Дело № 2-1208/19

24RS0017-01-2018-005030-30

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 июня 2019 года Железнодорожный районный суд г. Красноярска

в составе: председательствующего судьи – Турановой Н.В.,

при секретаре – Зуевой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО7 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возвращении переданного имущества,

У с т а н о в и л:

ФИО6 обратился в суд с иском ФИО7 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возвращении переданного имущества, мотивируя свои требования тем, что между ФИО6 (Продавец) и ФИО7 (Покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого, Продавец передает в собственность Покупателя, а Покупатель принимает и оплачивает следующее имущество: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 597,8 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Переход права собственности на объект недвижимого имущества зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации №. В соответствии с п. 2.2 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ стоимость объекта, указанная в п. 2.1 настоящего договора оплачивается Покупателем в форме наличного расчета, путем передачи наличных денежных средств Продавцу до ДД.ММ.ГГГГ. В нарушение требований ст. 309 ГК РФ, к окончанию согласованного сторонами договора сроку, оплата за указанное имущество Покупателем не произведена. Тем самым ответчик нарушил существенные условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции дополнительного соглашения. Истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ передано требование об уплате стоимости нежилого помещения в соответствии с условиями договора, однако, ответчик указанное требование добровольно не исполнил. Истцом в адрес ответчика в соответствии с положениями ст. 452 ГК РФ ДД.ММ.ГГГГ передано уведомление о расторжении договора, ответ не получен. Считает, что истец, не получивший оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества, вправе требовать возврата, переданного ответчику имущества. Просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и ФИО7 в связи с существенными нарушениями его условий, возвратить переданное по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество – помещение, назначение: нежилое, общая площадь 597,8 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. 

В судебном заседании представитель истца ФИО8 (по доверенности) требования поддержал по изложенным в исковом заявлении доводам, суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>. По условиям договора, изначально, ФИО7 должен был передать денежные средства сразу, но в последующем стороны данное условие поменяли, в связи с тем, что у ФИО7 не оказалось денег, он обещал их заплатить позже. Переход права собственности на данное помещение был зарегистрирован в Росреестре. В последующем, по истечении 10 дней, стороны изменили условия договора в части срока оплаты. ФИО7 обещал выплатить денежные средства до ДД.ММ.ГГГГ, на сегодняшний день денежные средства не возвращены. Требования об оплате денежных средств ответчик получал лично, нарочно. Уведомление о расторжении договора купли-продажи он также получал. Поэтому ФИО6 был вынужден обратиться в суд с данными требованиями, поскольку нарушены существенные условия, а именно, это помещение на сегодняшний день не оплачено. Когда истец продавал данное помещение на денежные средства он рассчитывал, более того они были предусмотрены для оплаты аренды данного помещения, но он этого не сделал. ФИО6 денежные средства не получил, иного способа защиты у него нет. ФИО6 передал нежилое помещение ФИО7, а в дальнейшем взял его в аренду с целью извлечения прибыли. Истец рассчитывал получить денежные средства за помещение и, в том числе, платить аренду. После того, как истец получил помещение в аренду, он его передал в субаренду. Соответственно он получает субаренду, а поскольку ответчик не рассчитался с ним по договору купли-продажи, он не платит аренду собственнику. У ФИО6 также имеются и другие помещения, он занимался индивидуальным предпринимательством, соответственно, оплата аренды, получение аренды, для него это было тогда нормальной хозяйственной деятельностью. Считает, что расторжение договора купли-продажи не повлияет на права третьих лиц. Просил удовлетворить требования в полном объеме. 

Представитель ответчика ФИО9 (по доверенности) в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, суду пояснил, что действительно был заключен договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, надлежащим образом зарегистрирован, но поскольку в нем была допущена техническая ошибка, то стороны подписали дополнительное соглашение ДД.ММ.ГГГГ в части оплаты имущества. Далее ФИО7 планировал рассчитаться с истцом, но из-за отсутствия денежных средств оплата по договору не была произведена. При заключении договора кредитной линии он не сообщал кредитору о заключении дополнительного соглашения. Просил отказать в удовлетворении исковых требований. 

Представитель третьего лица А.О. «Тандер» ФИО10 (по доверенности) в судебном заседании пояснил, что после изучения законодательства, материалов дела и договора субаренды для АО «Тандер» больше не имеется риска, считает, что решение суда не повлияет на объем прав и обязанностей. Против удовлетворения иска не возражал.

Представитель третьего лица АО «Банк Акцепт» ФИО11 (по доверенности) в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что право собственности было зарегистрировано за ФИО7 в Росреестре без каких-либо ограничений и обременений, то есть соответственно, были предоставлены все документы, подтверждающие оплату по договору. С ДД.ММ.ГГГГ данное помещение находится в залоге у банка. Документов о том, что имеется дополнительное соглашение, ФИО7 в банк не предъявил. В Банке кредитовалась группа компаний: Торговый Дом «Горизонт», ООО «Горизонт», им был выдан кредит и поручителями по кредиту являются: ФИО6, ФИО7 и ФИО1 Соответственно, у банка в поручителях и залогодателях и ФИО6 и ФИО7 У них четыре аффилированных компании. Считает, что представители должников пытаются вывести имущество из-под залога. В настоящее время в Центральном районном суде 

<

адрес> находится дело по иску Банка о взыскании задолженности, обращении взыскания на предмет залога – спорное нежилое помещение. Просил отказать в удовлетворении исковых требований. 

Истец ФИО6, ответчик ФИО7, представитель третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о времени месте извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. 

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 (Продавец) и ФИО7 (Покупатель) заключили договор купли-продажи, согласно которому Продавец передает в собственность Покупателя, а Покупатель принимает и оплачивает Продавцу, в соответствии с условиями настоящего договора, следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем «Объект продажи»: - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 597,8 кв.м., расположенное на 1 (первом) этаже по адресу: 

<

адрес>. Кадастровый № (л.д. 6).

Согласно п. 2.1 Договора, по соглашению сторон, цена настоящего договора, то есть цена «Объекта продажи» составляет 18 000 000 рублей. 

Стоимость объекта, указанная в пункте 2.1 настоящего договора оплачена Покупателем в форме наличного расчета, путем передачи наличных денежных средств Продавцу до подписания настоящего договора (п. 2.2 Договора).

Переход права собственности на объект недвижимого имущества зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 (Продавец) и ФИО7 (Покупатель) заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому п. 2.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ изложен в следующей редакции: «Стоимость объекта, указанная в п. 2.1 настоящего договора оплачивается Покупателем в форме наличного расчета, путем передачи наличных денежных средств Продавцу до ДД.ММ.ГГГГ.» (л.д. 7). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 (Арендодатель) и Индивидуальный предприниматель ФИО6 (Арендатор) заключили договор аренды № №, согласно которому, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду следующие объекты недвижимости: нежилое помещение, принадлежащее арендодателю на праве собственности, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 597,8 кв.м., кадастровый №, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию (л.д. 60-61). 

Пунктом 1.2 Договора предусмотрено, что объект передается в аренду для осуществления арендатором коммерческой деятельности. 

ДД.ММ.ГГГГ Индивидуальный предприниматель ФИО6 (Арендатор) и Акционерное общество «ТАНДЕР» (Субарендатор) заключили договор субаренды № №, согласно которому арендатор обязуется в порядке и на условиях договора предоставить субарендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем Объект: нежилое помещение № общей площадью 597,8 кв.м., расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (л.д. 63-71).

ДД.ММ.ГГГГ АО «Банк Акцепт» (Залогодержатель) и ФИО7 (Залогодатель) заключили договор ипотеки №, согласно которому предметом договора является ипотека принадлежащего Залогодателю недвижимого имущества, указанного в п. 1.2 Договора, в обеспечение исполнения обязательств, предусмотренных ст. 2 Договора (л.д. 73-77). 

По соглашению сторон оценка Предмета ипотеки составляет 17 586 000 рублей (п. 1.4 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 получено требование от ФИО6, в котором последний просит в срок до ДД.ММ.ГГГГ исполнить свою обязанность, то есть, передать денежные средства ФИО6 в размере стоимости недвижимости (л.д. 8). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 получено уведомление от ФИО6, о необходимости расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и подписании для этого соглашения о расторжении договора (л.д. 9).

Определением Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования АО «Банк Акцепт» к ФИО7 о взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскании на заложенное имущество – выделены в отдельное производство, производство по делу по иску АО «Банк Акцепт» к ФИО7 о взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на заложенное имущество приостановлено до вступления в силу решения суда по гражданскому делу по иску ФИО6 к ФИО7 о признании сделки недействительной, рассматриваемому в Железнодорожном районном суде г. Красноярска (л.д. 161-162). 

Как следует из положений ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 451 ГК РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при условии заботливости и осмотрительности сторон. 

Из содержания статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда лишь в случаях, предусмотренных законом или договором.

Тогда как расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке не предусмотрено законом (статьи 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае, представленный суду договор купли-продажи нежилого помещения не содержит условия расторжения договора в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости товара покупателем.

Более того, из содержания представленного договора купли-продажи, усматривается, что в момент заключения спорного договора, вся сумма в размере 18 000 000 рублей была передана покупателем до подписания настоящего договора купли-продажи, о чем свидетельствуют подписи обеих сторон.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, данные законоположения направлены на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной и предполагают определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли такое нарушение существенным по смыслу данной нормы (определения от 29 сентября 2016 года N 1958-О, от 20 апреля 2017 года N 873-О и др.). Рассматриваемые как сами по себе, так и во взаимосвязи с нормами пункта 4 статьи 453 и пункта 3 статьи 486 ГК Российской Федерации о последствиях изменения и расторжения договора и праве продавца потребовать оплаты товара и уплаты процентов в случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, они не нарушают конституционные права заявителей.

По названной категории споров именно истец обязан представить доказательства, подтверждающие причинение ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд считает, что существенное нарушение договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и ФИО7, одной из сторон отсутствует, договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателем денег за объект недвижимости, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительное соглашение, подписанное сторонами после регистрации договора, существенно изменяющее условия договора, определенные сторонами изначально, и регулируют отношения непосредственно между Продавцом и Покупателем в части оплаты. 

Также суд принимает во внимание, что ни Продавец, ни Покупатель не информировали третьих лиц о наличии дополнительного соглашения, указанное соглашение не зарегистрировано в Росреестре. 

В нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом ФИО6 не предоставлено доказательств существенности нарушений ФИО7 условий договора, а сама по себе невыплата покупателем денег продавцу существенным нарушением договора купли-продажи в данном рассматриваемом случае не является и не влечет за собой его расторжение.

Судом с учетом фактических обстоятельств настоящего гражданского дела, считает, что целью предъявления иска ФИО6 к ФИО7 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, о возврате имущества, являлся увод имущества от обращения на него взыскания в судебном порядке по долгам ФИО7, ФИО6 и других лиц перед АО «Банк Акцепт» в рамках гражданского дела по иску АО «Банк Акцепт» к ФИО6, ФИО1, ФИО7, ОО «ФИО2», ООО ФИО3, ООО ТД «ФИО4», ООО «ФИО5» о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, рассматриваемого в Центральном районном суде 

<

адрес>.

Данные действия являются злоупотреблением правом, что в силу требований ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении рассматриваемого иска.

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации: не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10).

Таким образом, приведенные ФИО6 в качестве обоснования исковых требований обстоятельства, не относятся к числу тех, которые могут являться основанием для расторжения либо изменения договора. Самим договором купли-продажи иных оснований для расторжения договора не предусмотрено.

В этой связи суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимости, в связи с чем, заявленные ФИО6 исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО7 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возвращении переданного имущества, отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения суда с 10.06.2019 года. 

Председательствующий Н.В. Туранова