К делу № 2-297/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 

Краснодарский край 29 ноября 2024 года 

Текст мотивированного решения изготовлен 13 декабря 2024 года 

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при секретаре судебного заседания Кукузенко Л.Т., с участием представителя истца ООО «УК Новый Сочи» по доверенности ФИО1, генерального директора ООО «УК Новый Сочи» ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика по доверенности ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «УК Новый Сочи» к ФИО3 о признании права отсутствующим, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований - ООО «Фишт», Управление Росреестра по Краснодарскому краю в городе Сочи,

УСТАНОВИЛ:

ООО «УК Новый Сочи» в лице генерального директора ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 с иском о признании права отсутствующим.

В обоснование заявленных требований указано на следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Новый Сочи» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...> 

<

адрес>, корпус 1, обеспечивает содержание, ремонт и эксплуатацию общего имущества указанного жилого дома на основании договора управления, утвержденного решением общего собрания собственников помещений МКД от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного протоколом 3 1. 

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №

Ответчик - ФИО3 является собственником нежилого помещения № находящегося, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, г. 1д-курорт Сочи, 

<

адрес>, на цокольном этаже, общей площадью 31,7 кв.м., с кадастровым номером: №, что подтверждается записью в государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Договор управления между УК и собственником нежилого помещения № подписан ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно Положительному заключению негосударственной экспертизы № проектной документации объекта капитального строительства «Многоквартирные жилые дома по пер. Дагомысский, 18 в Центральном районе г. Сочи (корректировка)», в жилом доме запроектирован цокольный (подземный) этаж, используемый в качестве технического и предназначенный для размещения технических помещений и прокладки инженерных коммуникаций.

Одним из таких помещений является нежилое помещение № принадлежащее ФИО3

Согласно проектной документации в помещении общей площадью 31,7 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город-курорт Сочи, Центральный внутригородской район города Сочи, 

<

адрес>, проходят общедомовые инженерные коммуникации: 

? Стояки системы холодного водоснабжения В 1-1; 

? Стояки горячего водоснабжения Т3-1; 

? Стояк полотенцесушителя (ГВС) - Т4-2; 

? Запорно - регулирующая арматура стояков В1 - 1; 13 -1; 14-2; 

? Стояки отопления Т2-1; T1-1; ? Запорно - регулирующая арматура стояков Т2-1; T1-1; 

? Стояки ливневой канализации К2-1; К2-3; 

? Стояки бытовой канализации; 

? Ревизии канализации; 

? Силовой кабель электрической энергии. 

Основным назначением данного помещения, является расположение в нём инженерных коммуникаций дома и соответственно возможность их обслуживания. У спорного помещения отсутствуют признаки помещения самостоятельного назначения. Фактически и в соответствии с проектной документацией, спорное помещение спроектировано и предназначено, а так же должно использоваться для обслуживания всего многоквартирного дома посредством размещения в нем общедомовых коммуникаций и осуществлением контроля за данными коммуникациями. 

Все вышеизложенное предполагает наличие постоянного и беспрепятственного доступа к общедомовым коммуникациям.

Удовлетворение требований истца означает, что право индивидуальной собственности ответчика на спорное имущество отсутствует (не существует и никогда не существовало). 

Признание права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности ответчика на спорное имущество. 

Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу МКД или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений. 

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению. 

ООО «УК «Новый Сочи» полагает, что за ответчиком ФИО3, необоснованно зарегистрировано право собственности на нежилое помещение на цокольном этаже, общей площадью 31,7 кв.м., с кадастровым номером: №, назначение которого связано с обслуживанием более одного помещения, а именно обслуживание запорно-регулирующей арматуры стояков B1 - 1; Т3 -1; Т4-2, стояков Т2-1; T1-1, обслуживание ревизий канализации К2-1; К2-3, а также обслуживание самих стояков и силового электрического кабеля. 

Нежилое помещение с кадастровым номером: №, площадью 31,7 квадратных метра, расположенное на цокольном этаже здания, входящее в состав имущества, на которое за ответчиком зарегистрировано право собственности, само по себе не является объектом самостоятельного хозяйственного назначения и в силу закона относится к общему имуществу здания, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город-курорт Сочи, Центральный внутригородской район города 

<

адрес>, поскольку предназначено для обслуживания более одного помещения в данном здании. 

Таким образом, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания (в том числе истца) заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество. 

Настоящие исковые требования о признании права отсутствующим направлены именно на устранение нарушения права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Центральный внутригородской район 

<

...> 

<

адрес>, выразившегося в наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об индивидуальных правах ответчика на спорное нежилое помещение. 

Требования ООО «УК «Новый Сочи» фактически направлены на признание за спорным нежилым помещением с кадастровым номером: №, площадью 31,7 квадратных метра, правового режима общей долевой собственности, что влечет автоматическое прекращение права индивидуальной собственности ответчика на данное помещение. Фактически истцом заявлено одно исковое требование. 

После уточнения исковых требований истец просил суд признать отсутствующим право собственности ФИО3 гражданина Российской Федерации, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

адрес> ЧИАССР, паспорт гражданина РФ: №, на нежилое помещение № с кадастровым номером: №, площадью 31,7 квадратных метра, расположенное на цокольном этаже здания по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город-курорт Сочи, 

<

адрес> (номер государственной регистрации права: № от ДД.ММ.ГГГГ), являющееся общей долевой собственностью; 

Указать в резолютивной части решения о том, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН запись о государственной регистрации права на нежилое помещение № с кадастровым номером: №, площадью 31,7 квадратных метра, расположенное на цокольном этаже здания по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город-курорт Сочи, Центральный внутригородской район 

<

...> 

<

адрес> корпус 1, помещение 2 за ответчиком ФИО3.

В судебном заседании представители истца просили суд удовлетворить заявленные исковые требования.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 просил суд отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Ответчик полагает, что истец является ненадлежащим процессуальным лицом, ввиду чего его требования не подлежат удовлетворению.

Истцом применен ненадлежащий способ защиты права, ввиду того, что истец не является владеющим собственником спорного недвижимого имущества, ввиду чего требования о признании права ответчика отсутствующим не подлежат удовлетворению. 

Кроме того, истцом не приведено доказательств наличия у спорного помещения признаков общего имущества многоквартирного дома.

Представители третьих лиц по делу, не заявляющих самостоятельных требований, в суд не явились, будучи уведомлены о времени месте слушания дела надлежащим образом.

Принимая во внимание нормы процессуального права, регламентирующие порядок надлежащего уведомления участников процесса и основания отложения слушания дела (ст.ст. 113, 117, 167 ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

В судебном заседании допрошены специалисты эксперт, проводивший по делу судебную строительно-техническую экспертизу - ФИО5 и инженер ФИО6

Указанные лица дали сходные показания по делу, которые соответствуют выводам судебного эксперта в отношении отсутствия признаков общего имущества многоквартирного дома по спорному техническому помещению, которым владеет на праве собственности ответчик по делу.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы гражданского дела, суд полагает отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 290 ГК РФ Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В силу требований ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как установлено судом ООО «УК «Новый Сочи» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...> 

<

адрес>, корпус 1, обеспечивает содержание, ремонт и эксплуатацию общего имущества указанного жилого дома на основании договора управления, утвержденного решением общего собрания собственников помещений МКД от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного протоколом 3 1. 

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Сочи, пер. Дагомысский, 

<

адрес> введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №. 

Договор управления между УК и собственником нежилого помещения № подписан ДД.ММ.ГГГГ. 

Ответчик ФИО3 является собственником нежилого помещения № находящегося, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, г. 1д-курорт Сочи, Центральный внутригородской район города 

<

адрес>, на цокольном этаже, общей площадью 31,7 кв.м., с кадастровым номером: №, что подтверждается записью в государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с пунктом 2 Правил № в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). 

К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 ЖК РФ. 

Таким образом, правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме, зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. 

Статьями 304 и 305 ГК РФ предусмотрено право собственника (иного законного владельца) требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество. 

В случае, когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРН о принадлежности имущества. 

Не владеющий собственник может обратиться только с виндикационным иском об истребовании имущества из незаконного владения. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указано, что требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. 

Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом. 

Судом при слушании настоящего дела не установлено, что истец фактически владеет спорным нежилым помещением. 

Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ №, если помещение, на которое зарегистрировано право индивидуальной собственности и которое, по мнению собственников других помещений в здании, относится к общему имуществу, находится во владении зарегистрированного собственника, а другие собственники лишены доступа в это помещение, то надлежащим способом защиты собственниками своих прав является предъявление одновременно иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения и о признании права общей долевой собственности. 

Кроме того, судом по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ в отношении спорного нежилого помещения №.

Представленное заключение эксперта суд полагает достаточно научно обоснованным и согласующимся с иными доказательствами по делу.

По выводам произведенной судебной экспертизы ООО «Центр экономических и правовых экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ №/СЭ-2024 установлено следующее.

В нежилом помещении № отсутствует инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания многоквартирного 

<

адрес>, корп. І по переулку Дагомысскому в г. Сочи. 

В нежилом помещении № многоквартирного 

<

адрес> по переулку Дагомысскому в г. Сочи имеются (располагаются) инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме:

? стояки ливневой канализации К2-1, К2-3;

? ревизии стояков ливневой канализации К2-3, К2-1; 

? стояк бытовой канализации К1-2; 

? стояк рециркуляции горячего водоснабжения Т4-2; 

? кран сливной на стояке рециркуляции горячего водоснабжения Т4- 2; 

? кран шаровый, кран балансировочный на стояке рециркуляции Т4-2; 

? стояки горячего водоснабжения Т3-1; Т3-2; 

? стояки (шахты) вытяжной вентиляции в которых подключаются вытяжная вентиляция помещений электрощитовой, серверной и насосной; 

- сети электроснабжения в металлическом лотке в подпольном канале (в настоящее время скрытым стяжкой и напольным покрытием) и по стенам (в настоящее время скрытые внутренней отделкой помещения). 

Нежилое помещение № с кадастровым номером: №, площадью 31,7 квадратных метра, расположенное на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город-курорт Сочи, Центральный внутригородской район города 

<

адрес>, не предназначено для обслуживания более одного жилого нежилого помещения, помещение № на стадии проектирования и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома сформировано в качестве самостоятельного объекта. 

Судом установлено, что факт прохождения в спорном помещении общедомовых инженерных коммуникаций не делает данное помещение местом общего пользования, либо помещением, которое необходимо для эксплуатации всего дома круглосуточно. 

Таким образом, сам по себе факт наличия в подвальном помещении трубопроводов и прочего оборудования, не требующего постоянного открытого доступа, не делает его общедомовым имуществом, поскольку аналогичные инженерные системы проходят во всех квартирах дома и доступ к этим помещениям требуется только при возникновении аварийных ситуаций, а не для текущего обслуживания либо для осмотра. 

Принимая во внимание, что истец не является владеющим собственником спорного нежилого помещения, которое не обладает признаками общего имущества многоквартирного дома, суд полагает, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198, 195 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ООО «УК Новый Сочи» к ФИО3 о признании права отсутствующим отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня постановления его в окончательной форме в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи. 

Судья И.А. Куц