Дело № 2-3675/2025

(УИД 47RS0018-02-2024-001762-37)

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17.07.2025 года город Санкт-Петербург

Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Яхонтовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Десятковой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО12 к ФИО13 о понуждении к заключению договора, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратился в Тосненский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кад. № 0, расположенного по адресу: ...

В обоснование иска на то, что 23.04.2024 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, цена договора определена сторонами в размере 3 000 000 руб., срок заключения основного договора – не позднее 23.05.2024 г., ответчик обязался уведомить истца о времени и месте заключения договора, однако такое уведомление не направил, 21.05.2024 г. истец направил ответчику письменное предложение заключить основной договор, ответчик от заключения договора уклоняется.

Определением Тосненского городского суда Ленинградской области от 15.01.2025 г. гражданское дело передано по подсудности в Пушкинский районный суд г. Санкт-Петербурга.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, о рассмотрении дела извещен.

Представитель истца ФИО6 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена.

Представитель ответчика ФИО7 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, пояснив, что в установленный договором срок – не позднее чем за 7 дней, ни одна из сторон не предприняла действий к заключению основного договора, ответчик сделал такое предложение в последний день, но истец на заключение сделки не явился; при этом направленное истцом письмо от 21.05.2024 г., не являющееся по своему содержанию офертой, к окончанию срока действия предварительного договора даже не поступило ответчику на почту. По истечении срока предварительного договора ответчик уведомил истца о его прекращении и вернул аванс, от истца возражений не поступило, поэтому истец, считая себя свободным от обязательств, заключил договор с новым покупателем. Представлены письменные возражения на иск (л.д. 50-60).

Третьи лица ФИО11, ФИО14 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены; представили письменную позицию по иску, против возражения исковых требований возражают (л.д. 137-140; 155-156,177-179).

Суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Положениями статьи 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 38 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Таким образом, на истце, обращающемся в суд с требованиями о понуждении к заключению договора купли-продажи, лежит обязанность доказать факт совершения им действий, направленных на заключение основного договора, а также факт уклонения ответчика от заключения договора.

Из материалов дела судом установлено, что 23.04.2024 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка № 0, в соответствии с п. 2 которого которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи земельного участка, кад. № 0, принадлежащего продавцу, расположенного по адресу: ..., в срок не позднее 23.05.2024 г.; продавец обязуется уведомить покупателя о месте и времени заключения основного договора (л.д. 12,14-15).

Стороны пришли к соглашению определить цену будущего основного договора купли-продажи земельного участка в размере 3 000 000 руб. (п. 3).

Покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 100 000 руб. наличными средствами в качестве аванса в счет исполнения обязательств по настоящему договору (п. 4). При заключении сторонами основного договора внесенные денежные средства будут засчитаны в счет оплаты стоимости земельного участка (п. 5).

Передача аванса продавцу покупателем подтверждена распиской от 23.04.2024 г. (л.д. 13).

При этом в пункте 9 договора стороны договорились, что основной договор купли-продажи может быть заключен до даты, определённой в п. 2 договора – 00.00.0000, предварительно согласовав время минимум за 7 календарных дней. 

В случае отказа от заключения основного договора купли-продажи по вине покупателя или продавца, денежные средства, внесенные в соответствии с п. 4 настоящего договора, возвращаются покупателю до 00.00.0000 (п. 7).

21.05.2024 г. истцом почтовым отправлением (НПИ № 0) в адрес ответчика было направлено письмо с предложением заключить основной договор, в течение 5 дней уведомить его о времени и месте заключения договора (л.д. 16,17). По данным отслеживания сайта Почты России в сети Интернет, указанное почтовое отправление было готово к вручению 24.05.2024 г., срок его хранения истек 24.06.2024 г., возвращено отправителю.

В материалы дела ответчиком представлена переписка между истцом ФИО3 и представителем ответчика ФИО2 по доверенности – ФИО8 в приложении WhatsApp, осмотр которой произведен нотариусом 23.11.2024 г. (л.д. 67-204).

Из текста переписки следует, что сторонами в период 21.05.2024-23.05.2024 г. обсуждались условия сделки в части порядка ее оплаты и дата заключения основного договора, 22.05.2024 г. представителем продавца покупателю было предложено встретиться для заключения сделки завтра – 23.05.2024 г. в Сбербанке по адресу: ..., указано, что у представителя будут на руках подписанные продавцом документы, после открытия покупателем аккредитива в банке примерно в 13.00 стороны поедут для подачи документов в МФЦ по адресу: Тельмана 2б (л.д. 83). Одновременно покупателю направлено соглашение на подсыпку дорог, заключение и оплата по которому в сумме 100 000 руб. сторонами обсуждалась ранее (л.д. 84-85,88,89).

23.05.2024 г. истцом ФИО3 в переписке указано на то, что платеж на подсыпку дорог подлежит оплате после того, как он станет собственником участка; представителем ответчика в ответном сообщении истцу направлено письменное уведомление продавца о заключении основного договора купли-продажи земельного участка не позднее 17.00 час. 23.05.2024 г., а именно: предложено встретиться для подписания документов в 17.00 час. в МФЦ по адресу: ... просьба подтвердить встречу до 15.00 час., в случае неявки на заключение договора обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (л.д. 91,92-94,95-97).

В 15.15 час. того же дня истец указал, что в уведомлении предложены иные условия, он согласен на заключение ранее согласованного договора с использованием аккредитива (л.д. 98).

Поскольку в предложенное время встреча сторон не состоялась, 23.05.2024 г. в 21.16 час. ответчиком истцу направлено уведомление о прекращении обязательств по предварительному договору (л.д. 98,100-102), после чего произведен возврат денежных средств аванса (л.д. 103,104).

30.05.2024 г. между ФИО2 и ФИО11 заключен предварительный договор, а 06.06.2024 г. – основной договор купли-продажи спорного земельного участка (л.д. 112-113). Актом сверки взаимных расчетов сторон подтверждается оплата покупателем стоимости участка (л.д. 142).

Согласно п. 3.3 договора купли-продажи от 06.06.2024 г. в порядке ст. 556 Гражданского кодекса РФ настоящий договор одновременно является актом приема-передачи отчуждаемого земельного участка от продавца покупателю; покупатель принял земельный участок без каких-либо замечаний и претензий.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, пояснения сторон, письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества в установленный предварительным договором срок не был заключен сторонами настоящего спора ввиду неявки истца в предложенные ответчиком дату и время на подписание сделки. 

С приведенными в иске доводами об уклонении ответчика от заключения договора суд не может согласиться, принимая во внимание, что истцом предложение заключить договор было направлено ответчику почтовым отправлением только 00.00.0000 – за день до окончания установленного предварительным договором срока, а значит заведомо не могло быть своевременно получено адресатом, срок хранения письма истек 24.06.2024 г., лишь в указанную дату оно может считаться полученным. Более того, дату и время совершения сделки такое письмо не содержит, ограничиваясь формальным предложением заключить договор и просьбу уведомить о дате сделки, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано совершения им действий, направленных на заключение основного договора, и факт уклонения ответчика от его заключения.

Судом из материалов дела также установлено, что предварительные договоры купли-продажи земельного участка были заключены собственником ФИО2 как с истцом ФИО3, так и с третьим лицом ФИО11

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 00.00.0000 № 0 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Согласно ст. 398 Гражданского кодекса РФ (предусматривающую ответственность сторон в случае неисполнения обязательства), в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное введение, оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, если на объект недвижимости претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом объект передан одному из них, то преимуществом обладает тот, кому он передан во владение. 

Судом установлено, что спорный земельный участок был передан ответчиком покупателю ФИО11 на основании заключенного между ними договора купли-продажи от 06.06.2024 г., являющемуся одновременно и актом приема-передачи имущества, с момента фактической передачи участка в пользование ФИО11 тот находится в его правомерном пользовании, в связи с чем ФИО9 не имеет права требовать отобрания спорного объекта недвижимости в соответствии с правилами ст. 398 Гражданского кодекса РФ, но вправе требовать возмещения ему убытков.

При таких обстоятельствах суд оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО9 не находит. 

Одновременно суд считает необходимым указать, что приведенные ответчиком и третьим лицом ФИО16. доводы об отсутствии согласия супруга на заключение договора купли-продажи не могут быть приняты, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 00.00.0000 супругом продавца ФИО2 - ФИО15. было дано удостоверенное нотариально согласие на покупку, продажу, регистрацию права собственности в отношении любого объекта недвижимости, находящегося на территории Санкт-Петербурга и ..., за цену и на условиях по своему усмотрению (л.д. 109,174-175,180-181), а распоряжением от 21.05.2025 г. такое согласие им отменено (л.д. 182).

Поскольку в силу положений ст. 35 Семейного кодекса РФ согласие другого супруга при совершении одним из супругов сделки по общему правилу предполагается, а при оспаривании сделки бремя доказывания осведомленности о несогласии лежит на стороне, оспаривающей сделку, само по себе отсутствие в выданном супругом нотариальном согласии на продажу любых объектов недвижимости указания на предмет конкретной сделки не может свидетельствовать о его несогласии на продажу спорного объекта недвижимости. При этом с учетом положений п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», с момента заключения предварительного договора согласие третьего лица на совершение сделки купли-продажи становится основанием для возникновения прав и обязанностей иных участников оборота, в связи с чем возможность отзыва согласия третьего лица с этого момента утрачивается. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме изготовлено 13.08.2025 г.

Судья /подпись/ Н.С. Яхонтова