Дело № 2-399/2024 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

25 января 2024г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска 

в составе: 

председательствующего судьи Иванова Д.Н.

при секретаре Именитовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО11 к ФИО2 ФИО12, ФИО3 ФИО13 о государственной регистрации перехода права собственности, освобождения имущества от ареста и встречному иску ФИО2 ФИО14 к ФИО1 ФИО15 о признании договора купли-продажи недействительным,

установил:

ФИО1 обратился в Промышленный районный суд г.Смоленска с иском к ФИО2, ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости - нежилое помещение площадью 124,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 67:27:0020707:2461, обосновывая свои требования фактом уклонения ФИО2 от совершения регистрационных действий.

Также ФИО1 предъявил иск о снятии ограничений в виде запрета на совершение регистрационных действий со спорным имуществом, наложенных на основании:

постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ВАШ УФССП по Смоленской области № 193501075/6749 (к и/п № 37395/21/67049-ИП) от 14.02.2022г.;

постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ВАШ УФССП по Смоленской области № 193501085/6749 (к и/п № 27973/21/67049-ИП) от 14.02.2022г.;

постановления судебного пристава-исполнителя Промышленного РОСП г. Смоленска УФССП по Смоленской области о запрете на совершение регистрационных действий по регистрации № 145686487/6736 (к и/п № 8541/19/67036-ИП) от 21.04.2020г.;

постановления судебного пристава-исполнителя Промышленного РОСП г. Смоленска УФССП по Смоленской области о запрете на совершение регистрационных действий по регистрации № 145685910/6736 (к и/п № 50818/19/67036-ИП) от 21.04.2020г.;

постановления судебного пристава-исполнителя Промышленного РОСП г. Смоленска УФССП по Смоленской области о запрете на совершение регистрационных действий по регистрации № 145866139/6736 (к и/п № 27243/18/67036-ИП) от 24.04.2020г.;

постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ВАШ УФССП по Смоленской области о запрете на совершение регистрационных действий по регистрации № 176127875/6749 (к и/п № 27973/21/67049-ИП) от 22.10.2021г.;

по исполнительному производству 102211/22/67036-ИП от ДД.ММ.ГГГГ (судебным приставом - исполнителем ФИО4 Промышленного РОСП УФССП по Смоленской области).

В обоснование требований ФИО1 указал, что 04.02.2022 стороны заключили договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, достигнув договоренности по всем существенным условиям сделки, во исполнение которой, сторонами составлен и подписан акт приема-передачи помещения. Однако, от совершения регистрационных действий перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества № 01/22 от 04.02.2022 ответчик уклонился, не явившись для подачи собственником соответствующего заявления в СОГБУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг населению» 18.02.2022 и 03.03.2022. Из уведомления Управления Росреестра по Смоленской области от 03.03.2022 о приостановлении государственной регистрации прав истцу стало известно о ряде запретов на совершение регистрационных действий, наложенных судебными приставами УФССП по Смоленской области, ряд из которых были наложены уже после заключения договора купли- продажи. По остальным исполнительным производствам обязательства должника исполнены.

ФИО2 обратился к ФИО1 со встречным требованием о признании договора купли-продажи недействительным, признании ФИО1 недобросовестным приобретателем помещения, применении последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное состояние. В обоснование требований указано на то, что договор подписан на крайне невыгодных для него условиях, поскольку стоимость объекта недвижимости гораздо выше, чем указано в договоре купли-продажи, что влечет ее недействительность. Также полагает сделку притворной, заключенной для формального (документального) прикрытия другой сделки – договора займа под залог недвижимости.

Определением Промышленного районного суда г.Смоленска от 05.10.2022 указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Определением Промышленного районного суда г.Смоленска от 10.04.2023 гражданское дело передано по подсудности в Ленинский районный суд г.Смоленска.

Определением Ленинского районного суда г.Смоленска от 14.09.2023 принят отказ представителей ФИО1 от части требований о снятии ограничений в виде запрета на совершение регистрационных действий и ареста на имущество с кадастровым номером 67:27:0020707:2461, расположенное по адресу: 

<

адрес>, на основании:

постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ВАШ УФССП по Смоленской области № 193501075/6749 (к и/п № 37395/21/67049-ИП) от 14.02.2022г.;

постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ВАШ УФССП по Смоленской области № 193501085/6749 (к и/п № 27973/21/67049-ИП) от 14.02.2022г.;

постановления судебного пристава-исполнителя Промышленного РОСП г. Смоленска УФССП по Смоленской области о запрете на совершение регистрационных действий по регистрации № 145686487/6736 (к и/п № 8541/19/67036-ИП) от 21.04.2020г.;

постановления судебного пристава-исполнителя Промышленного РОСП г. Смоленска УФССП по Смоленской области о запрете на совершение регистрационных действий по регистрации № 145685910/6736 (к и/п № 50818/19/67036-ИП) от 21.04.2020г.;

постановления судебного пристава-исполнителя Промышленного РОСП г. Смоленска УФССП по Смоленской области о запрете на совершение регистрационных действий по регистрации № 145866139/6736 (к и/п № 27243/18/67036-ИП) от 24.04.2020г.;

постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ВАШ УФССП по Смоленской области о запрете на совершение регистрационных действий по регистрации № 176127875/6749 (к и/п № 27973/21/67049-ИП) от 22.10.2021г.;

по исполнительному производству 102211/22/67036-ИП от 24.05.2022 (судебным приставом - исполнителем ФИО4 Промышленного РОСП УФССП по Смоленской области).

Производство по делу в указанной части прекращено.

В судебном заседании представители ФИО1 ФИО5 и ФИО6 требования поддержали, встречный иск не признали. Ссылаются на то, что все наложенные судебным приставом-исполнителем ограничения сняты. В ходе рассмотрения данного дела позиция ФИО2 неоднократно менялась, до января 2023 ответчик не упоминал о договоре займа, в представленной в материалах дела переписке так же об этом договоре займа нет упоминаний, наоборот имелись ссылки на то, что был заключен договор купли-продажи. Требования одновременно о притворности и кабальности сделки, противоречат друг другу.

ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявку суду не предоставил.

Соответчик ФИО3, третьи лица ФИО7, УФССП России по Смоленской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Смоленской области, УМВД России по Смоленской области, администрации г.Смоленска, Промышленного РОСП г.Смоленска, СОСП по Смоленской области ГМУ ФССП России, Управления Росреестра по Смоленской области в судебное заседание также не явились, извещались надлежащим образом.

Выслушав доводы явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 04.02.2022 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи №, предметом которого являлось нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0020707, общей площадью 124,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 3 000 000 руб.

Факт получения денежных средств ФИО2 в указанном размере подтверждается его собственноручной подписью в договоре (т.1, л.д.10,11).

В этот же день между сторонами подписан акт приема-передачи помещения (т.1, л.д.12).

Из материалов дела также усматривается, что ФИО2 уведомлялся ФИО1 о необходимости явиться в СОГБУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг населению» 18.02.2022 и 03.03.2022, однако ответчик от явки уклонился и до настоящего времени переход права собственности на имущество по договору купли-продажи не зарегистрирован в установленном порядке.

Из уведомления Управления Росреестра по Смоленской области о приостановлении государственной регистрации прав от 03.03.2022 следует, что при проведении правовой экспертизы установлено наличие записей о запрещении регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимого имущества, на основании:

постановления судебного пристава-исполнителя Промышленного РОСП г. Смоленска УФССП по Смоленской области о запрете на совершение регистрационных действий по регистрации № 145685910/6736 (к и/п № 50818/19/67036-ИП) от 21.04.2020г.;

постановления судебного пристава-исполнителя Промышленного РОСП г. Смоленска УФССП по Смоленской области о запрете на совершение регистрационных действий по регистрации № 145866139/6736 (к и/п № 27243/18/67036-ИП) от 24.04.2020г.;

постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ВАШ УФССП по Смоленской области о запрете на совершение регистрационных действий по регистрации № 176127875/6749 (к и/п № 27973/21/67049-ИП) от 22.10.2021г.;

постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ВАШ УФССП по Смоленской области № 193501075/6749 (к и/п № 37395/21/67049-ИП) от 14.02.2022г.;

постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ВАШ УФССП по Смоленской области № 193501085/6749 (к и/п № 27973/21/67049-ИП) от 14.02.2022г.;

Также в уведомлении указано на отсутствие заявления собственника на переход права собственности по договору купли-продажи (т.1, л.д.15,16).

Первоначально в своих возражениях на иск от 27.05.2022 ФИО2 сослался на то, что объект недвижимости находится под обременениями и исполнение заключенного договора нарушает права третьих лиц (т.1, л.д.32).

Одновременно ФИО2 были представлены направленные ФИО1 уведомления о расторжении договора купли-продажи от 27.05.2022 (т.1, л.д.34).

В дальнейшем, в ходе рассмотрения спора, ФИО2 просил признать заключенный договор недействительной сделкой по мотивам ее кабальности (ст. 179 ГК РФ) и притворности.

В силу пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В обоснование своих встречных требований ФИО2 указал, что в конце 2021 у него возникла острая необходимость взять в долг денежные средства в размере 6 000 000 руб., на что ФИО1 предложил предоставить 3 000 000 руб. под договор купли-продажи на спорное имущество. При этом, ФИО1, пользуясь безвыходной ситуацией, убедил его, что взятые у него денежные средств соответствуют среднерыночной стоимости недвижимого имущества. Не имея времени для оценки имущества, ФИО2 подписал договор купли-продажи.

Из смысла п.3 ст. 179 ГК РФ следует, что для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях и совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. При наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть признана недействительной по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

При этом в п. 3 ст. 179 ГК РФ говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не о простой невыгодности совершенной сделки, а о "крайне невыгодных условиях".

Отличительным признаком таких сделок является отсутствие у лица, заключающего договор, свободной воли на ее совершение.

Между тем, истцом не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых договор купли-продажи № 01/22 от 04.02.2022 может быть квалифицирован как кабальная сделка в силу положений ст. 179 ГК РФ, поскольку не представлено доказательств крайней невыгодности условий спорного договора, несоответствие интересам лица, заключившего договора, наличие существенных отличий от условий аналогичных договоров, а также наличие тяжелого финансового положения, о котором знал и воспользовался в своих целях покупатель.

Так, в материалы дела представлен отчет об оценке недвижимого имущества, подготовленный ООО «Бюро инвентаризации, оценки и межевания», согласно которому рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 31.01.2022 составляет 3 220 999 руб. (т.2, л.д.126-183).

При этом, согласно п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1).Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).

Установленная в договоре стоимость продаваемого недвижимого имущества согласована сторонами, что подтверждается подписями сторон, доказательств того, что такая цена существенно отличается от сложившихся на рынке недвижимости цен, не имеется.

Одновременно ФИО2 не представлено и доказательств наличия тяжелых обстоятельств, осведомленности об этих обстоятельствах ФИО1

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ответчиком ФИО2 не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых, оспариваемый договор купли-продажи может быть квалифицирован, как кабальная сделка, а также не представлено доказательств того, что ФИО1 воспользовалось этими тяжелыми обстоятельствами.

Разрешая требования о признании договора купли-продажи от 04.02.2022 притворной сделкой, суд исходит из следующего.

Согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

По мнению ФИО2 оспариваемый договор является притворной сделкой, поскольку прикрывал другую – договор займа под залог недвижимости.

Однако, в рассматриваемом случае договор купли-продажи сторонами подписан, денежные средства ФИО2 получены, недвижимое имущество передано покупателю.

Более того, в своих письменных объяснениях от 27.03.2022, данных в рамках проверки по обращению ФИО1, ФИО2 подтверждал факт заключения договора купли-продажи (т.1, л.д.124).

Принимая во внимание, что при заключении сторонами договора купли-продажи спорного недвижимого имущества соблюдены все существенные условия договора, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, в то время как истцом доказательства в обоснование своих доводов о том, что заключенный между сторонами договор является недействительными по п. 2 ст. 170 ГК РФ, не представлены, оснований для удовлетворения встречных требований суд не усматривает.

В рассматриваемом случае суд отмечает противоречивое и непоследовательное поведение истца (эстоппель), направленное на получение преимуществ и выгод в ущерб ответчика, что указывает на положения ст. 10 ГК РФ.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ) (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Первоначально предложив во внесудебном порядке расторгнуть заключенный договор в связи с наличием обременений, а затем, заявляя в суд одновременно требования о признании недействительными договора купли-продажи по мотивам его кабальности и притворности, стороной ответчика фактически приводятся взаимоисключающие основания, поскольку при заключении притворной сделки стороны осознают на достижение каких правовых последствий она направлена, тогда как при заключении кабальной сделки одна из сторон сделки действует вынужденно при отсутствии свободной воли на ее совершение.

Принимая во внимание, что в настоящее время имевшиеся ограничения на совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимого имущества и препятствовавшие регистрации договора купли-продажи сняты, то при установлении судом факта заключения между сторонами сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности первоначальные требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

При этом, само по себе наличие в ЕГРН записей о запрещении регистрационных действий по исполнительному производству № 110762/23/67036-ИП от 02.08.2023, по определению Промышленного районного суда г.Смоленска по настоящему делу и по определению Ленинского районного суда г.Смоленска от 05.04.2023 по делу № 2-1810/2023 (т.2, л.д.228-230), основанием для отказа в удовлетворении требований служить не могут.

Исполнительное производство № 110762/23/67036-ИП, предметом которого являлись обеспечительные меры, возбуждено на основании определения Промышленного районного суда г.Смоленска по настоящему делу, а по результатам рассмотрения гражданского дела № 2-1810/2023 по иску ФИО7 к ФИО2 о понуждении к исполнению обязательства, принято решение от 16.10.2023 об отказе в удовлетворении требований, которое вступило в законную силу 16.01.2024.

По правилам ст.98 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию госпошлина в сумме 300 руб. 

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0020707, общей площадью 124,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, на основании договора купли-продажи № 01/22 от 04.02.2022, заключенного между ФИО2 и ФИО1.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 300 руб. в возврат госпошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца. 

Председательствующий судья Д.Н.Иванов

Решение в окончательной форме изготовлено 01.02.2024

«КОПИЯ ВЕРНА»подпись судьи Д.Н. Иванов секретарь судебного заседания Ленинского районного суда г. Смоленсканаименование должности уполномоченного работника аппарата федерального суда общей юрисдикции А.А.Именитова (Инициалы, фамилия)02.02.2024 

Ленинский районный суд г. Смоленска

УИД: 67RS0003-01-2022-001718-94

Подлинный документ подшит в материалы дела № 2-399/2024 (2-3286/2023;)