Судья: Малород М.Н. Дело №2-851/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 мая 2018 года г. Аксай

Аксайский районный суд

Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Малород М.Н.

при секретаре Пятницковой И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Аксайского городского поселения, третьи лица ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском и указал в его обоснование следующие обстоятельства.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 340 кв.м с КН № ..., расположенный по адресу: Россия, ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – при домовладении.

На земельном участке имелся старый жилой дом лит. «А», площадью 29,4 кв.м.

В целях улучшения жилищных условий рядом со старым ветхим домом истец возвел новый жилой дом общей площадью 1432,7 кв.м, в том числе жилой 54 кв.м.

После строительства дома истец попытался узаконить строительство. По заявлению истца был изготовлен Технический паспорт и технический план дома, осуществлен его кадастровый учет. Однако, зарегистрировать свои права в упрощенном порядке истец не успел из-за изменения законодательства.

В дальнейшем истец предпринимал попытки к легализации самовольно возведенного строения, в частности обратился в Администрацию Аксайского городского поселения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, но получил отказ.

С заявлением о получении разрешения на строительство в Администрацию Аксайского городского поселения истец не обращался, т.к. такое обращение было бы нецелесообразным и неисполнимым при условии проведенного строительства., а также у учетом уже осуществленного кадастрового учета жилого дома как объекта недвижимого имущества.

С учетом изложенного, ссылаясь на положения ст.8,11,12, 218, 222, 263 ГК РФ, ст. 29 ЖК РФ, ст. 51 ГрК РФ, истец обратился в суд с настоящим иском и просит признать за ним право собственности на самовольно возведенный жилой дом, площадью 143,7 кв.м, КН № ..., расположенный по адресу: Россия, ....

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по доверенности №...9 от ... г. Добровольская С.П. требования иска поддержали в полном объеме по основаниям и обстоятельствам, изложенным в иске. Настаивали на том, что жилой дом соответствует строительным, санитарным и иным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью других граждан, что подтверждается заключением специалиста. Также просили учесть, что собственники смежного земельного участка не возражают против сохранения дома и их права и интересы не нарушены.

Явившийся в судебное заседание представитель ответчика Администрации Аксайского городского поселения Аксайского района Ростовской области по доверенности № ... от ... г. Ковалева Ю.Е. возражала против удовлетворения иска ФИО1 Настаивала на том, что строительство дома произведено ФИО1 с нарушением требований ст. 51 ГрК РФ без получения разрешения. Просила обратить внимание на то, что площадь земельного участка составляет 340 кв.м, т.е. менее установленного ПЗЗ Аксайского городского поселения минимального размера земельного участка для индивидуальных жилых домов, что также является нарушением ПЗЗ Аксайского городского поселения. Также просила учесть, что ФИО1 не обращался в Администрацию поселения за получением разрешения на строительство и за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. При этом, каких-либо уважительных причин по которым он был лишен такой возможности последним не представлено.

Явившиеся в судебное заседание 3-и лица ФИО2 и ФИО3 не возражали против удовлетворения иска ФИО1 пояснив, что возведенное строение не нарушает их прав.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка площадью 340 кв.м с КН № ..., расположенного по адресу: Россия, ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – при домовладении (л.д. 8 – копия свидетельства о регистрации права собственности, л.д.14-15 – Выписка из ЕГРН по состоянию на ... г.).

Также установлено, что на указанном земельном участке по состоянию на 2010 год имелся жилой дом лит. «А,А2,А3», в котором ФИО1 принадлежала ..., площадью 29,4 кв.м (л.д. 16-17)

В 2015 году истцом в отсутствие соответствующего разрешения произведено строительство нового жилого дома.

При этом, согласно сведениям Технического паспорта по состоянию на ... г. на вышеуказанном земельном участке имеется 1 этажный многоквартирный жилой дом лит. «А.А1,А2,А3,а5, общей площадью 85,8 кв.м, в том числе жилой 49,2 кв.м, а также 2-х этажный жилой дом лит. «Л,л,л1», 2015 года постройки, общей площадью 143,7 кв.м, в том числе жилой 54,0 кв.м (л.д. 18-28 – копия Технического паспорта по состоянию на ... г.).

Также из материалов дела следует, что в ноябре 2017 года истец ФИО1 обратился в Администрацию Аксайского городского поселения Аксайского района Ростовской области с заявлением о выдаче ему разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства лит. «Л,л,л1», 2015 года постройки, общей площадью 143,7 кв.м, в том числе жилой 54,0 кв.м

Однако, ... г. со стороны Администрации истцу был дан ответ об отказе в выдаче испрашиваемого им разрешения (л.д.81).

Данное обстоятельство как указывает истец и вынудило его обратиться в суд с настоящим иском, т.к. в настоящее время он лишен возможности во вне судебном порядке зарегистрировать свое право собственности на возведенный им объект недвижимого имущества. 

В подтверждение тому, что возведенный им жилой дом соответствует строительным, санитарным, пожарным и иным нормам и правилам, а также не создает угрозу жизни и здоровью, последним представлено заключение специалиста ООО «Бюро оценки и проектирования №ДС60-17 от ... г..

Также истец ссылается на то, что возведенный им жилой дом поставлен на кадастровый учет.

Кроме того, истец утверждает, что собственники смежного земельного участка не возражают против сохранения возведенного им жилого дома.

Однако, суд не может согласиться с позицией истца по следующим основаниям.

По смыслу положений ст. 11 ГК РФ, ч.1 ст. 3 ГПК РФ судом осуществляется судебная защита нарушенных, оспариваемых гражданских прав и законных интересов, за которой в суд вправе обратиться любое заинтересованное лицо в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.

Статьей 35 Конституции РФ провозглашено конституционное право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Право частной собственности охраняется законом.

В силу п.1 ст. 263 ГК РФ, ч.1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Положениями ст. 40 ЗК РФ также предусмотрено, что собственник имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При наличии необходимых документов и разрешений гражданин вправе приобрести право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество с момента государственной регистрации данного права, то есть во внесудебном порядке (ст. 219 ГК РФ)

Согласно п.2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.

В п.1 ст. 222 ГК РФ указан перечень общих оснований, по каждому из которых жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество квалифицируется как самовольная постройка, в частности, если такое недвижимое имущество создано:

- либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

- либо без получения на это необходимых разрешений;

- либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ст. 85 Земельного кодекса РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно положениям ст.ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно п. 5 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Вышеуказанный порядок, установленный ГрК РФ, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Как следует из позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 31 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. 

В силу положений п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 предусмотрено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Как усматривается из позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.14, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В соответствии с требованиями ч.1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений ч.3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон в гражданском судопроизводстве, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Бремя доказывания соответствия самовольной постройки градостроительным, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и другим нормам и правилам, что такая постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан лежит на истце.

В данном случае суд полагает, что со стороны истца не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие, возведение спорного объекта с соблюдением требований градостроительных и строительных норм и правил, что вытекает из разъяснений, содержащихся в указанном выше Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено в судебном заседании истец возвел жилой дом без разрешения на строительство, и с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство в администрацию поселения до начала строительства не обращался, чего сам истец не отрицал в ходе рассмотрения дела.

Также в судебном заседании установлено, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки Аксайского городского поселения, утвержденными Решением Собрания депутатов Аксайского городского поселения №86 от 23.11.09, земельный участок, принадлежащий истцу, входит в состав зоны жилой застройки первого типа Ж-1 (выделена для обеспечения правовых условий строительства и реконструкции объектов капитального строительства на территориях застроенных, либо подлежащих застройке преимущественно индивидуальными жилыми домами и соответствующими видами использования – объектами социально-культурного и бытового назначения).

Для зоны Ж-1 установлены следующие предельные размеры земельных участков в соответствии со ст. 38 ГрК РФ: минимальная площадь земельного участка для индивидуальных жилых домов – 400 кв.м.

Между тем, площадь земельного участка, принадлежащего истцу составляет 340 кв.м, что менее установленного размера земельного участка для индивидуальных жилых домов. 

Согласно ч.1 ст. 40 ГрК РФ правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков вправе обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

Однако, ФИО1 в Администрацию Аксайского городского поселения за получением разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства не обращался.

Данное обстоятельство также является нарушением со стороны ФИО1, допущенным при строительстве им нового жилого дома.

Также Правилами землепользования и застройки Аксайского городского поселения, утвержденными Решением Собрания депутатов Аксайского городского поселения №86 от 23.11.09, установлен минимальный отступ индивидуального жилого дома и вспомогательных объектов капитального строительства от границы с территориями общего пользования – 5 метров, от границы смежных участков, предназначенных под застройку – 3 метра (1 метр для вспомогательных видов использования).

Как следует из заключения специалиста ООО «Бюро оценки и проектирования» №ДС60-17 от 11.01.18, расстояние от крайней стены (внешней стены жилого дома лит. «Л» до правой границы, разделяющих соседние участки составляет 4,65 м, до границ с территориями общего пользования составляет от 0,7 до 1,2 м, что также не соответствует и противоречит требованиям ПЗЗ.

При этом, суд также обращает внимание, что истцом не представлены градостроительный план, проект, технические условия на подключения водо-, газо-снабжения.

Суд полагает, что истцом не представлены бесспорные доказательства соответствия выполненных работ нормам, соответствующим критерию жилых помещений, позволяющим собственнику осуществлять права по владению, пользованию и распоряжению в соответствии с целевым назначением объекта недвижимости, в том числе заключение строительно-технической экспертизы о соответствии спорного жилого дома литер «Л» градостроительным, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и другим нормам и правилам;

Представленное истцом Заключение ООО «Бюро оценки и проектирования» таким доказательством не является, поскольку процесс технического обследования зданий и сооружений являет собой сопоставление действующих строительных, санитарных, пожарных и иных требований, с данными визуального осмотра и инструментального анализа, которые определяются во время обследования. 

При этом суд также обращает внимание, что Техническое обследование проводилось без обсуждения с Администрацией Аксайского городского поселении Аксайского района Ростовской области вопросов, поставленных перед специалистом, без приглашения ответчика для участия в визуальном натурном осмотре.

В данном случае суд полагает, что заключение специалиста ООО «Бюро оценки и проектирования» не отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, является не более чем независимым суждением специалиста, носящим рекомендательный характер и, в соответствии со ст. 55 ГПК РФ, не имеет юридической силы, и не может быть положено в основу решения суда.

Вопрос безопасности возведенной самовольной постройки и возможности ее легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.95 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 30.03.99 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом от 21.12.94 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, представить суду положительные заключения соответствующих служб, свидетельствующие о соответствии самовольной постройки установленным нормам и правилам и возможности введения ее в эксплуатацию.

Между тем, надлежащих доказательств тому, что спорная постройка соответствует установленным противопожарным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам и правилам, в материалы дела истцом не представлено. Заключение специалиста ООО «Бюро оценки и проектирования» не может заменить весь пакет необходимых и предусмотренных указанными выше законами документов, подтверждающих безопасность спорной постройки.

Также суд обращает внимание, что со стороны истца не представлено также надлежащих доказательств приобретения спорного недвижимого имущества в результате строительства объекта недвижимости за свой счет.

Не может суд согласиться и с доводами истца о том, что им были предприняты надлежащие меры к легализации объекта до обращения в суд.

Суд еще раз обращает внимание, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, и такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот недвижимых вещей.

Суд полагает, что истцом не доказано, что он принимал меры к легализации самовольной постройки, к получению необходимых разрешений на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию объекта капитального строительства, а уполномоченный орган в выдаче такого разрешения неправомерно отказал.

Как уже было указано выше, истец впервые обратился в Администрацию Аксайского городского поселения по вопросу ввода объекта в эксплуатацию только в ноябре 2017 года, тогда как дом им возведен в 2015 году. Получив отказ, обратился в экспертное учреждение. По получении результатов экспертного исследования обратился в суд. При этом, совершенно не указал каким же образом Администрация Аксайского городского поселения Аксайского района Ростовской области указанная им в качестве ответчика нарушила его права, каким действиями. Отказ Администрации истцом обжалован не был. 

При этом, как уже было указано выше, сам истец в судебном заседании пояснил, что знает о необходимости получения разрешения на строительство, однако не обращался за таким разрешением. Причины, по которым он это не сделал, назвать не смог.

Суд, анализируя действия истца, полагает, что со стороны последнего имеет место быть злоупотребление правом, которое в силу требований ст. 10 ГК РФ защите не подлежит. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь требованиями ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

р е ш и л :

Отказать ФИО1 в удовлетворении иска.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено в срок к 20 мая 2018 года.

Судья Аксайского районного суда

Ростовской области М.Н. Малород