УИД 61OS0000-01-2021-000116-77

Дело № 3а – 161/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июля 2021 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В.

при секретаре Даниловой С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Комбайновый завод «Ростсельмаш» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Комбайновый завод «Ростсельмаш» (далее также – ООО «КЗ «Ростсельмаш») обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 43 474 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 15 сентября 2020 года установлена в размере 209 836 825,28 рублей, что, по мнению административного истца, значительно превышает рыночную стоимость объекта. В обоснование требований ООО «КЗ «Ростсельмаш» ссылается на отчет об оценке № 12-10-2020 от 9 марта 2021 года, составленный ФИО1 согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с учетом его индивидуальных особенностей составляет 123 684 000 рублей. Административный истец указывает на наличие у него правовой заинтересованности в оспаривании установленной кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка, поскольку величина кадастровой стоимости используется при расчете земельного налога. Также ООО «КЗ «Ростсельмаш» указывает, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 марта 2021 года № 11-26/2021-52 ему отказано в пересмотре кадастровой стоимости. В связи с этим административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ООО «КЗ «Ростмельмаш» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 43 474 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 15 сентября 2020 года в сумме 136 987 000 рублей. 

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица – Администрация г. Ростова-на-Дону.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости в сумме 136 987 000 рублей по состоянию на 15 сентября 2020 года.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Правительство Ростовской области в письменных возражениях на административное исковое заявление просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в письменном отзыве просило о рассмотрении административного дела в отсутствие своего представителя. 

От Администрации г. Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения представителя административного истца, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №№ 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

При этом для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости является досудебным порядком урегулирования спора.

Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ООО «КЗ «Ростсельмаш» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 43 474 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (т. 1 л.д. 25-26).

В связи с образованием указанного земельного участка и последующей постановкой его на государственный кадастровый учет, кадастровая стоимость соответствующего объекта недвижимости определена по состоянию на 15 сентября 2020 года в размере 209 836 825,28 рублей (т. 1 л.д. 24).

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта.

При этом обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 15 марта 2021 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 года № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия), с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости (т. 1 л.д. 28-29). С заявлением в Комиссию представлен отчет об оценке от 9 марта 2021 года № 12-10-2020, подготовленный оценщиком ФИО1., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 15 сентября 2020 года составляет 123 684 000 рублей (т. 1 л.д. 35-125).

Из материалов дела следует, что решением Комиссии от 23 марта 2021 года № 11-26/2021-52 заявление ООО «КЗ «Ростсельмаш» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено по мотиву несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям действующего законодательства (т. 1 л.д. 31-32).

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом ООО «КЗ «Ростсельмаш» соблюден.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Исходя из характера заявленных ООО «КЗ «Ростсельмаш» требований, учитывая, что вопрос о размере рыночной стоимости земельного участка имеет юридическое значение в данном деле, и для разрешения этого вопроса требуются специальные познания, суд, принимая во внимание наличие ходатайства стороны административного истца о назначении судебной оценочной экспертизы и возражений Правительства Ростовской области относительно вывода о рыночной стоимости земельного участка, содержащегося в отчете об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка на дату определения кадастровой стоимости с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2

Согласно заключению эксперта от 28 июня 2021 года № 938-Э/2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 43 474 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 15 сентября 2020 года с учетом его индивидуальных особенностей составила 136 987 000 рублей (т. 2 л.д. 26-165).

Возражений, замечаний относительно выводов судебного эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. 

Напротив, административный истец по результатам судебной экспертизы уточнил административные исковые требования.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении эксперта от 28 июня 2021 года № 938-Э/2021, поскольку изложенный в нем вывод о размере рыночной стоимости земельного участка административного истца, по сравнению с выводом, содержащимся в отчете об оценке, является более аргументированным и убедительным. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Из заключения эксперта от 28 июня 2021 года № 938-Э/2021 следует, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в г. Ростове-на-Дону, для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Оценка объекта экспертизы произведена с учетом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. 

Суд находит, что заключение эксперта от 28 июня 2021 года № 938-Э/2021 является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Используемая экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчет об оценке от 9 марта 2021 года № 12-10-2020, подготовленный оценщиком ФИО1., не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Доводы Правительства Ростовской области относительно отчета были проверены путем назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что указанный отчет оспаривался обоснованно. 

Проанализировав заключение от 28 июня 2021 года № 938-Э/2021, подготовленное экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая, что административным истцом в соответствии с выводом заключения судебного эксперта уточнены административные исковые требования, принимая во внимание отсутствие возражений административных ответчиков относительно вывода судебного эксперта, суд полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению, поскольку определенная этим заключением величина рыночной стоимости объекта является экономически обоснованной.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию, т.е. 15 марта 2021 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении ее показателей в реестр недвижимости не устанавливались. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (34,7%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования ООО «КЗ «Ростсельмаш» направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. 

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 45 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 43 474 кв.м, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 15 сентября 2020 года в размере 136 987 000 рублей.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ООО «Комбайновый завод «Ростсельмаш» в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 45 000 рублей. 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Шикуля

Решение в окончательной форме принято 4 августа 2021 года.

Судья Е.В. Шикуля