Дело № 2-874/20

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Гагарин « 29 » октября 2020 года

Гагаринский районный суд Смоленской области, в составе:

председательствующего Ерченко Л.Ю.

при секретаре Михалевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области о признании незаконным отказа заключить срочный договор аренды земельного участка и обязании заключить такой договор, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации МО «Гагаринский район» Смоленской области, № и признании за ней права на заключение такого договора сроком на три года для завершения строительства магазина промышленных товаров.

В обоснование иска указано, что 02 февраля 2010 г. между сторонами был заключен договор аренды спорного земельного участка с целью размещения на нем двухэтажного магазина промышленных товаров со сроком его действия с 29.01.2010 по 29.01.2013.

28 ноября 2012 г. ей было выдано разрешение на строительство со сроком действия до 28 ноября 2013 г.

В период действия вышеназванного договора аренды, а также разрешения на строительство, она приступила к строительству. По истечении срока действия договора аренды, администрацией с ней был заключен новый договор со сроком действия: с 29.01.2013 по 29.01.2016. По окончании срока действия этого договора она продолжила использовать земельный участок по его целевому назначению с согласия ответчика, добросовестно исполняя при этом обязанности по внесению арендной платы.

Однако, 18.06.2018 арендодатель направил в ее адрес уведомление о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка и его передаче по акту приема-передачи.

Но до настоящего времени земельный участок у нее не изъят, на нем расположен законно возведенный объект незавершенного строительства, судьба которого не решена, в связи с чем у нее имеется законное основание на получение земельного участка в аренду для завершения строительства. Однако уведомлением ответчика от 07.07.2020 в этом ей безосновательно отказано.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО2 иск поддержали по тем же основаниям и настаивали на его удовлетворении.

Представитель Администрации МО «Гагаринский район» Смоленской области - ФИО3, возражая против иска, сослалась на то, что по истечении срока действия срочного договора аренды спорного земельного участка, договор был возобновлен на тех же условиях на определенный срок, а потому у них в силу положений п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ возникло законное право отказаться от этого договора. О своем намерении истец была извещена уведомлением от 18.06.2018, а потому договор аренды 11.10.2018 прекратил свое действие и оснований для предоставления его в аренду без проведения торгов у истца не имеется.

Предусмотренным п. 2 ст. 39.63 ЗК РФ правом однократной пролонгации договора аренды для завершения строительства она уже воспользовалась.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено, что 01.02.2010 между ФИО1 и администрацией МО «Гагаринский район» Смоленской области был заключен договор аренды земельного участка № Г сроком на три года (с 29.01.2010 по 29.01.2013).

Вид права: государственная собственность, площадь – 208 кв.м., с кадастровым номером №

28 ноября 2012 г. Администрацией МО «Гагаринское городское поселение» Гагаринского района Смоленской области ФИО1 было выдано разрешение на строительство здания магазина промышленных товаров № на предоставленном ей в аренду земельном участке. Срок действия данного разрешения – до 28.11.2013, которое не продлялось.

В период действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство ООО «Свобода плюс» по заданию ФИО1 была изготовлена проектная документация двухэтажного здания магазина промышленных товаров и она приступила к строительству, были смонтированы: ленточный фундамент, элементы металлического каркаса, закреплены сэндвич-панели по периметру объекта незавершенного строительства, площадью - 27, 3 кв.м., что в силу положений п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации является объектом капитального строительства.

По истечении срока действия договора аренды № от 01.02.2010 Администрация МО «Гагаринский район» Смоленской области 14.02.2013 заключила с истицей новый договор аренды на указанный выше земельный участок сроком на три года (с 29.01.2013 по 29.01.2016) на прежних условиях.

После окончания срока действия договора ФИО1 продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, регулярно вносила арендную плату, то есть договор аренды между сторонами был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

18.06.2018 администрацией в адрес ФИО1 направлено уведомление № о прекращении срока действия договора и на основании этого вынесено постановление № от 31.10.2018 «О расторжении договора аренды земельного участка» и 18.01.2020 регистрирующим органом внесена запись о прекращении действия вышеназванного договора аренды.

Однако до настоящего времени судьба объекта незавершенного строительства не решена, земельный участок не изъят и требований о его освобождении не заявлено.

11 июня 2020 г. и повторно 28 июля 2020 г. ФИО1 обратилась к Главе Администрации МО «Гагаринский район» Смоленской области о заключении с ней срочного договора аренды спорного земельного участка с целью завершения строительства магазина без проведения торгов, однако ей в этом было отказано со ссылкой на отсутствие правовых оснований для предоставления спорного земельного участка истцу без проведения торгов.

Между тем, согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765).

Как установлено в судебном заседании и подтверждено письменными материалами дела, спорный земельный участок был предоставлен ФИО1 в аренду для размещения магазина промышленных товаров в 2010 году и перезаключен был в 2013 году. В период действия договора аренды в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов возвела на этом участке объект незавершенного строительства, право собственности на который не может зарегистрировать из-за окончания срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости.

С учетом приведенных выше обстоятельств и в силу положений земельного законодательства (п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015) истец с целью восстановления своих прав на земельный участок имеет законное право на однократное предоставление ей спорного земельного участка для завершения строительства путем заключения договора аренды без торгов сроком на три года, а отказ ей в этом является незаконным.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194,198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области от 07.07.2020 № заключить с ФИО1 срочный договор аренды земельного участка с кадастровым номером №

Признать за ФИО1 право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Смоленский областной суд через данный суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 05 ноября 2020 года.

Председательствующий Л.Ю. Ерченко