Дело № 2-635/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 мая 2017 г. с.Бакалы

Чекмагушеский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе 

председательствующего судьи Валиуллина И.И.

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО4, 

главы сельского поселения Старокостеевский сельсовет муниципального района 

<

адрес> ФИО5,

при секретаре Валиевой Е.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального района Бакалинский район РБ, Администрации сельского поселения Старокостеевский сельсовет муниципального района Бакалинский район РБ о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности на объекты недвижимости (нежилые здания), суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности и признании права собственности по договорам купли - продажи № от 17 октября 2014 года, № от 24 февраля 2015 года. № 9 от 17 октября 2014 года на нежилые здания:

1) здание зерносклада №, 1977 года постройки, общей площадью 256, 3 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: РБ, 

<

адрес>; 

2) здание зерносклада №, 1977 года постройки, общей площадью 414, 3 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: РБ, 

<

адрес>; 

3) здание коровника №, 1978 года постройки, общей площадью 1 348 кв.м, кадастровый №; расположенное по адресу: РБ, 

<

адрес>; 

4) здание кормоцеха, 1973 года постройки, общей площадью 414, 3 кв.м, кадастровый №; расположенное по адресу: РБ, 

<

адрес>;

5) здание гостиницы. 2005 года постройки, общей площадью 80, 5 кв.м., кадастровый №; расположенное по адресу: РБ, 

<

адрес>.

В обоснование иска указал, что данные объекты недвижимости принадлежали ООО «Костеево», которое было реорганизовано путем преобразования колхоза «Волга». Решением Арбитражного суда РБ по делу № А07-15982/2013 от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Костеево» признано (несостоятельным) банкротом, в отношении него введена процедура банкротства и конкурсным управляющим утверждена ФИО3 Конкурсным управляющим ДД.ММ.ГГГГ проведены публичные электронные торги по продаже имущества должника, победителем которых в отношении лота № и № и далее лота № признан ФИО1 По результатам прошедших торгов были заключены три договора купли- продажи объектов недвижимого имущества, а именно договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. В день заключения вышеуказанных договоров имущество по актам приема-передачи передано истцу, который в определенные договором сроки исполнил обязательства по оплате стоимости объектов недвижимого имущества. С момента передачи имущества истец фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя их содержания. При обращении с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты, признании права собственности, ему было отказано в регистрации перехода права собственности на имущество, так как право собственности на приобретенные истцом объекты недвижимости не было зарегистрировано за продавцом ООО «Костеево». Заявленные объекты недвижимости поставлены на кадастровый учет, что подтверждается кадастровыми паспортами. Во внесудебном порядке оформить право собственности на данные объекты невозможно. В настоящее время ООО «Костеево» ликвидировано в связи с завершением конкурсного производства, что подтверждается записью в ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ Все спорные объекты недвижимого имущества не находятся в муниципальной собственности, спора в отношении их не имеется. Учредитель ООО «Костеево» - колхоз «Волга» был создан ДД.ММ.ГГГГ. Основные средства колхоза «Волга» в перечень которых вошли спорные объекты недвижимости по акту были переданы колхозом «Волга» в ООО «Костеево» и приняты на баланс данного юридического лица. Право собственности колхоза «Волга» на спорное имущество никогда никем не оспаривалось, подтверждается описью основных средств колхоза. Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ была произведена передача имущества с баланса колхоза «Волга» на баланс ООО «Костеево».

Просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество по договорам купли - продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и признать за ним право собственности на нежилые здания: 

- здание зерносклада №, 1977 года постройки, общей площадью 256, 3 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: РБ, 

<

адрес>; 

- здание зерносклада №, 1977 года постройки, общей площадью 414, 3 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: РБ, 

<

адрес>; 

- здание коровника №, 1978 года постройки, общей площадью 1 348 кв.м, кадастровый №; расположенное по адресу: РБ, 

<

адрес>; 

- здание кормоцеха, 1973 года постройки, общей площадью 414, 3 кв.м, кадастровый №; расположенное по адресу: РБ, 

<

адрес>, 

- здание гостиницы. 2005 года постройки, общей площадью 80, 5 кв.м., кадастровый №; расположенное по адресу: РБ, 

<

адрес>, 

перешедшее к нему по договорам купли - продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Истец ФИО1 о месте и времени судебного заседания извещен почтовым уведомлением по адресу указанному в исковом заявлении. 

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 поддержала исковые требования в полном объеме. 

Представитель ответчика Администрации СП Старокостеевский сельсовет МР Бакалинский район РБ - глава сельского поселения ФИО5 просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Администрация муниципального района Бакалинский район РБ в представленном суду заявлении просит рассмотреть дело в отсутствие их представителя, исковые требования просят удовлетворить. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением, направили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Бывший конкурсный управляющий ООО «Костеево» ФИО3 направила в суд ходатайство, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие, удовлетворить заявленные исковые требования ФИО1

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц на основании ст.167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, представителя сельского поселения, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 ранее действовавшего Федерального закона N 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" а также ч.5 ст.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Судом установлено и следует из материалов дела, что решением Арбитражного суда РБ по делу № А07-15982/2013 от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Костеево» признано (несостоятельным) банкротом, в отношении него введена процедура банкротства и конкурсным управляющим утверждена ФИО3 

Конкурсным управляющим ДД.ММ.ГГГГ проведены публичные электронные торги по продаже имущества должника, победителем которых в отношении лота № и № и далее лота № признан ФИО1 

По результатам прошедших торгов были заключены три договора купли - продажи объектов недвижимого имущества, а именно договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям указанных договоров ФИО1 приобрел объекты недвижимого имущества: здание зерносклада (фуражный), здание зерносклада семенного, здание зерносклада № с прилегающей площадкой с асфальтовым покрытием, здание холодильного склада, здание зерносклада №, здание склада деревянный №, здание караульного помещения, здание мельницы №, здание склада деревянный №, здание мельницы №, здание медпункта, здание гостиницы, склад дощатый, здание телятника №, здание телятника №, здание коровника №, силосная траншея, здание кормоцеха. 

Как следует из содержания договоров все имущество расположено по адресу: РБ, Бакалинский район, с. Старокостево.

В Едином государственном реестре недвижимости сведения о зарегистрированных правах на заявленные в иске объекты недвижимого имущества отсутствуют, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ 

Согласно сведениям ЕГРЮЛ ООО «Костеево» ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Арбитражного Суда РБ о завершении конкурсного производства.

При обращении с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты, признании права собственности ФИО1 было отказано в регистрации перехода права собственности на имущество, так как право собственности на приобретенные истцом объекты недвижимости не были зарегистрированы за продавцом ООО «Костеево» на праве собственности (сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №).

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Чекмагушевского межрайонного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Костеево», Администрации муниципального района Бакалинский район РБ, Администрации сельского поселения Старокостеевский сельсовет муниципального района Бакалинский район РБ о признании права собственности на спорные нежилые здания.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № решение Чекмагушевского межрайонного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

При этом судами первой и апелляционной инстанции установлено, что какие - либо сведения о нахождении вышеуказанных объектов недвижимости на балансе колхоза «Волга», в администрации СП Старокостеевский сельсовет МР Бакалинский район РБ отсутствуют. Представленные истцом акты приема - передачи имущества колхозом «Волга» в ООО «Костеево» датированы 10 апреля 2005 г, то есть еще до образования ООО «Костеево» в качестве юридического лица, в указанный период переход права на недвижимое имущество уже подлежал обязательной государственной регистрации. Право собственности продавца ООО «Костеево» на данные объекты не зарегистрировано, какие - либо сведения о нахождении данных объектов на балансе ООО «Костеево» отсутствуют. Кроме того в ЕГРЮЛ не имеется сведений о правопреемственности между колхозом «Волга» и ООО «Костеево». Договора купли - продажи заключенные между конкурсным управляющим ООО «Костеево» и ФИО1 не содержат сведений об адресе, кадастровом номере, площади, технических характеристиках отчуждаемых зданий.

Пункт 3 статьи 551 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на который зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в случае ликвидации юридического лица, являвшегося продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества, до государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю, последний вправе требовать такой регистрации на основании своего заявления. При отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество, принимая во внимание правила пункта 2 статьи 6 Закона, покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца на приобретение у него недвижимого имущество и наличие законных оснований для перехода этого права к самому покупателю.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии документов, подтверждающих право собственности ООО «Костеево» на спорные объекты недвижимости, и соответственно об отсутствии оснований для государственной регистрации перехода права собственности и признания права собственности на спорные объекты за истцом.

Нахождение указанного недвижимого имущества на балансе ООО «Костеево» не является доказательством права собственности на это имущество.

Кроме того, истцом не представлено документов, на основании которых можно сделать вывод о том, что спорные объекты включены в состав имущества ООО «Костеево».

Опись основных средств, передаваемых ООО «Костеево» колхозом «Волга», инвентаризационные описии основных средств, находящихся в ООО «Костеево», акты приема - передачи зданий (сооружений) от колхоза «Волга» в ООО «Костеево» не позволяют однозначно идентифицировать указанные в них объекты с объектами, в отношении которых заявлены исковые требования, поскольку отсутствует адреса объектов, литеры, площади зданий (помещений).

Кроме того, согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В договорах купли - продажи № от 17 октября 2014 года. № от 24 февраля 2015 года и № от 17 октября 2014 года отсутствуют сведения об адресе, технических характеристиках отчуждаемых объектов. 

Указанные обстоятельства не позволяют считать договор заключенным, поскольку в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Довод истца о том, что иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд признает несостоятельным.

Действительно, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ. Однако при этом, право собственности указанных лиц должно быть подтверждено правоустанавливающими документами, которые в данном случае у ООО «Костеево» отсутствуют.

Учитывая, что сведений о наличии у продавца вещных прав на отчуждаемое имущество на момент заключения договора купли-продажи в материалах дела не имеется, то конкурсный управляющий ООО «Костеево», не обладая правом собственности или иным вещным правом на продаваемые объекты, не вправе был распоряжаться ими.

Довод истца о наличии доказательств передачи ему продавцом недвижимого имущества, а также внесения оплаты по договору купли-продажи признается судом несостоятельным.

ООО «Костеево» в лице конкурсного управляющего ФИО3, производя отчуждение указанных объектов, не являлось собственником данного имущества, поскольку право собственности ООО «Костеево» на данное недвижимое имущество не зарегистрировано в установленном законом порядке. Факт передачи спорного имущества истцу, заключение договора купли-продажи имущества не влечет, по мнению суда, возникновение перехода права на объекты недвижимости к ФИО1

При этом, суд не принимает заявленное в суде представителем ответчика признание иска по следующим основаниям.

В силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

По мнению суда, удовлетворение иска на основании признания ответчиками исковых требований о признании права собственности на объект недвижимости противоречит закону.

Суд считает необоснованной ссылку истца на пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что в случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ колхоз «Волга» являлся учредителем, а не правопредшественником ООО «Костеево». 

Колхоз «Волга» ликвидирован ДД.ММ.ГГГГ на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Согласно статье 61 Гражданского кодекса РФ, ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требование истца о государственной регистрации в ЕГРН перехода права собственности на него на вышеуказанные объекты недвижимости является неисполнимым, ввиду того, что при отсутствии в ЕГРН зарегистрированных прав за кем-либо на спорные объекты недвижимости не может произойти переход отсутствующего права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю. В связи с чем, невозможна и государственная регистрация перехода права собственности на эти объекты.

В связи с этим, не имеется оснований и для признания за ФИО1 права собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества, ввиду отсутствия права собственности на данные объекты у продавца на момент заключения сделки.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности на объекты недвижимости (нежилые здания) удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального района Бакалинский район РБ, администрации сельского поселения Старокостеевский сельсовет муниципального района Бакалинский район РБ о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности на объекты недвижимости (нежилые здания) - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия мотивированного решения, через Чекмагушевский межрайонный суд Республики Башкортостан Постоянное судебное присутствие в селе Бакалы Бакалинского района Республики Башкортостан. 

Судья И.И. Валиуллин