№ 2-1223/2019 ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Тамбов 22 мая 2019 года

Ленинский районный суд г.Тамбова в составе

председательствующего судьи Макаровой Е.В., 

при секретаре Ивановой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Кремний» и ООО «ИнвестСтройТамбов» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Кремний» и ООО «ИнвестСтройТамбов» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, указав, что 25.06.2015г. он и ООО «ИнвестСтройТамбов» заключен договор № П-72 инвестирования строительства многоквартирного жилого *** в ***, согласно которому он оплатил застройщику 1 774 500 руб., полную стоимость квартиры, что подтверждается квитанцией к приходному

кассовому ордеру *** от *** 

Согласно п. 1.4 договора № П-72 инвестирования строительства многоквартирного жилого дома по *** от 25.06.2015г., результат инвестиционной /деятельности - однокомнатная квартира предварительно *** на 12 этаже многоквартирного жилого дома по ***. В. Подбельского, 97 в городе Тамбове. Согласно п. 2.7 договора № П-72 инвестирования инвестиции, полученные от инвестора будут направляться на создание результата инвестиционной деятельности. Согласно п. 5.1 договора № П-72 инвестирования срок осуществления проекта составляет 12 месяцев. Сторона застройщика ООО «ИнвестСтройТамбов» уклонялась от исполнения своих обязательств по договору № П-72 инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, а именно не исполнила п. 2.1 договора, то есть в процессе реализации инвестиционного проекта застройщик не выполнил свою обязанность по регистрации договора участия в долевом строительстве объекта инвестиционной деятельности на инвестора.

При участии представителя истца, ФИО2, в гражданском деле № 2-2120/2018 стало известно о том, что обязанность по указанному выше договору № П 72 инвестирования строительства многоквартирного жилого дома по ул.. Подбельского, 97 в городе Тамбове, от 25.06.2015 г. у ООО «Кремний» возникло из договора от 17.10.2016 г., согласно п. 1.1 которого Сторона 1 продает и передает все права и обязанности застройщика по договорам долевого участия (при этом нет оговорки о зарегистрированных договорах), а сторона 2 покупает и принимает на себя все права и обязанности ни договорам долевого участия на земельный участок, расположенный по адресу: ***, то есть из договора цессии.

Свои обязательства по условиям договора истец исполнил надлежащим образом, оплатил застройщику полную стоимость результата инвестиционной деятельности в размере 1774 500 руб. В свою очередь застройщик свои обязательства не исполнил, нарушив условия п.2.1 договора. В процессе реализации инвестиционного проекта застройщик не выполнил свою обязанность по регистрации договора участия в долевом строительстве объекта инвестиционной деятельности и не передал объект долевого строительства по передаточному акту. Просил суд признать право собственности на долю в общедолевой собственности в незавершенном строительством объекте - многоэтажном жилом доме по ул. им. В. Подбельского, 97 в городе Тамбове в виде однокомнатной квартиры, условный № 72, расположенной на 12 этаже многоэтажного жилого дома, общей площадью 45,15 кв.м.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежаще. 

Представитель истца ФИО2 в суде исковые требования поддержала по тем же основаниям, указанным в исковом заявлении и пояснила, что по договору цессии неоднократно уступалось право на данный земельный участок. В настоящий момент застройщиком является ООО «Кремний», к которому перешло право от ООО «Стелла+», а кто был между ООО «ИнвестСтройТамбов» и ООО «Стела+», истцу не известно. Возможности получить данные документы истец не имеет. Устно он обращался в ООО «ИнвестСтройТамбов», где пояснили, что такие документы не могут представить, так как они были изъяты на стадии следственной проверки по уголовному делу, рассматриваемому Октябрьским районным судом г.Тамбова в отношении ООО «ИнвестСтрой Тамбов», которая также проходит процедуру банкротства. Ответчик ООО «Кремний» ведет себя недобросовестно, не предъявляет документы для обозрения суда в качестве доказательств по делу, а именно: документы о вводе объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, идентификацию квартир с присвоением реальных номеров. Ввиду того, что договор инвестирования не оспорен, в материалы дела ООО «Кремний» представлял выписку из ЕГРЮЛ касаемо того, что ФИО1 является ИПП. Просила признать за истцом право собственности, поскольку ФИО1 в полном объеме внес оплату, которая подтверждается приходно-кассовым ордером. Просила исковые требования удовлетворить в полном объеме, расценив данный договор инвестирования как договор долевого участия. 

Представитель ответчика ООО «ИнвестСтройТамбов» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

Представитель ответчика ООО «Кремний» в суд не явился, в письменном отзыве на иск указал, что отсутствуют предусмотренные действующим законодательством основания для признания за истцом права собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте многоэтажном жилом доме по ул. им. В. Подбельского, 97 в городе Тамбове в виде однокомнатной квартиры, условный № 72, расположенной на 12 этаже многоэтажного жилого дома, общей площадью 45,15 кв.м, так как ООО «ИнвестСтройТамбов» на момент заключения Договора № П-72 инвестирования строительства части многоквартирного жилого дома, являлось организацией - застройщиком, осуществляющим строительство многоквартирных жилых домов на основании полученных разрешений на строительство, в том числе многоквартирного жилого дома по ***, то есть организацией-застройщиком, которой доподлинно было известно о запрете на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов, не являющихся индивидуальными предпринимателями, на основании иных договоров, кроме договора долевого участия, в том числе по договорам инвестирования. 

Требования предъявлены ООО «Кремний», как застройщику многоквартирного жилого дома по ул. им. В. Подбельского, 97 в городе Тамбове. При этом, ООО «Кремний» стало застройщиком вышеназванного многоквартирного жилого дома на основании заключенного 17.10.2016г. между ООО «Кремний» и ООО «Стелла+» Договора, согласно которому ООО «Кремний» были переданы все права и обязанности застройщика по договорам долевого участия на земельный участок, находящийся по адресу: ***.

Согласно пункта 3.1. указанного Договора, право собственности на земельный участок было обременено ипотекой в силу закона в пользу участников долевого строительства: Договор № П-23 от 28.08.2015г., дата регистрации 16.09.2015г., предметом договора является однокомнатная квартира, условный ***, расположенная на 5 этаже многоэтажного жилого дома, общей оплачиваемой площадью 48,27 кв.м.; Договор № П-43 от 17.09.2015г., дата регистрации 23.09.2015г., предметом договора является двухкомнатная квартира, условный ***, расположенная на 8 этаже многоэтажного жилого дома, общей оплачиваемой площадью 66,08 кв.м. Иных обременении указанный Договор не содержал. При этом, в период, как ООО «Кремний» стало застройщиком, то есть с октября 2016года и до предъявления настоящего иска в ноябре 2018г.- истец ни разу не обратился в ООО «Кремний» по вопросу якобы имеющихся у него прав в отношении спорного объекта незавершенного строительства. 

Договор № П-72 инвестирования строительства части многоквартирного жилого дома был заключен 25.06.2015г., когда ООО «ИнвестСтройТамбов» уже обратилось в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по адресу ***. В июле 2015года ООО «ИнвестСтройТамбов» получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу. Соответственно, в период август 2015г. по май 2016 г., то есть до момента продажи ООО «ИнвестСтройТамбов» указанного земельного участка, ООО «ИнвестСтройТамбов» являлось застройщиком многоквартирного жилого дама и вправе было заключать договоры долевого участия. 

В указанный период ООО «ИнвестСтройТамбов» было заключено два договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, которые были зарегистрированы в установленном действующим законодательством порядке. Таким образом, существо Договора № П-72 инвестирования строительства части многоквартирного жилого дома и фактически сложившиеся вышеназванные отношения сторон свидетельствуют об отсутствии каких-либо прав истца в отношении спорного объекта - многоквартирного жилого дома по адресу ***. Просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

На основании ст.233 ГПК РФ, учитывая согласие истца, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам, руководствуясь при этом следующим.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусмотрено, что инвестиционная деятельность предполагает вложение инвесторами в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным договором (контрактом), денежных средств, ценных бумаг, иного имущества (земельных участков, прав на них и т.п.) или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

Согласно действующей на момент возникновения спорных правоотношений редакции ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно статье 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

В силу норм п. 1 ст. 1043 ГК РФ созданное в результате исполнения такого договора имущество (произведенная результате совместной деятельности продукция) признаётся общей долевой собственностью товарищей (участников договора о долевом строительстве) до момента раздела (распределения) результатов совместной деятельности между сторонами и закрепления за ними конкретных долей или площадей в созданном имуществе.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013г., указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В судебном заседании установлено, что 25.06.2015г. ФИО1 заключил с ООО «ИнвестСтройТамбов» Договор №П-72 инвестирования строительства части многоквартирного дома.

Согласно п.1.4 указанного договора, результат инвестиционной деятельности - однокомнатная квартира общей предварительной площадью 45, 15 кв.м. на 12 этаже предварительно *** (указанная в приложение ***), расположенная в многоквартирном жилом доме, создаваемом по адресу: ***.В.Подбельского.***, строительство которого осуществляется в соответствии с проектной технической документацией. При этом общая площадь квартиры впоследствии может быть изменена после прохождения проектно-технической документации государственной экспертизы.

Согласно п.2. 1. указанного договора (Предмет договора) по настоящему договору инвестирования инвестор передает заказчику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке. В процессе реализации инвестиционного проекта Заказчик-Застройщик обязан зарегистрировать в Управлении Росреестра по Тамбовской области договор участия в долевом строительстве объекта инвестиционной деятельности, на Инвестора. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание результатов инвестиционной деятельности (п.2.2).

Из п.5.1 договора следует, что срок осуществления проекта составит 12 месяцев и будет исчисляться со дня поступления денежных средств от Инвестора на счет Заказчика-Застройщика. Срок окончания строительных работ в соответствии с проектом подтверждается справкой (актом), подписанной Заказчиком-Застройщиком и Подрядчиками. Фактический срок осуществления проекта будет определяться датой подписания Сторонами акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности.

Заказчик-Застройщик обязан в трехмесячный срок со дня подписания сторонами настоящего договора предоставить согласованный и утвержденный соответствующими государственными органами РФ проект на строительство многоквартирного жилого дома по адресу ***, ул. им. Вадима Подбельского, *** (л.д.5.2).

Заказчик-застройщик обязан зарегистрировать в четырехмесячный срок со дня подписания сторонами настоящего договора в Управлении Росреестра по Тамбовской области договоров участия в долевом строительстве объекта инвестиционной деятельности на инвестора (п.5.3).

Таким образом, стороны Договор №П-72 инвестирования строительства части многоквартирного дома согласовали его предмет, условия участия, и взаимные права и обязанности сторон.

В соответствии со ст. 429 ч. 1 ГК РФ, стороны вправе заключить предварительный договор, по условиям которого обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в котором стороны обязуются заключить основной договор (ч. 3, 4 ст. 429 ГК РФ). При этом, закон не исключает установление срока заключения основного договора как календарной датой, определенным периодом времени, так и наступлением какого-либо события.

Как следует из материалов дела, в договоре отсутствуют условия о конкретном жилом помещении подлежащем передаче истцу, содержится только указание на предварительную площадь объекта - 45, 15 кв.м., на примерное местоположение объекта - на 12 этаже предварительно ***.

Другие признаки жилого помещения в договоре не указаны и ссылки на какие-либо документы, содержащие идентифицирующие объект признаки, в договоре отсутствуют.

Исходя из условий Договора №П-72 инвестирования строительства части многоквартирного дома, Заказчик-застройщик обязан зарегистрировать в четырехмесячный срок со дня подписания сторонами настоящего договора в Управлении Росреестра по Тамбовской области договоры участия в долевом строительстве объекта инвестиционной деятельности на инвестора (п.5.3).

До настоящего времени договоры участия в долевом строительстве не подписаны сторонами и не зарегистрированы Заказчиком-застройщиком.

Окончательное распределение площадей между сторонами договора инвестирования производится после окончания строительства дома и обмеров БТИ путем подписания акта о реализации договора инвестирования. Однако сведений о завершении строительства дома, об окончательном распределении площадей сторонами договора инвестирования стороной истца не представлено. 

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, заказчик застройщик по данному договору за период времени с 2015г. неоднократно менялся.

По смыслу ст. 429 ГК РФ в случаях, когда заключение основного договора по тем или иным причинам невозможно, стороны могут заключить предварительный договор, содержащий обязательства по заключению в будущем основного договора после того, как отпали обстоятельства, препятствующие его немедленному заключению.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Согласно указанной норме, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из представленных документов идентифицировать полагающийся передаче истцу объект долевого участия в строительстве не представляется возможным, тогда как в силу ст. 209 ГК РФ, право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество и созданное имущество.

Фактическое наличие спорного объекта с обозначенными в исковом заявлении индивидуально-определенными характеристиками истцом не подтверждено.

Согласно пунктам 16 и 17 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013 года, приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве и по предварительному договору купли-продажи квартиры может требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана. Это решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен, а квартира имеет индивидуально-определенные признаки. При разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства (п. 19).

В июле 2015года ООО «ИнвестСтройТамбов» было получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу ***. В период с августа 2015г. по май 2016г. (до момента продажи ООО «ИнвестСтройТамбов» земельного участка), ООО «ИнвестСтройТамбов» являлось застройщиком многоквартирного жилого дама и вправе было заключать договоры долевого участия.

Однако ответчик ООО «ИнвестСтройТамбов» свои обязательства по инвестиционному контракту в полном объеме не выполнил, не зарегистрировав в четырехмесячный срок со дня подписания сторонами договора инвестирования от 25.06.2015г. в Управлении Росреестра договор участия в долевом строительстве объекта инвестиционной деятельности на инвестора (истца).

С учетом положений ст. 2.1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ защита прав участника долевого строительства при наличии между ним и застройщиком инвестиционного договора, не признанного недействительным, может производиться путем понуждения застройщика к заключению договора участия в долевом строительстве.

Истец ФИО1 с 2015г. до даты подачи иска в суд ни к ООО «ИнвестСтройТамбов», ни к ООО «Кремний» по вопросу заключения с ним договора участия в долевом строительстве не обращался, о своих правах на долю в объекте недвижимости не заявлял.

Кроме того, представленная истцом квитанция к приходно-кассовому ордеру *** от 25.06.2015г. о принятии от ФИО1 по договору инвестирования денежных средств в размере 1774500 руб. не подписана бухгалтером и кассиром ООО «ИнвестСтройТамбов», а имеется лишь подпись генерального директора ФИО3.( л.д. 14).

При изложенных обстоятельствах законных оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст. 194-198, 199, 233-235 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ООО «Кремний» и ООО «ИнвестСтройТамбов» о признании права собственности на долю в общедолевой собственности в незавершенном строительством объекте- многоэтажном жилом доме по ул. им. В. Подбельского, 97 в городе Тамбове в виде однокомнатной квартиры, условный ***, расположенной на 12 этаже многоэтажного жилого дома, общей площадью 45,15 кв.м. оставить без удовлетворения.

Ответчик, не присутствовавший в судебном заседании, вправе подать в Ленинский районный суд города Тамбова заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней с момента его вручения. 

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня истечения срока подачи заявления об отмене заочного решения, а в случае его подачи - в течение месяца с момента вынесения определения об отказе в его удовлетворении. 

Судья Е.В.Макарова

Мотивированное решение изготовлен 27.05.2019г.

Судья Е.В.Макарова