14RS0035-01-2020-006292-34

Дело № 2-5452/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Якутск 10 сентября 2020 г.

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кузьминой М.А., единолично, при секретаре Лукиной Н.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Окружной администрации города Якутска о признании права собственности на самовольную постройку, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование требований указывая, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования под гостиницу, расположенного по ____, на момент приобретения ею данного земельного участка на нем уже был возведен объект незавершенного строительства. В выдаче разрешения на строительство ей было отказано со ссылкой на составление справки об объекте недвижимости, имеющем признаки самовольного строительства, при этом вступившим в законную силу решением суда в удовлетворении иска Окружной администрации г. Якутска о сносе самовольной постройки отказано. Ссылаясь на то, что истец была лишена возможности получить разрешения, необходимые для строящегося объекта недвижимости, поскольку на момент приобретения объект недвижимости уже был построен, при этом его сохранение не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни, безопасности и здоровью граждан, просила признать свое право собственности на двухэтажное здание общей площадью 581,0 кв.м, а также на одноэтажное здание общей площадью 142,4 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ____.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена, направила своих представителей ФИО2 и ФИО3, которые исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить. 

Представитель ответчика Окружной администрации (далее – ОА) г. Якутска ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать, ссылаясь на то, что строительство спорного здания изначально не согласована, разрешение на строительство не получено, в сносе самовольной постройки судом было отказано, поскольку это является крайней мерой. В настоящее время имеется решение суда, которым отказ ОА г. Якутска в выдаче ФИО1 разрешения на строительство признан правомерным.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истцу принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью ___ кв.м, с разрешенным видом использования под гостиницу, расположенный оп адресу: ____, ограничений и обременений не зарегистрировано. Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 10 февраля 2020 г. № и от 20 июля 2020 г. №.

Данный земельный участок приобретен истцом по договору купли-продажи от 23 марта 2017 г. у ФИО5 за 100 000 руб. (т. 1, л.д. 13-14).

Фактическое возведение и существование на вышеуказанном земельном участке спорного объекта недвижимого имущества подтверждено техническим планом здания от 29 марта 2017 г. с декларацией об объекте недвижимости (т. 1, л.д. 169-184), экспертным заключением от 25 сентября 2017 г. (т. 1, л.д. 45-68), решением Якутского городского суда от 03 октября 2017 г. (т. 1, л.д. 27-28), техническим паспортом нежилого здания с инвентарным номером № от 15 апреля 2020 г. (т. 1, л.д. 31-41), отчетом по оценке пожарного риска на объекте от 22 июня 2020 г. (т. 1, л.д. 185-217), заключением о независимой оценке пожарного риска от 22 июня 2020 г. (т. 1, л.д. 218-231), экспертным заключением от 23 июня 2020 г. (т. 1, л.д. 131-168). 

Из экспертного заключения от 25 сентября 2017 г., составленного ООО «Центр негосударственных и судебных экспертиз ИНДЕКС», видно, что в момент обследования в 2017 г. возведены конструкции нулевого цикла (ниже отметки 0,000, соответствующей полу 1 этажа): фундаменты, рандбалки, цокольное перекрытие. При этом объект не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к объектам данной категории.

Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда от 03 октября 2017 г. в удовлетворении иска ОА г. Якутска к ФИО1 о сносе самовольной постройки отказано. Данным решением суда установлено, что согласно справке об объекте недвижимости, имеющем признаки самовольного строительства – свайного поля, от 08 июня 2017 г. данный объект возводится без получения разрешения на строительство на земельном участке, учтенном под индивидуальное жилищное строительство, где гостиница не входит в основные, вспомогательные или условно разрешенные виды использования, однако ОА г. Якутска не представила доказательств того, что сохранение самовольной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

13 февраля 2020 г. ФИО1 обратилась в Департамент градостроительства ОА г. Якутска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «гостиница по ул. Билибина, 68 в г. Якутске», расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 865 кв.м. 

18 февраля 2020 г. Департамент градостроительства ОА г. Якутска направил истцу мотивированный отказ № в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием места допустимого размещения зданий в связи с несоответствием проекту межевания территории квартала «112» городского округа «город Якутск».

Согласно техническому паспорту от 15 апреля 2020 г. нежилое здание с инвентарным номером № по ул. Билибина, 68 в г. Якутске является основным строением на земельном участке, имеет общую площадь 325,2 кв.м, высоту 8,11 м, объем 2637 куб.м, а также эстакаду общей площадью 120,5 кв.м. Год постройки здания – 2020. Фундамент здания из железобетонных свай, стены и перегородки из газобетонных блоков, перекрытия монолитные, крыша из металлочерепицы, полы – цементная стяжка, окна – стеклопакеты, отопление газовое, имеется электроосвещение.

Таким образом, установлено, что в 2017 г. истец без получения разрешения на строительство поставила фундамент здания из железобетонных свай, а в период с 2017 г. по 2020 г., также не получив разрешение на строительство, завершила строительство спорного нежилого здания.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества; в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. 

Между тем в силу действовавшего ранее законодательства, в частности, постановления Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 построенные объекты жилищно-гражданского назначения подлежали обязательной приемке в эксплуатацию. В настоящее время на основании положений Градостроительного кодекса Российской Федерации для строительства нежилого здания магазина требуется разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 данной статьи установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, данный спорный объект недвижимого имущества является самовольной постройкой, постройка осуществлена ФИО1 в 2020 г. на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке. 

В соответствии с экспертным заключением от 23 июня 2020 г. спорное нежилое здание соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к объектам данной категории, и не представляет угрозы жизни и здоровью людей, а также не нарушает интересы третьих лиц.

Из отчета по оценке пожарного риска на объекте от 22 июня 2020 г. и заключения о независимой оценке пожарного риска от 22 июня 2020 г. следует, что указанное нежилое здание соответствует требованиям пожарной безопасности, имеет такое объемно-планировочное и организационно-техническое исполнение, что индивидуальный пожарный риск отвечает требуемому и не превышает значение одной миллионной в год при размещении отдельного человека в наиболее удаленной от выхода из здания точке.

Истцом представлено согласование от 13 июля 2020 г. № 30/2915 Центральным РЭС Центральных электрическим сетей ПАО «Якутскэнерго» посадку здания на земельном участке с кадастровым номером № по ____ по точкам 1-11 на приложенной топографической основе, а также согласование от 22 июля 2020 г. № 46-3075 АО «Сахатранснефтегаз» размещения объекта капитального строительства на данном земельном участке в границах, указанных на приложенной топографической съемке. Также представлено согласование от 21 августа 2020 г. № Исх/ОГ-05.125/СЯМТУ Территориального управления воздушного транспорта Федерального агентства воздушного транспорта размещения и строительства двухэтажного объекта «Гараж» по ул. Билибина, 68 в г. Якутске по указанным в согласовании координатам.

Таким образом, данная постройка соответствует требованиям пожарной безопасности, строительным нормам и правилам, предъявляемым к объектам данной категории, и не представляет угрозы жизни и здоровью людей, а также не нарушает интересы третьих лиц.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Вместе с тем на момент выдачи градостроительного плана земельного участка ФИО1 26 апреля 2017 г. (т. 1, л.д. 22-26) земельный участок с кадастровым номером 14:36:104043:38 согласно Правилам землепользовании и застройки городского округа «город Якутск» относился к территориальной зоне Ж-2А: для индивидуального жилищного строительства на территории г. Якутска, на котором строительство гостиницы не предусмотрено. При этом доказательств того, что ею до строительства предпринимались меры к изменению в установленном порядке указанной территориальной зоны, получению в установленном порядке разрешения на изменение условно-разрешенного вида использования земельного участка и прочее, не представлено.

Вместе с тем представленные договор энергоснабжения от 23 декабря 2015 г. и договор о подключении (технологическом присоединении) объекта капитального строительства к сетям газораспределения от 06 августа 2015 г. заключены в отношении жилого дома по ул. Билибина в г. Якутске.

Из сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 27 мая 2020 г. (т. 1, л.д. 101-124), от 05 июня 2020 г. (т. 1, л.д. 242-250, т.2, л.д. 1-16), видно, что земельный участок с кадастровым номером 14:36:104043:38, на котором расположено спорное здание, находится одновременно в трех территориальных зонах: Ж-2А (для индивидуального жилищного строительства), П-4 (производственная зона, предназначенная для размещения объектов коммунального, производственного, транспортно-логистического и складского назначения, объектов инженерной инфраструктуры IV-V классов опасности) и Р-4 (размещение объектов санаторно-курортного лечения и оздоровительной деятельности с включением объектов инженерной и транспортной инфраструктур, необходимых для функционирования данной зоны). Также данный земельный участок не соответствует по линии градостроительного регулирования (красной линии) и проекту планировки территории (объекты индивидуальной жилой застройки).

Вышеуказанные территориальные зоны установлены нормативным правовым актом «Правила землепользования и застройки городского округа «город Якутск», принятыми решением Якутской городской Думы от 25.12.2013 № 169-НПА (в редакции от 25.12.2019 № 429-НПА). 

Проект планировки и межевания территории квартала «112» городского округа «город Якутск» утвержден распоряжением ОА г. Якутска от 03.02.2017 № 143р (в редакции от 20.04.2018 № 656р).

Проекты планировки и проекты межевания территорий «улично-дорожной сети» городского округа «город Якутск» утверждены распоряжением ОА г. Якутска от 03.06.2019 № 1796зр.

Проект планировки территории кварталов №№ 150,151, 152, улично-дорожной сети и магистральных коммуникаций г. Якутска (красные линии) утвержден распоряжением ОА г. Якутска от 21.10.2013 № 319/1зр.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. При этом одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории.

В силу п. 7 ст. 1, ст. 8, ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) утверждение правил землепользования и застройки территорий, которыми устанавливаются территориальные зоны, то есть зоны, для которых установлены градостроительные регламенты, относится к полномочиям органов местного самоуправления. Для каждой территориальной зоны устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, они подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды. 

Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных КАС РФ. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

В настоящее время данные нормативные правовые акты в указанной части не оспорены и не признаны недействующими, ФИО1 в орган местного самоуправления с заявлением о внесении изменений в карту градостроительного зонирования или проект планировки и проект межевания территории также не обращалась. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Решением Якутского городского суда от 25 мая 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03 августа 2020 г., отказано в удовлетворении административного иска ФИО1 к ОА г. Якутска, Департаменту градостроительства ОА г. Якутска о признании незаконным отказа в предоставлении разрешения на строительство объекта капитального строительства от 18 февраля 2020 г. Данными судебными постановлениями установлено, что на момент рассмотрения заявления ФИО1 действовал градостроительный план земельного участка, которым на участке не было предусмотрено размещение гостиницы, кроме того, договоры об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям предусматривают электроснабжение жилого дома по тарифу «население», а не гостиницы.

В силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных ГПК РФ.

Следовательно, установленные вышеуказанными судебными постановлениями обстоятельства по настоящему делу имеют преюдициальное значение и не подлежат повторному установлению и доказыванию. Вместе с тем данные выводы полностью согласуются с обстоятельствами, установленными судом по настоящему делу, и представленными сторонами по настоящему делу доказательствами.

Из приведенных судебных постановлений следует, что отказ органа местного самоуправления в выдаче разрешения на строительство от 18 февраля 2020 г. признан законным и нарушение при этом прав и охраняемых законом интересов ФИО1 не установлено.

Таким образом, самовольное возведение здания в нарушение градостроительных норм и регламентов, а также норм земельного законодательства нарушает права и охраняемые законом интересы муниципального образования городской округ «город Якутск», а также интересы неопределенного круга лиц – жителей данного муниципального образования. Следовательно, соответствие требованиям строительно-технических норм и требованиям пожарной безопасности, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан само по себе при наличии нарушений градостроительных норм и земельного законодательства не может быть основанием для признания лица, осуществившего самовольную постройку, добросовестным владельцем объекта самовольной постройки и для признания его права собственности на данный объект в обход градостроительных норм и регламентов. 

То обстоятельство, что в период с 2017 г., когда было заложен фундамент здания в виде железобетонных свай, по 2020 г., когда завершилось строительство, истец, заведомо зная об отсутствии у нее разрешения на строительство и зная о возведении ею самовольной постройки, не предприняв меры по внесению изменений в действующие Правила землепользования и застройки городского округа «город Якутск», проекты планировки и проекты межевания территории, построила объект капитального строительства, свидетельствует о ее недобросовестности и легализации данного объекта самовольного строительства в обход действующих градостроительных нормативных правовых актов местного уровня и в обход земельного законодательства. 

Обращение в Департамент градостроительства ОА г. Якутска за выдачей разрешения на строительство в 2020 г., с учетом изложенного, является формальным и не может быть признано добросовестными действиями по легализации самовольной постройки.

При таких обстоятельствах иск подлежит оставлению без удовлетворения в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО1 к Окружной администрации города Якутска о признании права собственности на самовольную постройку – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий: п/п М. А. Кузьмина