Дело № 2–338/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 ноября 2018 года 

город ФИО3

Волховский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Л. А.,

при секретаре Сергеевой Л. Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Волховского муниципального района Ленинградской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом Волховского муниципального района Ленинградской области, Администрации МО Иссадское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании стоимости земельного участка и судебных расходов, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Волховский городской суд Ленинградской области с иском к Администрации Волховского муниципального района Ленинградской области о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании стоимости земельного участка и судебных расходов.

Истец в обоснование требований указал, что 15 декабря 2016 года он приобрел у Муниципального образования Волховского муниципального района Ленинградской области земельный участок, расположенный по адресу: ******, Иссадское сельское поселение, ******; кадастровый № ******; категория земель земли населенных пунктов; по Договору № ****** купли - продажи земельного участка от 15.12.2014 (далее-Договор).

02 февраля 2015 года участок был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимые имущества и сделок с ним 02 февраля 2015 года была сделана запись регистрации № ******

Согласно п. 2.1 Договора цена выкупа земельного участка составляет 270 000 руб. 00 коп. - цена установлена на основании Протокола № ****** об итогах аукциона по продаже земельного участка площадью 616 кв.м, с кадастровым номером № ******, расположенного по адресу: ******, Иссадское сельское поселение, ****** (ЛОТ № ******) от 03.12.2014 (далее - Протокол). Согласно Протоколу, при заключении договора купли - продажи земельного участка Покупатель обязан уплатить сверх оплаты стоимости земельного участка затраты по проведению рыночной оценки стоимости земельного участка.

Администрация МО «Иссадское сельское поселение» заказало проведение независимой оценки рыночной стоимости участка в экспертном бюро ФИО2 На основании отчета 6-6-14-2 рыночная стоимость Участка составляет 268 000 руб. 00 коп. 

Дата осмотра участка экспертом состоялась 06.06.2014 года.

В результате чего экспертом были сделаны фотографии участка (стр.65 Отчета 6-6-14-2) и по этому земельному участку была дана оценка ФИО2

Однако оцениваемый земельный участок не является участком, приобретенным истцом по договору.

Слева на фотографии (стр.65 Отчета 6-6-14-2) проходит дорога и располагаются жилые дома, сам участок не огорожен. Участок, приобретенный истцом с трех сторон окружен землями заросшими кустарниками и буреломом, а с четвертой стороны прилегает забор с соседним участком без прохода или проезда. При этом Участок истца в нарушении норм российского законодательства не имеет никаких подъездов. Согласно же Отчету 6-6-14-2 п.2.1. земельный участок, который оценивался оценщиком, имеет «хорошее удобство подъездных пугей».

Однако никакого проезда/прохода к участку истца нет, что хорошо видно на схеме расположения земельных участков (Межевой план (лист 10).

Ни установленного сервитута по соседнему участку, ни проезда шириной не менее 3,5 метров к участку истца не проведено.

В соответствии с п. 6.1 Договора стороны несут ответственность в порядке предусмотренном законодательством за предоставление заведомо ложной информации, связанной с Участком, а также за не предоставление информации, которая была им известна либо должна был быть известна и имевшей существенное значение для заключения Договора.

В нарушении данного пункта в сопроводительной документации к Договору говорится о наличии подъездных путей через земли общего пользования. Приемка-передача Участка проводилась зимой 15 декабря, когда из-за заснеженности доверяемый истца не мог увидеть подлог данных в документах.

06 сентября 2016 года истец письменно обратился к ответчику с требование: добровольного расторжения Договора и возврата стоимости выкупа земельного участка в размер 270 000 руб. 00 коп.

На данное обращение был получен ответ № ****** от 04.10.2016 о том, что Договор расторгнут быть не может, так как проезд, который соответствует требованиям закона к участку истца есть. Ни координат, ни схему, ни указаний где находится данный проезд дано не было, поэтом 30.01.2017 года истец направил письмо ответчику с просьбой дать письменное заключение о расположении и качестве дороги, с которой возможен доступ к участку истца.

01.03.2017 года ответчиком был дан ответ (исх. № ******) о том, что в результате осмотра подъезда к участку с дорожным покрытием нет, однако организация такого подъезда возможна. Это говорит о том, что истца ввели в заблуждении продав Участок, к которому нет проезда, в соответствии с требованиями закона. Строить дом на участке невозможно. Зная об этом истец не приобрел бы участок, к которому нет подъезда, что делает невозможным использование его по целевому назначению.

С учетом изложенного, истец просил расторгнуть Договор № ****** купли - продажи земельного участка от 15 декабря 2014 года, взыскать полную стоимость земельного участка в размере 270 000 руб. 00 коп. и судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 5900 руб. (том 1 л.д. 5-6).

Определением от 15 марта 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора, привлечена администрация МО Иссадское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области (том 1 л.д. 216).

Определением от 03 сентября 2018 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Волховского муниципального района Ленинградской области и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Ленинградской области в лице Волховского отдела (том 2 л.д. 65).

Определением от 15 октября 2018 года к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация МО Иссадского сельского поселения Волховского муниципального района Ленинградской области (том 2 л.д. 91).

Истец ФИО1, представители ответчиков Администрации Волховского муниципального района Ленинградской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом Волховского муниципального района Ленинградской области, Администрации МО Иссадское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области и представитель третьего лица Управления Росреестра по Ленинградской области в лице Волховского отдела в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, истец ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии, требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Суд, полагал возможным рассмотреть дело в отсутствии участников процесса, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 ГК РФ).

Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Установлено, что Постановлением Администрации Волховского муниципального района Ленинградской области от 27.10.2014 № ****** постановлено провести торги в форме аукциона по продаже земельного участка площадью 616 кв.м с кадастровым номером № ******, расположенного по адресу: ******, Иссадское сельское поселение, ******, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства п.1.14 (том 1 л.д. 174-175).

Распоряжением КУМИ Волховского муниципального района Ленинградской области от 27.10.2014 № ****** решено провести торги в форме аукциона по продаже земельных участков, утвержден текст информационного сообщения о проведении торгов, которое опубликовано в газете «Волховские огни» 31.10.2014 № ****** (том 1 л.д. 176-188).

Согласно сообщению, спорный земельный участок находится в водоохранной зоне реки ФИО3. Осмотр земельного участка производится участником торгов самостоятельно с привлечением работника администрации сельского поселения, на территории которого расположен земельный участок, в согласованное с данным работником время (том 1 л.д. 181).

Согласно протоколу № ****** об итогах аукциона по продаже земельного участка площадью 616 кв.м с кадастровым номером № ******, расположенного по адресу: ******, Иссадское сельское поселение, ****** (Лот № ******) от 03.12.2014 ФИО1 предложено не позднее чем через 20 дней после дня проведения аукциона заключить договор купли-продажи земельного участка (том 1 л.д. 189-190).

Установлено, что 15 декабря 2014 года между МО Волховский муниципальный район Ленинградской области, от имени которого действует Комитет по управлению муниципальным имуществом Волховского муниципального района Ленинградской области и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № ****** на основании протокола № ****** об итогах аукциона по продаже земельного участка площадью 616 кв.м с кадастровым номером № ******, расположенного по адресу: ******, Иссадское сельское поселение, ****** от 03.12.2014. Согласно п. 2.1 Договора цена выкупа земельного участка составляет 270 000 руб. 00 коп. 25 декабря 2014 года составлен передаточный акт (том 1 л.д. 70-73).

02 февраля 2015 года право собственности ФИО1 на данный земельный участок было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимые имущества и сделок с ним 02 февраля 2015 года была сделана запись регистрации № ****** (том 1 л.д. 74).

Из отчета № ****** от 23.06.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ******, Иссадское сельское поселение, ******, площадью 616 кв.м, составленного Экспертным бюро ФИО2 усматривается, что удобство подъездных путей к участку хорошее (п.2.1) (том 1 л.д. 23-51).

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что подъезд к участку площадью 616 кв.м с кадастровым номером № ******, расположенному по адресу: ******, Иссадское сельское поселение, ******, находящемуся в собственности истца с дорожным покрытием отсутствует. Однако организация подъезда к данному земельному участку возможна, поскольку участок не перегорожен земельными участками других собственников и на расстоянии 60м от участка истца проходит грунтовая дорога общего пользования. В настоящее время администрацией Волховского муниципального района Ленинградской области утверждена схема границ предполагаемого к использованию земельного участка для строительства подъезда к земельному участку с кадастровым номером № ******, расположенного по адресу: ******, Иссадское сельское поселение, ****** (том 1 л.д. 164, 170-173, 228).

Из акта приема-передачи межевых знаков под наблюдение за сохранностью установленных при отводе земельного участка в натуре 10.08.2018, составленного ИП ФИО4 установлено, что участок, находящийся в собственности истца расположен таким образом, что с фасада земельный участок не имеет выхода на улицу. К участку отсутствует подъезд, участок окружен с одной стороны глухим забором, с остальных трех – деревьями, кустарниками, буреломом. Свободный подъезд и проход к спорному земельному участку, принадлежащему истцу, отсутствует. Кроме того, в ходе фотосъемки участка истца с разных углов, инженером – геодезистом ФИО5 И. был определен земельный участок, который в независимой оценке рыночной стоимости участка в экспертном бюро ФИО2 был обозначен, как участок, приобретенный истцом по договору купли-продажи; данный земельный участок имеет подъезд (том 2 л.д. 31-55).

Суд, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что аукционная документация по продаже спорного земельного участка не содержала информацию и о том, что подъездная дорога к продаваемому земельному участку отсутствует, и для доступа на данный земельный участок будет необходимо организовать подъезд собственными силами и средствами.

Материалами дела не подтверждается, что недостатки проданного имущества - земельного участка должны были быть обнаружены истцом при разрешении вопроса об участии в аукционе или при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии существенного нарушения договора КУМИ Администрации Волховского муниципального района, которое влечет для истца такой ущерб, при котором он в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии у истца права требовать расторжения договора купли-продажи спорного земельного участка в одностороннем порядке.

Доводы ответчика о том, что истцу была передана вся имеющаяся у ответчика информация в отношении земельного участка, а возможные ограничения в пользовании земельным участком не носили скрытый характер, поскольку доступ к информации был открытым, отклоняется судом. 

Согласно предоставленным администрацией сведениям подъезд к спорному земельному участку возможен при организации подъезда по землям общего пользования. Фактически свободного подъезда к участку истца на момент проведения аукциона и заключения договора не существовало. Данные обстоятельства также подтверждаются представленными в материалы дела фотографиями.

Информации о необходимости организации подъезда для обеспечения прохода и проезда к спорному земельному участку по землям общего пользования в аукционной документации не имелось.

Суд приходит к выводу о том, что доводы истца о предоставлении продавцом заведомо ложной информации о наличии свободного доступа на земельный участок и об отсутствии ограничений его использования в соответствии с разрешенным использованием нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Имеющееся соотношение имущественных интересов сторон свидетельствует о том, что, заключив договор и оплатив стоимость спорного участка по договору, ФИО1 при отсутствии с его стороны умысла или неосторожности земельным участком, на который он рассчитывал при заключении договора, фактически владеть не может.

Таким образом, совокупность установленных по делу обстоятельств дает все основания для удовлетворения заявленных ФИО1 требований о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка, в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке ст. ст. 450, 451 ГК РФ и п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Суд, оценивая доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что ФИО1 при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № ******, расположенного по адресу: ******, Иссадское сельское поселение, ******, исходил из того, что на участок имеется свободный доступ, информацией о возможном ограничении доступа на участок он не обладал, использование участка под строительство жилого дома при отсутствии свободных подъездных путей является затруднительным, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.194, 198 ГПК РФ суд

р е ш и л:

расторгнуть договор купли-продажи № ****** от 15 декабря 2014 года земельного участка площадью 616 кв.м с кадастровым номером № ******, расположенного по адресу: ******, Иссадское сельское поселение, ******, заключенный между Муниципальным образованием Волховский муниципальный район Ленинградской области и ФИО1.

Возвратить в собственность Муниципального образования Волховский муниципальный район Ленинградской области земельный участок площадью 616 кв.м с кадастровым номером № ******, расположенный по адресу: ******, Иссадское сельское поселение, ******.

Взыскать с Муниципального образования Волховский муниципальный район Ленинградской области в пользу ФИО1 стоимость земельного участка в размере 270 000 (двести семьдесят тысяч) рублей 00 копеек. 

Взыскать с Муниципального образования Волховский муниципальный район Ленинградской области в пользу ФИО1 возврат госпошлины в размере 5 900 (пять тысяч девятьсот) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Волховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья - подпись Кузнецова Л. А.

Мотивированное решение составлено с учетом выходных дней 19 ноября 2018 года. 

Судья - подпись Кузнецова Л. А.