Дело № 2-149/2023

УИД: 24RS0018-01-2022-002218-38

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 июля 2023 года город Зеленогорск

Зеленогорский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Петуховой М.В., при секретаре Клитенкович М.А., с участием 

представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчиков Администрации ЗАТО г. Зеленогорск, Комитета по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорск – ФИО3, действующей на основании доверенностей № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации ЗАТО г. Зеленогорск, Комитету по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорск о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации ЗАТО г. Зеленогорска, Комитету по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорска с требованием о признании за истцом права собственности на объект завершенного строительства, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, район 

<

адрес>, площадью 447,5 кв.м. 

Требования мотивированы тем, что в сентябре 2022 года истец приобрел у ФИО4 нежилое здание, расположенное по адресу: Красноярский край г. Зеленогорск в районе 

<

адрес>. Здание почти полностью было построено, но не было зарегистрировано в качестве объекта завершенного строительства. Права на это здание с кадастровым номером № были зарегистрированы за продавцом, как на объект незавершенного строительства. Истцом были выполнены последние работы, которые позволяют признать, что строительство объекта завершено. Был составлен технический план от ДД.ММ.ГГГГ на объект завершенного строительства, где в п. 16 указан 2022 год завершения строительства. Истец пытался через администрацию г. Зеленогорска получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но по телефону из комитета по управлению имуществом пояснили, что такое обращение не будет удовлетворено, т.к. истек срок договора аренды земельного участка, на котором построено здание. Начало и фактически почти полное завершение строительства здания было осуществлено в период действия договора аренды земельного участка. Все необходимые документы на осуществление строительства предыдущими собственниками оформлялись. Данное здание не является самовольной постройкой, право собственности на него получено законным способом, однако, зарегистрировать это право собственности истец не может.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО12 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежаще, направил в суд представителя. 

В судебное заседание третье лицо ФИО12 не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежаще. 

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным провести судебное заседание в отсутствие надлежащим образом извещенных истца и третьего лица. 

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, указанным в иске. 

Представитель ответчиков Администрации ЗАТО г. Зеленогорск, КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорск ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснив, что объект строительством не завершен, строительство осуществляется не в соответствии с проектом разрешенным использованием земельного участка. 

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №1 пояснил, что работает в отделе архитектуры и градостроительства администрации города Зеленогорска, занимался подготовкой отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В ходе внешнего осмотра объекта установили существенное несоответствие объекта проектной документации, разрешению на строительство. Пандус, подъемник отсутствуют, нет даже предполагаемого места крепления. Со стороны фасада нет двух выходов, которые должны быть по проекту, имеется только оконный проём. Установить подключение к наружным сетям теплоснабжения, канализация не представилось возможным. Документов о подключении к инженерным сетям не представлено. 

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетеля, исследовав письменные доказательства по делу, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Признание права, как способ защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса РФ), в своей основе предполагает правомерность возникновения соответствующего права, в связи с чем признание судом принадлежности права конкретному лицу как один из способов защиты гражданских прав предполагает исключение возникающих сомнений в наличии у него субъективного права, предотвращение возможных споров в отношении объекта правопритязаний, а также служит основанием для оформления вещных прав на объект правопритязаний.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ) (пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений пунктов 1 и 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 26, 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, указанные в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

По смыслу статьи 263, пункта 2 статьи 264 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. 

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ), правилам землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющим вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка. 

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с частью 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

С учетом особенностей предмета доказывания по делам о признании права собственности на объект недвижимого имущества и распределением бремени доказывания, на истце лежит обязанность доказать, что им соблюдены при возведении объекта градостроительные, строительные, санитарные, природоохранные и другие нормы, установленные законодательством, и что оно было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актам, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, распоряжением КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №-р утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (местоположение земельного участка: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>) согласно приложению к данному распоряжению (т.1, л.д. 25-26).

Распоряжением Администрации ЗАТО г. Зеленогорска Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ №-р ФИО6 предварительно согласовано место размещения строительства оздоровительного комплекса в районе 

<

адрес>, утвержден акт от ДД.ММ.ГГГГ № о выборе земельного участка, имеющего местоположение: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, площадью 270 кв.м. согласно приложению к данному распоряжению (т.1, л.д. 29-31).

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорск и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером №, площадью 270 кв.м., с местоположением: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес> ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №-

<

адрес> договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 20-22).

Распоряжением Администрации ЗАТО г. Зеленогорск от ДД.ММ.ГГГГ №-р утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № расположенного в территориальной зоне Ж-4 «Жилая многоэтажной застройки» с местоположением: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес> (т. 2, л.д. 181-184). 

Распоряжением Администрации ЗАТО г. Зеленогорск от ДД.ММ.ГГГГ №-р застройщику ФИО6 выдано разрешение на строительство №-09 для строительства здания оздоровительного комплекса общей площадью 308,9 кв.м, строительным объемом 1070,1 кв.м, этажностью: 2 этажа, площадью застройки 235,2 кв.м, на земельном участке, имеющем кадастровый №, местоположение: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, сроком на 9 месяцев (т.1, л.д. 33-34). 

При обращении ФИО6 за получением разрешения на строительство была представлена проектная документация №, разработанная ООО «Комфорт-2007» в 2014 году, которая проверялась административным органом на предмет соответствия градостроительному плану земельного участка (т. 2, л.д. 186-252). 

В 2018 году ООО «Комфорт-2007» по заданию ФИО6 была разработана новая проектная документация объекта «Оздоровительный центр», представленная в Администрацию ЗАТО г. Зеленогорска при обращении ФИО5 с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство (т. 1, л.д. 85-99). 

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорск и ФИО6 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 37).

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорск и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, земельный участок, с кадастровым номером №:1367, площадью 270 кв.м., местоположение: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, с разрешенным использованием - для строительства здания оздоровительного комплекса, в состоянии, пригодном для целевого использования – для завершения строительства. Срок договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 38-42).

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора уступки права аренды земельного участка ФИО6 уступил ФИО5 и ФИО7 свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 43).

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора уступки права аренды земельного участка ФИО7 уступила ФИО5 свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 44).

Согласно акту проверки по результатам планового (рейдового) задания органом муниципального контроля – Комитетом по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ на момент осмотра, обследования земельного участка с местоположением: Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес> выявлено, что строительство не ведется, нарушаются строительные нормы и правила, рекомендовано направить в адрес ФИО5 предостережение (т. 2, л.д. 96-97). 

Решением Зеленогорского городского суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, было признано незаконным решение Администрации ЗАТО г. Зеленогорска об отказе в продлении разрешения на строительство, оформленное в виде письма от ДД.ММ.ГГГГ за №, на Администрацию ЗАТО г. Зеленогорска возложена обязанность в течение месяца принять решение о продлении разрешения № №-09 на строительство здания оздоровительного комплекса на земельном участке, имеющем кадастровый №, с местонахождением: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 46-47). 

Распоряжением Администрации ЗАТО г. Зеленогорск от ДД.ММ.ГГГГ №-р ФИО5 продлен до ДД.ММ.ГГГГ срок действия разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № №-09, выданного на основании распоряжения Администрации ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №-р (т. 1, л.д. 48).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией ЗАТО г. Зеленогорск отказано ФИО5 во внесении изменений в разрешение на строительство № RU24316000-09 в связи с отсутствием объективной необходимости отклонения параметров объекта капитального строительства – здания оздоровительного комплекса, а также в связи с тем, что согласно представленной проектной документации №, разработанной ООО «Комфорт-2007» на строительство оздоровительного центра, габаритный размер 18320 мм по длинной стороне здания превышает габаритный размер 18000 мм по длинной стороне земельного участка с местоположением: Красноярский край, г. Зеленогорск в районе 

<

адрес> на 320 мм и выходит за границу земельного участка (т. 1, л.д. 245).

Распоряжением Администрации ЗАТО г. Зеленогорск от ДД.ММ.ГГГГ №-р продлен срок действия указанного разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 49).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект незавершенного строительства, находящегося по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, зарегистрировано за ФИО5, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 10% (т.1, л.д. 51-53).

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорск и ФИО6 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 54).

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорск и ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, имеющего кадастровый №, площадью 270 кв.м., с местоположением: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, с видом разрешенного использования - для строительства здания оздоровительного комплекса, в состоянии, пригодном для целевого использования – для завершения строительства здания оздоровительного комплекса. Срок договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 55-58).

ДД.ММ.ГГГГ МУП ЭС и ФИО12 подписан акт об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств (энергетических установок) объекта незавершенного строительства по адресу: г. Зеленогорск, 

<

адрес> к электрической сети сетевой организации (т. 2, л.д. 16-17). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 на основании договора уступки права аренды уступила ФИО12 свои права и обязанности арендатора земельного участка, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, 

<

адрес>, для завершения строительства здания оздоровительного комплекса, имеющего кадастровый №, площадью 270 кв.м. (т.1, л.д. 63).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ограничения прав и обременения в виде аренды земельного участка в пользу ФИО12 сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 67-70).

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 выданы технические условия на подключение (технологическое присоединение) объекта незавершенного строительства по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес> к сетям инженерно-технического обеспечения (т. 2, л.д. 14-15).

ДД.ММ.ГГГГ между МУП ТС и ФИО12 заключены договоры №/Г/ао-2021 о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения (для физических лиц) и №/Г/ао-2021 о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоотведения (для физических лиц) здания оздоровительного комплекса, срок подключения объекта – ДД.ММ.ГГГГ (т. 2, л.д. 9-13).

ДД.ММ.ГГГГ между МУП ЭС и ФИО12 заключен договор №/П/21 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям объекта незавершенного строительства по адресу: г. Зеленогорск, 

<

адрес> (т. 3, л.д. 21-24). 

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией ЗАТО г. Зеленогорска было отказано ФИО12 в продлении договора аренды земельного участка, имеющего кадастровый №, с местоположением: г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес> для завершения строительства, указав, что испрашиваемый земельный участок в 2019 году предоставлялся в аренду для завершения строительства предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства, основания для заключения на новый срок договора аренды данного земельного участка отсутствуют (т.1, л.д. 66).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО12 зарегистрировано право собственности на кабельную линию электропередачи напряжением 0,4 кВ с местоположением: Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, 46, год завершения строительства – 2021 (т.1, л.д. 235-237).

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что за ФИО12 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, находящегося по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 10% (т.1, л.д. 71-73).

Согласно акту осмотра земельного участка специалистами МКУ «ЦУГЗ» от ДД.ММ.ГГГГ в ходе подготовки искового заявления об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов проведен осмотр и фотосъемка земельного участка и объекта незавершенного строительства (т. 2, л.д. 98-99). 

ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорска обратился в Зеленогорский городской суд Красноярского края с иском к ФИО12 об изъятии объекта незавершенного строительства находящегося по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>. Производство по делу приостановлено до рассмотрения настоящего спора. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО1 заключен договор уступки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, 

<

адрес>, для завершения строительства здания оздоровительного комплекса, имеющего кадастровый №, площадью 270 кв.м. (т.1, л.д. 243).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 продал истцу ФИО8 объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, обшей площадью 235,2 кв.м. с кадастровым номером №:2676 (т. 1, л.д. 9).

Согласно выписке из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, площадью 235,2 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 10% (т.1, л.д. 10-12).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ограничения прав и обременения в виде аренды земельного участка в пользу ФИО1 сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 239-242).

Из представленного истцом технического плана здания, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО9, следует, что площадь объекта недвижимости составляет 447,5 +/- 0,14 кв.м, год завершения строительства объекта недвижимости 2022 год (т. 1, л.д. 74-99).

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки (нежилое здание), расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, 

<

адрес>, на дату оценки округленно составляет 5637239 рублей (т.1, л.д. 100-229).

ДД.ММ.ГГГГ главой ЗАТО г. Зеленогорска Красноярского края было отказано ФИО1 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания оздоровительного комплекса со ссылкой на пункты 1, 2, 3 и 4 части 6 статьи 55 ГрК РФ, согласно которым основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 ГрК РФ, несоответствие объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации.

В отказе указано, что в нарушение пункта 1 части 3 статьи 55 ГрК РФ, предусматривающего необходимость представления для принятия решений о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию правоустанавливающего документа на земельный участок, срок действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от ДД.ММ.ГГГГ № истек ДД.ММ.ГГГГ.

В нарушение пунктов 7, 8, 12 части 3 статьи 55 ГрК РФ заявителем не представлены акт о подключении (технологическом присоединении) построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, технический план объекта капитального строительства заявителем не представлены.

Также в отказе указано, что представленная заявителем копия технического плана, выполненного ООО «ПИГ-ЗЕМЛЯ» ДД.ММ.ГГГГ (далее - копия технического плана), не предусмотрена статьей 55 ГрК РФ. Кроме того, представленная копия технического плана содержит копию проектной документации 04-14-АР «Оздоровительный центр», разработанной ООО «Комфорт-2007», не соответствующей проектной документации 04-14 «Оздоровительный комплекс», разработанной ООО «Комфорт-2007», на основании которой оформлено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № №-09, выданное распоряжением Администрации ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №-р.

Кроме того, отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания в связи с выявленными несоответствиями объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка (пункт 2 части 6 статьи 55 ГрК РФ). Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровом номером №:1367 и местоположением: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № RU24316000-189, выданному распоряжением Администрации ЗАТО г. Зеленогорск от ДД.ММ.ГГГГ №-р «Об утверждении градостроительного план земельного участка с кадастровым номером 24:59:0303029:1367 (в районе 

<

адрес>)» (далее - градостроительный план земельного участка) и представленному для получения разрешения на строительство, место допустимого размещения зданий, строений, сооружений расположено с отступом 1 метр от границ земельного участка. Однако, согласно представленной копии технического плана предъявленный ко вводу в эксплуатацию объект капитального строительству расположен за пределами границ земельного участка.

Также Администрацией ЗАТО г. Зеленогорск установлено несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, что в соответствии с пунктом 3 части 6 статьи 55 ГрК РФ является основанием для отказа выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно разрешению на строительство общая площадь объекта капитального строительства 308,9 кв. м, материал стен - брус. Однако, согласно копии технического плана площадь объекта капитального строительства 447,5 кв. м., материал стен - газоблоки.

Кроме того, при проведении осмотра специалистами отдела архитектуры и градостроительства Администрации ЗАТО г. Зеленогорска выявлено несоответствие объекта капитального строительства проектной документации 04-14 «Оздоровительный комплекс», разработанной ООО «Комфорт-2007», приложенной к заявлению для получения разрешения строительство (далее - проект) (пункт 4 части 6 статьи 55 ГрК РФ), а именно:

- разделом 04-14-ПЗУ.ПЗ проекта установка ограждения и подсобного сооружения (бытовка) на прилегающей территории не предусмотрены. Однако, на момент осмотра на прилегающей территории установлено ограждение и подсобное сооружения (бытовка);

- разделом 04-14-ПЗУ.ПЗ проекта предусмотрены отмостка и благоустройство прилегающей территории: устройство газонов, замощение брусчаткой тротуаров и площадки перед зданием, устройство проездов парковки с асфальтобетонным покрытием, установка скамеек и урн. В связи с наличием снежного покрова наличие и соответствие проекту указанных отмостки и элементов благоустройства не установлено;

- листом 2 раздела 04- 14-АР.ПЗ и листом 4 раздела 04-14-АР проекта предусмотрено оборудование центрального входа подъемником для маломобильных групп населения. Однако, на момент осмотра центральный вход подъемником для маломобильных групп населения не оборудован;

- листом 2 раздела 04-14-АР.ПЗ, листами 4 и 5 раздела 04-14-АР проекта предусмотрено выполнение наружных стен из бруса 200x200 с утеплением минплитой и облицовкой металлическим сайдингом. Однако, на момент осмотра наружные стены выполнены из газоблоков, утепление минплитой и облицовка металлическим сайдингом отсутствует;

- листом 2 раздела 04-14-АР.ПЗ и листом 5 раздела 04-14-АР проекта над входами в осях 4-1 предусмотрено расположение балконов. Однако, на момент осмотра входы в осях 4-1 и балконы над ними отсутствуют;

- листом 2 раздела 04-14-АР.ПЗ, листами 1 и 4 раздела 04-14-АР проекта в осях 1-4 и 4-1 предусмотрены площадки выходов, облицованные керамогранитной плиткой с антискользящим покрытием и ограждением высотой 900 мм. Однако, на момент осмотра площадки выходов, облицованные керамогранитной плиткой с антискользящим покрытием и ограждением высотой 900 мм в осях 1-4 и 4-1, отсутствуют;

- листом 2 раздела 04-14-АР.ПЗ и листом 2 раздела 04-14-АР проекта предусмотрен свес кровли в осях 1-4 до отметки +2,300. Однако, на момент осмотра указанный свес кровли отсутствует в ос|ях 2-3 и расположен выше отметки +2,300;

- листом 2 раздела 04-14-АР.ПЗ, листами 1 и 4 раздела 04-14-АР проекта в осях 4-1 предусмотрены входные остекленные металлопластиковые двери в осях 4-1. Однако, на момент осмотра входные остекленные металлопластиков двери в осях 4-1 отсутствуют;

- листом 2 раздела 04-14-АР.ПЗ и листом 2 раздела 04-14-АР проекта в осях 4-1 предусмотрены металлические двери, оснащенные кодовым замком. Однако на момент осмотра металлические двери, оснащенные кодовом замком отсутствуют;

- листами 2 и 4 раздела 04-14-АР проекта в осях 2-3 предусмотрены двустворчатые металлические двери. Однако, на момент осмотра в осях 2-3 двустворчатые металлические двери отсутствуют;

- листами 1, 2 и 4 раздела 04-14-АР проекта в осях 2-3 и предусмотрено витражное остекление. Однако, на момент осмотра в осях 2-3 и 3-2 витражное остекление отсутствует;

- листами 1 и 2 раздела 04-14-АР проекта в осях предусмотрены мансардные оконные проемы. Однако, на момент осмотра в осях 2-3 и 3-2 мансардные оконные проемы отсутствуют;

- листами 2 и 5 раздела 04-14-АР проекта в осях 1-2 предусмотрены два оконных проема от отметки +4,100 до отметки +5,600 и два оконных проема от отметки +0,800 до отметки +2,300, в осях 3-4 предусмотрены три оконных проема от отметки +4,100 до отметки +5,600 и два оконных проема с|т отметки +0,800 до отметки +2,300. Однако, на момент осмотра в осях 1-2 и 3-4 расположено по одному оконному проему на каждом этаже.

- листами 1 и 2 раздела 04-14-АР проекта предусмотрена водосточная система и подшивка свесов кровли. Однако на момент осмотра водосточная система и подшивка свесов кровли отсутствуют;

- на момент осмотра крыша объекта капитального строительства не соответствует листам 1-3, 6 и 7 раздела 04-14-АР проекта;

- в связи с отсутствием доступа внутрь объекта капитальное строительства соответствие помещений проекту не установлено (т.1, л.д. 267-271).

Из представленного истцом заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного экспертом ООО «Экспертиза Оценка Сибири» ФИО10, следует, что при обследовании строительных конструкций административного здания, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, повреждений и дефектов не выявлено, техническое состояние строительных конструкций согласно п. 3 СП 13-12-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» соответствует исправному состоянию – категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Стеновое ограждение обеспечивает требования по теплоизоляции для административных зданий. Объект обследования является капитальным строением, соответствует эксплуатационным характеристикам и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, все строительно-монтажные работы выполнены в соответствии с требованиями нормативно-технической документации. Несущая способность элементов здания сомнений не вызывает, эксперт считает дальнейшую эксплуатацию по функциональному назначению административного здания безопасной. В части пожарной безопасности, учитывая тот факт, что класс конструктивной пожарной безопасности строительных конструкций административного здания, является самым низким (С0), соблюдения требований по противопожарным расстояниям от соседствующих зданий, а также условий дислокации подразделений пожарной охраны, эксперт считает, что система противопожарной защиты на объекте исследования соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и не создает угроз третьим лицам. Также исследуемое здание не ограничивает инсоляцию соседствующего многоквартирного жилого дома, обеспечивающую санитарно-эпидемиологические требования по освещенности, не нарушая градостроительные требования про нормативному расстоянию и свободному допуску к общегородским инженерным сетям. Эксперт считает, что исследуемый объект права третьих лиц не нарушает (т.1, л.д. 246-264).

Согласно письму МУП ЭС от ДД.ММ.ГГГГ договор электроснабжения объекта по 

<

адрес> ПАО «Красноярскэнергосбыт» не заключен, в акте об осуществлении технологического присоединения ошибочно указана дата ДД.ММ.ГГГГ вместо ДД.ММ.ГГГГ. Объект по 

<

адрес> не электрофицирован (т. 3, л.д. 12).

Согласно письму МУП ТС от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес> подключен к централизованной системе водоотведения в декабре 2022 года. К централизованной системе теплоснабжения и водоснабжения данный объект не подключен (т. 3, л.д. 48).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Красноярскэнергосбыт» и ФИО1 был заключен договор № энергоснабжения объекта незавершенного строительства по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес> (т. 3, л.д. 49-62).

Из представленного истцом заключения о независимой оценке пожарного риска (аудита пожарной безопасности) №-НОР от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, 

<

адрес>, следует, что на объекте в полном объеме выполнены обязательные требования пожарной безопасности, установленные федеральными законами о технических регламентах и нормативными документами по ПБ. На сновании ст. 6 ФЗ-123 пожарная безопасность рассматриваемого объекта защиты обеспечена путем выполнения следующих условий: противопожарный режим, установленный Правилами противопожарного режима в РФ, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479, соблюдается; требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», и нормативными документами по пожарной безопасности выполнены.

Вместе с тем, представленные истцом в материалы дела технический план и внесудебные заключения не являются результатом проведения судебной экспертизы, получены не в рамках судебного процесса, а по инициативе истца, составлены на основании возмездного договора, вследствие чего не могут являться доказательством, безусловно подтверждающим достоверность изложенных в них выводов. Принять взвешенное решение без судебной экспертизы при отсутствии необходимых заключений компетентных органов по данной категории споров невозможно, на что указано в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 

Судом по настоящему делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Публично-правовой компании «Роскадастр» (далее – ППК «Роскадастр»). 

В соответствии с экспертным заключением ППК «Роскадастр» № от ДД.ММ.ГГГГ объект капитального строительства с кадастровым номером 24:59:0303029:2676, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, объектом завершенного строительства с учетом объема выполненных работ по возведению и процента готовности объекта на момент обследования экспертом не является, степень готовности объекта – 61,3%.

Часть невыполненных строительных работ перечислена в заключении Администрации ЗАТО г.Зеленогорск (т. 1, л.д. 267-271), помимо которых в объекте возведены не все перегородки, предусмотренные проектом, не установлены межкомнатные двери, нет полов, нет сантехнического и электротехнического оборудования, нет внутренней отделки, нет межэтажных лестниц, нет обшивки балок перекрытий, нет лестниц на крыльца (попасть в здание можно только подставив табуретку).

Определение соответствия объекта капитального строительства с кадастровым номером 24:59:0303029:2676, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана не входит в компетенцию эксперта.

Объект капитального строительства с кадастровым номером 24:59:0303029:2676, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, не соответствует требованиям, установленным в разрешении на строительство: перечень несоответствий имеется в материалах дела (т.1, л.д. 267-271).

Согласно разрешению на строительство общая площадь здания должна быть 308,9 кв. м (т. 1, л.д.34) фактическая – 447,5 кв.м. (т. 2, л.д. 79), превышение 44,9%.

Согласно разрешению на строительство площадь застройки здания должна быть 235,2 кв.м, (т. 1, л.д.34), фактическая – 274,7 кв.м, превышение – 16,8%.

С точки зрения эксперта данные несоответствия являются существенными.

Объект капитального строительства с кадастровым номером 24:59:0303029:2676, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе 

<

адрес>, не соответствует градостроительным нормам и правилам, в том числе Правилам землепользования и застройки г. Зеленогорска: при возведении объекта не соблюдены минимальные отступы от границы земельного участка до объекта экспертизы (на дату выдачи разрешения на строительство - 1 м), контур объекта не входит в границы земельного участка. С точки зрения эксперта данные несоответствия не являются существенными.

Параметры построенного объекта капитального строительства не соответствуют проектной документации 04-14 «Оздоровительный комплекс», разработанной ООО «Комфорт-2007»: часть несоответствий перечислена в заключении Администрации ЗАТО г. Зеленогорск (т.1, л.д. 267-271), помимо которых в объекте возведены не все перегородки (между помещениями 1.5 и 1.6, 1.5 и 1.7, 1.11 и 1.13, 1.11 и 1.14, 2.1 и 2.2, 2.1 и 2.3, 2.5 и 2.7, 2.5 и 2.6), предусмотренные проектом, не установлены межкомнатные двери, нет полов, нет сантехнического и электротехнического оборудования, нет внутренней отделки, нет межэтажных лестниц, нет обшивки балок перекрытий, нет лестниц на крыльца (попасть в здание можно только подставив табуретку). Обследовать помещения второго этажа в полной мере не представляется возможным, т.к. в объекте нет лестниц на второй этаж, нет полов на втором этаже. Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов (по проекту) не выполнены. По мнению эксперта данные отклонения от проекта являются существенными.

Согласно материалам дела ФИО5 (заказчиком проекта) в проект были внесены изменения, но проект в новой редакции не был согласован в органе местного самоуправления.

Сохранение объекта капитального строительства права не нарушает охраняемые законом интересы других лиц, в том числе маломобильные группы населения. Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 246-265) объект экспертизы не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Площадь самовольно занятого объектом капитального строительства земельного участка (за пределами предоставленного земельного участка) – 21,0 кв.м.

В техническом плане, подготовленном кадастровым инженером ФИО11, отражены недостоверные данные, а именно на плане здания (т.1, л.д. 82) изображены межкомнатные двери, которых при осмотре экспертом объекта экспертизы не было, как нет ни на одной фотографии в материалах дела.

В материалах дела имеются документы, предоставленные суду истцом, в которых указано, что объект экспертизы не имеет внутренней отделки, отопления, сантехприборов и т.д. (т.1, л.д. 135-143, 159, 161, 162, 164, 247, 248).

Фотографий объекта экспертизы в материалах дела достаточно, поэтому экспертом приводятся только фотографии, которых в деле нет, и которые подтверждают ранее изложенное экспертом.

Оценивая экспертное заключение ППК «Роскадастр» № от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с иными доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно составлено в соответствии с требованиями статьи 86 ГПК РФ, экспертом, имеющим право на осуществление экспертной деятельности, достаточный стаж работы в экспертной деятельности, не заинтересованным в исходе дела, выполнено на основе материалов дела, непосредственного осмотра земельного участка и объекта капитального строительства, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на все поставленные судом вопросы. Оснований не доверять эксперту, составившему данное заключение, не имеется. Выводы экспертного заключения подробны, мотивированы, обоснованны, носят категоричный характер, согласуются с иными материалами дела, в связи с чем данное экспертное заключение по правилам статьи 67 ГПК РФ суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства. 

Принимая во внимание, что достоверные и допустимые доказательства завершения строительства спорного объекта недвижимости не представлены, срок действия договора аренды на земельный участок, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства истек, собственник спорного земельного участка воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как это предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, возведенный объект является объектом незавершенного строительства, возведен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, правил землепользования и застройки, с существенным отклонениям от параметров, указанных в градостроительном плане земельного участка, разрешении на строительство, проектной документации, в том числе с существенным превышением общей площади объекта, площади застройки, в связи с чем истцу на законных основаниях, предусмотренных статьей 55 Градостроительного кодекса РФ, отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, судом не установлена необходимая совокупность обстоятельств, предусмотренных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации ЗАТО г. Зеленогорск, Комитету по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорск о признании права собственности на объект завершенного строительства оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Зеленогорский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.В. Петухова 

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.