Дело № 2-18/2021 (2-1964/2020;)

УИД: 23RS0058-01-2020-003861-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 12 марта 2021 года 

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Леошик Г.Д.,

при секретаре Паниной А.В.,

с участием: представителя АО «Российский Сельскохозяйственный банк» - ФИО1,

ФИО2, 

представителя ФИО2 – ФИО3,

ФИО4,

представителя ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество и встречному иску ФИО2 к Акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании договора об ипотеке недействительным,

УСТАНОВИЛ:

АО «Российский Сельскохозяйственный банк» обратилось в Хостинский районный суд города Сочи с иском к ФИО2, в котором, уточнив исковые требования, просит взыскать задолженность по кредитному договору № от 26.12.2014 в размере 5 718 254,32 рублей; расходы по оплате госпошлины в размере 38 381 рубль и 12 020 рублей; обратить взыскание на заложенное имущество: жилое помещение №, назначение – жилое, общей площадью 101 кв.м., этаж – 1, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, и 1/64, 1/32, 1/32 доли земельного участка, земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадью 800 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость в соответствии с произведенной оценкой.

ФИО2 обратился в Хостинский районный суд города Сочи со встречным иском к АО «Российский Сельскохозяйственный банк», в котором просит с учетом уточненных встречных исковых требований признать договор № об ипотеке от 24.12.2014 недействительным; применить последствия недействительности договора № об ипотеке от 24.12.2014 в виде прекращения ипотеки (залога), зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в отношении следующего имущества:

- помещение №, назначение – жилое, общей площадью 101 кв.м., этаж – №, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, - 1/64 доли земельного участка площадью 800 кв.м. кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>; - 1/32 доли земельного участка площадью 800 кв.м. кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>; - 1/32 доли земельного участка площадью 800 кв. м. кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>.

Исковые требования АО «Россельхозбанк» мотивированы тем, что 24.12.2014 между АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице управляющего Дополнительного офиса № в г. Сочи Краснодарского регионального филиала АО «Россельхозбанк» и ФИО2 заключен кредитный договор №, по условиям которого банк обязался предоставить заемщику кредит в размере 3 000 000 рублей, а Заемщик обязался уплатить проценты за пользование кредитом в размере 25% годовых и полностью возвратить кредит до 25.12.2024. Банк выполнил свои обязательства в полном объеме, предоставив Заемщику кредит в размере 3 000 000 рублей, что подтверждается банковским ордером № от 26.12.2014. Однако Заемщик в нарушение условий кредитного договора свои обязательства исполнял ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность, которая до настоящего времени не погашена. 06.11.2019 в адрес заемщика направлено требование № о досрочном возврате суммы кредита и процентов, начислены за время фактического пользования кредитом. Требование оставлено без ответа и исполнения. По состоянию на 27.07.2020 задолженность составила 4 836 263,63 рубля, из которых: основной долг - 2 165 588,71 рублей, просроченный основной долг – 572 586,52 рублей, проценты – 2 098 088,40 рублей. Согласно п.4.2 кредитного договора надлежащим обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по кредиту является ипотека в соответствии с договором № об ипотеке от 24.12.2014. Согласно договору ипотеки ответчик, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору № передает истцу (залогодержателю) в залог недвижимое имущество согласно разделу 3 договора ипотеки: 

- жилое помещение №, назначение – жилое, общей площадью 101 кв. м., этаж – 1, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>; 

- 1/64 доли земельного участка площадью 800 кв. м. кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>. Стороны установили залоговую стоимость имущества, передаваемого в залог в размере 4 410 600 рублей. Образовавшаяся задолженность ответчиком не погашена. В связи с чем, истец по основному исковому заявлению обратился в суд с настоящим иском.

Встречные исковые требования ФИО2 мотивировал следующим. По условиям договора об ипотеке истцом передано в залог Банку недвижимое имущество: - жилое помещение №, назначение – жилое, общей площадью 101 кв. м., этаж – №, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>; - 1/64, 1/32, 1/32 доли земельного участка площадью 800 кв. м. кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>. Характеристики 3-х долей содержатся в пунктах 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4 договора об ипотеке. Общая залоговая стоимость данного имущества определена в договоре ипотеки в размере 4 410 600 рублей. Однако у ФИО2 в данном многоквартирном доме в собственности имеются еще два нежилых помещения, за которыми и «следуют» права собственности на две земельные доли в размере 1/32 каждая. Данные помещения не являются предметом договора ипотеки. Эти нежилые помещения имеют следующие характеристики: - помещение №, назначение жилое, площадь: общая 93,9, этаж: цокольный №, адрес: 

<

адрес>, кадастровый №; - хозблок, назначение нежилое, площадь: общая 87 кв. м, этажность: №, адрес: 

<

адрес>, кадастровый (условный) №. Таким образом, принадлежащие истцу по встречному исковому заявлению, две доли в праве общей долевой собственности на земельный участок являются предметом договора ипотеки необоснованно, что создает истцу ограничения во владении, пользовании и распоряжении двумя нежилыми помещениями. Кроме того, в силу прямого указания в законе (ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке»), доля в праве собственности на земельный участок, на котором расположен, многоквартирный дом/здание/строение, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Соответственно, ипотека 1/32 и 1/32 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 800 кв. м, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>, противоречит нормам права. Указанные обстоятельства являются основанием для обращения истца по встречному исковому заявлению в суд для признания договора № об ипотеке от 24.12.2014 недействительным и применения последствий недействительности сделки в отношении следующего недвижимого имущества: - жилое помещение №, назначение – жилое, общей площадью 101 кв. м., этаж – 1, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>; - 1/64, 1/32, 1/32 доли земельного участка площадью 800 кв. м. кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>.

Представитель истца по основному иску, ответчика по встречному иску АО «Россельхозбанк» - ФИО1, в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме с учетом уточнения исковых требований, по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему. Возражала против удовлетворения встречного иска, считает пропущенным срок исковой давности для признания сделки недействительной.

Ответчик по основному иску, истец по встречному иску ФИО2 в судебном заседании требования по основному исковому заявлению не признал, просил отказать в полном объеме. Считает факт получения кредитных денежных средств недоказанным. Настаивал на удовлетворении встречного иска, поддерживая доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, дополнениях к нему и пояснениях.

Представитель ответчика по основному исковому заявлению, истца по встречному исковому заявлению ФИО2 – ФИО3 исковые требования банка не признала по основаниям, изложенным в возражении на иск и в дополнениях к возражениям с учетом уточнения. Настаивала на удовлетворении встречного иска, поддерживая всё, изложенное во встречном исковом заявлении. Указала, что в силу прямого указания в законе (ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке»), не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления. Соответственно, ипотека 1/32 и 1/32 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок противоречит нормам законодательства.

Третье лицо ФИО4 возражала против удовлетворения требований по основному исковому заявлению, указала, что не давала своего согласи на заключение договора ипотеки и о нем не знала до 2020 года. Оригиналы свидетельств о праве собственности находятся у нее, отметок о залоге на них не имеется. Первоначальные исковые требования затрагивают интересы троих несовершеннолетних детей. Настаивала на удовлетворении встречного иска, по основаниям, указанным в возражении. 

Представитель третьего лица ФИО4 – ФИО5 возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что не были соблюдены права супруги, при том банк предъявляет требования на общее имущество супругов, просил отказать в удовлетворении основного искового заявления ввиду безденежности заключенного договора. Поддержал встречные исковые требования, просил удовлетворить.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и представленные доказательства в совокупности, суд находит первоначальные и встречные исковые требования подлежащими удовлетворению в части, по следующим основаниям.

Из статьи 421 Гражданского кодекса РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, 24.12.2014 между АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице управляющего Дополнительного офиса № в г. Сочи Краснодарского регионального филиала АО «Россельхозбанк» и ФИО2 заключен кредитный договор №. По условиям Кредитного договора Банк предоставил заемщику кредит в размере 3 000 000 рублей под 25% годовых, сроком до 25 декабря 2024 г.

Кредитный договор заключен на основании заявки-анкеты заемщика на предоставление нецелевого потребительского кредита под залог недвижимости от 15.12.2014 №.

Согласно пункту 2.2. выдача кредита производится при обязательном выполнении заемщиком до срока, указанного в п. 1.4 договора, то есть до 25 декабря 2014 г., следующих условий: - предоставление заемщиком документов, предусмотренных правилами для получения кредита и иных документов, требуемых кредитором; - открытие у кредитора текущего счета; - получение кредитором надлежащим образом оформленного обеспечения исполнения обязательств заемщиком, указанного в п. 4.2 кредитного договора.

В силу п. 2.4 договора датой выдачи кредита является дата зачисления кредита на счет заемщика. Документами, подтверждающими факт предоставления кредита, являются: выписка со счета заемщика, платежный документ, подтверждающий факт перечисления кредитором суммы кредита на счет заемщика.

Банк выполнил свои обязательства в полном объеме, предоставив Заемщику кредит в размере 3 000 000 рублей, что подтверждается банковским ордером № от 26.12.2014. 

Согласно п. 3.2.1 погашение кредита осуществляется равными долями, включающими в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга, ежемесячно в течение всего срока кредитования, в соответствии с Графиком погашения Кредита.

В период пользования кредитом ответчик ФИО2 исполнял обязанности ненадлежащим образом и нарушил условия кредитного договора. 

Однако Заемщик в нарушение условий кредитного договора свои обязательства исполнял ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность, которая до настоящего времени не погашена. 

Согласно пункту 5.1 кредитор вправе требовать от заемщика уплаты неустойки в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения денежных обязательств по договору в размере и порядке, предусмотренном статьями 5.1.1-5.1.2. При этом по дату фактического возврата Банку кредита в полном объеме неустойка начисляется на сумму просроченной задолженности по основному долгу и процентам за каждый день просрочки из расчета 25 % годовых (п.5.1.2.2 Кредитного договора).

Пунктом п. 4.2 кредитного договора надлежащим обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по договору является существенным обстоятельством, из которого кредитор исходит при его заключении.

Обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по кредиту является ипотека (залог объекта недвижимости) в соответствии с договором № об ипотеке от 24.12.2014. 

Из раздела 3 Договора № об ипотеке (залог недвижимости) от 24.12.2014 следует, что ФИО2, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору № передает Банку (залогодержателю) в залог недвижимое имущество: 

- жилое помещение №, назначение – жилое, общей площадью 101 кв. м., этаж – №, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>; 

- 1/64, 1/32, 1/32 доли земельного участка площадью 800 кв. м. кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>.

06.11.2019 в адрес заемщика направлено требование № о досрочном возврате суммы кредита и процентов, начислены за время фактического пользования кредитом. Требование оставлено без ответа и исполнения. 

По состоянию на 27.07.2020 задолженность составила 4 836 263,63 рубля, из которых: основной долг - 2 165 588,71 рублей, просроченный основной долг – 572 586,52 рублей, проценты – 2 098 088,40 рублей.

Из заключения № от 21.09.2020 проведенной экспертом судебной оценочной экспертизы следует, что рыночная стоимость залогового имущества: 

- жилое помещение № назначение – жилое, общей площадью 101 кв. м., этаж – №, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>; 

- 1/64, доли земельного участка площадью 800 кв. м. кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>,

составила 13 071 000 рублей.

Из заключения № от 19.11.2020 проведенной экспертом дополнительной судебной оценочной экспертизы следует, что рыночная стоимость залогового имущества: 

- жилое помещение №, назначение – жилое, общей площадью 101 кв. м., этаж – №, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>; 

- 1/64, 1/32, 1/32 доли земельного участка площадью 800 кв. м. кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>,

составила 13 071 000 рублей, поскольку наличие долей одного земельного участка не влияет на рыночную стоимость жилых помещений. В условиях свободного рынка стоимость этих долей уже включена стоимость помещений и право собственности передается неразрывно от помещений, к которым эти доли земельного участка выделены.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно статье 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу требований статьи 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно статье 811 Гражданского кодекса РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329, пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штраф, пеня) под которой признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязана уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Ответчик ФИО2 обязался погашать кредит и уплачивать начисленные проценты за пользование кредитом согласно договору ежемесячно равными платежами, однако не выполнил принятые на себя обязательства.

Расчет просрочки платежа по кредиту, допущенной ответчиком, истцом представлен в соответствующей таблице, в которой отражены дни пропуска платежа, с расчетом задолженности по основному долгу, процентам, на которые начислена неустойка по каждому виду просрочки отдельно.

Поскольку ежемесячный платеж включает в себя погашение задолженности по основному долгу и задолженности по процентам, то начисление неустойки в виде штрафных пеней на каждый вид просроченного платежа основан на условиях заключенного договора.

Заключая кредитный договор, Банк взял на себя обязательство по предоставлению денежных средств заемщику, а заемщик - по возврату денежных средств, в связи с чем, каждая сторона приняла на себя риски по исполнению кредитного договора.

Рассматривая довод ответчика ФИО2 о признании кредитного договора не заключённым ввиду его безденежности суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 812 Гражданского кодекса РФ заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности). Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), оспаривание займа по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств, а также представителем заемщика в ущерб его интересам.

Согласно статье 820 Гражданского кодекса РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.

В соответствии с частью 2 статьи 821 Гражданского кодекса РФ заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором.

Кредитный договор № заключен 24.12.2014 на основании заявки-анкеты заемщика на предоставление нецелевого потребительского кредита под залог недвижимости от 15.12.2014 №.

Согласно пункту 2.2 кредитного договора выдача кредита производится при обязательном выполнении заемщиком до срока, указанного в п. 1.4 договора, то есть до 25 декабря 2014 г., следующих условий: - предоставление заемщиком документов, предусмотренных правилами для получения кредита и иных документов, требуемых кредитором; - открытие у кредитора текущего счета; - получение кредитором надлежащим образом оформленного обеспечения исполнения обязательств заемщиком, указанного в п. 4.2 кредитного договора.

Так, судом из представленных истцом копий дела № на имя ФИО2 установлено, что ответчиком по первоначальному исковому заявлению заполнено заявление на открытие счета, дано согласие на обработку персональных данных, предоставлен паспорт гражданина Российской Федерации, предоставлены сведения из трудовой книжки, справка о доходах физического лица № от 05.12.2014, налоговая декларация, паспорт транспортного средства и иные документы, свидетельствующие о воле ФИО2 и АО «Российский Сельскохозяйственный банк» заключить кредитный договор под залог недвижимости.

Из представленной банком выписки из протокола заседания кредитной комиссии от 19.12.2014 № следует, что кредитной комиссией рассмотрен вопрос о предоставлении нецелевого потребительского кредита под залог недвижимости ФИО2 в соответствии с Порядком № в сумме 3 000 000 рублей, сроком не более 120 месяцев и вынесено решение о предоставлении потребительского кредита под залог недвижимости на указанных в протоколе условиях, которые соответствуют условиям заключённого между сторонами Кредитного договора №.

Кроме того, в материалах дела представлено Заключение службы безопасности № от 15.12.2014, из сведений которой следует, что ФИО2 представлены и проверены Службой правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, в том силе Договор купли-продажи от 14.08.2013.

Банк выполнил свои обязательства в полном объеме, предоставив Заемщику кредит в размере 3 000 000 рублей, что подтверждается банковским ордером № от 26.12.2014. 

Согласно пункту 1 Указания Банка России от 24.12.2012 № 2945-У «О порядке составления и применения банковского ордера» банковский ордер является распоряжением о переводе денежных средств и может применяться в порядке, предусмотренном банком, при осуществлении операций по банковскому счету, счету по вкладу (депозиту) в валюте Российской Федерации и иностранной валюте, открытому в этом банке, в случаях, если плательщиком или получателем является банк, составляющий банковский ордер, а также в случаях осуществления кредитной организацией операций по счетам (за исключением перевода денежных средств с банковского счета на банковский счет) одного клиента (владельца счета), открытым в кредитной организации, составляющей банковский ордер. 

Конкретный перечень операций, оформляемых банковским ордером, Указанием Банка России № 2945-У не определен, в связи с чем, кредитная организация вправе установить в своих внутренних документах перечень операций, по которым может быть применен банковский ордер, с учетом пункта 1 Указания Банка России № 2945-У.

В соответствии с п.п. 1.22, 1.23, 1.24 Положения Банка России от 19.06.2012 № 383-П «О правилах осуществления перевода денежных средств» Банк вправе в целях осуществления перевода денежных средств составлять распоряжения в электронном виде, на бумажных носителях, принятых к исполнению от отправителей распоряжений.

Таким образом, Банк обеспечивает возможность воспроизведения, в том числе в электронном виде и на бумажных носителях (в формах, установленных для соответствующих распоряжений) принятых к исполнению и исполненных распоряжений в электронном виде.

Распоряжение плательщика в электронном виде, реестр (при наличии) подписывается электронной подписью (электронными подписями), аналогом собственноручной подписи (аналогами собственноручных подписей) и (или) удостоверяются кодами, паролями и иными средствами, позволяющими подтвердить, что распоряжение (реестр) составлено плательщиком или уполномоченным на это лицом (лицами).

Согласно п. 1 ч. III Приложения к «Положению о Плане счетов бухгалтерского учета для кредитных организаций и порядке его применения» (утв. Банком России 27 февраля 2017 г. № 579-П), кредитная организация утверждает правила документооборота и технологии обработки учетной информации, могут предусматривать ее обработку в электронном виде. В правилах документооборота кредитная организация должна обеспечить разграничение исполнения обязанностей и ответственности между работниками бухгалтерской службы и работниками служб.

Способ ведения регистров бухгалтерского учета (на бумажном носителе или в электронном виде) определяется кредитной организацией исходя из условий обработки учетной операционной информации и организации документооборота при совершении операций.

В силу норм п. 2.1 ч. III Приложения к Положению № 579-П лицевые счета ведутся на отдельных листах (карточках), в журналах либо в виде электронных баз данных (файлов), сформированных с использованием средств вычислительной техники.

Для выписок из соответствующих лицевых счетов, приложений к выпискам из лицевых счетов, отчетов о состоянии лицевых счетов с приложением платежных документов на бумажных носителях определен срок хранения пять лет.

Таким образом, отсутствие у Банка оригиналов расходных кассовых документов на бумажном носителе, не сохранившихся в связи с истечением указанных сроков хранения, суд не может принять как достоверное и бесспорное свидетельство того, что спорные денежные средства не были выданы ФИО2

Кроме того, из материалов дела следует и пояснениями ФИО2 подтверждается, что им вносились денежные средства в погашение суммы кредита в период с 20.02.2015 по 18.12.2017 (том 2 л.д. 149-158).

В связи с чем, довод ответчика по первоначальному требованию о признании кредитного договора не заключенным ввиду его безденежности, суд находит необоснованным.

Истец по первоначальному иску воспользовался своим правом в соответствии со ст.39 ГПК РФ, увеличил исковые требования, в связи с чем, по состоянию на 19.02.2021 задолженность по кредитному договору № от 24.12.2014 составила 5 718 254,32 рублей, в том числе: просроченный основной долг - 2 738 175,23 рублей, проценты за пользование кредитом – 1 652 763,42 рублей, неустойка за неисполнение обязательств по возврату основного долга – 840 207,19 рублей, неустойка за неисполнение обязательств по возврату процентов за пользование кредитом – 507 149,32 рублей, что подтверждается расчетом задолженности.

Расчет суммы задолженности, представленный истцом, выполненный квалифицированным специалистом Банка (и не опровергнутый ответчиком), в судебном заседании проверен, признан арифметически верным.

Разрешая требование по основному исковому заявлению об обращении взыскания на заложенное имущество и требование по встречному исковому заявлению о признании договора об ипотеке недействительным, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ залог является способом обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счёт заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Согласно части 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам‚ за которые он отвечает.

Согласно статье 349 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно статье 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством.

Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога, признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Таким образом, пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ устанавливает правило, согласно которому согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания. При этом указано, что законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество могут быть предусмотрены отступления от этого правила.

Материалы дела не содержат заключенного между сторонами соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество, в связи с чем, разрешение данного вопроса относится к компетенции суда.

В силу ч.1 и ч.2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

В соответствии с ч. 2 ст. 63 Закона «Об ипотеке» не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Из материалов дела следует, что заемщику ФИО2 на праве собственности принадлежит следующее недвижимое имущество, являющееся предметом договора об ипотеке:

- жилое помещение №, назначение – жилое, общей площадью 101 кв. м., этаж – 1, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.08.2020 №; 

- 1/64 доли земельного участка площадью 800 кв. м. кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>;

-1/32, 1/32 доли земельного участка площадью 800 кв.м. кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>.

Суд относится критически к доводам третьего лица ФИО4 и ее представителя о том, что она не давала своего нотариального согласия на заключение договора ипотеки, в связи с тем, что в материалах дела имеется копия Согласия № от 30.10.2014, удостоверенного нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО9, зарегистрировано в реестре за №.

Из Согласия № следует, что ФИО4 дала свое согласие супругу ФИО2 на получение любого кредита в любой сумме в любом банке Российской Федерации и на предоставление (передачу) в залог (ипотеку) любому банку Российской Федерации недвижимого имущества, принадлежащего ее супругу на праве собственности и приобретенного за счет совместно нажитых в период брака средств.

Указанное Согласие № не отозвано лицом его давшим, то есть ФИО4 не оспорено, не признано недействительным. Доказательств иного третьим лицом и ответчиком суду не представлено.

Таким образом, жилое помещение №, назначение – жилое, общей площадью 101 кв. м., этаж – 1, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, является предметом договора об ипотеке на законных основаниях.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ФИО2 в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> в собственности имеются еще два нежилых помещения, с которым неразрывно связаны права собственности на две земельные доли земельного участка площадью 800 кв.м. кадастровый № в размере 1/32 каждая. 

Данные нежилые помещения не являются предметом договора ипотеки и имеют следующие характеристики: 

- помещение №, назначение жилое, площадь: общая 93,9, этаж: цокольный №, адрес: 

<

адрес>, кадастровый №; 

- хозблок, назначение нежилое, площадь: общая 87 кв. м, этажность: 1, адрес: 

<

адрес>, кадастровый (условный) №. 

При этом право собственности на земельные участки передается неразрывно от помещений, к которым эти доли земельного участка выделены.

Таким образом, довод истца по встречному иску о том, что 1/32 и 1/32 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок являются предметом договора ипотеки необоснованно, что создает ФИО2 ограничения во владении, пользовании и распоряжении двумя нежилыми помещениями.

Кроме того, в силу прямого указания в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке», доля в праве собственности на земельный участок, на котором расположен, многоквартирный дом, не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд, оценив представленные сторонами доказательства, по своему внутреннему убеждению, основанному на вышеизложенном, приходит к выводу, что обоснованным и подлежащим удовлетворению является требование истца по встречному исковому заявлению (ответчика по основному исковому заявлению) о признании недействительным договора № об ипотеке (залоге недвижимости) в части, и применении последствий недействительности договора в виде прекращения ипотеки в отношении следующего имущества:

- 1/32 доли земельного участка площадью 800 кв.м. кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>;

-1/32 доли земельного участка площадью 800 кв.м. кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>.

При этом подлежащим удовлетворению в части является и требование истца по основному исковому заявлению (ответчика по встречному исковому заявлению) об обращении взыскания на заложенное имущество.

Из заключений проведенных экспертом судебных оценочных экспертиз № и № судом установлено, что рыночная стоимость залогового имущества составила 13 071 000 рублей, а наличие долей одного земельного участка не влияет на рыночную стоимость жилых помещений, поскольку в условиях свободного рынка стоимость этих долей уже включена стоимость помещений и право собственности передается неразрывно от помещений, к которым эти доли земельного участка выделены.

Таким образом, требование истца по основному исковому заявлению об обращении взыскания на заложенное имущество – жилое помещение №, назначение – жилое, общей площадью 101 кв.м., этаж – №, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>В, путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость в соответствии с заключением эксперта в размере 13 071 000 рублей подлежит удовлетворению. 

В силу статьи 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении в части исковых требований по основному иску, то в пользу АО «Россельхозбанк» с ФИО2 подлежат взысканию понесенные банком судебные расходы по уплаченной государственной пошлине в сумме 38 381 рубль и 12 020 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Иск Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» задолженность по кредитному договору № от 24.12.2014 в размере 5 718 254,32 рублей (пять миллионов семьсот восемнадцать тысяч двести пятьдесят четыре рубля 32 коп.).

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 38 381 рубль (тридцать восемь тысяч триста восемьдесят один рубль) и 12 020 рублей (двенадцать тысяч двадцать рублей).

Обратить взыскание на заложенное имущество – жилое помещение №, назначение – жилое, общей площадью 101 кв.м., этаж – №, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость в соответствии с заключением эксперта в размере 13 071 000 рублей (тринадцать миллионов семьдесят одна тысяча рублей).

В удовлетворении остальной части иска Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» – отказать.

Встречный иск ФИО2 к Акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании договора об ипотеке недействительным – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор № об ипотеке (залоге недвижимости) в части, и применить последствия недействительности договора в виде прекращения ипотеки в отношении следующего имущества:

- 1/32 доли земельного участка площадью 800 кв.м. кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>;

-1/32 доли земельного участка площадью 800 кв.м. кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, адрес: 

<

адрес>.

В удовлетворении остальной части встречного иска ФИО2 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня составления мотивированного решения, то есть 19 марта 2021 года.

Судья Хостинского районного суда г. Сочи Г.Д. Леошик 

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО: СУДЬЯ: