Дело № 2-1295/2025

64RS0043-01-2025-001419-61

Решение

Именем Российской Федерации

09 июня 2025 года город Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе:

Председательствующего судьи Магазенко Ю.Ф., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вдовиной В.С.,

с участием представителя истца ФИО2 – ФИО3,

представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации муниципального образования «Город Саратов» третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация Ленинского района муниципального образования «Город Саратов», Комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом г. Саратова, Управление Росрестра по Саратовской области о взыскании выкупной цены за аварийное нежилое помещение,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов» о взыскании выкупной цены за аварийное нежилое помещение.

Требования мотивированы тем, что ФИО2 является собственником помещения, назначение: нежилое, общей площадью 78,8 кв.м, этаж 1, адрес: 

<

адрес> кадастровый № и общей долевой собственностью на земельный участок под многоквартирным домом. Указанное право возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №. Распоряжением Главы администрации муниципального образования «Город Саратов» № 38-р от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, аварийным и подлежащим сносу до ДД.ММ.ГГГГ (Заключение межведомственной комиссии ДД.ММ.ГГГГ №/Л). В соответствии с пунктом 5.1. и 5.2 вышеназванного распоряжения Комитету по управлению имуществом города Саратова предписано осуществить мероприятия по образованию земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. Включить сведения об аварийности многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в реестр муниципальной собственности муниципального образования «Город Саратов» и Сводный реестр объектов муниципальной казны.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и с учетом уточнения исковых требований, истец просит взыскать с ответчика за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» денежные средства в счет возмещения (выкупной цены) за нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, находящееся по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, общей площадью 78,8 кв.м, этаж 1, принадлежащее ФИО2 в размере определенном судебной экспертизой 6 569 400 руб., и денежные средства в счет компенсации за непроизведённый капитальный ремонт жилого многоквартирного дома в размере 921 000 руб. После исполнения решения суда и выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» возмещения (выкупной цены) ФИО2 в размере 7 490 400 руб. за нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, находящееся по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, общей площадью 78,8 кв.м, этаж 1, принадлежащее ФИО1, прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение, находящийся по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, общей площадью 78,8 кв.м, этаж 1, и долю в праве общей долевой собственностью на земельный участок под многоквартирным домом и признать право собственности на нежилое помещение, находящийся по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, общей площадью 78,8 кв.м, этаж 1, и долю в праве общей долевой собственностью на земельный участок под многоквартирным домом за муниципальным образованием «Город Саратов».

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки не сообщила.

Представитель истца ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения исковых требований.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки не сообщили.

Суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, заключение судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и в судебном заседании установлено, ФИО2 является собственником помещения, назначение: нежилое, общей площадью 78,8 кв.м, этаж 1, адрес: 

<

адрес>, кадастровый № что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, а также выпиской из ЕГРН.

На основании заключения от ДД.ММ.ГГГГ №/Л межведомственной комиссией по оценке соответствия помещений и многоквартирных домов установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом требованиям, созданной постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ № распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. 

Собственникам помещений, расположенных в многоквартирном доме в течении трех месяцев со дня издания распоряжения произвести отселение из занимаемых помещений (п.2.1), произвести снос и реконструкцию указанного дома до ДД.ММ.ГГГГ (п.2,2).

В соответствии с пунктом 49 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 (далее - Положение), на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ, ч.1 ст.7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст.32 ЖК РФ.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке непригодным для проживания, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч.8 ст.32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п.3 ст.2, ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Кроме того, из содержания положений ст.32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пп.20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Размер возмещения за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 ст.32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

Судом установлено, что между истцом и ответчиком на день рассмотрения спора судом соглашение о возмещении за нежилое помещение, сроках и других условий выкупа не достигнуто, дом включен в программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2024-2026 годах».

Принимая во внимание перечисленные выше нормы закона, обстоятельства дела, бездействие со стороны ответчика, выразившееся в непринятии мер, определенных ч.10 ст.32 ЖК РФ, право выбора истца способа защиты своих прав, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право требовать выкупной стоимости жилого помещения.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения стоимости помещения истца и возможных убытков в связи с необходимостью применения специальных познаний судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «РусЭксперт».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ размер возмещения за нежилое помещение с учетом рыночной стоимости нежилого помещения, рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием, включая убытки, переездом, поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое нежилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> составит 6 569 400 руб., из которой: 5 904 00 руб. – рыночная стоимость нежилого помещения; 4 000 руб. - плата за регистрацию прав для физического лица; 354 000 руб. – затраты на аренду подобного объекта на период подбора нового объекта; 12 700 руб. – затраты, связанные с переездом в арендуемое нежилое помещение; 12 700 руб. - затраты, связанные с переездом в приобретенное нежилое помещение; 88 500 руб. – затраты, связанные с поиском арендуемого нежилого помещения; 43 300 руб. – услуги риэлтора по подбору нового объекта по аренде; 150 200 руб. – услуги риэлтора по подбору нового объекта по покупке. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом доли собственника нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> составит 921 000 руб. В результате проведенного исследования установлено, что пребывание в помещении создает опасность для жизни и здоровья находящихся в данном помещении лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

В данном случае суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим стаж работы в соответствующих областях экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. При таких обстоятельствах суд считает, что заключение эксперта отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют. Заключение эксперта подробно, мотивированно, обоснованно, согласуется с материалами дела, эксперт не заинтересован в исходе дела. 

Неясность, неполнота, наличие противоречий в заключении судебной экспертизы не установлены.

В этой связи суд полагает возможным положить в основу судебного решения выводы проведенной по делу судебной экспертизы.

Поскольку исковые требования заявлены о взыскании возмещения (выкупной цены) за нежилое помещение, которые определены экспертом в соответствии с требованиями ч.7 ст.32 ЖК РФ, наличие исключительных обстоятельств угрозы жизни и здоровью истца, суд полагает необходимым взыскать в пользу истца денежные средства в счет возмещения за спорное жилое помещение в размере, определенном в заключении судебной экспертизы – 6 991 900 руб., из которых: 5 904 00 руб. – рыночная стоимость нежилого помещения; 4 000 руб. - плата за регистрацию прав для физического лица; 12 700 руб. - затраты, связанные с переездом в приобретенное нежилое помещение; 150 200 руб. – услуги риэлтора по подбору нового объекта по покупке; 921 000 руб. - размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом доли собственника нежилого помещения.

Доказательств несения убытков в размере 354 000 руб. – затраты на аренду подобного объекта на период подбора нового объекта; 12 700 руб. – затраты, связанные с переездом в арендуемое нежилое помещение; 88 500 руб. – затраты, связанные с поиском арендуемого нежилого помещения; 43 300 руб. – услуги риэлтора по подбору нового объекта по аренде, истцом не представлено, в связи с чем требования истца в указанной части удовлетворению не подлежат, поскольку заявлены преждевременно.

При этом указанное возмещение подлежит взысканию за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» с администрации муниципального образования «Город Саратов» как с исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для нужд муниципального образования «Город Саратов».

После выплаты ответчиком указанного размера возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

После выплаты ответчиком указанного размера возмещения за жилое помещение признать за ответчиком право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с п.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и вздержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Как следует из материалов дела, истцом при подаче искового заявления понесены судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Исковые требования истца подлежат удовлетворению на 93,3% от суммы заявленных требований ((6 991 900 руб. * 100%) / 7 490 400 руб.).

Учитывая размер удовлетворенных исковых требований, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по оплате государственной пошлины с учетом пропорции в размере 2 799 руб. (3 000 руб. * 93,3%).

По ходатайству представителя истца определением суда по данному делу назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «РусЭксперт». 

Руководитель экспертного учреждения ходатайствовал перед судом о разрешении вопроса о возмещении судебных расходов в размере 65 000 руб.

Учитывая положения ст.ст.88, 94, 98 ГПК РФ, размер исковых требований, подлежащих удовлетворению, суд приходит к выводу о взыскании за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» с администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу ООО «РусЭксперт» расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 60 645 руб. (65 000 руб. * 93,3%), а с истца взыскать в пользу ООО «РусЭксперт» расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 4 355 руб. (65 000 руб. * 6,7%).

Иные возможные убытки истец не просил взыскать, а суд разрешает спор согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ исходя из заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о взыскании выкупной цены за аварийное помещение, удовлетворить в части.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 

<

***>) за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО2 (паспорт серии №, выдан 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ) денежные средства в размере 6 991 900 руб. в счет возмещения за нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>., кадастровый №, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 799 руб.

В удовлетворении исковых требований в остальной части, - отказать.

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного размера возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного размера возмещения за нежилое помещение признать за администрацией муниципального образования «Город Саратов» право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, пом. 2, кадастровый №.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 

<

***>) за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ООО «РусЭксперт» (ОГРН 

<

***>) расходы за производство судебной экспертизы в размере 60 645 руб.

Взыскать с ФИО2 (паспорт серии №, выдан 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ООО «РусЭксперт» (ОГРН 

<

***>) расходы за производство судебной экспертизы в размере в размере 4 355 руб.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме – 25 июня 2025 года.

Председательствующий Ю.Ф. Магазенко