№2-215/2020

32RS0021-01-2020-000068-83 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 июля 2020 года г. Новозыбков

Новозыбковский городской суд Брянской области в составе

председательствующего судьи Гусейновой Н.И.,

при секретаре судебного заседания Сухаревой с.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя третьего лица органа опеки и попечительства Новозыбковской городской администрации ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6, действующей в своих интересах, а так же в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 о признании заключенным договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО6, действующей в своих интересах, а так же в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 о признании заключенным договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, признании права собственности на вышеуказанное жилое помещение, взыскании судебных расходов по оплате госпошлины в сумме 

<

данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указала, что 27.07.2015 года между ФИО1 и ФИО6, действующей от своего имени, а так же от имени несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего ответчикам в равных долях в размере по 1/3 доли каждому. В соответствии с условиями предварительного договора ответчик принял на себя обязательства в срок до 01.11.2018 года заключить с истцом договор купли-продажи жилого помещения. Стороны определили стоимость квартиры в размере 

<

данные изъяты>. Согласно п.2 договора до его подписания истец передал ответчику задаток в сумме 

<

данные изъяты>, по 

<

данные изъяты> каждому из продавцов. 30.10.2018 года между сторонами фактически был заключен договор купли-продажи в отношении спорного помещения. Заключение договора подтверждается распиской от 30.10.2018 года, выполненной ответчиком. Согласно расписке денежные средства, составляющие стоимость жилого помещения в полном объеме переданы истцом стороне ответчика 27.07.2018 года. После заключения предварительного договора ФИО1 пользовалась жилым помещением, квартиры и ключи были переданы, однако ответчик уклоняется от оформления сделки.

Ссылаясь на уклонение ответчика от оформления сделки, ФИО1 по неоднократно уточненным требованиям просила суд признать заключенным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, признать за истцом право собственности на вышеуказанное жилое помещении, взыскать судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 

<

данные изъяты>.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2 уточненные требования поддержали, дополнительно указали, что при составлении предварительного договора была допущена описка в дате его заключения, следует трактовать год заключения предварительного договора, как 2018 год, а не как 2015 год.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела без ее участия. В судебном заседании 09.06.2020 года иск не признала, указала, что действительно, между сторонами 27.07.2018 года (в договоре действительно год заключения предварительного договора указан ошибочно) был заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащего ей и двоим несовершеннолетним детям жилого помещения. Денежные средства по договору в полном объеме были переданы истцом ответчику ФИО6 27.07.2018 года, о чем последней была написана расписка. При этом в органы опеки и попечительства для дачи разрешения на продажу жилого помещения она не обращалась. Основной договор в дальнейшем не был заключен по причине того, что ею не было приобретено жилое помещение, в котором она могла бы выделить доли детям и поставить их на регистрационный учет. Она и несовершеннолетние до настоящего времени состоят на регистрационном учете в вышеуказанном жилом помещении. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ в спорном жилом помещении произошел пожар. ДД.ММ.ГГГГ ею за счет средств материнского семейного капитала, личных средств, а так же путем рассрочки приобретено жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, площадью 83 кв.м., размер долей в данном жилом помещении на нее, супруга и троих детей составил по 1/5 доли на каждого. Считает, что удовлетворение иска повлечет нарушение прав ее несовершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4, поскольку размер выделенных в новом жилом помещении долей значительно ниже, чем в спорном жилом помещении. Дополнительно указала, что не возражает против возврата денежной суммы истцу по предварительному договору купли-продажи. 

Представитель третьего лица органа опеки и попечительства Новозыбковской городской администрации отнесла разрешение иска на усмотрение суда, пояснив, что законные права несовершеннолетних не были соблюдены, разрешение на совершение сделки органом опеки и попечительства не выдавалась, какое-либо иное жилое помещение в размере доли, соответствующей в спорной квартире за детьми не закреплялось. 

Третье лицо - представитель Межмуниципального отдела по Новозыбковскому, Злынковскому районам и г.Новозыбкову Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, ГУ УПФ РФ в городском округе г.Новозыбков Брянской области (межрайонное) надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, направив в суд отзыв на исковое заявление, и ходатайство в котором просят о рассмотрении дела в их отсутствие, удовлетворение заявленных требований оставляют на усмотрение суда. 

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, рассматривает дело в отсутствие третьих лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав предоставленные доказательства, суд приходит к следующему. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 24.06.2016 года между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г.Новозыбкова и ФИО6 заключен договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 61,9 кв.м. Совместно с нанимателем в качестве членов семьи вселены: сын ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, дочь ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 

На основании договора № на передачу квартир (комнат), домов в собственность граждан от 01.03.2017 года вышеуказанное жилое помещение передано в собственность ФИО6, ФИО3, ФИО4, 

27.07.2017 года в ЕГРН внесена запись о регистрации права общей долевой собственности ответчиков на спорную квартиру, доля в праве 1/3.

27.07.2015 года (фактически 27.07.2018 года) между ФИО6, действующей от своего имени, а так же от имени несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: 

<

адрес>.

По условиям договора стороны обязались заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором в срок не позднее 01.11.2018 года (п.1, п.1.2.2 договора).

Пунктом 1.2.1 договора установлено, что цена квартиры составляет 

<

данные изъяты> Расчет в полном объеме между сторонами производится в день подписания основного договора. При этом согласно п.2 договора до его подписания истец передал ответчику задаток в сумме 

<

данные изъяты>, по 

<

данные изъяты> каждому из продавцов. 

В соответствии с п.1.2.6 передача квартиры в порядке ст.556 ГК РФ будет произведена продавцами покупателям не позднее трех календарных дней с момента заключения основного договора по акту приема-передачи. 

Условиями договора предусмотрено, что предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (п.3).

30.10.2018 года ФИО6 составлена расписка в том, что она продала дом по адресу: 

<

адрес> ФИО1, последняя рассчиталась за данный дом в полном объеме в размере 

<

данные изъяты> 27.07.2018 года на основании предварительного договора купли-продажи. Одновременно, ответчик дала обязательства сняться с регистрационного учета в жилом помещении до декабря 2018 года.

Согласно ответа органа опеки попечительства Новозыбковской городской администрации от 07.07.2020 года разрешение на продажу вышеуказанного жилого помещения не выдавалось.

По сообщению ОВМ МО МВД России «Новозыбковский» ФИО6, несовершеннолетние ФИО3, ФИО4 состоят на регистрационном учете по адресу: 

<

адрес>. 

04.11.2018 года в спорном жилом доме произошел пожар, в ходе которого уничтожено одно строение, четыре квартиры, восемь комнат, что подтверждается донесением о пожаре от 04.11.2018 года.

08.11.2018 года между ФИО7 и ФИО6 заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 83 кв.м. и земельного участка, общей площадью 3715 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>. Цена недвижимости составила 

<

данные изъяты>. стороны согласовали, что оплата стоимости недвижимости будет произведена за счет средств материнского (семейного) капитала, личных средств покупателя в размере 

<

данные изъяты>, а оставшаяся сумма в размере 

<

данные изъяты> в рассрочку, равными платежами по 

<

данные изъяты> в срок до 10.04.2019 года.

Решением ГУ-УПФ РФ в городском округе г.Новозыбков Брянской области (межрайонное) от 03.12.2018 года удовлетворено заявление ФИО6 о распоряжении средствами (частью) средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий и оплату приобретаемого жилого помещения с перечислением суммы в размере 

<

данные изъяты>. на счет ФИО7

27.04.2020 года между ФИО6, супругом ФИО8 и тремя несовершеннолетними детьми ФИО3, ФИО4, ФИО9 заключено соглашение, по условиям которого размер долей сторон в приобретаемом недвижимом имуществе составил 1/5 доли за каждым.

28.04.2020 года в ЕГРН внесены сведения о регистрации права общей долей собственности ответчика, ее супруга и троих несовершеннолетних детей на данный объект недвижимого имущества.

Ссылаясь на то, что фактически 30.10.2018 года между сторонами был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения, что подтверждается распиской, а так же указывая на то, что обязательства по договору сторонами исполнены, денежные средства переданы ответчику, ключи переданы истцу, истец пользовалась жилым помещением до пожара, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Правоотношения сторон по настоящему делу основаны на предварительном договоре купли-продажи жилого помещения от 27.07.2015 года, в связи с чем, к ним подлежат применению общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах и статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса, в силу которых другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (в форме уклонения от заключения основного договора), так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (абзац 2 пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1.2.2 предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 27.07.2015 года стороны согласовали подписание основного договора купли-продажи в отношении помещения в по адресу: 

<

адрес> не позднее 01.11.2018 года.

Из пункта 2 следует, что при заключении предварительного договора покупатель оплачивает обеспечительный платеж в виде задатка размере 

<

данные изъяты>. Оплату обеспечительного платежа покупатель производит до подписания настоящего договора.

Факт передачи денежных средств подтверждается распиской от 30.10.2018 года.

Доказательств заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества в срок не позднее 01.11.2018 года материалы дела не содержат.

Как следует из пояснений ФИО1 и ФИО6 ни одна из сторон не направила другой стороне надлежаще оформленное предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры, либо предложение о пролонгации предварительного договора путем заключения дополнительного соглашения, о переносе срока подписания основного договора, как в течение действия предварительного договора, так и в дальнейшем.

Доказательств обратного, истцом в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено.

Установлено, что 09.01.2019 года ФИО1 обращалась в суд с иском к ФИО6, действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи.

Определением Новозыбковского городского суда Брянской области от 19.03.2019 года иск ФИО1 оставлен без рассмотрения по основаниям, установленным абз.8 ст.222 ГПК РФ (истец, не просивший о разбирательстве дела в его отсутствие, не явился в суд по вторичному вызову, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу).

Указанные обстоятельства свидетельствуют об утрате интереса сторон в заключении основного договора.

Ни истцом, ни ответчиком не представлено доказательств того, что кто-либо из сторон предпринимал действия, направленные на заключение основного договора.

Срок для заключения основного договора относится к категории пресекательных сроков и за его пределами сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению.

Таким образом, поскольку срок заключения основного договора купли-продажи определен сторонами не позднее 01.11.2018 года, при этом ни одна из сторон предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не направила другой стороне надлежаще оформленное предложение заключить основной договор купли-продажи дома, основной договор купли-продажи не заключен, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

Доводы стороны истца в части того, что 30.10.2018 года между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого помещения, что подтверждается распиской от 30.10.2018 года, выполненной ответчиком, а так же о фактическом исполнении обязательств, суд отклоняет по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

К числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества (статьи 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В частности, в договоре продажи недвижимости должны указываться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Аналогичная норма содержится в статье 162 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из буквального теста расписки от 30.10.2018 года, ФИО6 продала дом по адресу: 

<

адрес> ФИО1, последняя рассчиталась за данный дом в полном объеме в размере 

<

данные изъяты> 27.07.2018 года на основании предварительного договора купли-продажи. Одновременно, ответчик дала обязательства сняться с регистрационного учета в жилом помещении до декабря 2018 года.

Оценив предоставленные доказательства в совокупности, исходя из того, что письменного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами заключено не было, а предоставленная расписка не является таковым и не может быть приравнена к письменному договору купли-продажи, так как ее содержание свидетельствует о получении ответчиком денежных средств от истца, учитывая при этом, что факт проживания истца в спорном доме в течение трех месяцев (до пожара 04.11.2018 года), не влекут правовых последствий при рассмотрении заявленного иска (при отсутствии письменного договора, подписанного обеими сторонами), суд приходит к выводу о несоблюдении простой письменной формы заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Учитывая, что каких-либо иных письменных доказательств, достоверно подтверждающих достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям, заключения ими договора купли-продажи не представлено, основания для признания договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным и возникновения у истца собственности на спорное недвижимое имущество отсутствуют.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Исходя из положений пункта 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Принимая во внимание, что объект недвижимости, в отношении которого был заключен предварительный договор купли-продажи, находится в долевой собственности ответчиков, при этом двое из них являются несовершеннолетними, суд приходит к выводу о несоблюдении сторонами обязательной нотариальной формы сделки.

Суд принимает во внимание доводы стороны ответчика о том, что в случае удовлетворения иска будут нарушены права несовершеннолетних.

В силу ч. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 ст. 37 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно п.1 ст.21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 01.03.2020) "Об опеке и попечительстве" опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного

Таким образом, согласие на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям в соответствии со статьями 28 и 37 ГК РФ должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего и только реальное соблюдение этих прав ребенка является критерием оценки действительности сделки.

Как следует из ответа органа опеки и попечительства Новозыбковской городской администрации от 07.07.2020 года, распоряжение о даче разрешения на продажу жилого помещения по адресу: 

<

адрес> на условиях, установленных предварительным договором купли-продажи от 27.07.2015 года не выносилось.

Так же судом принимается во внимание, что полученные по предварительному договору купли-продажи денежные средства не были израсходованы на приобретение какого-либо жилья с закреплением за несовершеннолетними ФИО10 и ФИО11 доли в размере, соответствующей доли в спорной квартире (1/3 доля).

В связи с чем, отчуждение долей несовершеннолетних по предварительному договору купли-продажи ущемляет их законные права и интересы, поскольку влечет уменьшение их имущества.

При этом, получение несовершеннолетними в дальнейшем доли в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского (семейного) капитала не свидетельствует о соблюдении их имущественных прав при заключении сторонами предварительного договора купли-продажи. 

Кроме того, суд отмечает, что уклонение в заключении основного договора может иметь только те последствия, которые указаны в законе, а именно применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ (п.5 ст.429 ГК РФ). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Предварительный договор не является правоустанавливающим документом, он лишь основание для заключения основного договора в установленный срок.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска о признании заключенным договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В связи с отказом истцу в удовлетворении требований о признании заключенным договора купли-продажи жилого помещения, не подлежат удовлетворению и требования истца о признании за ней права собственности на спорное жилое помещение, а так же о возмещении судебных расходов по оплате госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО6, действующей в своих интересах, а так же в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 о признании заключенным договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности, взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Новозыбковский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Н.И. Гусейнова

Мотивированное решение изготовлено 14.07.2020 года.