УИД 77RS0032-02-2025-000751-42

Решение

Именем Российской Федерации

11 августа 2025 года адрес

Черемушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Пименовой Е.О., при ведении протокола помощником судьи фио, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2670/25 по иску ТСН «Букинист» к ФИО1, ООО СЗ «ПСВ «Крост» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ТСН «Букинист» обратился в суд с иском к ФИО1, ООО СЗ «ПСВ «Крост» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности.

В обоснование иска указано, что ТСН «Букинист» оказывает услуги по управлению, содержанию, ремонту и эксплуатации общего имущества в здании с нежилыми помещениями (Апарт-комплекс), расположенном по адресу: адрес. ООО СЗ «ПСВ «Крост» является застройщиком здания, расположенного по указанному адресу. Истцу стало известно о том, что ООО СЗ «ПСВ «Крост» в январе 2023 года было неправомерно зарегистрировано право собственности на общее имущество собственников здания, а именно – недвижимое имущество (помещения) со следующими кадастровыми номерами 77:06:006002:3536, 77:06:006002:3535, 77:06:006002:3009, 77:06:006002:3534, 77:06:006002:3526, 77:06:006002:3532, 77:06:006002:3533, 77:06:006002:3539, которые согласно технической документации имеют следующее назначение: «Комната сбора мусора» (77:06:006002:3536), «ПУИ» (77:06:006002:3535), «Бухгалтерия» (77:06:006002:3009), «Помещение для хранения люминисцерных ламп» (77:06:006002:3534), «Помещение хранения пожарного инвентаря» (77:06:006002:3526), «Помещение ввода электросетей» (77:06:006002:3532), «КУИ» (77:06:006002:3533), «Диспетчерская (77:06:006002:3539). 08.11.2023 между ООО СЗ «ПСВ «Крост» и ФИО1 заключены договоры купли-продажи, в соответствии с которыми ФИО1 приобрела нежилые помещения с кадастровым номером 77:06:006002:3536, 77:06:006002:3535, 77:06:006002:3009.

Во всех указанных помещениях ответчиками установлены двери, доступ собственников нежилых помещений здания в спорные помещения невозможен.

В связи с данными обстоятельствами, поскольку возникновение индивидуального права собственности на общее имущество привело к уменьшению размера доли и состава общего имущества в здании, принадлежащих собственникам, спорные помещения выбыли из владения собственников помещений здания помимо их воли и находятся в собственности ответчиков незаконно, истец просит суд:

- признать право общей долевой собственности собственников здания, расположенного по адресу: адрес, на общее имущество – недвижимое имущество (помещения) с кадастровыми номерами: 77:06:006002:3536, 77:06:006002:3535, 77:06:006002:3009, 77:06:006002:3534, 77:06:006002:3526, 77:06:006002:3532, 77:06:006002:3533, 77:06:006002:3539.

- истребовать из незаконного владения ООО Специализированный застройщик «ПСФ «Крост» общее имущество собственников здания, расположенного по адресу: адрес, а именно недвижимое имущество (помещения) со следующими кадастровыми номерами: 77:06:006002:3534, 77:06:006002:3526, 77:06:006002:3532, 77:06:006002:3533, 77:06:006002:3539;

- истребовать из незаконного владения ФИО1 общее имущество собственников здания, расположенного по адресу: адрес, а именно недвижимое имущество (помещения) со следующими кадастровыми номерами: 77:06:006002:3536, 77:06:006002:3535, 77:06:006002:3009.

В судебное заседание явился представитель истца ТСН «Букинист» по доверенности фио и председатель ТСН «Букинист», которые поддержали заявленные требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

В судебное заседание явился представитель ответчика ООО СЗ «ПСВ «Крост» по доверенности фио, которая возражала против удовлетворения заявленных требований, ходатайствовала о назначении повторной строительно-технической экспертизы, а также представила рецензию от 10.08.2025 на судебную экспертизу, выполненную ООО «Профсуд-Эксперт».

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Судебное разбирательство в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие не явившихся лиц, своевременно извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник имущества вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. 

В соответствии с п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было передано ответчиком другому лицу во временное владение, суд по правилам абзаца второго части 3 статьи 40 ГПК РФ или части 2 статьи 46 АПК РФ привлекает такое лицо в качестве соответчика. 

Кроме того, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статьей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 259.1 ГК РФ под общим имуществом понимается имущество, которое при создании (образовании) недвижимых вещей предназначалось для удовлетворения общих потребностей собственников этих вещей, а также имущество, которое потом приобретено, создано или образовано для этих целей. Оно принадлежит собственникам недвижимых вещей, расположенных на общей территории, определенной в соответствии с законом, и связанных физически или технологически (включая собственников недвижимости, расположенной в здании или сооружении), на праве общей долевой собственности.

До 24.07.2023, когда ФЗ от 24.07.2023 N 351-ФЗ введена в действие ст. 259.1 ГК РФ, право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество не было урегулировано.

В связи с чем, согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда в п. 1 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют права собственности на квартиры в многоквартирном доме и общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме.

Исходя из изложенного к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу содержания общего имущества в таком здании, возможно по аналогии закона применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих вопросы содержания и оплаты общего имущества в нежилом здании.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит как от технических характеристик помещения и наличия в нем инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, так и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения правоотношения, иными способами, предусмотренными законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении на общее имущество здания", в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещении в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, то собственники помещении в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу статьи 304 ГК РФ суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушении его права, не соединённых с лишением владения.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, ТСН «Букинист» оказывает услуги по управлению, содержанию, ремонту и эксплуатации общего имущества в здании с нежилыми помещениями (Апарт-комплекс), расположенном по адресу: адрес на основании Устава, утвержденного Общим собранием собственников здания, расположенного по адресу: адрес (Протокол №1 от 15 марта 2023 года) (л.д.19-36).

В соответствии с п. 3.2.7 Устава ТСН «Букинист» имеет полномочия на представление интересов собственников здания и товарищества в судебных органах.

ООО СЗ «ПСВ «Крост» является застройщиком здания, расположенного по адресу адрес, что подтверждается, в том числе Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 13.12.2018 №77-137000-008674-2018 (л.д.59-64).

Из материалов дела следует, что ООО СЗ «ПСВ «Крост» в январе 2023 года было зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество (помещения) со следующими кадастровыми номерами: 77:06:006002:3536, 77:06:006002:3535, 77:06:006002:3009, 77:06:006002:3534, 77:06:006002:3526, 77:06:006002:3532, 77:06:006002:3533, 77:06:006002:3539.

Согласно представленной в материалы дела технической документации, указанные нежилые помещения имеют следующее назначение: «Комната сбора мусора» (77:06:006002:3536), «ПУИ» (77:06:006002:3535), «Бухгалтерия» (77:06:006002:3009), «Помещение для хранения люминисцерных ламп» (77:06:006002:3534), «Помещение хранения пожарного инвентаря» (77:06:006002:3526), «Помещение ввода электросетей» (77:06:006002:3532), «КУИ» (77:06:006002:3533), «Диспетчерская (77:06:006002:3539). 

В 08.11.2023 между ООО СЗ «ПСВ «Крост» и ФИО1 заключены договоры купли-продажи, в соответствии с которыми ФИО1 приобрела нежилые помещения с кадастровым номером 77:06:006002:3536, 77:06:006002:3535, 77:06:006002:3009, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Во всех указанных помещениях ответчиками установлены двери, доступ собственников нежилых помещений здания в спорные помещения невозможен, что подтверждается Актами ООО УК «Гелиос» от 25.10.2024 (л.д. 95-117).

По ходатайству ответчика ООО СЗ «ПСФ «Крост» определением суда от 21.03.2025 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам заключения экспертов ООО «Бюро судебных экспертиз», по вопросу N1 нежилые помещения с кадастровыми №№77:06:006002:3536, 77:06:006002:3535, 77:06:006002:3009, 77:06:006002:3534, 77:06:006002:3526, 77:06:006002:3532, 77:06:006002:3533, 77:06:006002:3539 на дату ввода в эксплуатацию здания, расположенного по адресу: адрес предназначены для технических помещений, ввода, группировки и прокладки инженерных коммуникаций, а также для размещения хозяйственных кладовых в соответствии с заданием на проектирование, градостроительным регламентом, документами на использование участка для строительства, техническими регламентами, в т.ч. устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации зданий.

По вопросу N2 эксперты пришли к выводам, о том, что в нежилых помещениях с указанными кадастровыми номерами имеются инженерные коммуникации и оборудование, предназначенное для обслуживания здания, в частности №№77:06:006002:3536, 77:06:006002:3534, 77:06:006002:3532, 77:06:006002:3533 проходят кабели электропитания здания, имеющие стыковые соединения транзитных трасс пожаротушения и вентиляции здания. В помещении с кадастровым номером 77:06:006002:3539 имеется разукомлектованное оборудование систем общедомовой домофонной системы ТСН «Букинист», оповещения пожарной сигнализации и оповещения, систем дымоудаления жилого комплекса.

Отвечая на вопрос N3, эксперты пришли к выводу о том, что нежилые помещения с указанными кадастровыми номерами предназначены для обслуживания более одного помещения в нежилом здании, расположенном по адресу: адрес.

Выводы заключения подтверждены показаниями эксперта.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд считает, что при производстве экспертизы были соблюдены общие требования к производству судебных экспертиз: эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, эксперты компетентны в вопросах, поставленных судом на их разрешение, имеют необходимый стаж экспертной работы, содержание заключения соответствует нормативно-правовым требованиям.

При этом, оценивая экспертное заключение ООО «Бюро судебных экспертиз» в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд не находит оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена по определению суда, для проведения экспертизы эксперту предоставлены материалы дела в полном объеме, также учитывая, что со стороны участников процесса суду не было представлено каких-либо допустимых и обоснованных доказательств, документально опровергающих выводы эксперта, суд при вынесении судебного решения считает необходимым руководствоваться именно данным заключением.

При этом, суд не принимает в качестве доказательства по настоящему делу представленную ответчиком рецензию ООО «Профсуд-Эксперт» от 10.08.2025 на судебную экспертизу, поскольку выводы специалиста, составившего данную рецензию, сделаны в отсутствие всех материалов настоящего гражданского дела и без соблюдения требований гражданского процессуального законодательства, в частности, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Из содержания ст. 55 ГПК РФ следует, что заключение эксперта, равно как и его показания в судебном заседании, являются одним из видов доказательств. Исходя из обстоятельств дела, совокупности представленных доказательств, сомнений в правильности выводов экспертов, сделанных в заключении судебной экспертизы, не имеется.

Таким образом, исходя из положений ст. 36 ЖК РФ, применяемой в настоящем споре по аналогии, указанные спорные помещения являются техническими помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании, а потому относятся к общему имуществу здания.

В связи с чем, указанные спорные помещения принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам нежилых помещений в здании.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ТСН «Букинист» - удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности собственников здания, расположенного по адресу: адрес, на общее имущество – недвижимое имущество (помещения) с кадастровыми номерами: 77:06:006002:3536, 77:06:006002:3535, 77:06:006002:3009, 77:06:006002:3534, 77:06:006002:3526, 77:06:006002:3532, 77:06:006002:3533, 77:06:006002:3539.

Истребовать из незаконного владения ООО Специализированный застройщик «ПСФ «Крост» общее имущество собственников здания, расположенного по адресу: адрес, а именно недвижимое имущество (помещения) со следующими кадастровыми номерами: 77:06:006002:3534, 77:06:006002:3526, 77:06:006002:3532, 77:06:006002:3533, 77:06:006002:3539.

Истребовать из незаконного владения ФИО1 общее имущество собственников здания, расположенного по адресу: адрес, а именно недвижимое имущество (помещения) со следующими кадастровыми номерами: 77:06:006002:3536, 77:06:006002:3535, 77:06:006002:3009.

Решение является основанием для внесения записи о праве собственности на нежилые помещения с кадастровыми №№ 77:06:006002:3536, 77:06:006002:3535, 77:06:006002:3009, 77:06:006002:3534, 77:06:006002:3526, 77:06:006002:3532, 77:06:006002:3533, 77:06:006002:3539 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Черемушкинский районный суд адрес в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 05.09.2025 г.

Судья Пименова Е.О.