Дело № 2-1179/2021 (2-7002/2020)

УИД: 50RS0028-01-2020-006401-51

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июня 2021 года г. Мытищи Московской области

Мытищинский городской суд Московской области в составе 

председательствующего судьи Заякиной А.В., 

при помощнике судьи Слободянюке Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1179/2021 (2-7002/2020) по иску ФИО1, ФИО2 к администрации городского округа Мытищи Московской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка за 3% от кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к Администрации Городского округа Мытищи Московской области об обязании заключить с ними договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2116 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования – «для малоэтажного жилищного строительства», категория земель - «земли населенных пунктов» по цене составляющей 3% от его кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что 20 января 2012 года на основании соглашения от 28.04.2010 года к договору № на инвестирование строительства индивидуального жилого дома от 20.04.2010 года, договора на инвестирование строительства индивидуального жилого дома от 20.04.2010 года №, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 01.07.2011 года №, выданного Администрацией г/п Мытищи Мытищинского муниципального района Московской области, Акта об исполнении обязательств от 29.11.2011 года Договора № на инвестирование строительства индивидуального жилого дома от 20.04.2010 года за истцами было зарегистрировано право равнодолевой собственности на жилой дом, назначение: жилое, 4-этажный (подземных этажей – 1), общей площадью 610,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 30.06.2020 на здание с кадастровым номером №.

Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

Данный земельный участок является частью земельных участков с кадастровыми номерами № и № общей площадью 141000 кв.м., арендуемых ООО «ИСК «АвангардЪ» у администрации Мытищинского муниципального района на основании договора № от 10 апреля 2002 года. 

При заключении данного договора арендодателем являлось Министерство имущественных отношений Московской области, затем дополнительным соглашением № от 16 июня 2009 года права арендодателя были переданы администрации Мытищинского муниципального района. 

Согласно 4.2.13 указанного договора в случае передачи (продажи) строения или его части, расположенных на арендуемых земельных участках другому юридическому или физическому лицу, арендатор обязан уведомлять арендодателя в письменной форме об этом и ходатайствовать перед ним о внесении изменений в настоящий договор с последующей регистрацией по месту нахождения земельных участков в соответствии с действующим законодательством РФ.

Указанное положение договора является существенным и в этой части содержит обязательство о передаче арендных прав в пользу третьих лиц – собственников строений и сооружений, в том числе истцов.

Постановлением Главы городского поселения Мытищи № от 24.05.2013 года утвержден проект межевания территории коттеджного поселка.

09 января 2017 года между истцами и ответчиком был заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Истцы обратились в администрацию городского округа Мытищи с заявлением № о продаже им спорного земельного участка, как лицам, являющимся собственниками жилого дома, расположенного в границах указанного земельного участка и имеющим исключительное право на приобретение участка, на котором расположено здание в собственность по цене составляющей 3% от кадастровой стоимости земельного участка.

22.07.2020 года администрацией городского округа Мытищи нам было отказано в предоставлении в собственность за плату испрашиваемого участка по причине расположения участка в зоне второго пояса санитарной охраны источника питьевого водоснабжения.

Ссылаясь на положения п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, истцы просят удовлетворить иск.

Представитель ответчика администрации городского округа Мытищи Московской области, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил письменные возражения по иску, в которых просил в удовлетворении иска отказать и рассмотреть дело в его отсутствие.

По ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство имущественных отношений Московской области, о времени и месте рассмотрения дела третье лицо извещено, однако в судебное заседание представитель 3-го лица не явился, письменной позиции по иску не представлено.

Выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 ЗК РФ).

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность.

По ходатайству истцов судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Экспертно- консультационный центр «Ответ».

Согласно выводов проведенной по делу экспертизы принадлежащий на праве собственности истцам жилой дом, общей площадью 610,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № соответствует требованиям действующей нормативно строительно-технической документации, существующим градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, санитарным нормам и правилам. Учитывая местоположение жилого дома, его влияние на санитарное состояние близлежащих водоемов и источников питьевого водоснабжения не исследовалось.

На основании геодезических измерений и по результату обработки полученных данных установлено, что жилой дом с кадастровым номером № расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2116 кв.м. по адресу: 

<

адрес>. Исследуемый жилой дом с кадастровым номером № не входит в 100-метровую полосу ограниченной застройки второго пояса ЗСО.

Данное строение с учетом его места нахождения не причиняет вред санитарному состоянию близлежащих водоемов и источников питьевого водоснабжения. 

На указанном земельном участке и в жилом доме имеется центральная канализация, подключенная к канализационным сетям коттеджного поселка «Дубрава», а также ливневая канализация.

В коттеджном поселке «Дубрава» имеются общепоселковые системы ливневой канализации и системы предварительной очистки сброса ливневых вод.

Хозяйственно-бытовая и ливневая канализация в доме, на земельном участке истцов, соответствует требованиям действующих нормативных актов по отведению хозяйственно-бытовых и ливневых стоков и охране источников питьевого водоснабжения от загрязнения.

Указанные выводы экспертов лицами, участвующими в деле, не оспаривались, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы заявлено не было.

Оснований сомневаться в компетентности экспертов у суда не имеется.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с п.п. 2 и 4 ст. 39.16 ЗК РФ Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса;

на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства;

В соответствии с частью 3.1 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ (ред. от 15.06.2016) "О регулировании земельных отношений в Московской области" цена продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, сооружения, расположенные на таких земельных участках, устанавливается органами местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.Положение об определении (установлении) цены земельного участка при заключении договора купли продажи такого участка без проведения торгов утверждено Решением Совета депутатов городского округа Мытищи МО от 16.06.2016 N 8/7 "Об утверждении Положения об определении (установлении) цены земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования "Городской округ Мытищи Московской области", при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов и признании утратившими силу Положения о регулировании земельных отношений на территории Мытищинского муниципального района, утвержденного решением совета депутатов Мытищинского муниципального района Московской области от 18.07.2013 N 71/5, решения Совета депутатов Мытищинского муниципального района Московской области от 05.06.2014 N 84/4.

В соответствии с п.3 п.п. «а» указанного Положения цена земельного участка определяется в размере:

3 процентов его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, размещения индивидуального гаража, гражданину, являющемуся собственником здания, строения или сооружения, возведенных на таком земельном участке в соответствии с его видом разрешенного использования и расположенных на приобретаемом земельном участке;

Отказ администрации нарушает право истца на оформление в собственность земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности жилой дом.

В соответствии с п.2.2. ст. 3 Федерального закона «О Введении в действие ЗК РФ» истец, как собственник здания, имеет право приобрести арендуемый ими земельный участок в собственность, независимо от того, когда был заключен договор аренды земли, до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации муниципального и государственного имущества (ред. от 01.07.2017) – предусматривает, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.2 ст. 27 ЗК РФ Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким случаем, предусмотренным законом, является случай предоставления земельного участка собственнику расположенного на нем здания, данный случай предусмотрен вышеуказанными нормами материального права, определяющими исключительное право на приобретение земельного участка в собственность таким лицом, а также подпунктом 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ. 

Положения Земельного кодекса РФ и ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» закрепляют исключительное право лица на получение в собственность земельного участка, на котором находится принадлежащий этому лицу на праве собственности объект недвижимости и не содержат ограничений указанного права, за исключением случая, если данный участок зарезервирован для муниципальных нужд., при этом выбор права на котором собственник намерен владеть земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему здание выбирается по желанию собственника здания.

Кроме того, в соответствии со ст.43Водного кодекса Российской Федерации установлено, что для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. В зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Федеральным законом "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" в абзаце втором части 4 статьи 18 предусмотрено, что проекты округов и зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях, утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам. До настоящего времени соответствующее постановление Правительством Московской области об утверждении округов и зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях не принято.

Указанный Федеральный закон и действующие СанПиН направлены на санитарно – эпидемиологическое благополучие населения.

При этом необходимо учесть, что строительство коттеджного поселка Дубрава было разрешено администрацией городского округа Мытищи по согласованию с Правительством Московской области в соответствии с проектом застройки.

29.12.2001 года Правительством Московской области было принято Постановление № о предоставлении застройщику ООО «ИСК АвангардЪ» земельного участка 14,1 га для малоэтажного жилищного строительства.

Таким образом, решение о строительстве на указанном земельном участке коттеджного поселка с индивидуальными жилыми домами, предназначенными для постоянного проживания, было принято органом исполнительной власти субъекта Федерации- Правительством Московской области, к компетенции которого отнесено установление зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения в соответствии с Федеральным законом "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 26.07.2019). 

При этом суд учитывает, что строительство коттеджного поселка «Дубрава» велось по проекту, который предусмотрел возведение инженерных сооружений, исключающих негативное воздействие на окружающую среду от эксплуатации жилых домов.

В поселке предусмотрены и возведены системы ливневой канализации (как индивидуальные на земельных участках собственников жилых домов, так централизованные с инженерными системами очистки сточных вод), а также системы индивидуальной и центральной (общепоселковой) канализации, исключающие попадание вредных отходов жизнедеятельности в сточные или грунтовые воды.

Построенный коттеджный поселок имеет централизованные систему канализации и водоснабжения, системы отвода ливневой канализации, асфальтированные покрытия дорог; коттеджный поселок имеет капитальное ограждение, освещение, доступ в коттеджный поселок осуществляется через КПП.

Администрации городского округа Мытищи и Правительству Московской области при предоставлении земельного участка для строительства коттеджного поселка было известно, что построенные многоэтажные жилые дома, таун – хаусы и индивидуальные коттеджи будут эксплуатироваться постоянно проживающими собственниками по их назначению. При этом на санитарно – эпидемиологическое благополучие населения никак не влияет использование земельных участков, на которых расположены указанные строения на праве аренды или на праве собственности. 

Суд считает, что отказ ответчика нарушает исключительное право истцов на выкуп спорного земельного участка, на котором расположено жилое здание, принадлежащее истцам на праве собственности.

Таким образом, нормы Земельного кодекса РФ и ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» закрепляют исключительное право лица на получение в собственность земельного участка, на котором находится принадлежащий этому лицу на праве собственности объект недвижимости и не содержит ограничений указанного права, за исключением случая, если данный участок зарезервирован для муниципальных нужд., при этом выбор права на котором собственник намерен владеть земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему здание выбирается по желанию собственника здания.

Ответчиком суду не были предоставлены доказательства подтверждающие изъятие, резервацию спорного земельного участка, иные доказательства подтверждающие обоснованность отказа в предоставлении истцу спорного земельного участка в собственность за выкуп.

Статья 11 ГК РФ предусматривает, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Учитывая, что истцам в общей долевой собственности по № доли за каждым принадлежит на праве собственности жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, суд считает требования истцов об обязании ответчика заключить договор купли-продажи спорного участка обоснованными и подлежащими удовлетворению

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

ФИО1, ФИО2 к администрации городского округа Мытищи Московской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка за 3% от кадастровой стоимости.

Обязать администрацию Городского округа Мытищи заключить с ФИО1, ФИО2 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2116 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования – «для малоэтажного жилищного строительства», категория земель - «земли населенных пунктов» по цене составляющей 3% от его кадастровой стоимости.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме – с 30.06.2021.

Судья Заякина А.В.