровый № (условный №), в здании по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 80% от рыночной стоимости, установленной в заключении эксперта, в размере 5 890 913 рублей, в том числе на: 

недвижимое имущество, переданное ответчику ФИО7 (как покупателю 1) ? доли в праве на нежилое помещение (лит.А), назначение: нежилое, общая площадь 

<

кв.м.>, этаж 2, номер на поэтажном плане 1, кадастровый № (условный №), в здании по адресу: 

<

адрес>; ? доли в праве на нежилое помещение (литА), назначение: нежилое: общая площадь 

<

кв.м.>, этаж 2, номер на поэтажном плане 18-21 (условный №), в здании по адресу: 

<

адрес>, с начальной продажной ценой в размере 111 407 рублей;

недвижимое имущество, переданное ответчику ФИО5 (как покупателю 2) ? доли в праве на нежилое помещение (лит.А), назначение: нежилое, общая площадь 

<

кв.м.>, этаж 2, номер на поэтажном плане 1, кадастровый № (условный №), в здании по адресу: 

<

адрес>; ? доли в праве на нежилое помещение (литА), назначение: нежилое: общая площадь 

<

кв.м.>, этаж 2, номер на поэтажном плане 18-21 (условный №), в здании по адресу: 

<

адрес>, с начальной продажной ценой в размере 111 407 рублей.

Также истцы просили взыскать с ответчиков неустойку до момента фактического исполнения обязательства, указав в резолютивной части решения сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию до фактического исполнения обязательств ответчиками.

Истцы о судебном заседании извещены, не явились.

Представители истцов на заявленных уточненных требованиях настаивали, просили их удовлетворить.

Ответчики о судебном заседании извещены, не явились.

Ответчик ФИО7 подал возражения, в которых указал, что отдельно договора залога между сторонами не заключалось. Условие о залоге предусмотрено в п.2.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ. В нарушение требований закона в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не указана стоимость предмета залога, следовательно, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. является незаключенным.

Представители ответчиков с иском не согласились.

Представитель ответчика ФИО5 пояснила, что денежные средства в размере 

<

СУММА>, переданные по расписке истцам ДД.ММ.ГГГГ., в качестве возврата части долга следует рассматривать как платеж, совершенный после подписания дополнительного соглашения между сторонами ДД.ММ.ГГГГ., что ведет к снижению суммы долга, так как она как представитель ФИО2 подготавливала текст дополнительного соглашения, поэтому ситуацию с платежами знает. Кроме того, представила письменные возражения на заключение эксперта, полученного в результате назначения судом экспертизы по делу, в которых указала, что заключение эксперта является незаконным, рыночная стоимость офиса, указанная экспертом в размере 

<

СУММА> не соответствует действительным рыночным ценам на рынке коммерческой недвижимости в 

<

адрес>. Самостоятельно проанализировав рынок недвижимости, стоимость офисного помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 

<

СУММА>. Просила признать недопустимым доказательством заключение эксперта №, определить первоначальную продажную стоимость предмета залога 80 процентов от суммы, определенной сторонами в договоре купли-продажи, в размере 

<

СУММА>.

Представитель ответчика ФИО7 с требованиями не согласился, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что ответчиками произведены платежи в счет погашения суммы долга на сумму 

<

СУММА>, долг ответчиков составляет 

<

СУММА>. Заявленный истцами размер неустойки 

<

СУММА> за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. не соответствует последствиям нарушения обязательства, просил уменьшить сумму неустойки во избежание обогащения истцов до 

<

СУММА>.

Привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО9 извещена, не явилась.

Суд, заслушав представителей истцов, ответчиков, изучив материалы дела, пришел к следующим выводам.

Положениями ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК).

Согласно п.1 ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (п.1 ст.488 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.5 ст.488 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1, ФИО2 (продавцы) и ФИО7, ФИО5 (покупатели) был заключен договор купли-продажи долей в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого каждый из истцов продал, каждый из ответчиков принял в собственность следующее имущество: 

- ? доли в праве на нежилое помещение (лит.А), назначение: нежилое, общая площадь 

<

кв.м.>, этаж 2, номер на поэтажном плане 1, кадастровый № (условный №), в здании по адресу: 

<

адрес>; ? доли в праве на нежилое помещение (литА), назначение: нежилое: общая площадь 

<

кв.м.>, этаж 2, номер на поэтажном плане 18-21 (условный №), в здании по адресу: 

<

адрес>, 

- ? доли в праве на нежилое помещение (лит.А), назначение: нежилое, общая площадь 

<

кв.м.>, этаж 2, номер на поэтажном плане 1, кадастровый № (условный №), в здании по адресу: 

<

адрес>; ? доли в праве на нежилое помещение (литА), назначение: нежилое: общая площадь 

<

кв.м.>, этаж 2, номер на поэтажном плане 18-21 (условный №), в здании по адресу: 

<

адрес>.

Порядок расчетов между сторонами определен разделом 2 договора: общая стоимость отчуждаемого покупателями имущества составляет 

<

СУММА>. Оплата по договору осуществляется путем передачи наличных денежных средств следующим образом:

- 

<

СУММА> при подписании договора купли-продажи (по 

<

СУММА> каждым покупателем в пользу каждого продавца);

- остальная сумма 

<

СУММА> уплачивается покупателями на позднее ДД.ММ.ГГГГ. в равных долях в пользу соответствующего продавца.

С момента передачи имущества покупателям и до его оплаты имущество признается находящимся в залоге у продавцов для обеспечения исполнения покупателями их обязанности по оплате имущества (п.2.3 договора).

Покупатели солидарно отвечают перед продавцами. Солидарные покупатели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (пункт 2.4 договора).

Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что в случае несвоевременной уплаты оставшейся суммы стоимости имущества покупатели уплачивают продавцам пени в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (л.д. 7-11 том1).

В судебном заседании установлено, что ответчики произвели оплату цены на сумму 

<

СУММА> (п.2.2 Договора), что подтверждается записями продавцов о получении денежных средств в договоре купли-продажи.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ. произведена регистрация ипотеки в силу закона (л.д.11 том1).

ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами договора купли-продажи долей в праве собственности на нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ. подписано дополнительное соглашение, по условиям которого:

1.2. Стороны безоговорочно признают и подтверждают, что на момент подписания настоящего соглашения основная задолженность (денежный долг) покупателей перед продавцами составляет 

<

СУММА>

2.1. Стороны пришли к соглашению продлить срок оплаты указанной задолженности до ДД.ММ.ГГГГ. и установить, что на сумму основной задолженности (денежного долга) начисляются проценты в размере 15% годовых за весь период пользования денежными средствами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. до даты фактического полного погашения данной задолженности. Данные проценты, подлежащие уплате покупателями в пользу продавцов по настоящему соглашению сторон, являются платой за пользование денежными средствами покупателями. Покупатели обязуются выплачивать проценты продавцам ежемесячно до 30 числа каждого месяца за весь период фактического пользования денежными средствами. Первая сумма процентов от текущей суммы задолженности в размере 

<

СУММА> составляет 

<

СУММА>, которые подлежат выплате до ДД.ММ.ГГГГ. и далее ежемесячно до 30 числа каждого месяца за весь период фактического пользования денежными средствами.

2.3. За просрочку уплаты процентов покупатели несут ответственность перед продавцами в виде уплаты неустойки, подлежащей начислению ежедневно на соответствующую сумму просроченного платежа со дня, когда такая сумма должна была быть возвращена до дня ее фактического возврата продавцам в размере 0,3% от соответствующей просроченной суммы. Неустойка является мерой ответственности покупателей и выплачивается ими независимо от уплаты процентов, предусмотренных п.2.1 настоящего соглашения. 

2.4. При отсутствии иного соглашения сторон, сумма произведенного покупателями платежа по настоящему соглашению и договору, недостаточная для исполнения полностью всех денежных обязательств, погашает прежде всего неустойку (п.2.3 соглашения), затем – сумму процентов (п.2.1 соглашения), а в оставшейся части – сумму основной задолженности (п.1.2 соглашения).

3. Настоящее соглашение вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания всеми сторонами. С этого момента оно становится неотъемлемой частью договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, стороны руководствуются положениями договора от ДД.ММ.ГГГГ. и нормами действующего законодательства РФ.

Стороны устанавливают, что любое исполнение настоящего соглашения со стороны покупателей должно удостоверяться письменно сторонами. Возврат денежных средств должен подтверждаться документально, в частности распиской, имеющей простую письменную форму и подписанной сторонами (л.д. 12-13 том1).

Согласно ст. 818 ГК РФ по соглашению сторон долг, возникший из купли-продажи, аренды или иного основания, может быть заменен заемным обязательством.

Замена долга заемным обязательством осуществляется с соблюдением требований о новации (статья 414) и совершается в форме, предусмотренной для заключения договора займа (статья 808).

Исходя из буквального толкования условий указанных договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему, следует, что стороны в части порядка оплаты задолженности по договору купли-продажи произвели новацию на заемные обязательства с уплатой процентов за пользование денежными средствами, предусмотрели пени за нарушение срока оплаты процентов. Также в новированном обязательстве согласовали порядок погашения продавцами задолженности в случае недостаточности денежных сумм при ежемесячных платежах со стороны плательщиков.

Иные условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. стороны оставили прежними.

На основании статьи 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено, что на момент разбирательства дела задолженность по основному долгу составила 

<

СУММА> (как заявлено истцами). При этом судом учитывается остаток основного долга, порядок его оплаты, платность пользования денежными средствами, определенными сторонами в дополнительном соглашении сторон от ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, денежные средства, оплаченные ответчиками до ДД.ММ.ГГГГ., судом не учитываются, так как стороны ДД.ММ.ГГГГ. определили сумму задолженности. 

Доводы представителей ответчиков о том, что расписка об оплате 

<

СУММА> от ДД.ММ.ГГГГ. должна уменьшить сумму задолженности по дополнительному соглашению, так как была составлена после подписания дополнительного соглашения, суд полагает необоснованными, так как расписка о передаче денежных средств оформлена истцами ДД.ММ.ГГГГ., а Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. фактически было подписано сторонами позже этой даты, что подтверждается протоколом осмотра доказательств – электронной переписки между ФИО1 и ФИО7 о направлении в целях согласования условий проекта дополнительного соглашения к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. – нотариусом Пермского городского нотариального округа ФИО 1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, передача денежных средств в размере 

<

СУММА> после подписания дополнительного соглашения к договору купли-продажи ответчиками не подтверждена. Доводы об оплате заказчиками услуг ООО «

<

НАИМЕНОВАНИЕ>» 

<

СУММА>, суд не принимает, так как не представлено доказательств снятия денежных средств ДД.ММ.ГГГГ., а также в связи с тем, что установлен факт подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. позже указанной в нем даты составления.

Из письменных пояснений представителей ответчика и подтверждения представителями истцов следует, что после ДД.ММ.ГГГГ. от ответчиков поступали денежные средства в ином размере, чем согласовано сторонами, а именно: 

<

СУММА> – ДД.ММ.ГГГГ., 

<

СУММА> – ДД.ММ.ГГГГ., 

<

СУММА> – ДД.ММ.ГГГГ., 

<

СУММА> – ДД.ММ.ГГГГ., 

<

СУММА> – ДД.ММ.ГГГГ., 

<

СУММА> – ДД.ММ.ГГГГ.

С ответчиков в пользу истцов подлежит взысканию сумма основного долга в размере 

<

СУММА>, поскольку уплаченные ответчиками денежные средства подлежат зачислению в счет задолженности по процентам, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. (как согласовано сторонами в п.2.1 дополнительного соглашения). Сумма основного долга подлежит взысканию с ответчиков солидарно, как предусмотрено п.2.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Солидарности взыскания процентов дополнительным соглашением сторонами не предусмотрено. Расчет процентов:

15% годовых : 365 дней = 0,041% в день;

С ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. = 63 дней х 0,041% = 2,583%,

<

СУММА> х 2,583% = 

<

СУММА> – 

<

СУММА> (оплата ответчиком) = 

<

СУММА>;

С ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. = 39 дней х 0,041% = 1,599%,

<

СУММА> х 1,599% = 

<

СУММА> – 

<

СУММА> (оплата ответчиком) + 

<

СУММА> = 

<

СУММА>,

С ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. = 7 дней х 0,041% = 0,287%,

<

СУММА> х 0,287% =

<

СУММА> + 

<

СУММА> – 

<

СУММА> = 

<

СУММА>,

С ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. = 7 дней х 0,041% =0,287%,

<

СУММА> х 0,287% = 

<

СУММА> + 

<

СУММА> – 

<

СУММА> = 

<

СУММА>,

С ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. = 15 дней х 0,041% = 0.615%,

<

СУММА> х 0,615% =

<

СУММА> + 

<

СУММА> – 

<

СУММА> = 

<

СУММА>,

С ДД.ММ.ГГГГ. по 21.12.2017г. = 12 дней х 0,041% = 0,492%,

<

СУММА> х 0,492% =

<

СУММА> +

<

СУММА> – 

<

СУММА> =

<

СУММА>,

С ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. = 734 дней х 0,041% =30,094%,

<

СУММА> х 30,094% = 

<

СУММА> +

<

СУММА> = 

<

СУММА>.

Доказательств надлежащего исполнения обязательств по возврату денежных средств ответчиками в материалы дела не представлено, в связи с чем требование истцов о взыскании с ответчиков процентов подлежат удовлетворению в части взыскания процентов в сумме 

<

СУММА>.

При этом судом не принимается во внимание положения пункта 2.4 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. о том, что сумма произведенного покупателями платежа, недостаточная для исполнения полностью всех денежных обязательств, погашает прежде всего неустойку, затем сумму процентов. Поскольку в соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Как разъяснено в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", по смыслу статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, под упомянутыми в ней процентами понимаются проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами (например, статьи 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации). Проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности, например проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, к указанным в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга.

Положения статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие очередность погашения требований по денежному обязательству, могут быть изменены соглашением сторон. Однако соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных законов и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что ранее основной суммы долга погашаются только проценты за пользование денежными средствами, при этом возможность изменения по соглашению сторон очередности погашения требований ограничена только теми требованиями, которые названы в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подлежащие уплате по денежному обязательству гражданско-правовые санкции (неустойка, пеня) за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства погашаются после суммы основного долга.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Представленный расчет неустойки судом проверен, признан неверным, так как истцами не учтено, что обязательства сторон предусматривают два вида неустойки: неустойка за нарушение оплаты основного долга в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, которая предусмотрена договором (пункт 2.6 договора), неустойка за нарушение условий по оплате процентов в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, которая предусмотрена дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. к договору.

Следовательно, с ответчиков в пользу истцов подлежит взысканию неустойка за нарушение условий об оплате процентов по дополнительному соглашению по расчету: ежемесячный платеж по процентам составляет 

<

СУММА>, первый платеж процентов должен быть произведен ответчиками до ДД.ММ.ГГГГ.

В месяц неустойка составит: 30 дней х 0,3% = 9%; 

<

СУММА> х 9% в месяц = 

<

СУММА> в месяц. За период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. 25 месяцев. Неустойка за просрочку уплаты процентов составит 

<

СУММА> х 25= 

<

СУММА> за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

Неустойка за просрочку уплаты основного долга 

<

СУММА> за период, указанный истцом 769 дней составит: 0,3% в день х769 дней = 230,7%; 

<

СУММА> х 230.7% = 

<

СУММА>.

Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, суду в силу ст.333 ГК РФ предоставлено право снижения размера неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. 

Принимая во внимание то, что ответчики не исполнили до настоящего времени свои обязательства по возврату истцам суммы задолженности и процентов, при этом, доказательств причинения истцам убытков нарушением обязательств со стороны ответчиков, суду не представлено, суд находит заявленный размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств. Кроме того, предусмотренная дополнительным соглашением неустойка в несколько раз превышает ключевую ставку Центрального Банка РФ. 

Таким образом, руководствуясь требованиями ст. 333 ГК РФ, а также п.42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», учитывая обстоятельства по делу, в том числе, что должниками выступают физические лица, должники частично оплачивали истцам задолженность, заявление представителей ответчиков о применении ст.333 ГК РФ в целях снижения заявленной неустойки, суд считает необходимым в силу ст. 333 ГК РФ уменьшить подлежащую взысканию неустойку за нарушение обязательств по оплате процентов до 

<

СУММА>, за нарушение обязательств по оплате основного долга до 

<

СУММА>. Указанная сумма, по мнению суда, будет соразмерной нарушенным ответчиками обязательствам.

При этом требования истцов о взыскании с ответчиков неустойки до момента фактического исполнения обязательств ответчиками судом удовлетворению не подлежат, так как заявленная истцами неустойка, в том числе ее размер, установленный договором и дополнительным соглашением, является завышенным. Кроме того, частичное погашение долга и процентов как существенные обстоятельства влекут необходимость уменьшения неустойки. При этом истцы не лишены возможности предъявить ответчикам требования о взыскании неустойки самостоятельным порядком, учитывая произведенные ответчиками платежи в будущем.

Согласно ст. ст. 334, 334.1 ГК Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 ГК Российской Федерации).

Требования об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежат удовлетворению в соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 54.1. Федерального закона от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке», жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что требование об обращении взыскания на заложенное по договору купли-продажи имущество – указанное нежилое помещение (доли в праве собственности на нежилое помещение), подлежит удовлетворению, поскольку сумма задолженности составляет более 5% от размера оценки предмета залога, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.

В соответствии с п.п.4 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По делу судом назначалась экспертиза в целях определения рыночной стоимости предмета залога.

Согласно заключению эксперта ФИО 2 ФБУ «Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» от ДД.ММ.ГГГГ. № рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 

<

кв.м.>, этаж 2, номер на поэтажном плане 1, кадастровый номер № (условный №), в здании по адресу: 

<

адрес>, составляет 

<

СУММА>, с учетом НДС 20%, в ценах на момент проведения экспертизы.

Рыночная стоимость нежилого помещения (лит.А), назначение: нежилое, общая площадь 

<

кв.м.>, этаж 2, номер на поэтажном плане 18-21, (условный №), в здании по адресу: 

<

адрес>, составляет 

<

СУММА>, с учетом НДС 20%, в ценах на момент проведения экспертизы, в том числе ? доли в праве на него составляет 

<

СУММА> (л.д. 112-227 том2).

Ответчиками представлена рецензия № ООО «

<

НАИМЕНОВАНИЕ 2>» на заключение эксперта ФИО 2 ФБУ «Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» от ДД.ММ.ГГГГ. №, произведенная по заказу ФИО7 В рецензии сделан вывод о том, что эксперт ФИО 2 не вправе осуществлять оценочную деятельность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ, так как не сдала квалификационный экзамен, не получила квалификационный аттестат, не является членом СРО оценщиков. В заключении эксперта допущены методологические ошибки: рынок не проанализирован, в расчетах мало использованы предложения в том же бизнес-центре, что и у объектов оценки, использованы предложения из других офисных центров, введены многочисленные корректировки, искажающие результат. Как следствие, рыночная стоимость объектов оценки ошибочно и необоснованно свелась к минимуму, то есть занижена. Нарушен п.11в ФСО №7. В расчетах сравнительным подходом использован аналог в недействующем арестованном более 1 года назад ТЦ Лайнер. Нарушена ст.11 Федерального закона 135-ФЗ. Расчетные действия в сравнительном подходе (многочисленные понижающие корректировки, неверная расстановка весов аналогов) направлены на занижение. В расчетах доходным подходом арендная ставка занижена по сравнению с реальной в 1,4 раза. Неверный расчет ставки капитализации кумулятивным методом также ведет к занижению. Это в прямой степени оказывает влияние на итоговую величину рыночной стоимости исследуемого объекта. Выявленные нарушения оценочного законодательства делают данное заключение эксперта недостоверным, а рассчитанную стоимость не соответствующей действительности.

В связи с указанной рецензией ответчиком ФИО7 представлен отчет об оценке № рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, площадью 

<

кв.м.>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составленный ООО «

<

НАИМЕНОВАНИЕ 2>», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 

<

СУММА>.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г. указаны субъекты оценочной деятельности. 

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Учитывая данные положения законодательства об оценке, судебный эксперт не может быть признан оценщиком. Следовательно, требования, предъявляемые к оценщикам, не могут предъявляться к судебным экспертам, поскольку их деятельность не регулируется указанным Законом. Поэтому доводы представителя ответчика ФИО5 о том, что судебный эксперт не включен в СРО, а также представленная рецензия на заключение судебного эксперта, не могут быть приняты судом в качестве состоятельных.

Кроме того, суд считает, что в целях определения начальной продажной цены заложенных объектов необходимо принять заключение судебного эксперта, так как экспертом правильно оценен рынок сходных объектов. Заключение содержит подробное исследование материалов дела, в рамках исследований был произведен натурный осмотр объектов, доказательств о неполноте, незаконности отчета оценщика ответчиками не представлено, оснований не доверять указанному отчету суд не усматривает. 

Представленный ответчиком ФИО7 отчет об оценке № ООО «

<

НАИМЕНОВАНИЕ 2>» не может быть принят судом, так как не представлено документов о том, в каких отношениях оценщик ФИО 3 состоит с ООО «

<

НАИМЕНОВАНИЕ 2>», учитывая, что в качестве директора ООО «

<

НАИМЕНОВАНИЕ 2>» указан ФИО 3 

Кроме того, опыт оценочной деятельности ФИО 3 (прошла переподготовку в 2015 году) значительно ниже опыта экспертной работы ФИО 2 (стаж экспертной деятельности 25 лет).

Таким образом, суд принимает данные судебной экспертизы.

Однако, суд не может согласиться с тем, что в составе сведений о рыночной стоимости объектов, экспертом учтен налог на добавленную стоимость 20% (НДС 20%) в силу следующего.

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или ) муниципальных образований (пункт 1 ст.8 Налогового кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст.154 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст.105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, рыночная стоимость объектов недвижимости подлежит уменьшению на НДС 20%, с учетом которого была определена рыночная цена судебным экспертом: 

<

СУММА> :120% х 20% =

<

СУММА>; 

<

СУММА> -

<

СУММА> = 

<

СУММА>.

<

СУММА> : 120% х 20% = 

<

СУММА>, 

<

СУММА> - 

<

СУММА> = 

<

СУММА>.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании заключения эксперта ФИО 2 и устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества: рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 

<

кв.м.>, этаж 2, номер на поэтажном плане 1, кадастровый номер № (условный №), в здании по адресу: 

<

адрес>, составляет 

<

СУММА> (в ценах на момент проведения экспертизы за минусом НДС 20%, насчитанного экспертом) х 80% = 

<

СУММА>.

Рыночная стоимость ? доли в праве собственности на нежилое помещение (лит.А), назначение: нежилое, общая площадь 

<

кв.м.>, этаж 2, номер на поэтажном плане 18-21, (условный №), в здании по адресу: 

<

адрес>, составляет 

<

СУММА> в ценах на момент проведения экспертизы за минусом НДС 20%, насчитанного экспертом) х 80%= 

<

СУММА>.

При этом доводы ответчика ФИО7 о незаключенности договора залога суд полагает ошибочными, так как в данном случае залог имущества возник в силу закона в связи с неоплатой цены договора купли-продажи покупателями в полном объеме в целях обеспечения исполнения их обязательств перед продавцами на основании п.5 ст.488 ГК РФ.

Следовательно, требования истцов подлежат удовлетворению частично.

Суд разрешил дело на основе представленных в дело доказательств в рамках заявленных исковых требований. 

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ). 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО5, ФИО7 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5, ФИО7 в пользу ФИО1, ФИО2 солидарно задолженность в размере 2 977 750 рублей. 

Взыскать с ФИО5, ФИО7 в пользу ФИО1, ФИО2 в равных долях проценты за пользование денежными средствами в размере 918 984,5 рублей, неустойку за несвоевременную уплату процентов 9700 рублей, неустойку за неуплату основной суммы долга 500 000 рублей.

Обратить взыскание на:

1) нежилое помещение (доли в праве собственности ФИО5, ФИО7 по ?), площадью 

<

кв.м.>, этаж 2, номер на поэтажном плане 1, кадастровый номер № (условный №), в здании по адресу: 

<

адрес>, с начальной продажной ценой на торгах в размере 3 907 275,34 рублей;

2) ? доли ФИО5, ? доли ФИО7 в праве собственности на нежилое помещение (лит.А), назначение: нежилое, общая площадь 

<

кв.м.>, этаж 2, номер на поэтажном плане 18-21, (условный №), в здании по адресу: 

<

адрес>, с начальной продажной ценой на торгах в размере по 74 271,50 рублей за каждую ? долю.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1, ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня изготовления в полном объеме.

Судья: И.И.Толмачева

Решение в полном объеме изготовлено 03.10.2019г.