дело № 3га-64/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Уфа 04 февраля 2020 года

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Идрисовой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гатауллиной О.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 13144 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения административных (учебных), производственных, складских помещений, расположенного по адресу: адрес. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 33038364,08 руб.

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику. Отчетом ООО «Первое бюро оценки и экспертизы» № №... определено, что рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 7172565 руб.

Административный истец в соответствии с договором аренды земельного участка № №... от 05 мая 2011 года, соглашения № №... от 15 июня 2011 о присоединении к договору аренды земельного участка № №... от 05 мая 2011 года является арендатором названного выше земельного участка. Из договора аренды земельного участка и расчета арендной платы следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.

На основании изложенного, истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной рыночной по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 7172565 руб. 

Административный истец ФИО1, представители ответчиков ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заинтересованного лица Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, заинтересованные лица ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили. От представителя административного истца ФИО1 – ФИО8 поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть вторая); для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть третья); в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть четвертая).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 13144 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения административных (учебных), производственных, складских помещений, расположенного по адресу: адрес, в соответствии с договором аренды земельного участка № №... от 05 мая 2011 года, соглашения № №... от 15 июня 2011 о присоединении к договору аренды земельного участка № №... от 05 мая 2011 года.

Как следует из договора аренды земельного участка, расчёта арендной платы размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поэтому административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан по состоянию на 01 июня 2014 года.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 октября 2019 года кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года определена в размере 33038364,08 руб. 

Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости земельного участка представлен отчёт ООО «Первое бюро оценки и экспертизы» № №..., из которого следует, что рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 7172565 руб. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 декабря 2019 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости, проведение которой поручено эксперту ФИО9 ООО «РегионЗемОценка». 

Согласно заключению эксперта ООО «РегионЗемОценка» ФИО9 № №... от 31 декабря 2019 года рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 7900000 руб.

Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО «РегионЗемОценка» ФИО9 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Суд приходит к выводу, что являются необоснованными доводы представителя заинтересованного лица Министерства земельных и имущественных отношений, изложенные в письменных объяснениях, о том, что экспертом при составлении заключения нарушен пункт 20 ФСО № 7, не учтено при определении рыночной стоимости земельного участка фактическое использование земельного участка с целью размещения зданий и сооружений, используемых для коммерческой деятельности, выбраны объекты-аналоги несопоставимые с оцениваемым объектом.

Пунктом 20 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 61, предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, то есть, прямого сравнения информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, (элементы сравнения): местоположение объекта и окружение, категория земель, разрешенное использование, площадь, физические характеристики земельного участка, транспортная доступность, инфраструктура. 

Экспертом при проведении исследования выбрано 4 объекта-аналога, расположенных в северной части города Уфы, имеющих вид разрешенного использования: под производственную базу, промышленного назначения, под производственно-складской комплекс. 

Использованные объекты-аналоги, вопреки доводам представителя заинтересованного лица, соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Заключение содержит обоснование выбора объектов, используемых для сравнения. При выборе объектов - аналогов экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки, в том числе вид разрешенного использования, фактическое использование земельного участка. 

Из письменных пояснений эксперта ФИО9 следует, что эксперт исходил из того, что больше половины исследуемого земельного участка занимает индустриальное сооружение – открытая складская площадка, поэтому определение рыночной стоимости производилось в предположении использования земельного участка в соответствии с фактическим использованием находящихся на нем объектов индустриального назначения, занимающих больший удельный вес в комплексе всех объектов на земельном участке, а также с учетом расположения земельного участка в промышленной зоне города с преимущественным нахождением рядом индустриальных (производственно-складских) объектов. Также экспертом произведены соответствующие корректировки на размер площади, условия продажи.

При таких обстоятельствах, доводы представителя заинтересованного лица о неправильном выборе аналогов оцениваемого земельного участка опровергаются содержанием заключения эксперта. 

В связи с изложенным, учитывая письменные пояснения эксперта, суд пришел к выводу, что выбранные для сравнения экспертом объекты-аналоги являются сопоставимыми с объектом оценки.

Каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость данного земельного участка является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду лицами, участвующими в деле не представлено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца. 

На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что административный истец с административным исковым заявлением в суд обратился – 18 ноября 2019 года, поэтому дата подачи заявления об определении кадастровой стоимости – 18 ноября 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 13144 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения административных (учебных), производственных, складских помещений, расположенного по адресу: адрес, равной рыночной по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 7900000 рублей. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 18 ноября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан подпись А.В.Идрисова