к делу № 3а-345/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«26» июня 2024 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Гаспарове Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения заявленных требований просит установить кадастровую стоимость ранее принадлежавшего ей объекта недвижимости: здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, 200 метров севернее домовладения, расположенного по ............, ........ в размере его рыночной стоимости 100 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 г. 

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке, подготовленным ООО «Центр оценки и консалтинга», рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2018г. составляет 100 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Краснодарскому краю кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере 11 147 518,64 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают ее права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просит вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 просит рассмотреть дело в отсутствие учреждения.

Представитель Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 в своем отзыве полагает, что Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Краснодарскому краю является ненадлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

Главой администрации Бесстрашненского сельского поселения Отрадненского района ФИО6 направлено ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие и возражение на административное исковое заявление, в котором просит отказать в требованиях в полном объеме.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении уточненных административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ) государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу этого закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Как следует из части 1 статьи 245 КАС РФ и части 1 статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (часть 11 статьи 24.18 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28), требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Согласно части 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Указанные нормы Закона № 135-ФЗ согласуются с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которым в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела ФИО1 в период с 18 марта 2020 года по 21 сентября 2021 года являлась собственником нежилого здания с кадастровым номером ........,что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14 декабря 2023 года № КУВИ-001/2023-282576669.

Государственная кадастровая оценка зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земель водного и лесного фонда на территории Краснодарского края проведена на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21 сентября 2017 года № 2197 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2018 году», результаты утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 года № 2368.

В соответствии с данным приказом кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере 11 147 518,64 рублей.

Кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2018г., подлежит применению в период с 1 января 2019 года и до 1 января 2022 года для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, является архивной, что подтверждено сведениями филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 19 мая 2023 года.

В соответствии с абзацем 2 пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........, являющейся архивной, затрагивают права и законные интересы административного истца как собственника нежилого здания и плательщика налога на имущество физических лиц, рассчитываемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и позволяют ей обратиться в суд за их защитой.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости, административным истцом представлен отчет об оценке № 175/22, выполненный независимым оценщиком ООО «Центр оценки и консалтинга» ФИО7 25 ноября 2022 года, согласно которому по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ составила 100 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, исследовав отчет об оценке объекта недвижимого имущества, судом в связи с наличием вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, а также с целью соблюдения баланса интересов всех лиц, участвующих в деле, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Граунд» ФИО8

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 20 июля 2023 года № Г538/2023, выполненному экспертом ООО «Граунд» ФИО8, отчет об оценке № 175/22, выполненный независимым оценщиком ООО «Центр оценки и консалтинга» ФИО7 25 ноября 2022 года, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, так как в нем допущены нарушения ФСО и методики оценки.

Математических ошибок в отчете не выявлено.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л.д. 14-16 заключения № Г27-538/2023). 

Так, эксперт указывает, что на странице 27 отчета при определении физического износа экспертным методом, оценщик не произвел расчет физического износа объекта по конструктивным элементам, а только лишь указал выбранное им значение износа в размере 80% (диапазон 80-100%).

На странице 28 отчета оценщиком указано, что функциональный износ объекта составляет 0%, то есть отсутствует, что неверно. Учитывая современные стандарты (01.01.2018 года), объект оценки, с точки зрения его функциональной полезности, по объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, уступает аналогам.

На странице 30 отчета оценщик при определении возвратной стоимости материалов, получаемых при разборке здания, использует некорректный коэффициент выхода материалов в размере 1,85%. Данный коэффициент учитывается при сносе зданий, объем которых меньше 200 куб.м, строительный объем объекта экспертизы, согласно технической документации, составляет 6623 куб.м.

На странице 30 отчета отсутствует описание расчета возвратной стоимости материалов, получаемых при разборке здания. Рыночная стоимость здания, полученная оценщиком в рамках затратного подхода, составляет 5 260 000,00 рублей, коэффициент выхода материалов принят оценщиком в размере 1,85%, следовательно, 5 260 000,00 х 0,0185 = 97 310,00 рублей. Однако оценщиком указана стоимость в размере 100 000,00 рублей.

Принятое оценщиком значение прибыли предпринимателя в размере 12% не соответствует рыночным ожиданиям, сложившимся на рынке недвижимости в районе расположения объекта оценки.

Таким образом, указанные действия оценщика приводят к искажению итогового результата.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости нежилого здания.

Таким образом, оценивая отчет об оценке № 175/22 от 25.11.2022г., выполненный оценщиком ООО «Центр оценки и консалтинга» ФИО7, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем, не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, площадью 1 328,7 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, Отрадненский район, ст-ца Бесстрашная, 200 метров севернее домовладения, по ул. Речной № 18, по состоянию на 01.01.2018г. составляет 1 362 600 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края направлен отзыв, согласно которому считает, что заключение эксперта № Г27-538/2023 не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства, поскольку выполнено с нарушением законодательства в области оценочной деятельности.

Так, представитель административного ответчика указывает, что значение совокупного износа, рассчитанное для исследуемого объекта в размере 90,89%, экспертом не подтверждено. В экспертизе отсутствует деффектовочная ведомость (акт обследования), либо техническая документация, подтверждающая состояние оцениваемого здания.

Также экспертом не обосновано и не подтверждено отсутствие в расчете прибыли предпринимателя.

Кроме того, представитель административного ответчика указывает, что при расчете стоимости объекта экспертизы эксперт не добавляет к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС (20%), что методологически неверно. Указанный в заключении эксперта источник учитывает нормативы стоимости строительства без НДС, тогда как на рынке стоимость строительных материалов и строительных работ включает НДС.

Из представленных представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО9 письменных возражений на экспертное заключение следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная экспертом, не может быть признана достоверной.

В обоснование своих возражений ссылается на то, что при определении стоимости замещения объекта экспертизы в затратном подходе (таблица 4, лист 38 заключения), эксперт использовал устаревшие справочные данные сборника УПВС 1969 года, которые допустимы при условии введения поправочных коэффициентов. Вместе с тем, при использовании указанного справочника экспертом не учтены дополнительные косвенные затраты: на изменение структуры накладных расходов в строительстве, возможных отчислений, связанных со страхованием строительных рисков, и поправок, отражающих изменение в сметном нормировании в строительстве, по отношению к году издания справочника.

Определяя стоимость строительства объекта оценки (таблица 4, лист 38 заключения), эксперт не учитывает значение прибыли предпринимателя, мотивируя тем, что в справочных данных «Сборник рыночных корректировок» (СРК), 2017 год, под редакцией ФИО10, на рынке недвижимости в целом не усматривается наличие признаков прибыли предпринимателя по исследуемому объекту, что ошибочно и не обоснованно. По мнению представителя ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», на рынке недвижимости в целом усматривается наличие признаков прибыли предпринимателя, которая составляет 12%, и которая экспертом не учтена.

Также эксперт применяет в расчетах функциональный износ в размере 55%, ссылаясь на статью, которая является работой магистрантов 1 курса строительного факультета Пермского национального исследовательского политехнического университета. Приведенная в статье шкала функционального износа является частным случаем методологии и руководства по проведению оценки бизнеса и/или активов ОАО РАО «ЕЭС России» и ДЗО ОАО РАО «ЕЭС России», разработанная компанией «Делойт и Туш» в марте 2005 года, и не учитывает определенный сегмент объектов недвижимости. Кроме того, применение её в качестве нормативного документа ошибочно, данные поправки рассчитаны для бизнеса ОАО РАО «ЕЭС России» и не имеют ничего общего к объекту экспертизы - картофелехранилищу.

При определении физического износа эксперт ссылается на данные обследования объекта экспертизы. Осмотр проведен при дневном освещении органолептическим методом (метод определения значений показателей качества с помощью органов чувств) с элементами фотографирования. Однако, осмотр объекта был проведен 12.07.2023г., то есть спустя 5,5 лет после даты оценки. Такая разница не позволяет достоверно утверждать о тождественном техническом состоянии объекта оценки на 01.01.2018г. и на 12.07.2023г., объект мог быть разрушен когда угодно, и при каких угодно обстоятельствах. По мнению представителя ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», выводы эксперта о техническом состоянии объекта оценки на 01.01.2018г. не обоснованы и не могут быть признаны достоверными, экспертом должен быть применен иной метод определения физического износа, например, метод эффективного возраста. Согласно расчету физического износа методом эффективного возраста, физический износ объекта экспертизы на дату оценки равен 19,8%, что значительно отличается от 79,75%.

Также, по мнению представителя ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», назначенная экспертом величина физического износа конструктивных элементов не соответствует действительности. Физический износ, определенный экспертом для стен, составил 85%, что не соответствует действительности, так как согласно методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной Приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 года № 404, максимальный физический износ ограничен 70%, при таком износе требует полную перекладку стен. По фотоматериалам № 27-62 и № 75-77, имеющимся в деле, видно, что на площади 815,7 кв.м (неразрушенная часть равна 1328,7-513=815,7кв.м) объекта исследования, физический износ конструкций стен соответствует следующем признакам износа: отпадение штукатурки местами, выветривание швов до 4 см на площади до 50%, выпадение отдельных кирпичей на плоскости стен и перемычках, высолы и сырые пятна, что соответствует до 40% износа конструкций.

Таким образом, представители административных ответчиков ставят под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки. 

В судебное заседание эксперт ООО «Граунд» ФИО8 не явился, направил письменные пояснения по существу изложенных замечаний.

Из представленных письменных пояснений следует, что определение значения совокупного износа объекта экспертизы проводилось путем сопоставления информации, содержащейся в материалах дела, а также по фотоматериалам, полученным по результатам осмотра. Фотоматериалы и определение совокупного износа представлены в экспертном заключении. 

Относительно отсутствия в расчетах прибыли предпринимателя, эксперт пояснил, что в таблице 1.1.2 справочника приводятся данные о прибыли предпринимателя в Краснодаре (следовательно и в Краснодарском крае) только для торговых и офисных помещений и типового жилья. Что касается производственной недвижимости, то прибыль предпринимателя для этого сегмента отмечена только в Москве (не далее чем на 70-90 км от МКАД) и Калуге, Ярославле и Твери, территориально расположенных близко к Москве, в других городах, где проводился мониторинг именно по этому сегменту (Архангельск, Владивосток, ФИО11, Курск, Новосибирск, Новокузнецк, Новочебоксарск), прибыли не выявлено. Учитывая, что для сегмента недвижимости с/х назначения не наблюдается массовое новое строительство, имеющиеся в данном районе построенные площади не полностью востребованы, что является отсутствием признаков прибыли предпринимателя в новое строительство идентичного объекта, а также низкую активность и покупательскую способность рынка недвижимости в районе расположения объекта экспертизы, статус населенного пункта, локальные характеристики (окраина населенного пункта, состояние подъездных путей, ближайшее окружение), в рамках данного экспертного заключения прибыль предпринимателя не учитывалась.

Относительно того, что к стоимости строительных материалов и работ не добавлен корректирующий коэффициент в размере НДС (20%), эксперт пояснил, что кадастровая стоимость определяет налоговую базу по налогу на имущество организаций, и, если она будет включать в себя НДС, то собственник уплачивает налог с налога. Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации следует, что в случае, если не предполагается реализация недвижимого имущества (т.е. сделка купли-продажи), и рыночная стоимость определяется не для целей его отчуждения, то рыночная стоимость НДС включать не должна, так как этот налог возникает лишь в случае реализации. Рыночная стоимость объекта экспертизы определяется для целей внесения в государственный кадастр недвижимости, а не для сделки купли-продажи, НДС в нее включать неверно.

Относительно того, что при использовании устаревших справочных данных сборника УПВС не учтены дополнительные косвенные затраты, эксперт указал, что дополнительные косвенные издержки (отчисления на инфраструктуру, платежи за экспертизы, согласования, разрешительные процедуры и т.п.), неучтенные соответствующими сборниками УПВС, характерны для крупных городов (Москва, Санкт-Петербург и др.), где процедуры согласования с властями и поставщиками коммунальных услуг носят значительный временной характер и сопровождаются существенными материальными затратами. Учитывая цели и задачи экспертизы, а также вопросы, поставленные на разрешение эксперта, внесение данных корректирующих коэффициентов не требуется, так как их внесение приведет к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта экспертизы.

Относительно применения в расчетах функционального износа в размере 55%, эксперт указал, что приведенная в статье, опубликованной в Международном научном журнале «Символ науки», шкала состояния показывает экспертное распределение и процентное соотношение величин функционального износа и применима для оценки бизнеса и/или активов (в свою очередь объекты недвижимости относятся к активам). По данной шкале можно сделать вывод о том, что здание не отвечает требованиям времени и значительно уступает лучшим объектам, а именно, современные картофелехранилища должны поддерживать заданный температурный режим, при котором все виды картофеля не будут прорастать, развитие вредоносных микроорганизмов замедлится, и клубни не будут подвергаться физическим повреждениям. Для этого внутри помещений обустраиваются вентиляционные системы, устанавливается климатическое оборудование, способное сохранять температуру на заданном уровне, а также отслеживать показатели микроклимата, чтобы вовремя регулировать влажность и уведомлять персонал об изменениях. Картофелехранилища должны быть изолированными от окружающей среды. Обязательно создается гидроизоляция, поскольку сырость негативней влияет на сохранность клубней. Чтобы поддержка температуры не приводила к серьезным энергетическим затратам, хранилища утепляются.

Согласно шкале в Справочнике экономиста №11 (2011 Profiz.ru), величина функционального износа будет также равняться 55% как середина диапазона 40-70%.

Согласно осмотру, проведенному оценщиком 21.11.2022г., здание находилось в аварийном состоянии, величина физического износа, присвоенная оценщиком - 80%. Определение физического износа методом эффективного возраста не проводилось, так как метод не учитывает износ отдельных конструктивных элементов, а также физическое состояние здания, условия его эксплуатации. Стены здания имеют множество поперечных трещин, выпадений кирпичей, отслоения штукатурки, часть стен отсутствует (здание разрушено), следовательно, требуется возведение недостающей части здания. По фотоматериалам удается установить, что произошло расслоение кирпича из-за естественного старения кирпичной кладки, повреждения кирпича эрозией и влияния на него других природных факторов. Таким образом, здание имеет неустранимый физический износ, так как затраты на проведение ремонтно-восстановительных работ нецелесообразны по экономическим соображениям.

Проверив и сопоставив доводы возражений представителей административных ответчиков на заключение эксперта с письменными пояснениями эксперта ООО «Граунд» ФИО8, подготовившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителей о допущенных экспертом нарушениях являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы с применением сборников УПВС. Отказ эксперта от применения сравнительного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 21-38 заключения, и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

С учетом изложенного, оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение, у суда не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании также не установлено, в связи с чем, суд находит заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № Г27-538/2023, подготовленного экспертом ООО «Граунд» ФИО8, на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2018 года. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 17 апреля 2023 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 17.04.2023г. 

С учетом изложенного, заявленные уточненные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, следует, что, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости подлежит установлению на период с 01.01.2019г. до 01.01.2022г.

Кроме того, генеральным директором ООО «Граунд» ФИО12 заявлено ходатайство о взыскании с ФИО1 расходов за проведение судебной экспертизы в размере 90 000 рублей.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела». 

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы (статьи 103, 106 КАС РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017г. № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимого имущества (11 147 518,64) и размером его рыночной стоимости (1 362 600, 00) по состоянию на оспариваемую дату (01.01.2018г.) составляет 87,7 %, что не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений, и может свидетельствовать об ошибке, допущенной при проведении массовой кадастровой оценки, повлекшей нарушение конституционных прав и свобод административного истца. 

Из представленного в материалах дела отзыва Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Краснодарскому краю на административное исковое заявление (том 1, л.д. 89) усматривается, что оспариваемая кадастровая стоимость рассчитывалась и утверждалась Департаментом имущественных отношений Краснодарского края.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания судебных расходов по проведению экспертизы с ФИО1 и о необходимости их возмещения с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, которым в данном случае является Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании. Согласно калькуляции проведенных работ стоимость экспертизы составила 90 000 рублей.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

уточненное административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, 200 метров севернее домовладения, расположенного по ............, ........, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 1 362 600 рублей на период с 01 января 2019 года до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки – 01 января 2022 года.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 17 апреля 2023 года.

Взыскать с Департамент имущественных отношений Краснодарского края в пользу ООО «Граунд» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 90 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров