Дело № 2-1648/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

**** 2017 года город Псков 

Псковский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Зиновьева И. Н.,

при секретаре Эрмель Я. А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «УНО-пресс» о признании недействительным пункта 5.4 договора участия в долевом строительстве от ****2014, взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя и компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «УНО-пресс» с требованиями о признании недействительным пункта 5.4 договора участия в долевом строительстве от ****2014, взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 305878 рублей, неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя в размере 150000 рублей, компенсации морального вреда в размере 10000 рублей.

В обоснование иска указано, что ****.2014 между ФИО1, ФИО2 и ООО «ПИК-недвижимость», действующего от имени и в интересах ООО «УНО-пресс», заключен договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном законом порядке, по условиям которого ответчик обязался в срок до 28.02.2016 передать истцам квартиру № ** в доме № ** по ул. Инженерной в г. Пскове, а истцы – оплатить стоимость квартиры (2841 400 рублей) в полном объеме. Истцами оплата по договору произведена полностью, в срок установленный договором. 

В нарушение п. 5.3 договора, квартира застройщиком передана с многочисленными недостатками, отраженными в акте осмотра квартиры от ****.2016, а именно: не закрывается окно в гостиной; шатается балконный стеклопакет на стыке двери и окна; имеются царапины на окнах и подоконниках; в квартире отсутствуют материалы, из которых должна быть выполнена межкомнатная перегородка из гипсокартонных листов; стяжка пола по всей площади квартиры неровная; стены неровные; в комнате площадью 12 кв.м. оторвана уплотнительная резинка на окне в правом нижнем углу; сколы штукатурки у поверхности пола на стене слева от входа в ванную комнату; неровные полы на пороге при входе на балкон и на самом балконе; трещины на штукатурке на стене между туалетом и ванной; имеются сколы штукатурки на откосах окон. 

Согласно экспертному заключению ЗАО «НЭК ФИО3» стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению дефектов квартиры составляет 305878 рублей. 

****.2017 застройщику была направлена письменная претензия с требованием о возмещении расходов по устранению недостатков, которое ответчиком не выполнено.

Истцы полагали, что пунктом 5.4 договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, участник долевого строительства ограничивается в способах защиты нарушенных прав, что приводит к ущемлению его законных прав по сравнению с положениями действующего законодательства, в связи с чем указанный пункт договора является недействительным. 

Просили признать недействительным данный пункт договора, взыскать с ответчика расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 305878 рублей (по 152939 рублей в пользу каждого из истцов), неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя в размере 150000 рублей (по 75 000 рублей в пользу каждого из истцов), компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей (по 5 000 рублей в пользу каждого из истцов).

Истцы ФИО1 и ФИО2, а также их представитель по доверенности – ФИО4, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просила их удовлетворить по указанным в иске основаниям. 

Представитель ответчика ООО «УНО-пресс» по доверенности – ФИО5, в судебном заседании иск не признал, в возражениях указал, что правоотношения, возникающие из договора долевого строительства, регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и Законом РФ «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом. Диспозитивной нормой ч. 2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусмотрена возможность для сторон включать в договор условие, позволяющее застройщику и участнику долевого строительства самим определить последствия и первоначальный способ устранения выявленных недостатков. В связи с чем требование истцов о признании недействительным п. 5.4 договора участия в долевом строительстве от 05.12.2014 является незаконным. Кроме того, включение подобного условия в договор не лишает истца права на иные правовые способы защиты своего нарушенного права в случае невыполнения ответчиком взятых на себя обязательств по устранению выявленных недостатков и не освобождает ответчика от ответственности за нарушение обязательств по договору. Полагал, что поскольку истцы, в нарушение п. 5.4 договора, не обратились к застройщику с претензией об устранении недостатков в установленные договором сроки (90 рабочих дней), то исковые требования о возмещении расходов на устранение недостатков, взыскании неустойки и компенсации морального вреда являются необоснованными, в связи с чем просил в удовлетворении иска отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об участии в долевом строительстве») застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Судом установлено, что ****2014 между ФИО1, ФИО2 и ООО «ПИК-недвижимость», действующего от имени и в интересах ООО «УНО-пресс», заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязался в срок до ****2016 построить многоквартирный дом по адресу: 

<

...> д. ** и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участникам долевого строительства в собственность трехкомнатную квартиру № **, а истцы – оплатить стоимость квартиры в полном объеме и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного дома (л. д. 9-14).

****2014 договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Псковской области (л. д. 16).

Обязанность по оплате стоимости квартиры исполнена истцами своевременно и в полном объеме, что ответчиком не оспаривалось и подтверждается уведомлением ООО «УНО-пресс» (л. д. 21).

20.09.2016 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

06.10.2016 квартира передана истцам по передаточному акту (л. д. 17). При осмотре квартиры истцами обнаружен ряд недостатков строительных и отделочных работ, о чем указано передаточном акте и акте осмотра квартиры от ****2016 (л. д. 23).

Согласно экспертному заключению ЗАО «НЭК ФИО3» № ** стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению дефектов квартиры № ** дома № ** по ул. Инженерной в г. Пскове составляет 305878 рублей (л. д. 25-54).

****2017 истцами застройщику направлена письменная претензия с требованием о возмещении расходов по устранению недостатков в размере 305878 рублей (л. д. 55-56). 

Пунктом 5.4 договора участия в долевом строительстве от 05.12.2014 (л. д. 12) предусмотрено, что в случае если многоквартирный жилой дом построен Застройщиком с отступлением от условий настоящего договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества квартиры, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для предусмотренного настоящим Договором использования, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок при наличии вины Застройщика. Разумный срок устранения недостатков составляет 90 рабочих дней с момента получения Застройщиком требования от участника долевого строительства. Если в течение указанного срока недостатки не будут устранены Застройщиком, Участник долевого строительства вправе самостоятельно устранить недостатки и, в будущем требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

В силу положений п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Заявив исковое требование о признании недействительным п. 5.4 договора участия в долевом строительстве от ****2014 истцы ссылаются на то, что указанный пункт договора ущемляет законные права участников долевого строительства по сравнению с положениями действующего законодательства, а именно положениями ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», которой определено право участника долевого строительства при выявлении недостатков объекта долевого строительства требовать от застройщика, в том числе и возмещения расходов на устранение недостатков.

С указанными доводами суд не соглашается, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» отношения в области защиты прав потребителей регулируются ГК РФ, данным Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ.

В ч. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным ФЗ.

Положениями ч. 2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусмотрены способы защиты нарушенных прав участника долевого строительства в случае ненадлежащего качества объекта долевого строительства, данная норма является специальной в правовом регулировании этого вопроса по отношению к Закону «О защите прав потребителей».

Буквальное содержание указанной статьи позволяет устанавливать в договоре иные правила, чем предусматривает эта диспозитивная норма, поэтому оснований считать, что п. 5.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома№ 118 по ул. Инженерной в г. Пскове от 05.12.2014 противоречит вышеуказанной норме и ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», не имеется.

Оспариваемое условие договора не является соглашением сторон об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, а лишь устанавливает, что в случае выявления недостатков первоначальным способом восстановления нарушенных прав участника долевого строительства будет являться их безвозмездное устранение застройщиком.

В том случае, если данное обязательство, вытекающее из договора (устранение недостатков), не будет исполнено застройщиком в оговоренный срок, он в соответствии со ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», будет обязан уплатить участнику долевого строительства предусмотренные данным Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Поскольку заключенный между сторонами договор участия в долевом строительстве является по своей сути договором присоединения, истцы, считая, оспариваемые условия договора обременительными, были вправе в соответствии с п. 2 ст. 428 ГК РФ, потребовать расторжения или изменения договора, однако, как видно из материалов дела, заявив в претензии от 22.02.2017 требование о возмещении расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков в размере305 878рублей, истцы не поставили перед ООО «УНО-пресс» вопрос об изменении условий, установленных п. 5.4 договора, и не привели доводов о том, по каким причинам они считают обременительными для себя условия договора, направленные на достижение их основной цели (получение от застройщика за обусловленную договором цену квартиры надлежащего качества).

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу истцы соответствующих требований к ответчику также не предъявили. 

Таким образом, исходя из того, что установленные п. 5.4 условия договора являются обязательными для обеих сторон, истцы должны были потребовать от ответчика безвозмездного устранения недостатков в срок, предусмотренный договором, но не сделали этого, в связи с чем исковые требования о возмещении расходов на устранение недостатков и взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по возмещению расходов на устранение недостатков не могут быть признаны обоснованными.

Поскольку со стороны ответчика не было допущено нарушения прав истцов, то не имеется оснований для взыскания в их пользу предусмотренных ст. ст. 13, 15 Закона «О защите прав потребителей» компенсации морального вреда и штрафа.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к ООО «УНО-пресс» о признании недействительным пункта 5.4 договора участия в долевом строительстве от ****2014, взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя и компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий подпись И. Н. Зиновьев

Мотивированное решение изготовлено **** 2017 года.

Решение не вступило в законную силу.

Копия верна:

Судья И. Н. Зиновьев